Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
Улучшение жилищных условий семьи с детьми в виде приобретения новой квартиры или дома является одним их способов расходования материнского капитала. Поскольку такая сделка осуществляется при государственной поддержке (предоставление МК на данные цели), то и требование к ее оформлению предъявляются строгие.
Чтобы не иметь в последующем проблем с продавцом, приобретаемым объектом или государственными органами (Пенсионным фондом РФ или надзорными органами в лице Прокуратуры) необходимо правильно и законно оформить договора. Правила и советы по письменному оформлению сделки купли-продажи недвижимости с участием МК представлены в статье ниже.
Особенности составления договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала
Также помимо некоторых особенностей в тексте письменного договора, существуют и особенности проведения всей процедуры сделки, которые отражаются как на покупателе, так и на продавце. О тексте документа и специфике процедуры реализации сделки мы и поговорим.
Отличия от стандартного договора
Непосредственно договор состоит из стандартных разделов, которые имеются в оформленных сделках купли-продажи жилой недвижимости. Но внутри некоторых их этих разделов могут встречаться специфические особенности.
Так, факт использования МК повлечет некоторые отличия в следующих частях договора:
- его стороны;
- предмет сделки;
- форма оплаты;
- порядок оплаты.
Правила заполнения
Всякий гражданско-правовой договор должен подчиняться законодательным правилам ГК РФ и иных нормативных документов. Но не стоит забывать и о практике гражданско-правовых отношений, которая выработала немало положений, применяемых при заключении сделок.
В случае с рассматриваемым договором стоит особенно внимательно отнестись к формированию документа в целом и составлению его разделов в частности.
Документ в обязательном порядке должен содержать наименование – «Договор купли-продажи… (например, квартиры, комнаты или индивидуального жилого дома с земельным участком)». После наименования проставляется место составления бумаги (наименование населенного пункта) и дата составления, которая, как правило, совпадает с датой подписания его сторонами.
В отношении продавца и покупателя должны быть указаны персональные данные, позволяющие в достаточной мере их идентифицировать.
В отношении продавца – юридического лица необходимо указать следующие сведения:
- его организационно-правовая форма;
- полное и краткое наименование;
- место нахождения организации, по которому она зарегистрирована в налоговом органе;
- основной государственный регистрационный номер;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- должность и ФИО лица, которое действует от имени юридического лица;
- подтверждение полномочий данного лица (доверенность, устав и Приказ о назначении на должность или иное).
В отношении физических лиц, неважно какую сторону они представляют, указываются следующие идентифицирующие сведения:
- фамилия, имя и отчество при наличии последнего;
- дата и место рождения;
- гражданство;
- пол;
- реквизиты паспорта или иного удостоверения личности (серия и номер, кем и когда выдан);
- место постоянной регистрации (официальной, а не фактического проживания).
Хотя в некоторых случаях допускается оформление сделки на одного из членов семьи с оформлением обязательства о последующем выделе долей, при покупке за наличные средства и МК рекомендуется прописывать всех членов семьи сразу в договоре, включая всех несовершеннолетних детей.
При упоминании детей необходимо указать, что они действуют в лице законного представителя (одного из родителей).
Предметом договора может выступать обособленное недвижимое имущество (а в некоторых случаях, и его доля), которое имеет статус жилого и состоит на кадастровом учете. Права на него также должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости, что подтверждается Свидетельством либо выпиской из ЕГРН.
Данное положение является стандартным и не отличается от сделки купли-продажи без участия МК. Основной обязанностью продавца является передать в общую долевую собственность покупателей жилое помещение. Главная обязанность покупателей – принять и оплатить в соответствии с условиями договора приобретаемое имущество.
Момент перехода прав на недвижимость может отличаться в зависимости от договоренности сторон. В любом случае таковым является момент государственной регистрации перехода права собственности в службе Росреестр.
А вот время последнего зависит от положения договора о том, происходит ли это после полной оплаты или передачи только личных средств покупателей. Следовательно, при заключении договора в рассрочку регистрация осуществляется после перевода собственных средств и МК, в остальных случаях после передачи только личных денег семьи.
От момента перехода права следует отличать момент перехода рисков. Для покупателей выгодно приравнять данные моменты, чтобы риск утраты имущества до момента поступления его в собственность оставался за прежним владельцем.
Как правило, не оговаривается отдельно, а следует из закона. В крайнем случае можно ограничиться общей формулировкой о том, что стороны несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а равно за достоверность представленной информации в соответствии с действующим законодательством.
В подобного рода договорах указывается редко, но в общем виде может выглядеть следующим образом: «Стороны стремятся разрешить все возникшие споры путем переговоров, а в случае недостижения результатов – в судебном порядке».
В договор также рекомендуется включать пункт о том, кто несет расходы, связанные с составлением договора и регистрацией перехода права собственности. Также в заключении документа указывается количество экземпляров договора, и кому каждый из них передается: каждому из участников сделки и один для подразделения Росреестра.
Договор закрепляется подписями сторон, которыми и завершается его текст. Важно помнить, что его должны подписать все продавцы и покупатели, даже если среди них есть несовершеннолетние лица.
От имени детей подпись в договоре ставит их законный представитель. Подпись должностного лица юридического лица закрепляется также печатью при ее наличии.
Раздел письменно оформленной сделки о порядке внесения платы за приобретаемую квартиру или иную жилую недвижимость как раз и содержит положение об использовании МК. Так, помимо стоимости жилья и в ряде случаев земельного участка тут необходимо указывать источники оплаты и порядок расчетов.
Так объект приобретается с использованием средств МК в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ.
Также здесь необходимо указать реквизиты соответствующего государственного сертификата (серию, номер, наименование территориального органа ПФР, выдавшего его). Помимо этих средств недвижимость может приобретаться с участием собственных средств семьи.
Что касается порядка расчетов, то при использовании МК и собственных средств необходимо указывать, когда и каким образом они передаются продавцу. Личные деньги покупателей могут передаваться в любой момент времени и любым доступным способом, будь то наличные денежные средства по расписке, банковский перевод, банковская ячейка и пр.
Как гласит один из базовых принципов земельного права, участок следует за объектом недвижимости, который на этом участке расположен. Следовательно, если мы приобретаем частный дом, то должны приобрести и землю, на котором он выстроен.
Покупка такого дома с землей также имеет ряд специфических черт, в числе которых следующие:
- Средства МК предоставляются на покупку дома либо земельного участка, на котором будет производиться строительство жилой недвижимости. Если мы покупаем дом, то законодатель не разрешает оплачивать МК и дом и землю или только земельный участок. Следовательно, в договоре необходимо указывать, что капитал направляется на приобретение строения, и как следствие, его стоимость не может быть меньше той, которые мы запрашиваем в ПФР. Если остаток МК составляет 400 000 рублей и планируется все эти средства использовать, то цена дома должна составлять не менее этой суммы.
- Земельный участок оплачивается из личных средств покупателя, что также желательно отразить в тексте договора.
- Земельный участок под домом должен иметь целевое разрешенное использование, которое позволяет размещать на нем индивидуальное жилое строение.
- Сам дом имеет назначение жилого и оформлен надлежащим образом, что подтверждается выпиской на него из государственного реестра недвижимости.
Прочие особенности аналогичны описанным выше.
Процедура оформления
Весь процесс оформления рассматриваемой сделки можно подразделить на следующие этапы:
- Выбор жилой недвижимости.
- Достижение устной договоренности с продавцом (на данном этапе важно заручиться согласием второй стороны на то, что вся цена договора или ее часть будет оплачена средствами семейного капитала).
- Составление письменного договора.
- Регистрация перехода права собственности на жилье в подразделении Росреестра.
- Направление в Пенсионный фонд России заявления с приложением необходимого пакета документов о распоряжении средствами МК.
- Перечисление Пенсионным фондом оставшейся части оплаты на счет продавца.
Если в договоре момент перехода права собственности определен полной оплатой приобретаемой недвижимости, то пункты 4 и 5 меняются местами.
Так, после составления договора с рассрочкой платежа первоначально необходимо обратиться в ПФР с установленным пакетом документов, а после получения продавцом полной оплаты зарегистрировать переход прав на жилье к покупателю (или покупателям).
Итак, сделка по покупке жилой недвижимости, если она или ее часть оплачиваются семейным капиталом, оформляется по общим правилам ГП и практики гражданских правоотношений.
При этом такой договор имеет ряд специфических черт, которые отражаются в субъектном составе (на стороне покупателя выступают все члены семьи), требованиям к объекту недвижимости и порядке оплаты и расчетов между сторонами.
Кроме того, несколько усложнена и процедура совершения сделки, что связано с необходимостью предъявления договора и правоустанавливающих документом в ПФР для перечисления МК в счет оплаты жилья на счет продавца.
Источник: https://pfrp.ru/faq/dogovor-kupli-prodazhi-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа
В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.
В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна
Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.
Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:
- Земельные участки
- Жилье за пределами населенных пунктов
- Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
- Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
- Жилой объект свыше трех этажей
- Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
- Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.
Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец
В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.
В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:
- Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
- Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.
Скачать образец договора с использованием материнского капитала
Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.
Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.
50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).
50% оплачивается за счет собственных средств.
Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.
Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:
Разрешение Пенсионного фонда
Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:
- Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
- Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала. Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.
- Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.
- Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
- Копии паспортов супругов
- Копии свидетельств рождения всех детей
- Оригинал сертификата МК
- Копию страхового пенсионного свидетельства
- Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
- Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
- Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости
Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь .
Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.
Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре
После одобрения покупки Пенсионным фондом и ее регистрации право собственности на объект переходит к покупателю, но с ограничением до полного расчета с продавцом. Покупатель получает в Росреестре подтверждающий документ, в котором указано это ограничение: жилье остается в залоге у продавца до окончательного расчета и получения оплаты средствами материнского капитала.
В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:
- Нарушена нумерация пунктов в договоре
- Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
- Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
- Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
- Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
- Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале
Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки. Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи. Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.
Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!
Источник: https://2urist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-kak-izbezhat-otkaza/
Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2024 году
Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом. Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.капитала и прочего).
Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.
Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи
Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.
-
Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;
Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.
Договор купли-продажи квартиры;
Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.
Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.
Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога — подробнее. Вернуть можно до 260 тыс.руб. Можете ли вы рассчитывать на вычет налога читайте по ссылке.
Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);
Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.
Свидетельство о браке или разводе.
Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
Нотариально заверенная доверенность.
Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.
Дополнительные документы
Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.
-
Договор основания/правоустанавливающий документ;
Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.
Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
Предварительный договор купли-продажи;
Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
Расписка в получении задатка или аванса;
При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.
Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.
В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.
Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.
Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).
Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.
Выписка из лицевого счета;
Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
Если вы собираетесь в будущем покупать квартиру, то обязательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке». Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры подробно разобрала в этой статье.
Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;
Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.
Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.
Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.
Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.
Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
Документ, подтверждающий право собственности;
К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.
Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.
Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
Договор основания/правоустанавливающий документ;
Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.
Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
Банковские реквизиты счета продавца.
Когда сделка пройдет успешно, ПФР перечислит деньги с материнского капитала на банковский счет продавца. Даже если реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи, в ПФР все равно нужно принести справку с реквизитам счета продавца, которая должна быть на бланке банка с печатью.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
Материнский семейный капитал — это это средства, право владения подтверждаются сертификатом, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.
Для чего составлять договор
Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.
Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.
Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.
Кроме того, в сделке существует множество нюансов.
Скачать для просмотра и печати:
Особенности сделки
Договор купли-продажи с использованием материнского капитала заключается только при условии, что Пенсионный фонд одобряет сделку. Фактически и покупатель (держатель сертификата), и продавец (владелец недвижимости) должны собрать все необходимые документы. У каждой стороны договора свой пакет. В случае если хотя бы одного обязательного документа не будет предоставлено, Пенсионный фонд откажет в переводе средств на счет продавца.
Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.
Продавец является одним из участников сделки, поэтому для получения оплаты из средств семейного капитала, ему требуется подготовить список документов. Рассматривать документы будет Пенсионный фонд, в котором и хранятся деньги капиталовладельца.
К основным документам относятся:
- справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
- выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
- расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.
Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.
Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.
Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.
Покупателю при подготовке к сделке тоже требуется собрать пакет документов. К основным относятся:
- сертификат о материнском капитале;
- справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
- обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.
Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР .
Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.
Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.
При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР .
Риск продавца
Поскольку продавец рискует при продаже тем, что ему может потребоваться возместить средства, законодательство защитило такие сделки. Продавший недвижимое имущество имеет право оспорить возмещение средств, поскольку его вины в незаконной сделке нет.
Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.
Как составить договор правильно
Прежде всего договор купли-продажи с использованием материнского капитала должен заключаться у нотариуса. Это позволяет сразу составить все необходимые расписки, дополнения и приложения в одном месте за один раз.
В тексте договора обязательно указываются следующие данные:
- данные покупателя или покупателей (всех членов семьи);
- данные продавца;
- предмет сделки (недвижимое имущество: фактический адрес, размеры, кадастровый номер и прочие);
- сумма сделки (за сколько фактически продается имущество продавца);
- способ выплаты средств по договору (в частности, пункт об уплате средствами материнского капитала, а также способ выплаты разницы);
- сроки выплаты (например, в течение полугода с момента заключения договора);
- реквизиты покупателя (банковские данные, куда должны быть переведены средства).
Дополнительно можно включить пункт о том, кто несет все материальные расходы по заключению сделки. Обычно расходы ложатся на плечи покупателя, и берутся из средств сертификата. Нелишним будет указать, что риски по невыполнению обязательств перед Пенсионным фондом полностью несет владелец капитала, а не продавец.
Важно: Поскольку с 2013 года сделку купли-продажи не регистрируют в Росреестре, а регистрируют только переход права собственности от одного собственника к другому, включать пункт об уплате государственной пошлины считается лишним. По закону сейчас пошлина уплачивается исключительно покупателем.
Последовательность действий
Для того чтобы купить жилье, минуя банк и ипотеку, необходимо придерживаться следующего плана действий:
- Собрать все документы для заключения сделки.
- Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
- Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
- Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
- Произвести окончательный расчет по договору.
В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.
Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.
Заявление о распоряжении
Составить такое заявление можно в Пенсионном фонде или же в Многофункциональном центре. В тексте заявления (у него есть установленная форма) указывается, как именно должны быть израсходованы средства.
При обращении при себе необходимо иметь:
Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.
Скачать для просмотра и печати:
Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.
Земельные участки
Земельный участок под строительство жилого дома не может быть приобретен за средства МСК в том случае, если на участке не находится жилых помещений. Фактически пустой участок приобрести нельзя, а вот участок с домом, пусть и не в самом лучшем состоянии (например, старый, но с допустимым процентом износа), выкупить можно.
Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.
Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.
Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.
Последние изменения
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Подписывайтесь на наши обновления!
Источник: https://lgoty-vsem.ru/mat-kapital/ispolzovanie/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html