Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается


В этой статье:

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Рекомендуем!  Пенсии федеральным государственным служащим: нюансы, пенсионный возраст, индексация

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

  • Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.

Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения.

Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье.

С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном.

Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

При сдаче жилого помещения его владелец получает доход, но все доходы граждан должны подлежать налогообложению.

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать.

Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

 Скачать договор аренды в формате MS Word.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год.

    Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.

  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье.

    Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.

  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья.

С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной.

Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Но если нужно сэкономить, то составлением договора можно заняться самому, в квартире, которую собираетесь сдавать.

Но здесь важное условие: договор должен иметь юридическое значение, а значит, его нужно составлять и заключать по всем правилам.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/arenda/kak-zaklyuchat.html

Оформление договора переуступки права аренды

Что такое договор аренды квартиры и когда он заключается

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

(2

Источник: https://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Отличие договора аренды от договора найма

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо.

Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях.

Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

  1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать  офис, производственные, торговые и складские помещения;
  2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
  3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта.

Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.

В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

  1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
  2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года.  Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
  3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
  4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
  5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к.

юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете.

Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

12.08.2019 — Елена Белова

Хочу сдать квартиру сроком меньше года,мне предложили составить договор.,т.к оплачивать будет организация,какой договор лучше заключить и нужно ли будет платить 13 процентов?,если да,то как и когда?

Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Otlichie-dogovora-arendy-ot-dogovora-najma.html

Что это такое: договор найма квартиры? И чем отличается от аренды жилого помещения?

  • Любая операция с недвижимостью является риском как для стороны, сдающей жилье, так и для стороны его снимающей.
  • Поэтому для того, чтобы обезопасить себя требуется составление бумаги, в которой следует учесть все тонкости и нюансы такой операции.
  • Несмотря на то, что в договоре найма отсутствуют печати, при разборе конфликтов в суде он считается юридическим документом, способным установить справедливость.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-41-57.

Скрыть содержание

Что это такое наем квартиры?

Наем является разновидностью аренды жилой недвижимости. Собственник (наймодатель) обязуется предоставить в пользование на время квартиру жильцу (нанимателю).

Основной особенностью найма считается то, что данная операция заключается только на жилые помещения.

  1. Также при найме стороной, которая снимает для проживания квартиру, может быть только физическое лицо (статья 677 ГК РФ).
  2. В качестве сдающего недвижимость может выступать как частное лицо, так и организация.
  3. Различают следующие виды найма жилой недвижимости:
  • при социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет, у которых имеется в собственности жилая недвижимость. При таком соглашении квартира предоставляется безвозмездно, на бессрочной основе. Квартиросъемщик обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать нормальное состояние помещения.
  • При специализированном соглашении предоставляется жилье для временного размещения. К такой недвижимости относятся служебные квартиры, общежития. Они предоставляются на срок, зависящий от времени учебы или работы.
  • Коммерческий наем оформляется для извлечения прибыли и считается разновидностью предпринимательской деятельности. Собственником выступает частное лицо или организация, которые из сдачи недвижимости извлекают прибыль.

Особенности договора найма

Договор найма квартиры — это соглашение, которое оформляется между участниками найма: наймодателем и нанимателем (статья 671 ГК РФ). Он составляется обязательно в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

При составлении соглашения, которое действует более года, его регистрируют в ЕГРН. Так, если заключается договор найма жилого помещения на 11 месяцев, то на него данное правило не распространяется. Предельный срок заключения договора составляет 5 лет (статья 683 ГК РФ).

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685 и 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязательным требованием является указание в тексте всех лиц, которые будут проживать с нанимателем. Ответственность за все действия этих граждан лежит на квартиросъемщике.

По статье 682 ГК РФ за съем жилой площади устанавливается оплата. Одностороннее ее изменение запрещается. Оплату требуется вносить в указанные в документе сроки.

Статья 682. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В договоре фиксируется ответственность участников найма. Собственник должен предоставить жилье в соответствующем состоянии и поддерживать его. Наниматель обязуется использовать квартиру исключительно для проживания, а также производить своевременную оплату.

  • Если в документе не прописано, кто оплачивает ЖКУ, то по закону таковой стороной представляется квартиросъемщик.
  • Также возможно и заключение договора найма комнаты в квартире, однако основные обязанности нанимателя сохраняются.
  • В документ следует включить основные условия, на которых происходит расторжение договоренности.

Преимущества и недостатки

При краткосрочной сделке после невнесения платы за жилье более 2-х раз подряд или при долгосрочном соглашении и неуплате за квартиру более полугода собственник вправе потребовать компенсацию и выселить жильцов.

Для нанимателей заключение соглашения также выгодно. Собственник жилья не сможет выгнать жильцов ранее установленного срока. Для расторжения сделки по инициативе наймодателя требуется наличие веской причины, что является недостатком такой сделки для него. Квартиросъемщик является более защищенным при оформлении договора.

Недостатком для съемщика жилья считается обязательство информировать наймодателя обо всех гражданах, которые останавливаются в квартире на длительный срок.

Для того, чтобы решить, договор аренды или найма квартиры заключать с арендодателем, необходимо рассмотреть все их основные отличия. Наем считается разновидностью договора аренды жилого помещения. Обе сделки схожи между собой. И при аренде, и при найме недвижимость предоставляется во временное пользование другой стороне.

Однако отличие найма от аренды квартиры проводится по некоторым основаниям, которые будут рассмотрены ниже.

Объект сделки

При найме сделка заключается только на жилое помещения. Аренда позволяет оформлять документацию как на жилую, так и на нежилую недвижимость.

Стороны

В документ вписываются все граждане, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Если при оформлении сделки съемщиком выступает юридическое лицо, то такая бумага уже будет именоваться Договором аренды. Сторонами в этом случае будут арендодатель и арендатор.

Форма документа

Бумага о найме составляется только в письменном виде. Заключение краткосрочной аренды допускается в устной форме, если оно происходит между частными лицами.

Договор аренды на срок более 1 года подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для документа по найму нет жесткого требования в законе о постановке его на государственный учет.

Скачать бланк договора найма квартиры

Скачать заполненный образец договора найма квартиры

Если срок не указан в документе при заключении найма, он устанавливается предельный для таких отношений – 5 лет. Аренда может быть оформлена на более длительный срок, если предметом операции является нежилое помещение.

Раздел с оплатой считается существенным условием при оформлении арендных отношений. При безвозмездном найме плата за проживание взимается только в качестве оплаты услуг ЖКХ. Также если в договор найма не включено требование, кто будет оплачивать коммунальные услуги, то по закону это должен делать наниматель, проживающий в снятом помещении.

Расторжение договора

Он в любой момент может расторгнуть его без указания причин.

Собственнику же для разрыва договора требуется предъявить весомые доказательства. Без них ни одна судебная инстанция не расторгнет сделку.

При аренде обе стороны отношений считаются равноправными.

Документ о найме представляет собой соглашение между двумя сторонами сделки. Наем является разновидностью арендных отношений.

  1. Он имеет ряд отличий, которые касаются объектов и субъектов процесса сдачи недвижимости, формы заключения операции, сроков, размера и порядка внесения оплаты, условий расторжения.
  2. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/najm/chto-takoe-dogovor-n.html

Договор аренды (найма) квартиры: Всё что нужно знать хозяину и нанимателю

Договор найма квартиры заключал каждый второй гражданин России. Но большинство из нас даже не вдавались в подробности того что написано в тексте договора и просто ставили свою подпись.

В этой статье мы расскажем, как узнать, что перед вами мошенник, занимающийся сдачей в аренду чужих квартир.

Как арендовать жилые квадратные метры у супругов, и не оказаться без жилья при их семейной ссоре, а также на что обратить внимание если квартиру сдает не собственник, а его представитель.

Дополнительно предоставим возможность скачать типовой образец договора найма квартиры, и предоставим на обозрение документы, которые нужно попросить у хозяина квартиры, и что в них проверить.

В чем различия между наймом и арендой

В повседневной жизни многие неправильно понимают некоторые юридические термины, например, когда риелтор говорит о «договоре аренды квартиры», сдавая ее в качестве жилья физическому лицу, он подразумевает, договор, который составляется для найма жилья гражданином. Законодательство разграничивает понятия договора найма и договора аренды.

Цель использования помещения и наниматель, является главным различием в найме и аренде.

Присутствие в договоре слова «наем», в документе на аренду, применимо только к жилым помещениям, и подразумевает что нанимателем (арендатором), является гражданин, а не юридическое лицо.

Аренда – это нежилые помещения и здания, используемые под коммерцию, либо жилые помещения, но арендованные юридическим лицом.

Жилое помещение Не жилое помещение
Физлица Наем Аренда
Юрлица Аренда Аренда

Важно! На законодательном уровне права гражданина-нанимателя защищены лучше, поэтому при заключении сделки на квартиру для жилья, необходимо заключать договор найма.

Есть ряд важных требований, которые применяются к жилому помещению:

  • помещение должно быть изолированным;
  • соответствовать гигиеническим и санитарным нормам, допустимым для проживания;
  • наниматель по закону имеет право, расторгнуть договор, просто уведомив наймодателя за 3 месяца, в случае если данный пункт не внесли в текст договора (п.1 ГК РФ Статья 687).

Если же помещение сдается в аренду, то важным условием является устраивает ли оно арендатора или нет.

Заброшенное здание завода может быть отдано в аренду для игры в «страйкбол», но не может являться предметом договора найма.

Также арендатор нежилого помещения имеет право расторгнуть договорные отношения, только через арбитражный суд, если в договор не внесены соответствующие условия на внесудебное расторжение сделки.

Структура и образец договора найма квартиры

Договор найма — это документ на основании, которого гражданин наделяется правом временно проживать в жилом помещении наймодателя, за определенное вознаграждения. Данный документ должен включать в себя несколько обязательных пунктов.

Предмет договора

Необходимо четко обозначить сдаваемую в наем квартиру, указать ее адрес, номер подъезда и на каком этаже она расположена, а также прописать из скольких квадратных метров она состоит, выделив жилую площадь помещения, и указав количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами быта. То это нужно также отразить в договоре:

  • составить опись всего имущества, находящегося в квартире, и сдаваемого нанимателю;
  • обозначить ответственность за его сохранность;
  • внести обязательство по гарантийному взносу некоторой денежной суммы для обеспечения сохранности имущества

Цена найма жилого помещения

Указать полную стоимость аренды жилья, указав конкретную сумму прописью. Также незабываем обозначить, когда необходимо вносить платежи и будут ли они меняться в период действия договора. За собственником или его представителем остается право изменить размер платежей, но только в определенных случаях ст. 682 ГК РФ.

Для хозяина квартира будет благоразумно внести обязательство внесения обеспечительного платежа, который будет возвращен нанимателю при расторжении договора. Также нужно указать при нарушении каких пунктов договора, обеспечительный платеж возвращен не будет. Помимо этого, можно установить внесение платы за наем авансом, например, за 3-4 месяца вперед.

Бумажный экземпляр договора

Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки.

Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.

Период действия договора

По закону договор найма квартиры нельзя заключать на срок более пяти лет. Если срок не оговорён, то считается что договор заключен на 5 лет.

Существуют некоторые ограничения для нанимателя, если период заключения договора меньше одного года:

  • запрещено вселять других граждан или временных жильцов;
  • запрещено осуществлять сдачу квартиру по субаренде (поднайму);
  • отсутствует преимущественное право на пролонгацию договора на новый период;
  • если наступила смерть нанимателя или его выезд действие договора прекращается.

На все вышеперечисленные ограничения, можно указать противоположные условия в тексте самого договора, например, указав что нанимателем допускается вселение других граждан.

Кто будет проживать в квартире

Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.

Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.

Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:

  • если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
  • если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
  • если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
  • те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.

Дополнительные условия указываются при желании

К дополнительным условиям мы отнесли следующие пункты, указанные в списке ниже:

  • кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
  • за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
  • последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
  • ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
  • разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.

Важно! В обязанность наймодателя (собственника квартиры), входит подача в налоговый орган (ИФНС), декларации по НДФЛ и уплата соответствующего налога.

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя

Прежде чем подписывать любой юридический документ, в нашем случае «договор найма квартиры», проверьте есть ли у человека соответствующие документы, доказывающие что он имеет сдавать жилье в наем. Если документов у них — нет, то договор считается недействительным, и перед вами аферисты.

Если квартирой владеет один человек

В этом случае заключать договор должен хозяин, либо его представитель, действующий по доверенности. Документ №1, который необходимо запросить у владельца жилья – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверьте данные указаные в свидетельстве с паспортом собственника и его СНИЛС

Иногда бывает, что паспортные реквизиты, указанные в свидетельстве, не совпадают с предъявленным вам паспортом. Не нужно паниковать, быть может хозяин квартиры обменял паспорт в связи со сроками, а свидетельство не переделывал. Если квартиру сдает девушка, то возможно она взяла фамилию мужа, но так и не переоформила все в Росреестре.

Информацию обо всех выданных паспортах легко проверить, нужно лишь открыть последнюю страницу действующего паспорта, и сверить данные указанные в свидетельстве. Если такие данные не найдены, то скорее всего вас ходят «надуть».

Если квартира принадлежит двум и более собственникам

Количество собственников находиться в пункте: «Объект права».

Сведетельство о собственности

И чтобы договор в будущем не был признан недействительным, необходимо получить одобрение сделки от всех собственников: обычно договор заключает один человек имея доверенность от всех остальных, но также бывает, что договор подписывают сразу все. Даже в этом случае нужно потребовать предоставить свидетельство и сверить все данные.

Важно! Чем больше у квартиры собственников, тем выше риск, что один из владельцев неожиданно может выселить вас.

Если квартира находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит обычно выдается только по залогу приобретаемой недвижимости, и данное обременение снимается лишь после полного погашения ипотеки. Поэтому это дополнительные риски: если заемщик не сможет оплачивать кредит своевременно, то банк имеет право забрать квартиру и выселить всех, кто в ней проживает.

Обременения указанные в свидетельстве

Узнайте у хозяина, каков платеж по кредиту (возможно он равен сумме аренды квартиры). Если это так, то плату за квартиру нужно вносить исправно, это уменьшит риски просрочек по кредиту у собственника.

Если квартирой владеет семейная пара

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитой собственностью, даже при условии, что по документам она принадлежит одному из супругов. Поэтому в договоре должны стоять подписи обоих супругов. Либо должно быть оформлено нотариально заверенное согласие – в этом случае подпись поставить может тот супруг, которому дано такое согласие.

Важно! Бывает так что, у супругов составлено добрачное соглашение, который по-иному трактует правила обращения с брачным имуществом и содержит конкретные положения, о том, кому что принадлежит. 6 причин составить брачный контракт до свадьбы.

Между супругами может произойти ссора в любой момент. И чтобы ваши жилищные условия не страдали от этого, внесите в договор следующее:

  1. Укажите номер и дату заключения брачного договора (при наличии).
  2. Укажите что если супруги кардинально (решили оформить брачный контракт, или изменить условия в существующем) меняют свои отношения, то они должны оповестить об этом вас, в случае если это повлияет на заключенный с ними договор найма жилья.
  3. Внесите условия о штрафных санкциях, на случай если супруги не оповестили вас о сказанном выше.

Сверяйте дату брака в паспорте с датой в указанной в свидетельстве

Если договор аренды заключается с представителем

Бывает, что наймодатель жилья, проживает за рубежом, находиться на длительном лечении, или просто скупает недвижимость чтобы в дальнейшем сдавать ее, и соответственно не имеет возможности лично присутствовать при подписании договора с вами. В этом случае хозяин квартиры, может передать данные полномочия другому человеку, но строго по доверенности, которую также необходимо внимательно изучить.

Нотариальная доверенность представителя собственника

Доверенность может заменить договор посредничества: договор комиссии, договор с агентством недвижимости и др. В них сверяйте те же данные что и в доверенности: период действия, данные паспорта, переданные полномочия.

Важно! По закону, в сделках с недвижимостью, которыми занимаются представители (включая близких родственников) собственников, обязательно наличие доверенности. Не попадитесь на уловки, например, когда внучка хочет подписать договор за бабушку.

Если вас все равно мучают сомнения

Даже после проверки свидетельства, сомнения вас не покидают, о действительно законном владельце квартиры или других нюансах. Посетите сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и закажите нужную выписку.

Документ полученный через данный сервис, поможет выяснить кто реально является собственником жилого помещения.

За выписку нужно заплатить 200 рублей заказать ее можно через интернет, либо посредством услуг многофункциональных центров (МФЦ), при первом варианте ждать нужно 10-20 минут, при втором до 10 рабочих дней.

Если времени нет, то воспользуйтесь специальными сервисами, где выписка будет готова мгновенно, но стоить будет от 1000 до 1500 рублей.

Для получения выписки нужно заполнить форму запроса сведений ЕГРН расположенную на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present.

На заметку

  1. Перед заключением договора внимательно изучите документы о праве собственности, сверьте все данные с паспортом.
  2. Если собственников квартиры несколько, потребуйте, чтобы подпись поставил каждый из них, исключением будет являться наличие доверенности.
  3. Если квартира находиться в залоге у банка, узнайте все детали ипотечного договора.
  4. Спросите есть ли у супругов брачный контракт. Укажите о его существовании в договоре. Или требуйте ставить подписи обеих супругов.
  5. Право на подпись договора имеет только собственники помещения или представитель действующий по доверенности. Сверьте доверенность с паспортными данными, а также период действия и полномочия.
  6. Есть подозрения что перед вами мошенник – закажите выписку из ЕГРП.

Автор и редактор портала Руказакона

Источник: https://rukazakona.ru/dokumenty-i-dogovora/122-dogovor-arendy-nayma-kvartiry.html

PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

20 − пятнадцать =