Можно ли приобрести квартиру у застройщика, который проходит процедуру банкротства?

chto-nuzhno-znat-o-pokupke-kvartiry-v-novostroyke»>Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Банкротство застройщика – есть выход для дольщика!

17.09.2015

Банкротство застройщика сегодня уже не звучит для участников долевого строительства как приговор. Несмотря на рост числа недобросовестных строительных компаний, а вместе с ним и рост числа обманутых вкладчиков, в настоящее время наблюдаются серьезные сдвиги в сфере защиты прав частных инвесторов.

С одной стороны, строительный бизнес становится все более прозрачным, и уже на стадии выбора компании-застройщика можно проверить компании участников рынка, с другой стороны, происходит постепенное совершенствование нормативно-правовой базы, которая также позволяет эффективно отстаивать свои права на этапе ликвидации строительной компании.

Стадии банкротства застройщика

Любая компания, инициировавшая процедуру банкротства, проходит одни и те же определенные законодательством стадии, каждая из которых направлена на восстановление финансовой состоятельности компании и/или защиту прав кредиторов.

1. Наблюдение (максимальная продолжительность – 7 месяцев). В этот период назначается арбитражный управляющий, который должен комплексно отследить финансово-хозяйственное состояние компании-должника, составить реестр требований кредиторов, взыскать дебиторскую задолженность и др. Все действия временного управляющего направлены на выявление истинной картины возможности/невозможности восстановления платежеспособности организации и выхода из кризисной ситуации.
2. Финансовое оздоровление (максимальная продолжительность – 2 года). В этот период происходит активное вложение денежных средств в компанию, обеспеченных банковскими гарантиями, государственными гарантиями, залогом или поручительством с целью восстановления платежеспособности организации и погашения ее задолженности по установленному графику.
   По окончании процедуры дело о банкротстве прекращается либо вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства.
3. Внешнее управление (максимальная продолжительность – 1.5 года, но не более 2 лет вместе с финансовым оздоровлением). Целью внешнего управления становится восстановление платежеспособности застройщика с тем чтобы удовлетворить требования кредиторской задолженности в полном объеме. Отличительной особенностью этой стадии является полное отстранение руководства компании-должника от ведения дел, все полномочия передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие управленческие решения, как полное перепрофилирование производства, ликвидация “лишних” структурных звеньев, сокращение рабочих и т. д.
4. Конкурсное производство (максимальная продолжительность – 1 год). В 90% случаев при объявлении банкротства компании по результатам “наблюдения” арбитражный суд выносит заключение о переходе к процедуре “конкурсного производства”. Имущество должника реализуется на торгах, вырученные средства идут на соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
5. Мировое соглашение. Соглашение может быть заключено на любой из стадий банкротства. Прежние обязательства ликвидируются, в силу вступают условия мирового соглашения, утвержденные собранием кредиторов и арбитражным судом.

Знание стадий процедуры банкротства застройщика и особенностей его поведения на каждой из них участнику долевого строительства упростит решение главной проблемы – возврат законных прав на квартиру или финансовых вложений.

Банкротство застройщика – что делать дольщику?

Согласно внесенным поправкам в Федеральный закон № 127-ФЗ (о банкротстве застройщика), защитить свои права стало намного проще. Именно при инициализации процедуры банкротства застройщика дольщик имеет значительные приоритеты по защите и возврату своих финансовых вложений.

1. При инициализации процедуры банкротства застройщика (стадии наблюдения или конкурсного управления) все участники долевого строительства в 5-дневный срок получают соответствующее извещение. В нем указывается, что дольщики вправе предъявить свои законные требования о передачи жилого помещения в собственность и/или денежные требования.
2. Если объект строительства достроен, дольщики в установленном порядке предъявляют свои требования в арбитражный суд. Ими предоставляются документы, подтверждающие факт ранее внесенной полной/частичной оплаты в строящееся жилье. По результатам рассмотренного судом обращения требования дольщиков вносятся в специальный «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». На его основании и будет производиться передача прав собственности на отстроенное жилье.
3. Если жилой объект не достроен, то участники долевого строительства смогут возвратить денежные средства только на этапе инициации процедуры банкротства “конкурсное производство” (уже после продажи с торгов имущества компании-застройщика). Полученная после продажи объекта сумма в размере 85% будет распределена на дольщиков, остальные средства пойдут на погашения иных текущих судебных требований и расходов. В случае если у застройщика имелась кредиторская задолженность (интересы кредиторов, инвесторов и дольщиков разграничиваются), на удовлетворение требований дольщиков, согласно закону, будет направлено только 25% от вырученной суммы.
4. Если застройщик не в состоянии удовлетворить финансовые требования дольщиков, то эта обязанность (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») переходит к страховой компании.
5. Участники долевого строительства также могут затребовать компенсацию морального ущерба, размер которого будет определяться оценщиком по требованию арбитражного управляющего. Компенсация выплачивается дольщикам в третью очередь, после выплат средств категориям граждан “причинение вреда здоровью по вине застройщика” и “физлица, не получившие своевременной выплаты заработной платы”.
   Чтобы не попасться на недобросовестного застройщика, сегодня можно обезопасить себя уже на стадии выбора компании-строителя жилого объекта. Для этого достаточно проверить компанию на надежность, воспользовавшись базой компаний независимого аналитического центра – ового агентства строительного комплекса РАСК.
6. Участниками долевого строительства может быть принято решение о самостоятельном доведении жилого объекта до стадии готовности. Тогда ими создается потребительский кооператив, который в законодательном порядке предъявляет требования о передачи всех прав на объект от застройщика членам вновь созданного кооператива.

Таким образом, при отсутствии факта мошенничества со стороны застройщика дольщики в законодательном порядке смогут удовлетворить свои требования – получить квартиру или возвратить большую часть вложенных средств.

Назад

Источник: https://rask.ru/news/bankrotstvo-zastroyshchika-est-vykhod-dlya-dolshchika/

Что делать, если застройщик признан банкротом

Количество строительных компаний, попавших в трудную финансовую ситуацию, растет. По данным Единого реестра застройщиков, только за последний год число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза.

Сейчас в сумме в этом реестре значатся 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. При этом от банкротства не застрахованы даже крупные игроки отрасли.

Эксперты компании «Метриум» составили советы для дольщиков, которым не повезло купить квартиру у обанкротившегося застройщика.   

Кто, как и когда признается банкротом?

Как и другие юридические лица, застройщики признаются банкротами, хотя с 2011 года для них предусмотрена особая процедура.

Если компания, привлекающая средства на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства в течение трех месяцев и более, появляется признак ее банкротства.

Банкротом суды признают не только самого застройщика (то есть юридическое лицо, обладающее правами на землю и продающее жилье по ДДУ), но и любую организацию, которая фактически аккумулирует деньги покупателей на стройку многоквартирного дома.

Первый шаг покупателей после объявления банкротства — это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще когда ни что не предвещает беды.

Поэтому в первую очередь необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включиться в судебный процесс.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц.

Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство. Тем не менее иногда следует проявлять инициативу и дольщикам.

Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно.

Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

  задача конкурсного управляющего в этот период прозаична — сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков — это квартира. Перспективность такого устремления зависит прежде всего от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях. Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь). В-третьих, объект не пребывает в залоге у других лиц.

Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем незавершенный объект строительства

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд, и в случае успешного исхода дела, регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности — это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера. Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей.

При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее» и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества: объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Примечание Новострой-СПб: Согласно поправкам в 214-ФЗ, вступившими в силу 1 июля 2018 года, на рынке остаются только созданные до этой даты ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства. Читайте подробные разъяснения юриста о том, что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года.   

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны.

Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений.

Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем — наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки, которые также существенно сокращают объем конкурсной массы. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформила собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (скажем, банки, выдавшие кредит на строительство).

Поэтому фактически на конкурсную массу претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию — они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой — желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика, информация об этом публикуется в официальной прессе (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается ФИО и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам-дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1–1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Документальным обоснованием в этом случае служит соответствующее решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель.

Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад.

С 2017 года начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года.

Кроме того, Фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством. Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Как получить помощь от государства?

Признание застройщика банкротом — прямое основание для включения покупателя незавершенного объекта строительства в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т.д.

Дольщик должен предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус, и быть гражданином РФ. При этом жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства, а заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

«Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков.

Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, нежели выгодами. Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома.

Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор». 

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/analitika/chto_delat_esli_zastroyschik

Банкротство застройщика – что делать дольщику – Все по шагам

Банкротство застройщика при долевом строительстве является одной из наиболее сложных категорий дел, ведь претензии будут предъявлены одновременно десятками или сотнями дольщиков. Для защиты интересов целесообразно сразу обратиться за помощью юристам. В статье расскажем о возможных действиях, которые помогут вернуть деньги или получить квартиру.

Как узнать о банкротствезастройщика

Чтобыполучить возможность приобрести новое жилье по относительно невысокой стоимостиграждане могут вступать в долевое строительство. Для этого оформляется и регистрируетсядоговор с застройщиком. Проблемы могут возникнуть только при ликвидациистроительной организации, когда граждане рискуют остаться без инвестированныхсредств и готового объекта.

Дажепри своевременном возведении многоквартирного здания и регулярномпредоставлении отчетности, от дольщиков требуется постоянный контроль запризнаками несостоятельности строительной организации. От момента, когда узастройщика будут выявлены указанные признаки, зависит возможность получитьоплаченное жилье или вернуть денежные средства.

Какойперечень нормативных актов регламентирует банкротство застройщика? Процедураликвидации застройщика в форме банкротства происходит по правилам, указанным вследующих документах:

• базовым актом, содержащий специальный раздел о несостоятельности застройщиков, является Федеральный закон № 127-ФЗ;
• права и обязанности участников долевого возведения многоквартирных зданий зафиксированы в Федеральном законе № 214-ФЗ;
• порядок оформления прав собственности, в том числе по итогам банкротного дела, установлен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ;
• на правоотношения между дольщиками и застройщиком распространяются правила Закона «О защите прав потребителя».

Нюансыпроведения банкротного дела в отношении застройщика связаны с тем фактом, чтоон действует в одной из возможных форм юридического лица. На практике,строительные компании регистрируются в виде ООО. Поэтому процедура ликвидацииюридических лиц предусматривает ряд обязательных формальностей и действий, втом числе и направление уведомлений в адрес кредиторов.

Узнайте больше  Тайна усыновления: прихоть или необходимая мера

Какузнать, что варбитражном суде началось банкротство застройщика? Для этого доступны следующиеварианты:

• изучениеинформации о начале банкротного дела, опубликованной в «Вестникегосрегистрации»;
• изсодержания извещения, которое должен получить каждый дольщик при инициированиибанкротного процесса;
• изсодержания онлайн-ресурса арбитражного суда «Картотека судебных дел»;
• изсодержания специализированного федерального портала ЖКХ, где есть данные обанкротстве каждого застройщика.

Смомента, когда становится известно про банкротство застройщика, необходимонезамедлительно обратиться к юристам. Только в этом случае можно гарантировать своевременноепредъявление требований о передаче прав на готовый объект, либо о возвратесобственных средств.

Граждане, получившие сведения о банкротстве застройщика, будут выступать в качестве кредиторов ООО. По этой причине, получить квартиру или вернуть деньги можно только в случае предъявления требований в реестр кредиторов.

Как проходит банкротствозастройщика

Ввидумножества особенностей банкротной процедуры в застройщиков, дольщикам предстоитсоблюсти все формальности, чтобы получить готовый объект в собственность. Исходяиз нормативных актов и судебной практики, можно выделить следующую спецификудействий дольщиков:

• если возведение здания завершено дотакого этапа, когда может быть зарегистрирована незавершенка, граждане смогутпретендовать на получение его доли, самостоятельно завершить строительство;
• банкротные процедуры, инициированные настадии ввода готового здания в эксплуатацию, дают возможность установить правособственности через суд с одновременной передачей объекта;
• если строительные работы находятся нанулевом цикле, есть возможность предъявить требование о возврате средств, либополучить деньги за счет компенсационных и страховых фондов.

Тольков редких случаях можно рассчитывать, что у застройщика будет выявленоимущество, достаточное для расчета по долгам. Выявлением и реализацией активовбудет заниматься управляющий.

Еслиарбитражный суд инициировал банкротство застройщика,  будут осуществляться следующие обязательныемероприятия:

• должником или кредиторами направляется заявлениев суд о банкротстве ООО, что дает основание возбудить дело;
• на основании судебного постановленияпроисходит утверждение кандидатуры арбитражного управляющего;
• в течении двух месяцев происходитформирование реестра требований кредиторов (для дольщиков одновременно снаправлением требований нужно приложить соответствующий договор);
• управляющий формирует перечень имущества,которое числится у застройщика-должника;
• граждане получают возмещение из компенсационногои страхового фонда, если жилое помещение не может быть передано в натуре
• выявленное имущество застройщика распродаетсядля выплат гражданам, а в качестве альтернативного варианта допускаетсяпризнание права собственности на жилье через суд;
• в случае вынесения судебного акта обанкротстве застройщика, участники смогут получить долевое право на объектнезавершенного строительства.

Узнайте больше  Гражданско-правовая защита интеллектуальных прав в России

Самостоятельная реализация гражданами указанных действий и мероприятий может повлечь несоблюдение сроков или требований для предъявления законных претензий. Чтобы защитить свои права, целесообразно предпринимать любые шаги только при полной поддержке со стороны юриста по банкротству.

Что и как нужно делатьпри банкротстве застройщика

Чтобысвоевременно заявить о своих законных правах в банкротном процессе, нужно направитьв суд следующий пакет документации:

• заявление от каждого дольщика, официальноподтверждающее предъявление требований к застройщику;
• бланк договора, подтверждающего наличиедоговорных отношений  со строительнойкомпанией;
• справки или платежные поручения,доказывающие оплату суммы по долевому договору;
• документы, удостоверяющие личностькаждого заявителя.

Обратите внимание! В форме заявления нужно детально изложить все существенных договорные условия, в том числе реквизиты документа (дата и номер), регламентированные сроки сдачи готового дома и передачи жилых помещений дольщикам. Также нужно подтверждать, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Учтите,что в ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ специально оговорен порядок направлениядольщиками своих требований к банкроту. В состав возможных требований, которыебудут рассматриваться судебным учреждением, входят:

• требование о фактической передаче жилого помещения, указанного в договоре, если он уже существует в натуре;
• требование об одностороннем прекращении договорных отношений, в результате чего строительная компания будет обязана вернуть средства;
• требование о взыскании неустойки по ДДУ, иных штрафных санкций.

Обратите внимание! Если дольщик решит воспользоваться своим правом и направит в суд одно из указанных требований, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей.

Вседокументы, которые граждане направляют в арбитраж, должны быть продублированы вадрес строительной компании и управляющего. Также при рассмотрении требованийзастройщик вправе выдвигать обоснованные возражения по существу дела.

Еслиарбитражным управляющим назначена распродажа имущества ООО, в том числе объектанезавершенного строительства, у дольщиков возникает право на получение частивырученных средств. Закон регламентирует, что на совокупные выплаты участникамдолевого строительства не могут быть менее 25% от суммы вырученных средств.

Узнайте больше  Выселение граждан из жилых помещений

Послевынесения судебного акта о подтверждении права собственности, каждый дольщикдолжен обратиться на регистрацию и кадастровый учет. Основанием для регистрациибудет являться судебный акт, а все необходимые мероприятия проводятся в Росреестрепо правилам Закона № 218-ФЗ.

Нередкоу должника отсутствует иное имущество, кроме самого возводимого объектанедвижимости. Если распродажа недостроенного здания не позволит рассчитаться совсеми дольщиками, закон допускает выплату компенсаций из средств компенсационных,страховых фондов.

Ещена стадии подготовки к строительству каждый застройщик обязан оформить страхованиегражданской ответственности. Условия данной страховки будут распространяться навсе случаи причинения ущерба дольщикам, в том числе при начале банкротства. Учтите,что на данный момент средства страховых и компенсационных фондов не позволяютполностью вернуть деньги по ДДУ.

В какие сроки

Все сроки, которые предстоит соблюстиучастникам банкротного дела, зафиксированы в нормах Закона № 127-ФЗ.

Преждевсего, дольщики должны заявить о своих требований и претензиях в течениемесячного срока после инициирования банкротной процедуры.

По этой причине,ведение всех дел, в том числе и направление заявления в арбитраж, целесообразнопоручить юристу. Это позволит соблюсти все регламентированные сроки,своевременно заявить о своих претензиях.

Длительность процедуры банкротства застройщиказависит от множества факторов – порядок и сроки проведения отдельныхмероприятий управляющим, характера претензий и требований граждан, а также отиных особенностей процедуры. Подробнее об этих нюансах можно узнать наконсультации у наших юристов. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложнойситуации!

Источник: https://vseposhagam.ru/bankrotstvo-zastrojshhika-chto-delat/

Дважды обманутые

Обманутые дольщики ЖК «Акварель», застройщик которого ООО «Арт-Мастер» проходит процедуру конкурсного производства по делу о банкротстве, вновь могут столкнуться с невыполненными обещаниями со стороны девелопера.

Компания «СтройДевелопментГрупп», которая должна была передать им квартиры в строящемся на месте «Акварели» новом ЖК «Солнечная слобода», с сентября закрыла офис и не выходит на связь с клиентами. Агентство недвижимости «Мегаполис», занимающееся продажей квартир в «Слободе», остановило данный процесс.

Однако министерство строительства Удмуртии обещает, что к концу 2019 года обманутые дольщики все же получат новое жилье: сейчас ведомство занимается поиском очередного инвестора для ЖК «Акварель».

С сентября 2018 года застройщик ЖК «Солнечная Слобода» в Ленинском районе Ижевска, ООО «СтройДевелопментГрупп», не выходит на связь со своими дольщиками: телефоны не работают, офис компании закрыт. Первый жилой дом ЖК должен был появиться до 31 декабря 2018 года, однако пока на участке есть только фундамент.

«К строительству приступили в ноябре 2017 года. Заложили фундамент, ростверк (верхняя часть свайного фундамента.— “Ъ”) на весь дом. Весной прекратилось финансирование со стороны ООО “Рент-Инвест”, стройка остановилась.

В апреле мы ушли с объекта»,— рассказал “Ъ-Удмуртия” представитель бывшего генподрядчика ЖК ООО «Стройсервис», пожелавший остаться неназванным. Контракт с генподрядчиком расторгли в июне 2018 года.

Корреспондент “Ъ-Удмуртия”, побывавший на месте стройки, отмечает, что территория стройки огорожена забором, на площадке нет какой-либо техники и строителей. На месте находятся только три сторожа, которые работают посменно. Они сообщили, что 25 сентября туда привезли трансформатор и строительные леса.

В ЖК «Солнечная слобода» должны были получить квартиры 23 обманутых дольщика дома №1 ЖК «Акварель» после начала процедуры банкротства застройщика ООО «Арт-Мастер»

Напомним, строительство ЖК «Акварель» началось в июне 2015 года и должно было закончиться в декабре 2016. Застройщик начал возводить одновременно два дома — у первого частично залили фундамент, у второго — забили сваи в котлован, после чего в 2016 году стройка прекратилась.

Сейчас в отношении ООО «Арт-Мастер» ведется конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства. В 2016 году ее директора Дмитрия Игошина обвинили в хищении денежных средств у МУП «Производственный трест банно-прачечного хозяйства» администрации Ижевска.

По информации Прокуратуры Удмуртии, его обвиняли в мошенничестве на сумму более 8 млн руб. В ходе следствия он возместил часть ущерба в размере 4 млн руб.

С инициативой достроить дом №2 в ЖК «Акварель» и предоставить в нем квартиры для обманутых дольщиков дома №1 выступило ООО «Рент-Инвест», в последствии привлекшее «СтройДевелопментГрупп» к строительству.

В минстрое Удмуртии сообщили, что «СтройДевелопментГрупп» договоры долевого участия на дом №2 с обманутыми дольщиками дома №1 не заключил. Руководителем «Рент-Инвест» является бывший председатель общественной палаты Ижевска Людмила Гуляшинова.

Директором ООО «СтройДевелопментГрупп» — Александр Гуляшинов — бенефициар ООО «Рент-Инвест». На прошлой неделе в Арбитражный суд Удмуртии поступило заявление УФНС России по региону о признании «Рент-Инвест» банкротом.

Отметим, что офис застройщика ЖК «Солнечная слобода» находился в одном помещении с финансовой компании «Гид», руководителем которой также является Людмила Гуляшинова. ФК тоже не выходит на связь со своими вкладчиками с сентября 2018 года.

По предварительной оценке, пострадавшими от действий «Гида» могут стать минимум 30 человек, общая сумма вкладов которых превышает 60 млн руб. В МВД по Удмуртии поступило около 30 заявлений от клиентов ФК «Гид».

Несколько вкладчиков «Гида» сообщали корреспонденту “Ъ-Удмуртия”, что вкладывали деньги в том числе в строительство «Солнечной слободы».

Проект ЖК «Солнечная слобода» предполагает возведение восьми домов разной этажности — от пяти до 17. Общая площадь жилья должна составить 20 тыс. кв. м. Планировка квартир предполагает студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

Стоимость жилья начинается от 800 тыс. руб. и достигает 2,7 млн руб. Кроме того, застройщик обещает, что на территории ЖК появятся детский сад на 220 мест, школа на 1,1 тыс.

мест, культурно-массовый центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, автомобильный технический центр с автомойкой.

Агентство недвижимости, которое занимается продажей квартир в «Слободе», сообщает, что приостановило процесс поиска клиентов. Как рассказала директор агентства Анна Круткина, «Мегаполис» не продал ни одной квартиры в ЖК. «Пока мы не торопимся с реализацией квартир в ЖК “Солнечная слобода”.

Мы сразу договорились с застройщиком, что откроем продажу после того, как будет возведен каркас дома, начнутся работы по внешней облицовке. Мы условились подождать до нового года, но пока активности на стройплощадке нет. Мы понимаем, что в случае поспешных продаж, это может обернуться новой историей с обманутыми дольщиками»,— сообщила госпожа Круткина.

Она добавила, что в очереди на приобретение квартир находится около 15 человек, но им пока не рекомендовано совершать покупку.

В министерстве строительства, ЖКХ и энергетики Удмуртии подтвердили, что строительство ЖК «Солнечная слобода» на данный момент не ведется. При этом в ведомстве не сомневаются, что к концу 2019 года дома для обманутых дольщиков ЖК «Акварель» будут построены, для этих целей минстрой занимается поиском инвестора.

Юлия Стерхова, Юлия Лебедева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3759204