Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).
Как разменять квартиру в России в 2019 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.
Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1
Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.
Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.
Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.
Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:
- если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
- если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
- если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
- если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.
В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.
Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1
Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.
Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:
- если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
- если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
- если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.
Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1
Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.
Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.
Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:
- месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
- планировка квартир, общая жилплощадь;
- наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
- наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
- техническое состояние дома, год его постройки и т. д.
Размен 2-комнатной квартиры
Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.
Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:
- на две «однушкии» с доплатой или без;
- на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
- на 3 комнаты в общежитии;
- на 2 однокомнатных квартиры.
- Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.
- Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.
- Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:
- общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
- квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
- «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
- в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.
Способы обмена жилья в 2024 году
Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:
- Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
- Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.
Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).
Если квартира приватизирована
Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:
- Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
- Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
- Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
- Получить выписку ЕГРН.
Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет
Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.
Если квартирами обмениваются родственники
Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.
Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.
Если размер жилья неравнозначный
Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.
Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.
Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.
Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.
Размен неприватизированной квартиры
Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2019 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:
- Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
- Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
- Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
- Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Особенности размена квартиры, где прописаны дети
А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:
- Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
- Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:
- написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
- собрать необходимые документы на квартиру;
- предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.
Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.
Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.
Источник: http://expert-home.net/kak-razmenyat-kvartiru/
Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться
Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую — то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.
Источник картинки: http://hungryshark.ru/articles/robert-shiller-ryinok-nedvizhimosti-v-istoricheskoy-perspektive✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.
Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.
Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.
Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.
Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год
- Повышен пенсионный возраст
- Повышен НДС с 18 до 20%
- Повышен НДПИ
- Скачок цен на бензин на 15%
- Повышены акцизы на алкоголь и табак
- Повышены тарифы ЖКХ
- Повышена цена ОСАГО на 20%
- Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
- В январе — августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
- Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)
К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?
- Экономика России стагнирует.
- Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
- За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
- У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
- Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.
Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее.
Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.
Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены
Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.
Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:
https://www.irn.ru/forecast/2024/
http://superomsk.ru/images/uploading/38e48af7295d493d8ff845c179147a4b.jpg
1 — Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)
Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.
Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.
2 — Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)
Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.
3 — Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)
Третья волна — самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.
4 — Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)
В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.
По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!
К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?
Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:
- с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
- во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;
Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.
- начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
- в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).
Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка «вторички»
Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:
- внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
- новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
- увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.
При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.
Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.
А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?
Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.
Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.
Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.
Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.
При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.
Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд — сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.
- Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.
- Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.
- То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.
Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2024 году
- С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет — идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается — и начинаются первые попытки роста.
- Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.
- Так называемое «дно рынка недвижимости» будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на «вторичку» будут минимальными.
- Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге. Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).
- Стоимость новостроек растет — и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры. На мой взгляд, тенденция роста стоимости «первичного» жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.
- Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.
Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и «вторичного» жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?
Делитесь в х своим видением и мнением обо всех регионах России. Записаться на консультацию по недвижимости и инвестициям можно здесь.
Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5bfc19aec18e8b2092ea2128
Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2024 году
Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность.
Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2019 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.
Допустим ли размен в принципе
Возможность обмена неприватизированной квартиры на аналогичную существует. Сложности могут возникнуть, если:
- неприватизированная площадь жилья нужна большего или меньшего размера;
- нужно подобрать жилье совершенно идентичное имеющемуся, т.к. каждый год количество муниципальных квартир уменьшается
Время для того, чтобы совершить размен неприватизированных квадратных метров, может затянуться. Однако закон обмен таких квартир не запрещает с учетом ряда обстоятельств ниже.
В каких ситуациях разменять не получится
Обмен неприватизированной квартиры, относящейся к маневренному фонду, специализированной, служебной – невозможен. В данном случае существует только один выход – сначала приватизировать жилье в соответствии со всеми правилами, а затем обменивать его.
Существуют и другие преграды для размена:
- наличие задолженности по коммунальным услугам (сумма должна быть внушительной, так как небольшую возможно погасить в кратчайшие сроки);
- решение, вынесенное уполномоченным государственным органом, запрещающее размен в связи со сносом (ликвидацией дома);
- наличие документа, в котором указано, что неприватизированное жилье находится в аварийном состоянии;
- наличие документа, где указано, что на текущий момент производится капитальный ремонт здания.
Пошаговая инструкция
В первую очередь нужно обратить внимание на правильный порядок действий, чтобы разменять жилье:
- Получить согласие проживающих.
- Найти подходящий вариант для размена.
- Собрать пакет документов.
- Получить разрешение собственника на размен неприватизированного жилья.
- Заключить договор о размене и переехать в новое жилище.
- Заключить новый договор социального найма.
Согласие всех проживающих
При размене неприватизированной квартиры понадобятся согласия всех зарегистрированных в законном порядке граждан старше 14 лет в письменной форме. Каких-либо требований к согласию законодательство не предъявляет. Выразить согласие можно так:
- подписав отдельный документ, который удостоверит сотрудник администрации при приеме документов;
- удостоверив согласие у нотариуса.
Внимание! Если среди проживающих есть несовершеннолетний – придется получить согласие опеки на размен.
Поиск вариантов для размена
Чтобы разменять неприватизированную квартиру, нужно подобрать подходящее альтернативное жилье. Такое жилое помещение должно:
- иметь статус неприватизированного;
- условия не должны ухудшиться;
- норма предоставления жилплощади – соответствовать местным законам (обычно не менее 12 метров на человека).
Важно! Наниматель другой неприватизированной квартиры тоже должен получит все необходимые согласия и разрешения на размен.
Какие еще документы понадобятся
При обмене неприватизированной квартиры полный список документов будет выглядеть так:
- заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
- согласия всех проживающих + разрешение опеки;
- справка о составе семьи;
- договор социального найма или ордер;
- справка об отсутствии долгов.
Заявление и документы подаются в местную администрацию, которая выдает разрешение на неприватизированный размен в письменной форме в течение 30 дней.
Разрешение наймодателя на неприватизированный размен
При обмене неприватизированной квартиры обязательно согласие собственника помещения. Порядок его получения полностью зависит от административного регламента конкретного муниципалитета. По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта. На его основании можно заключать договор мены.
Порядок заключения договора
Как разменять неприватизированную квартиру – через договор мены, сторонами которого являются граждане с одной и другой жилой площади. Процедура не требует регистрации в Росреестре, так как неприватизированное помещение не передается в собственность. Удостоверение у нотариуса также не требуется.
Обязательными пунктами являются:
- дата и место составления документа;
- название документа;
- паспортные данные сторон, место их фактического проживания и адрес регистрации, контактные данные;
- наименование жилой площади и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и другие);
- наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом;
- технические сведения (от БТИ);
- запись об отсутствии препятствующих сделке оснований;
- запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него;
- дополнительные пункты по согласованию сторон (не противоречащие действующему законодательству);
- сведения о количестве экземпляров;
- сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа;
- реквизиты сторон;
- подписи сторон.
Образец договора мены можно скачать здесь.
Завершение процедуры
После заключения договора мены нужно перезаключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном жилище. Услуга предоставляется бесплатно.
Сложности
При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.
Без согласия прописанных
Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.
Если один против
Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.
Размен квартиры с долгами
Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.
Размен при разводе
Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.
Принудительный размен через суд
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Скачать бланк искового можно по этой ссылке.
Среди приложений могут быть следующие документы:
- технический паспорт помещения, договор;
- любая переписка, относящаяся к делу;
- справка о составе семьи;
- иные выписки и справки.
Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.
Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:
- Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
- Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
- Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
- Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.
Решение вступит в силу по истечении 30 дней.
ВНИМАНИЕ! Обмен неприватизированной квартиру – это долгий процесс. Разменивать жилье рекомендуется, строго соответствуя нормам российского права. На нашем портале есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана, чтобы прояснить этот вопрос лично для вас.
Эти несложные действия и базовые знания российского законодательства по вопросу размена жилья без приватизации помогут не совершить ошибки. Также дадут ориентировку, как правильно подать и оформить все нужные бумаги.
- Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.
- Вам также может быть полезен материал о порядке приватизации квартиры по договору социального найма.
Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/mozhno-li-razmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html
Как происходит размен квартиры в России в 2024 году
Размен квартиры — одна из распространенных сделок на вторичном рынке жилья. Под ней понимается определенная процедура гражданско-правовых отношений между гражданами по поводу передачи прав собственности на свое жилье друг другу с участием государства.
В России к таким видам сделки относятся не только добровольные договоры мены, но и принудительные. Зачастую по законодательству должников не могут лишить единственного места проживания, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Но государственные органы могут переселить их в квартиру с меньшей жилой площадью, а разницу в этих квартирах использовать для погашения задолженности.
Оглавление
- Порядок
- Размен приватизированной квартиры
- Обмен на частный дом
- Преимущества и недостатки
Порядок
Многие граждане не пользуются таким видом сделок, как размен, только по той причине, что не знают, как происходит эта сделка. И они не знают, как обезопасить себя от возможного мошенничества со второй стороны сделки.
В советские годы этот вид сделок был единственным возможным вариантом улучшения жилого помещения, так как квартиры не были в собственности граждан. А совершение сделок по отчуждению квартиры неприватизированного жилья было невозможно.
Порядок размена квартиры зависит от тех прав, которые имеет ее владелец на нее, а также от различных других факторов, таких как наличие детей, решение суда и прочие.
В целом, обмен недвижимостью может быть следующим:
- путем договора обмена;
- путем договора мены.
В этом случае влияет приватизация квартиры. Обмен возможен только для неприватизированных квартир, которые находятся в собственности. А договор мены подходит для квартир, находящихся в собственности граждан.
Довольно сложно бывает подобрать равноценные объекты недвижимости, поэтому такие договоры могут предусматривать выплату компенсации в любом выражении.
Независимо от вида имущества, на которое меняется жилье, порядок действий будет следующий:
- Поиск подходящего варианта.
- Сбор документов.
- Если одной из сторон обязательно приватизировать жилье, то оформляют приватизацию.
- Если жилье не приватизировано, то нужно получить согласие муниципального органа, в чьей собственности находится этот жилой объект.
- Подписание договора.
- Регистрация сделки, только когда участвует собственность граждан в сделке.
- Расторжение договоров о найме с предыдущими владельцами и заключение новых для неприватизированных жилых объектов.
По такому алгоритму нужно действовать при желании размена квартиры.
Документы
Пакет необходимых документов зависит от вида собственности на жилье. Для обмена неприватизированного жилья он будет следующим:
- разрешение муниципалитета на обмен;
- заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, прописанными в квартире;
- обменные ордера;
- выписка о численности человек из домовой книги;
- согласие всех жильцов квартиры и опеки, если там проживают несовершеннолетние дети;
- договор об обмене.
Обмен неприватизированного жилья может быть произведен на такой же неприватизированный жилой объект. Договор об обмене должен быть обязательно в письменной форме. Обязательным дополнением к договору является согласие всех членов семьи.
Для получения положительного решения о возможности размена необходимо подать заявление, в котором будут указаны обоснованные причины проведения сделки обмена между гражданами. Убедительными основаниями могут послужить следующие условия:
- возможность рассмотреть обмен на другое жилье по усмотрению муниципалитета;
- подготовленный вариант переезда, который подготовили жильцы;
- конкретные условия и требования сторон.
В определенных случаях муниципалитет имеет право отказать в сделке с жильем. Причины отказа могут быть следующие:
- если жилье относится к аварийному фонду;
- если наложен арест на жилье;
- когда сделка фиктивна по содержанию;
- когда жилье в залоге.
При отсутствии этих фактов муниципалитет в большинстве случаев одобряет решение по обмену. Вместе с заявлением подается следующее:
- договор найма жилья или иного документа, подтверждающего основания пользования этой жилой площадью;
- выписка об отсутствии ареста и залога на эту недвижимость;
- выписка обо всех зарегистрированных в данном жилье;
- кадастровый паспорт;
- разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
Это заявление рассматривается в течение месяца. Оно должно быть подано жильцами обеих квартир.
Регистрация договора обмена неприватизированными квартирами не требуется. Каждый из этих владельцев в дальнейшем имеет право приватизировать свою недвижимость.
Размен приватизированной квартиры
Здесь для собственника появляется еще больше возможных вариантов. Здесь может быть произведен обмен жилой недвижимостью или альтернативной собственностью одного из участников сделки.
Также в этой ситуации может быть предусмотрен вариант участи нескольких собственников в сделке, что повлечет разъезд жителей из одной квартиры в две и более.
Все договоры с приватизированным жильем подлежат обязательной регистрации. Если обмен происходит между родственниками, то в целях экономии на оплате налога при совершении продажи имущества можно оформить договор дарения. Эти договора не облагаются налогом, но регистрируются в таком же порядке.
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то его интересы обязательно представляют органы опеки. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью при регистрации всегда необходимо от них разрешение.
В случаях, когда жилье имеет несколько долевых собственников, они обязаны все быть согласны на обмен. Если один из них против сделки, то единственным вариантом может быть размен через суд. Суд в этом случае обяжет других владельцев компенсировать стоимость доли.
Если доля не была выделена, то ее нельзя отдельно обменять.
Обмен на частный дом
Такой вид обмена также возможен. Единственное различие будет заключаться в документах, которые должен подготовить владелец дома:
- договор обмена;
- согласие всех членов семьи;
- выписки из домовой книги о количественной численности семьи;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы на землю и дом.
В этом случае новый владелец получает право собственности не только на дом, но и на землю.
Преимущества и недостатки
К одним из наиболее значимых преимуществ этого вида сделки является наличие минимального риска у обеих сторон. Так как в случае признания сделки незаконной или ничтожной стороны все равно останутся при своих предыдущих объектах недвижимости.
К недостаткам можно отнести долгий поиск желаемого варианта обмена. В последнее время больше стали пользоваться популярностью сделки купли-продажи автомобилей по причине того, что большую долю рынка занял первичный рынок. И многие, кто продают квартиры в старых домах, покупают в новых.
Но в советские годы, пока не наступила приватизация, других вариантов у граждан не было, и договоры обмена были самыми распространенными.
Источник: https://pravo-urfo.ru/gosudarstvo/kak-proishodit-razmen-kvartiry-v-rossii-v-2019-godu.html
Названы 7 причин подорожания жилья в 2024 году
В течение последних трех лет столичный рынок новостроек находился в руках покупателей. Застройщики из-за затоваривания дружно снижали цены на «квадраты». Но «банкет», похоже, подходит к концу. В 2019 году новые квартиры прибавят в цене. Особенно наглядно эта тенденция проявится с июля. Эксперты «ЭВ» назвали 7 факторов, толкающих цены вверх.
2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).
Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки. В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок Минстрой рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.
Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет „вечным двигателем“ для рынка жилья. И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.
В конце 2018 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.
Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками.
Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас.
Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.
Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.
«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в ЦБ заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».
Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб.
Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб.
При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.
В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства.
НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС.
Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.
Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.
«В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года.
Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.
По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб.
Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.
В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2018 года подорожал на первичном рынке на 29%.
По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина.
По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.
Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.
В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.
«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения.
По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов.
Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».
Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения.
Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2019 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41559032-nazvany-7-prichin-podorozhaniya-zhilya-v-2019-godu/
