Ипотека при разводе — варианты и порядок раздела между супругами

В этой статье:

Приветствуем! Наших читателей часто интересует вопрос о том, как делится ипотека при разводе супругов. Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом.

К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости.

Ипотека при разводе становится одним из камней преткновения между уже бывшими супругами. Вопросы «Как поделить квартиру?» и «Как переоформить ипотеку?» становятся еще более важными, если есть дети, права которых также необходимо учитывать.

Нюансов, влияющих на раздел ипотеки при разводе, очень много. Остановимся поподробнее на основных моментах.

Разведусь!

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Ипотека до брака

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов.

Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно.

Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе взарегистрированной семье.

Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.

Ипотека до бракаофициального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Ипотека в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец.

Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну.

В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, особенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

Если супругипри расторжениибрака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
Бывшие супругив большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформлениеипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
Можно выплатитьбанку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
Один из супругов может отказатьсяот своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий.

Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса.

Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супруговпо брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

Плохая кредитная история;
Закредитованность;
Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми, как и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенокможно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

При его отказе от доли в квартире, банки оформляютоставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
Ипотека и несовершеннолетниедети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
Мать после развода супругови раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобратьзаложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачиватьсвою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберутквартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру. Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением. Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки.

Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется.

Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Если вам требуется юридическая поддержка при разводе и разделе ипотеки, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме в углу. До конца года действует специальная акция. С его помощью вполне реально получить компенсацию от супруга и оставить квартиру за собой и защитить интересы детей при разводе.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Очень важно знать каждому из супругов.

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-pri-razvode.html

Ипотека при разводе супругов: как делится?

Ипотека для большинства молодых семей является единственно возможным способом приобретения жилой недвижимости без томительных ожиданий, пока накопится нужная сумма, и с перспективой сразу же поселиться в своей собственной квартире или доме. В отличие от других форм кредитования, ипотека является и наиболее выгодной формой привлечения финансирования. Сегодня мы поговорить о том, как делится ипотека при разводе супругов.

Учитывая процент разводов по стране, довольно-таки часто раздел долга по ипотеке становится предметом спора между прекращающими брак супругами.

Основную проблему представляет не столько сам факт раздела внушительного долгового обязательства, столько его сопряженность с необходимостью раздела приобретенного по ипотеке жилья.

Ведь каждая сторона, как правило, желает и получить хотя бы часть собственности, и снизить до минимума свои возможные финансовые издержки, связанные с долговыми обязательствами.

Увы, если не идти на некоторый компромисс, разрешить ситуацию мирным путем вряд ли удастся. Кроме того, закон и судебная практика при рассмотрении вопросов раздела имущества и связанных с ним долгов не оперируют понятиями «честно» и «справедливо», а потому, полагаясь на эффективное разрешение спора в суде, далеко не всегда можно получить желаемое.

Самый лучший способ поделить ипотеку – договориться. А чтобы не было в будущем ощущения несправедливого раздела, и не последовали возможные претензии, споры и судебные разбирательства, целесообразно руководствоваться теми нормами и правилами, которые изложены в законах и которыми оперируют российские суды.

Раздел ипотеки, оформленной в период брака

В большинстве случаев ипотека оформляется в период брака. По общему правилу, сложившемуся в банковской практике, ипотека оформляется на одного из супругов, при этом второй выступает в роли созаемщика. Указанные обстоятельства означают:

Оба супруга несут солидарную (равную) ответственность по долговому обязательству. Соответственно, как бы не договорились супруги между собой, банк вправе и в течение брака, и после развода предъявить претензии по поводу выплаты долга либо любому из супругов, либо сразу в отношении обоих.
Оба супруга имеют равные права на приобретенную по ипотеке недвижимость, то есть формально каждому из них принадлежит половина в праве собственности. Из этого исходит и Семейный кодекс, согласно которому в случае развода имущество будет поделено в соотношении 50/50, а на основе этого и ипотечный долг будет разделен аналогично.

Приведенное выше можно назвать идеальной ситуацией – такой, которая не усложняется сопутствующими факторами, среди которых могут быть:

условия, позволяющие одному из супругов претендовать на бóльшую долю в праве на недвижимость, приобретенную по ипотеке, в частности, наличие детей и их проживание после развода с этим супругом;
оформление права собственности на жилую недвижимость только на одного из супругов, что допустимо при наличии согласия банка или при оформлении кредита до брака;
наличие спора о праве собственности на жилье, который обычно провоцируется тем, что один из супругов в период брака нёс всю или бóльшую часть финансовой нагрузки по ипотеке, в том числе вкладывал свои личные средства.

Если нет сложностей и споров, ипотека может быть разделена между супругами следующим образом:

За одним из них закрепляется (оформляется) право собственности на недвижимость вместе с переходом всех обязательств по ипотеке.
Супруги заключают между собой соглашение о разделе имущества и долга согласно достигнутой договоренности о долях: стандартно – 50/50, или в ином соотношении. В зависимости от ситуации может быть предусмотрена выплата одним из супругов компенсации другому.

Важно: все достигнутые между супругами договоренности по поводу выплаты долга не могут юридически затрагивать условия ипотечного договора, пока банк не даст своего согласия на изменение этих условий.

Но соглашение (письменное и нотариально заверенное) может быть использовано как доказательство при возникновении между супругами спора по поводу исполнения кредитного обязательства.

Аналогичное касается и имущества, приобретенного по ипотеке, поскольку в данном случае оно является залогом, распоряжаться которым без согласия банка, если иное не предусмотрено договором ипотеки, супруги не имеют права.

Для соблюдения всех формальностей необходимо первично согласовать планируемый раздел кредита и залогового имущества с банком.

Если банк не идет на уступки, не соглашается пойти на заключение нового договора или дополнительного соглашения к основному, к сожалению, окончательно урегулировать раздел ипотеки и жилья можно будет только в судебном порядке, в том числе результатом которого станет всего лишь утверждение соглашения супругов.

Иначе придется на свой страх и риск руководствоваться достигнутой договоренностью и полагаться на то, что оно будет надлежащим образом выполняться, не вызывая претензий со стороны банка по поводу исполнения кредитных обязательств.

Раздел долга по ипотеке при наличии детей

Как и в случае с бездетными парами, лучшим вариантом раздела ипотеки при наличии детей является мирное соглашение. Нельзя, опять же, забывать, что жилье по ипотеке – залоговое имущество, на которое банк может обратить взыскание независимо от наличия детей и их прописки на спорной жилой площади.

Заключение соглашения между супругами для обращения его юридического действия на кредитный договор потребует согласия банка, как в части обязательств по ипотеке, так и в части условий распоряжения недвижимостью.

Раздел ипотеки при оформлении собственности только на одного супруга

Оформление собственности на ипотечное жилье только на одного супруга встречается достаточно редко. Такое возможно, если допустимо условиями кредитования или согласовано с банком. Но, как правило, второй супруг все равно будет являться созаемщиком или, по меньшей мере, поручителем.

Вместе с тем, на практике возможно несколько ситуаций:

Собственность оформлена только на одного супруга постольку, поскольку он несет основную или всю финансовую нагрузку по ипотеке, в том числе вложил свои личные средства в погашение ипотечного долга или первоначального взноса. При наличии спора, если супруг докажет обстоятельства, на которые он ссылается, ипотечная недвижимость может быть:

признана личной собственностью оформившего его супруга;
разделена, при этом за супругом, оформившим собственность, признана бóльшая доля.

Собственность оформлена только на одного супруга исходя из выгодности дальнейшего развития ситуации для семейного бюджета. Обычно так поступают, чтобы получить лучшие условия для налогового вычета или иные преференции. В такой ситуации будут действовать общие нормы раздела имущества и долга по ипотеке, а жилье признано совместной собственностью супругов.

В любом случае раздел ипотеки «привязан» к разделу имущества и фактически полученным после этого долям супругов.

Раздел ипотеки, полученной до брака

Если ипотека оформлена до брака, независимо от причин такого подхода, то формально обязательства по ипотеке, равно как и право собственности на недвижимость, распространяются только на одного супруга. И здесь обычно возникает проблема выбора:

стоит ли взваливать на себя все обязательства по ипотеке, даже если в обмен на это получаешь единоличное, неоспариваемое право собственности;
стоит ли, не имея формальных оснований, отдавать часть своей собственности, за которую частично, а быть может, и полностью нес обязательства в течение брака, в обмен на освобождение от долга.

При наличии спора суд будет решать:

Есть ли основания для оспаривания оформленного на одного из супругов права собственности.
Можно ли признать ипотечную недвижимость совместной собственностью супругов.
При признании собственности совместной – каковы размеры долей каждого супруга.

Если суд не признает собственность совместной, все обязательства по ипотеке будут возложены на того супруга, который ее оформлял. В этом случае не понадобиться вносить и какие-либо изменения в кредитный договор. В обратном случае долг будет разделен согласно присужденным долям.

Исходя из судебной практики 2015-2016 гг. и согласно позиции Верховного Суда РФ:

Ипотечная недвижимость делиться с предельно детальным рассмотрением вопроса, кто из супругов, в каком объеме и за счет каких средств (личных, общих) фактически вносил деньги на погашение ипотеки.
Если супруг вносил свои личные деньги (признанные судом таковыми), то их совокупный объем будет вычитаться из подлежащей разделу имущественной массы. Внесение личных средств – важный козырь, позволяющий претендовать на бóльшую долю или всю ипотечную недвижимость.

В то же время, всегда стоит помнить, что получение права собственности и размер доли в ипотечной квартире (доме) прямо определят размер долговых обязательств по ипотеке.

Поэтому важно смотреть, что будет выгодно, а что нет.

Иногда бывает даже проще и выгоднее продать с согласия банка ипотечную недвижимость, рассчитаться по долгам в полном объеме и спокойно развестись без взаимных обязательств и споров.

Если у вас остались какие-либо вопросы о том, как делить ипотеку при разводе, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode

Раздел квартиры в ипотеке: особенности раздела ипотечной квартиры, купленной в браке между бывшими супругами

В рамках статьи разберёмся, как происходит раздел ипотечной квартиры при расторжении брака.

Деление имущества между супругами при разводе или после него часто является непростым делом. Особенно, когда процесс осложняется внешними факторами.

Естественно, что раздел ипотечного имущества требует участия банковского учреждения. И Санкт-Петербург в этом отношении не является исключением. Поэтому, в большинстве ипотечных договоров специально оговаривается порядок действий заемщика (заемщиков) на случай развода.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

Надеемся для читателя, не будет новостью, что всё имущество, купленное в браке, относится к совместной собственности супругов. И ипотечная квартира в этом отношении не составляет никакого исключения.

Поэтому раздел ипотечного имущества после развода происходит по общим канонам семейного законодательства, т. е. в равных частях между женой и бывшим супругом.

Раздел ипотечного имущества при разводе не зависит от того, на кого из супругов оформлены все взаимоотношения с банком. Даже если один из членов семьи подписал ипотечный договор и является единственным заемщиком, то квартира все равно будет объектом раздела.

Другое дело, что кредитор (банк) может поставить перед супругами условия досрочного расторжения кредитного договора или же возложить на них дополнительные обязательства.

Прежде всего, ипотека – это залог. А раз так, то распоряжение недвижимостью, включая и раздел, должно быть согласовано с залогодержателем.

Кроме того, не исключено, что раздел ипотечной квартиры между супругами может предполагать досрочное погашение займа. Во всяком случае, некоторые банки практикуют такой вариант с заложенным жильем.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Существуют несколько вариантов того, как разделить ипотечную квартиру при разводе.

Первый из них состоит в том, чтобы квартира продолжала числиться юридически на заёмщике, а бывшие супруги уплачивают суммы по кредиту в равных частях, без обращения в суд. Это возможно если между супругами достигнуто соглашение о разделе ипотечного имущества.

Если же со стороны одного из членов семьи существует задолженность, то банк получит право взыскать недостающие платежи от второго из супругов.

Второй вариант заключается в том, что один из супругов может официально отказаться от принадлежащей ему доли в квартире. При условии, что кредитный договор оформлен на бывшего супруга.

Взамен такого шага он вправе получить денежную компенсацию в размере 50% от суммы, выплаченной по кредиту в период брачных отношений.

Такой вариант развития событий возможен при урегулировании спора мирным путём, а так же в суде. При этом кредит будет продолжать числиться за первоначальным заёмщиком.

Супруги могут заключить между собой и такое соглашение о разделе ипотечного имущества при разводе, по которому квартира будет продана и за счёт вырученных средств будет погашен кредит.

Правда, в этом случае обязательно нужно заручиться согласием от банка. И если оно получено не будет, то продать квартиру крайне проблематично. Однако как правило банки идут на такие уступки.

Когда ипотека оформлена на обоих супругов, один из них может сделать перекредитование и досрочно погасить часть своих платежей при согласии банковского учреждения. Тогда остальную часть продолжит выплачивать второй супруг с последующей корректировкой условий ипотечного договора.

Такой вариант наименее возможен, так как банки обычно в кредитном договоре прописывают основного плательщика по кредиту.

Риски, которые сопровождают раздел ипотечного имущества

В первую очередь, на раздел квартиры может повлиять мнение от банка. И если оно будет отрицательным, то раздел имущества при разводе будет оформить очень трудно.

Кроме того, не исключается и ситуация, при которой второй супруг перестанет вносить свою часть кредита за общее некогда жилье. Тогда на основного заёмщика лягут дополнительные расходы. И их компенсации от противоположной стороны затем придётся добиваться в судебном порядке, после погашения ипотечного кредита.

Также не исключено, что в случае длительных просрочек по кредитам банк просто заберет недвижимость за долги. И не будет иметь значения, поделена она между супругами или нет.

Поэтому все возможные способы раздела ипотечной квартиры при разводе желательно заранее обсудить с банком. В таком случае раздел ипотечной квартиры между супругами произойдёт с наименьшими потерями времени и финансовых затрат.

Уделяем внимание правильному изучению документов

Прежде всего, когда на повестке дня стоит раздел ипотечной квартиры, то важно внимательно прочитать все договорённости, подписанные с банком и не только. Ведь развод может затронуть и отношения по страховке жилья, взятого на условиях ипотеки.

Абсолютно не исключено, что переоформление страхового полиса на нового ответственного пользователя повлечет за собой дополнительные финансовые расходы. При таких обстоятельствах нужно быть готовым к дополнительным тратам. В любом случае вопрос с ипотечной квартирой требует ответственного подхода.

И все возможные способы раздела ипотечной квартиры при разводе желательно просчитать не только с точки зрения финансовых возможностей каждого из супругов, но и всех правовых тонкостей. Они содержатся как в Семейном кодексе, так и в законодательстве по ипотеке. Кроме того, на помощь может прийти и актуальная на текущий момент судебная практика.

Раздел имущества это всегда длительный процесс. Тем более, когда дело касается недвижимости. Поэтому судьбу ипотечной квартиры желательно определить до стадии судебного разбирательства.

Если кто-то не платит по ипотеке

Здесь действует общий порядок погашения кредита при разделе имущества (ведь ипотека является одной из его разновидностей). При разводе все обязательства делятся пополам.

Не исключён и такой вариант, когда один из супругов погасит все платежи по кредиту за свой счёт. Тогда он получит полное право на получение регрессных выплат, как того требуют каноны гражданского права.

Вполне вероятно, что потребуется новый судебный иск, сопряжённый с дополнительными затратами. Однако часто спорная недвижимость того стоит.

Что делать при разделе ипотечного имущества

Мы очертили общий механизм того, как делится ипотечная квартира при разводе. Но следует понимать и то, что теория (нормы законодательства) и повседневная реальность могут не соответствовать друг другу.

Поэтому так важно сразу подобрать супругам оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе. Советы юриста в Санкт-Петербурге по этому вопросу никогда не будут лишними.

Прежде чем дать свои консультации, он изучит детально условия ипотечного договора и всех документов, которые с ним связаны.

Также во внимание будет приняты и параметры спорной недвижимости (количество комнат, вариант физического выдела доли). Ещё раз подчеркнём, что все вопросы по разделу общей ипотечной квартиры надлежит решать в сотрудничестве с банком.

Таким образом, если необходимо решить спор по разделу ипотеки после развода, возникшие вопросы можно задать нашим консультантам онлайн или посредством звонка на горячую телефонную линию. Помните, что советы юриста по разделу имущества всегда помогают избежать серьезных ошибок.

Олег Росляков, источник yurist-spb24.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/razdel-imushhestva/osobennosti-razdela-ipotechnoj-kvartiry-kuplennoj-v-brake.html

Ипотека при разводе: 4 способа разделить долги и имущество с минимальными потерями

Единственный момент, который остается неучтенным при оформлении ипотеки семейной парой – что делать в ситуации, если принято решение о разводе. Как правильно закрыть вопрос с оставшейся задолженностью и разделить недвижимость, чтобы соблюсти интересы каждой из сторон?

Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.

Банк крайне не заинтересован в получении очередного проблемного кредита, поэтому можно рассчитывать на помощь и согласие банка в проведении мероприятий по урегулированию ситуации с залоговой недвижимостью.

Очень важно, чтобы платежи по ипотеке исправно погашались, независимо от того, в какой стадии находится процесс о расторжении брака – такая ситуация не освобождает от выполнения обязательств по договору. Отсутствие задолженности поможет избежать риска продажи квартиры с молотка по невыгодной цене и необходимости платить серьезные суммы штрафов и пеней.

4 возможных варианта выхода из ситуации

Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.

Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:

Момент заключения договора: до вступления в брак или после.
Время принятия права собственности, если первоначально ипотека оформлялась на имущество на стадии строительства.
Количество заемщиков, срок действия договора и возможность его переоформления.

Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.

Досрочное погашение и продажа: идеальный способ решить проблему

Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости.

Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора.

Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.

Процедура может занять длительное время и происходит в несколько этапов:

Необходимо найти полную сумму для выплаты долга перед банком.
После погашения задолженности происходит снятие обременения с жилой недвижимости.

Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.

Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.

Как происходит реализация залоговой квартиры

Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.

Порядок действий:

Обратиться в банк для получения согласия на продажу.
Найти покупателя.
Под наблюдением банка заключить сделку купли-продажи.

Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.

После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.

Совместное погашение платежей: как правильно организовать

Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья? Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.

В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.

Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.

В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.

Переоформление права собственности: когда должником остается один

Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.

Компенсации подлежит:

Сумма, равная доле супруга в формировании первоначального взноса.
Сумма, равная половине всех платежей основного долга и начисленных за все время совместного погашения процентов.

Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.

Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.

В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.

Что будет, если бывшие супруги не смогут договориться?

Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.

Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания.

В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги.

В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.

Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.

Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Источник: https://FromBanks.ru/stati/ipoteka-pri-razvode-4-sposoba-razdelit-dolgi-i-imushchestvo-s-minimalnymi-poteryami/

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Раздел имущества при разводе — дело непростое. Особенно если приходится делить жилье, за которое еще не выплачен кредит.

Как делить квартиру в ипотеке при разводе

Решение вопроса, как делится ипотечная квартира при разводе, будет зависеть от отношений супругов. Если они готовы договориться миром, можно оформить соглашение. Если никто не хочет уступать, придется решать дело о разделе в суде.

Раздел по соглашению супругов

В соответствии с п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ соглашение супругов о разделе любого имущества, в том числе квартиры, приобретенной в ипотеку, удостоверяется у нотариуса.

Как правило, нотариус сам составляет соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В нем должны быть указаны такие данные:

ФИО супругов, их паспортные данные, адреса регистрации;
дата регистрации брака, реквизиты свидетельства о браке (серия и номер, кем и когда выдано);
имущество, которое переходит в собственность каждого из супругов;
кто из супругов будет нести расходы, связанные с заключением соглашения.

В отношении квартиры, приобретенной в ипотеку, соглашение устанавливает правила: кто и сколько платит, с кем взаимодействует банк, как распределены доли между супругами.

При этом порядок выплаты займа, его размер, сроки, проценты и график погашения могут меняться только по согласованию с банком. Если кредитор откажется вносить правки, все первоначальные условия кредита останутся в силе.

Единственное, что могут сделать разводящиеся супруги – определить между собой, как они будут выплачивать кредит.

Если супруги все-таки решат попробовать изменить условия возврата кредита, им надо обратиться в кредитную организацию за согласием на изменение порядка погашения кредита. Для этого потребуется представить в банк документы, подтверждающие, что у солидарного должника есть возможность погашать кредит. Подтверждением могут служить:

заверенная копия трудовой книжки;
справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ;
любые другие документы, свидетельствующие о наличии постоянного дохода, из которого солидарный должник мог бы погашать кредит.

Помимо этого могут понадобиться и другие документы. У каждого банка свои требования, поэтому в каждом конкретном случае точный перечень документов нужно уточнять непосредственно у сотрудников компании.

Если банк даст добро на изменение условий погашения кредита, можно будет прописать в соглашении уже измененный порядок.

В любом случае, после заключения соглашения о разделе имущества и получения согласия от банка супруги должны обратиться в территориальный орган Росреестра, чтобы зарегистрировать свои права на определенные в соглашении доли. Если квартира находится в залоге у банка, надо будет также внести изменения в закладную.

Раздел в судебном порядке

Пунктом 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе, если муж и жена не могут договориться миром. Супруги могут одновременно заявить требование о разводе и иск о разделе имущества или подавать эти требования по отдельности.

Семейный кодекс РФ в п. 7 ст. 38 допускает подачу иска о разделе имущества супругов в любое время в период брака, одновременно с расторжением брака и после расторжения брака в течение трех лет.

При этом срок исковой давности будет исчисляться с того дня, когда пострадавшая сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

Исковое заявление в отношении раздела ипотечной квартиры подается по месту нахождения недвижимости — в ваш районный суд.

Если делится имущество, на которое никоим образом не претендуют третьи лица, в деле участвуют только супруги.

А если подается иск о разделе квартиры, приобретенной за счет заемных средств и находящейся в залоге у банка, кредитор тоже должен стать участником процесса.

Банк, выдавший кредит и выступающий залогодержателем квартиры, следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Долги супругов будут поделены пропорционально переданным им долям либо в иных пропорциях — с учетом вложенных собственных средств кого-либо из супругов.

Если имущество разделено между супругами в равных долях, то аналогичными долями делятся и долги.

То есть, если квартира в ипотеке, а супруги разводятся, каждому их них будет присуждена обязанность выплачивать кредит, полученный в банке на приобретение квартиры, пропорционально доли в праве на недвижимость, полученной в результате раздела.

В исковом заявлении нужно указать:

наименование суда, в который подается исковое заявление;
сведения об истце и ответчике: ФИО, место жительства, а также по желанию контактный телефон и адрес электронной почты;
сведения о представителе, если иск подается доверенным лицом: ФИО, место жительства, реквизиты доверенности, на основании которой он действует, а также по желанию контактный телефон и адрес электронной почты;
требование о расторжении брака, если подается иск об одновременном расторжении и разделе имущества;
требование о разделе имущества с указанием, какие части совместно нажитого имущества следует присудить истцу, какие — ответчику;
обстоятельства, на которых основаны требования истца, и подтверждающие их доказательства;
цену иска, которая определяется стоимостью имущества, на разделе которого настаивает истец;
перечень прилагаемых к иску документов.

Размер государственной пошлины зависит от цены иска: сейчас он составляет от 0,5 до 4%. Цена иска будет рассчитана исходя из стоимости той доли в праве собственности на квартиру, на которую претендует истец.

К поданному иску о разделе квартиры нужно приложить документы:

копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке – чтобы подтвердить, что имущество приобретено в браке;
свидетельство о расторжении брака или копию решения суда о расторжении брака, если брак уже расторгнут;
правоустанавливающий документ, подтверждающий приобретение квартиры – договор купли-продажи;
свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН; кредитный договор;
график платежей для погашения кредита;
справку из банка об уплаченной сумме и остатке долга;
документ, подтверждающий уплату госпошлины;
доверенность, если заявление подает представитель.

Если раздел квартиры никак не влияет на долговые обязательства супругов перед банком, согласие на раздел квартиры от кредитора не потребуется. В такой ситуации права банка как залогодержателя не нарушаются – квартира остается в залоге, и залогодержатель продолжает осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Так же, как и после подписания соглашения, после вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры нужно произвести государственную регистрацию произошедших изменений. Для этого необходимо представить в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения с отметкой о его вступлении его в законную силу.

За регистрацию прав на разделенную при разводе квартиру уплачивается госпошлина — 2 000 ₽.

Самые распространенные схемы раздела квартиры

Доплата

Решая вопрос, как разделить ипотечную квартиру при разводе, супруги могут договориться в соглашении, что один из супругов получит имущество, стоимость которого меньше причитающейся ему доли, плюс денежную компенсацию за недостающую часть. К примеру, две трети квартиры останутся жене, а одна треть и оговоренная сумма денег — мужу.

Если супруги сами договорились о денежной компенсации, получивший ее супруг должен будет заплатить НДФЛ. Если же такой раздел и определение размера компенсации произведены по решению суда, НДФЛ платить не придется.

Выдел доли в натуре

Выдел доли в натуре — это физическое разделение помещений в квартире между собственниками. Например, у мужа и жены в долевой собственности есть двухкомнатная квартира с двумя санузлами. Если комнаты и санузлы будут одинаковой площади, можно будет провести реальный раздел: каждый супруг получит по комнате и санузлу, кухню же можно разделить на две части перегородкой.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность выдела в натуре долю из общего имущества, если квартира находится в долевой собственности супругов. Кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Выделить доли в натуре можно по соглашению супругов или в судебном порядке, если муж с женой не смогли договориться.

Правда, судебная практика по данному вопросу склоняется в сторону отказа в выделении доли.

Суды основывают отказ на том факте, что в большинстве случаев разделить квартиры в натуре невозможно без несоразмерного ущерба имуществу из-за того, что нельзя сделать дополнительный вход.

А значит выдел доли будет фикцией: как минимум входная дверь и коридор останутся в общем пользовании. В этом случае супруг, который хотел бы выделить свою долю в квартире, вправе потребовать от второго выплаты стоимости этой доли.

Если взяла ипотеку до того, как вышла замуж

Семейный кодекс РФ в статье 36 говорит, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
То есть указанное имущество не относится к совместно нажитому: на него не возникает право общей совместной собственности, и оно не подлежит разделу в случае развода.
Однако в случае раздела ипотечной квартиры, приобретенной до вступления в брак, все не так просто.
Ведь право собственности возникает до заключения брака, а оплачивается недвижимость уже в период семейной жизни из общего бюджета.
При разрешении споров в отношении такого имущества суды смотрят не только на момент приобретения, но и на порядок оплаты.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда сказано, что при разрешении судами подобной категории споров недостаточно установить только период приобретения недвижимого имущества.
Напротив, судам необходимо устанавливать, на какие средства, личные или общие, приобреталось имущество, по возмездным или безвозмездным сделкам перешло право собственности на спорную квартиру.

Если в ипотеку приобреталась квартира в новостройке, с ее правовым статусом будет еще больше проблем, ведь право собственности могло возникнуть уже после заключения брака – когда застройщик сдал дом.

Вероятность того, что супруг при разводе станет претендовать на часть жилья, а суд встанет на его сторону — крайне высока.
Даже если развод состоится до момента регистрации права, одного из супругов могут обязать выплатить денежную компенсацию части платежей по ипотечному кредиту, поскольку с точки зрения законодательства и суда кредит выплачивал не конкретный человек, а семья вместе.
Главное, что следует запомнить: если ипотека взята до брака – не стоит надеяться, что бывший супруг в случае развода поведет себя как порядочный человек и не захочет воспользоваться правами, данными ему Семейным кодексом.
В такой ситуации лучше составить брачный договор и прописать в нем порядок раздела ипотечной квартиры. Такой документ можно подписать до заключения брака или в любой момент семейной жизни.
Если брачного договора не было, и дело дошло до развода, попробуйте убедить супруга отказаться от претензий на имущество, которое ему не принадлежало.
Что делать с ипотекой при разводе супругов

С детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми существенно отличается от распределения долей в недвижимости, если разводятся бездетные люди.
В пункте 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ сказано, что как ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, так и родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Однако суд, рассматривая спор, может отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе и учесть интересы несовершеннолетних детей или интерес одного из супругов — к примеру, если другой супруг по неуважительным причинам не получал доходов либо расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. При этом у несовершеннолетних детей не возникает самостоятельного права на имущество родителей, хотя их интересы и учитываются при распределении.

Исключением будет квартира, приобретенная в ипотеку с участием материнского капитала. По условиям ее предоставления, приобретенная квартира должна делиться между всеми членами семьи, включая детей.

Если ипотеку оформляли на одного из супругов, он должен был предоставить в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство переоформить недвижимость на всех членов семьи сразу после выплаты кредита.
В случае развода такая квартира может быть переоформлена в общую долевую собственность еще до того, как ипотека будет выплачена.
При этом суд в вынесенном акте должен будет прописать, каким образом и кто из совершеннолетних членов семьи будет погашать кредит. Однако необходимость распределить доли не влечет безусловного распределения в равных долях.
Суды, как правило, руководствуются соотношением собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями, средств материнского капитала и суммы кредита.
Рассматривая такие споры, суды исходят из принципа справедливости и руководствуются законодательно закрепленными нормами в зависимости от обстоятельств каждого конкретного дела.
Без детей

Все имущество, нажитое супругами в браке, становится их совместной собственностью. Об этом говорит статья 34 Семейного кодекса РФ.
Причем часть 3 этой статьи уточняет, что право на общее имущество принадлежит и тому супругу, который в период брака занимался домашним хозяйством, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Соответственно, ипотечная квартира тоже относится к совместно нажитому имуществу и должна при разводе делиться между супругами в равных долях.
Исключения из этого правила:

Если квартира была приобретена одним из супругов до брака, а во время совместной жизни была выплачена часть ипотечного кредита. В этой ситуации раздел может быть произведен в зависимости от того, какую часть денег фактически вложил второй супруг. Нередко квартира и вовсе не подлежит разделу, а тот супруг, на которого изначально оформлялась ипотека, выплачивает второму компенсацию. Если муж и жена подписали брачный договор, в котором было оговорено, что ипотечная квартира остается в собственности того супруга, который приобрел ее до вступления в брак, а второй не будет никоим образом претендовать на это жилье, квартира также не будет делиться.

Если один из супругов вложил в такую квартиру много личных средств и может это доказать, он вправе претендовать на большую долю. При этом под личными средствами понимаются материальные блага, которые перешли по наследству или были получены в дар. Зарплаты, премии, проценты от банковских вкладов считаются совместной собственностью.

Кто производит раздел ипотечной квартиры при разводе супругов, обычно зависит от отношений между ними. Ипотечная квартира может быть поделена по нотариально удостоверенному соглашению либо в судебном порядке. В любом случае, придется сообщить банку о разводе, а в случае судебного разбирательства и вовсе привлечь его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Как делится военная ипотека при разводе

Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе любого имущества, но существует и другая позиция. Например, некоторые полагают, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу.
Источник: https://j.etagi.com/stati/zakony/ipoteka-pri-razvode/