Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году

В этой статье:

Когда возникает необходимость купить или продать коммерческую недвижимость, к примеру, нежилое помещение, сторонники правовых отношений встают перед необходимостью оформления специального документа.

В данной статье речь пойдёт о всех нюансах, связанных с договором купли-продажи нежилого помещение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46.

Скрыть содержание

Договор купли-продажи – что это за документ?

В сделках принимают участие физические и юридические лица.

Справка. Проведение всех сделок по покупке-продаже недвижимости регламентируются статьей 549 Гражданского кодекса РФ.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.

В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:

документы, подтверждающие право владения помещением;
передаточный акт;
кадастровый паспорт;
выписка из ЕГРН;
квитанция об уплате госпошлины;
документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.

В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).

Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.
Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.
Существенным пунктом в заключении сделки такого характера является задаток, размер которого оговаривается сторонами и ими же фиксируется в тексте договора.

Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.

В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.

Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
На картинке представлен документ:
Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения.
Пример заполненного договора на фото ниже:

Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.

О чём нужно помнить физическим лицам?

Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.

Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.

В тексте договора обязательно должны быть указаны:

фамилия, имя и отчество физического лица;
дата рождения;
реквизиты паспорта.

Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
Ниже представлено фото документа:

О чём нужно помнить юридическим лицам?

В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.

Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.

А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.

В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:

полное название организации или предприятия;
организационно-правовая форма;
адрес компании;
реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.

Важно! Не следует забывать, что заключение договора купли-продажи от имени филиала или структурного подразделения компании невозможно.

Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Сделки с коммерческой недвижимостью: сроки проведения и размеры пошлин

Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.

Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.

Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.
На картинке пример документа:

Как видим, в процедуре оформление договора купли-продажи нежилого помещения есть свои нюансы и “подводные камни”, с которыми необходимо считаться, чтобы не было никаких проблем при заключении всех сделок.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Источник: https://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/dogovor-kupli-prodazhi-p.html

Как составить договор купли-продажи без прямого участия собственника?

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости. Как и сделки с квартирой или домом, продажу или покупку нежилых помещений, нужно подкреплять соответствующим договором. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Купленное помещение, согласно договору, обычно используется в торговых, административных, складских или производственных целях.

Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения? Какие документы должны его дополнять? Какой налог платят за подобную сделку? Об этом читайте в данной статье. Более того, вы узнаете, чем продажа такой недвижимости отличается от обычной сделки с жильем.

Особенности сделки

Продавать или покупать нежилое помещение могут как отдельные люди, так и юридические лица. Сделки с физическими лицами имеет свои особенности, о них мы и расскажем в нашей статье. Как и любая другая сделка, продажа нежилого помещения должна быть абсолютно правомерной. Согласно гражданскому Кодексу РФ договор купли-продажи будет признана недействительным, если:

Один из участников признан недееспособным лицом;
Договор подписан ребенком в возрасте от 6 до 14 лет без согласия его родителей;
Сделка совершена под влиянием заблуждения;
Соглашение подписано под влиянием обмана, насилия или угрозы;
При составлении договора не была соблюдена установленная законом форма;
Соглашение не было зарегистрировано в специальных органах.

Процедура продажи

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, он может его продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству. Что касается процедуры купли-продажи, то оформить ее достаточно сложно. Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Подготовить все не обходимые документы;
Оформить предварительное соглашение;
Составить основной договор;
Заключить передаточный акт;
Зарегистрировать сделку в Росреестре;
Произвести расчет и передать помещение покупателю.

Внимание Обратите внимание, что нежилое помещение, находящееся в совместной собственности продать несколько сложнее. Оформить такую сделку можно только с согласия всех собственников недвижимости. Кроме того, с разрешения всех владельцев офис можно переоформить в долевую собственность, после чего каждый из них будет вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

При получении денежных средств позаботьтесь о том, чтобы предоставить покупателю соответствующую расписку. Она значительно снизит риски всех участников сделки и избавит нового владельца от материальных претензий со стороны продавца. Стоит отметить, что данный документ в Росреестр не передается, поскольку оформляется в добровольном порядке – по желанию обеих сторон сделки.

Образец составления соглашения

Законодательство не предъявляет особых требований к форме договора, поэтому его можно составить в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения данный документ также не требует. Рекомендуем составить его сразу в трех экземплярах, один из которых передается в регистрационные органы, а два других остаются у покупателя и продавца.

Рассмотрим структуру договора купли-продажи нежилого помещения подробнее. Итак, он должен содержать в себе следующие части:

Заголовок. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи нежилого помещения». Затем укажите место и дату заключения соглашения. Здесь же, в шапке документа, следует вписать ФИО продавца и покупателя;
Предмет договора. Этот пункт подразумевает характеристику помещения. Укажите его место положения, общую площадь, количество комнат и этажность. В этой же части прописываются все документы, устанавливающие право собственности квартиры;
Цену договора и порядок оплаты. В этой части указывают общую стоимость объекта недвижимости, причем как цифрами, так и прописью. Затем напишите срок, в течение которого продавец обязуется перечислить денежные средства на счет продавца;
Переход права собственности. Отметьте тот факт, что передача нежилого помещения осуществляется на основании передаточного акта и укажите дату его вступления в законную силу;
Права и обязанности сторон. В этом пункте прописываются условия, согласно которым осуществляется ответственность сторон договора. К примеру, продавец обязан предать помещение без каких-либо изъятий, а покупатель, в свою очередь, должен оплатить его в размере и порядке, установленном в соглашении;
Заключение. Здесь укажите количество экземпляров договора и место хранения каждого из них. Сразу после этого перечислите все документы, приложенные к соглашению, и поставьте подпись.

Куда его подавать?

Уже подписанный договор купли-продажи необходимо предоставить в Росреестр для его последующей регистрации. Имейте в виду, что она осуществляется по месту территориального расположения недвижимости. До завершения процедуры регистрации покупатель не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.

К тому же, обращаясь к сотрудникам Росреестра, не забудьте заплатить госпошлину за регистрационные услуги. На сегодняшний день ее размер в отношении физических лиц составляет 2000 рублей. Помимо самого договора в регистрационных органах от вас потребуют:

Заявление, подписанное участниками сделки;
Паспорт заявителя;
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
Технический и кадастровый паспорта;
Выписку из единого государственного реестра;
Квитанцию об уплате госпошлины;
Нотариально заверенное согласие супруга;
Отказ от имущественных претензий от бывшего супруга;
Разрешение органов опеки и попечительства;
Доверенность на совершение сделки.

Система налогообложения

Доход с продажи нежилого помещения, как и с других сделок по продаже недвижимости, облагается подоходным налогом, установленным законодательством. Однако это правило касается не всех собственников.

Чтобы определить, должны ли вы платить налог, выясните, как долго недвижимость находится в вашей собственности. Если срок владения составляет более 5 лет, вы легко сможете избежать лишних трат.

Во всех остальных случаях налог с продажи составит 13% от общей суммы сделки.

Важно Следует учесть, что в Налоговом Кодексе есть оговорка, которая касается индивидуальных предпринимателей. Так, если ИП продает нежилое помещение, он будет платить по нормам, предусмотренным для юридических лиц, то есть УСН-налог. (3

Источник: https://zakon.center/garaj/kuplea-prodazha/poryadok-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли продажи нежилого помещения: образец, как оформить

Для того, чтобы обойти трудности и просчёты при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (НП) в 2019 г., нужно придерживаться точного алгоритма действий.

На рынке недвижимости присутствует значительное число нежилых объектов недвижимости, подобрать нужное среди которых нелегко. Главным условием в приобретении нежилого объекта недвижимости должно являться обращение к собственному здравому смыслу с выделением положительных и отметанием отрицательных характеристик будущей собственности.

Для начала, нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

В соответствии с ГК РФ владельцу принадлежат права на собственность и распоряжение своим имуществом способами, которые не противоречат законодательству и другим нормативным актам, а также не наносят ущерб третьим лицам. Он может отчуждать это имущество в собственность другим лицам, сдавать в аренду, в залог, может передавать временные права на владение и пользование имуществом, оставаясь при этом собственником.

К числу наиболее часто заключаемых сделок купли-продажи выступает как раз отчуждение недвижимого имущества.

Особенности сделки

Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:

Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра.

Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы.

Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
собственность общая, совместной или же долевая.

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по какому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:

договоры гражданско-правового характера,
свидетельство о праве на наследство,
судебное предписание.

Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.

Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:

ипотечный договор,
аренда,
арест на право собственности, налагаемый судебным решением.

В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.

У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.

Как составить

По договору купли-продажи недвижимости, продавец обязан провести перевод собственности в права новому владельцу.

Договор заключается в письменной форме через составления документа. Несоблюдение формы заключения договора продажи недвижимости даёт повод считать его недействительным.

При переходе к осуществлению договора купли-продажи, участники сделки выясняют необходимые условия и пункты сделки.

Договор вступает в законную силу непосредственно с проставления подписей участниками сделки. Когда на стороне покупателя или самого владельца выступает более чем один собственник, значит, договор совершается исключительно с заверением у нотариуса. Только после этого он вступает в юридическую силу.

В каждый договор купли-продажи входят особые параметры и условия, без которых считается недействительным. Среди них:

название, точная дата и место заключения договора прописью;
информация об участниках сделки (ФИО, год и место рождения, номер паспорта, место регистрации);
объект сделки (НП) по справочным данным из Росреестра: наименование, номер учета в Кадастровой палате, точный адрес, метраж;
перечень всех документов, подтверждающих право собственности, а также об обременениях и ограничениях на объект недвижимости;
сумма по сделке за НП и порядок её подсчёта;
порядок передачи во владение (НП);
несение ответственности сторонами за неисполненные условия и обязательства по договору;

дополнительные условия по требованиям учреждения, одобрившего кредит.
дополнительные условия, если сделка совершается с привлечением займа;
участники сделки могут дополнить договор купли-продажи и другими документальными актами.

Участниками сделки могут быть различные экономические субъекты, как граждане, так и юридические лица. Кроме того, имеют место случаи, когда договор по сделкам с нежилыми помещениями заключается между районными муниципальными учреждения, а также федеральными субъектами, когда, к примеру, происходит продажа муниципального или государственного имущества.

При отсутствии хотя бы единично из вышеописанных данных в договоре, передача недвижимого имущества считается несогласованной участниками сделки.

По договору купли-продажи нежилого помещения одновременно передаются права на владение земельным участком, на котором построена недвижимость, в случаеесли другие варианты не предусмотрены законодательством.

В случае, если сделка по продаже нежилого объекта недвижимости, который сооружён на земле, не принадлежащей продавцу по праву собственности, тогда продажа может быть осуществлена без согласия владельца земли, но только в том случае, если это не противоречит пунктам в договоре по пользованию землёй. В таком случае при покупке нежилого помещения сторона покупателя получает право собственности на тех же самых условиях, что и бывший владелец, то есть продавец.

Договор должен предусматривать стоимость такого имущества;
Если в договоре отсутствуют обговорённые сторонами условия по сделке с нежилым помещением, договор о продаже считается незаключённым;
При продаже нежилого объекта недвижимости в кредит с рассрочкой всегда описывается порядок, временной период и сумма платежа;
Порядок передачи недвижимости в право собственности. Передача нежилого помещения продавцом в собственность покупателю происходит по подписанному сторонами договору акта приёма-передачи (иному документу о передаче);
Если условие не предполагается по условиям договора, то тогда обязательства продавца передать недвижимость новому собственнику считается исполненной сразу же после подписания акта приёма-передачи и другой требуемой документацией;
Передача права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю проходит гос регистрацию в Росреестре или МФЦ;

После этого следует описать права и обязанности сторон. Сначала продавцом, а потом самим покупателем;
Необходимо также учесть и ответственность сторон за уклонения от обязательств или их неполное исполнение, а также варианты разрешения спорных сделок.

Статьёй 557 ГК РФ предполагается несение обязательств собственником за передачу недвижимости несоответствующего качества.

Кроме того, прописываются форс-мажорные обстоятельства, о которых стороны не знали заранее. С их наступлением участники сделки больше не несут обязательств друг перед другом;
В числе заключительных пунктов указывается условие по количеству экземпляров договора по сделке купли-продажи, другие положения и условия на усмотрение сторон.

Число копий-экземпляров договора соответствует числу участников сделки, а один экземпляр предназначается для хранения в архиве Росреестра.

Последнее положение договора —точное местоположение и платежные реквизиты сторон. В конце проставляются подписи задействованных уполномоченных лиц, если в роли продавца выступает юридическое лицо, то ставится дополнительный штамп учреждения.

Те договоры, которые состоят из более, чем одной страницы, в обязательном порядке должны быть прошиты и пронумерованы. Количество прошитых и пронумерованных страниц подтверждается подписями уполномоченных представителей сторон договора и закрепляется печатями.

Образец

Образец договора купли-продажи нежилого помещения.doc

Необходимые документы

Регистрация сделки осуществляется через МФЦ или Росреестр. Для этого понадобятся следующие документы:

Документальные акты, подтверждающие права собственности продавца на нежилое помещение в числе копий-экземпляров, равных числу участников сделки и один дополнительный экземпляр для архива Росреестра;
Акт приёма-передачи по числу участников сделки и один дополнительный для Росреестра;
Если нежилой объект относится к совместно нажитому имуществу в период брака, то требуется разрешение на сделку от супруга с обязательным заверением у нотариуса;
В случае, если вместо самого покупателя есть официальное лицо, которое действует от его имени, то необходима также и письменная доверенность, подтверждённая у нотариуса;
Кредитный договор, если покупка нежилого помещения приобретается с привлечением займа;
Документ, подтверждающий оплату госпошлины, если таковая произведена напрямую, но не требуется, если она проведена через электронные платёжные системы;
СНИЛС и документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.

Сроки государственного оформления составляют 9 дней, если подача документации осуществляется через МФЦ и 7 дней – через Росреестр. При подаче документации по сделке на регистрацию через нотариуса, такой срок составит 5 и 3 дня соответственно. Если необходимая документация собрана, а договор купли-продажи заполнен грамотно, то покупатель входит в полноценные права нового владельца с даты регистрации. В подтверждении этого выдаётся справка из Росреестра.

Стоимость и регистрация

В стоимость сделки входит оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб. При договоре с ипотекой размер составит только 1 тыс. руб. Оплату производит сторона покупателя.

Сумма финансовых издержек по сделке зависит от нескольких нюансов.

Так, к примеру, при нотариальном подтверждении договора, необходимо будет провести объективную экспертную оценку актуальной стоимости подобных объектов недвижимости на рынке.

Она необходима нотариусу для расчёта государственной пошлины. Обычно, в нотариальной конторе оценивается кадастровая сумма и рыночная, а пошлина рассчитывается с наибольшей из них.

Если владелец у объекта недвижимости один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот.

В случае, если стороны сделки затрудняются решить кто из них за что платит, тогда есть повод возложить необходимые затраты по оценке и оплате госпошлины на «виновника». Тогда стоимость оценки составит от 3 тыс. руб., а госпошлина с техническими работами – от 10 тыс. руб.

Если покупка нежилого помещения покупается с привлечением займа, то банк запрашивает объективную оценку недвижимого объекта. При таком раскладе, необходимые издержки несёт покупатель, потому как кредит оформляется на него.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2025 году

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

расположен в здании (жилом или нежилом);
обособлен от других помещений в здании;
имеет отдельный вход;
состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
не предназначен для постоянного проживания;
используется в коммерческих, административных или общественных целях;
имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

офисы помещения в зданиях;
торговые помещения в зданиях;
организации общепита в зданиях;
гостиницы в зданиях;
развлекательные центры в зданиях;
для оказания бытовых услуг;
размещение аптек и оказание медицинских услуг;
другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Выбор объекта

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Форма договора

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

наименование, дата и место заключения ДКП;
сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
стоимость НП и способ расчетов;
порядок передачи НП;
ответственность сторон за неисполнение обязательств;
дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

сроки, когда они заключат основной ДКП;
размер аванса/задатка (это разные вещи);
кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
когда НП будет передано покупателю;
другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Расчеты

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;

с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/dogovor-mezhdu-fiz-litsami.html

Договор купли-продажи нежилого помещения 2019 — образец

№

, паспорт , выдан г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , действующий(ая) как физическое лицо,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона, заключили настоящий (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

Предмет договора

1.1.

В соответствии с Договором передать в собственность , а принять и оплатить нежилое помещение с кадастровым номером: , расположенное на этаже по адресу: , общей площадью: кв.м. (далее по тексту — ), обладающее следующими индивидуальными характеристиками: .

1.2.

Передаваемый принадлежит на праве собственности, на основании , о чем в Едином государственном реестре недвижимости г. сделана запись регистрации № .

1.3.

, что на момент заключения Договора принадлежит на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.

Цена договора и порядок расчетов

2.1.

Цена (стоимость) , предусмотренного п. 1.1 Договора, составляет () руб.

2.2.

Цена (стоимость), установленная Договором, согласована и утверждена Сторонами, является окончательной и изменению не подлежит.

2.3.

Оплата по Договору осуществляется путем стопроцентной предоплаты до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

2.4.

Оплата по Договору осуществляется собственными средствами путем передачи наличных денежных средств .

Существенные условия договора

3.1.

подлежит передаче непосредственно по месту нахождения . Передача оформляется двусторонним актом приема-передачи , подписываемым Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью Договора.

3.2.

Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на со дня подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 3.1 Договора.

3.3.

Право собственности на переходит к после государственной регистрации перехода права собственности на в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4.

должен быть передан в соответствии с условиями Договора в срок до г.

3.5.

Расходы по государственной регистрации перехода прав собственности по Договору в регистрирующем органе оплачиваются Сторонами совместно в равных долях.

3.6.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с законодательством России.

3.7.

Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности Сторонам известны и понятны. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

3.8.

Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

3.9.

Договор составлен в подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.

Список приложений

4.1.

Приложение № — Акт приема-передачи Объекта.

4.2.

Приложение № — Акт приема-передачи денежных средств.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

: , дата рождения — г.; место регистрации — ; почтовый адрес — ; тел. — ; e-mail — ; ИНН — ; л/сч в к/с ; БИК ; паспорт: , выдан г. , код подразделения .

От имени _______________

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_kupli-prodaji_nedvijimosti/nejilogo_pomescheniya/

Правильное составление договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком. Образец для скачивания

Нередко у собственников нежилой недвижимости возникает необходимость продать имущество.
В такой ситуации требуется знание законодательных аспектов, а также базовой документации по сделкам купли-продажи нежилых объектов.
Подробнее о данном вопросе будет рассказано в этой статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18.

Показать содержание

Когда можно купить и продать, а когда нельзя?

В процессе приобретения нежилого помещения, либо здания, следует принимать во внимание тот факт, что согласно 552 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации реализация здания, дома или иного недвижимого объекта сопровождается передачей прав собственности на такую недвижимость и вместе с тем на земельный участок, занятый таким имуществом.
В соответствии с ГК РФ продажа недвижимого объекта на земельном участке, принадлежащего одному лицу, осуществляется вместе с землей.
По земельному законодательству запрещается реализовывать земельный участок без зданий и сооружений в случае, когда они находятся в собственности одного лица.

От продавца. При заключении соглашения по ДКП нежилой недвижимости с участком земли от продающей стороны, которая является организацией, требуются следующие документы.
- Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
- Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, удостоверенная нотариусом, и её копия (если документы подает доверенное лицо).
- Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из единого органа регистрации (Росреестра), подтверждающая отсутствие обременения на недвижимости, а также содержащая сведения о собственнике.
- Техническое описание недвижимого имущество, предоставленное БТИ.
- Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).
От покупателя.
- Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
- Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
- Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).

Перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, был нами рассмотрен в отдельном материале.

Для физических лиц

От продавца.
- Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если помещение было приобретено в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
От покупателя.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

Документы для сделки с коммерческим зданием и долей земли

От продавца. Существуют обстоятельства, при которых один из собственников долевой недвижимости решает продать свою долю собственности. Когда потенциальным покупателем не является другой собственник того же долевого имущества, продавец обязан послать уведомление в адрес всех остальных собственников.
В соответствии с 250 статьей ГК РФ преимущественным правом покупки обладают остальные долевые владельцы, в результате чего их необходимо известить в письменной форме, либо посредством электронного ресурса (Интернет).
Как итог, при реализации нежилого здания с долей земли требуется письменный отказ от иных владельцев имущества, отказы необходимо заверить у нотариуса и в обязательном порядке приложить к договору купли-продажи. Кроме заверенных отказов от остальных собственников в такого рода сделках требуется наличие пакета документации, упомянутой в предыдущем пункте.
От покупателя. В данной ситуации от покупателя требуется предоставить предварительное соглашение, а также доказательства платежеспособности по данному виду сделки. Также покупатель обязан представить следующие документы.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

Для юридических лиц дополнительно необходимо иметь нотариально заверенные учредительные документы, и помимо этого для крупных сделок (больше 25% от стоимости имущества организации) протокол решения участников, заверенный подписью директора и бухгалтера, а также печатью компании.

О перечне документов, договоре и нюансах оформления сделки с нежилыми объектами, которая проводится между физлицами, мы подробно рассказываем в отдельной статье.

Особенности составления соглашения

Для ДКП недвижимого имущества существует ряд обязательных пунктов:

четкое определение предмета договора (вид имущества и его стоимость);
указание сведений, характеризующих объект недвижимости, выставленные на продажу: целый объект, либо его доля.

Нежилое здание с земельным участком. Далее представлена структура договора купли-продажи нежилой недвижимости с земельным участком.
- Предмет договора. В данном разделе документа указывают подробные сведения о нежилом строении (площадь, адрес, внешние параметры), а также информацию о земельном участке, на котором располагается недвижимость.
- Цена договора. Данный пункт договора содержит сведения о стоимости объекта сделки в конкретной валюте.
- Порядок расчётов. В этом разделе ДКП прописывают размер задатка, порядок передачи средств по соглашению, также указываются сведения о передаточных актах.
- Передача имущества. Здесь последовательно расписывается порядок передачи документации и ключей.
- Права и обязанности сторон. Данному пункту требуется уделить особое внимание, поскольку здесь прописывают порядок перерегистрации имущества.
- Ответственность сторон. В данном разделе согласуется порядок решения споров и конфликтов по соглашению.
- Переход права собственности. Здесь указывается после чего именно произойдет переход прав на собственность.
- Срок действия договора: прописывается момент вступления в силу договора, а также число копий.
- Прилагаемые документы. В этом пункте указывают документы, сопровождающие соглашение.
- Реквизиты и подписи сторон: паспортные данные, банковские данные, подписи сторон и печать заверителя.
Отличия в документе, который фиксирует факт купли-продажи, формируются в зависимости от типа реализуемого имущества.
Нежилое помещение с земельным участком. Для данного типа договоров характерна такая же структура, как и в предыдущем пункте, однако в предмете сделки обозначается адрес объекта с указанием положения помещения в пределах здания (этаж, расположение на этаже).
Нежилое помещение и доля земельного участка. Для подобных соглашений структура не отличается от предыдущих кроме пункта «Предмет сделки». Такой договор должен содержать информацию о независимой экспертизе по выделению долю в земельном участке с ее конкретным обозначением. Помимо помещения предметом соглашения становится доля общей собственности.

О правилах составления типового договора купли-продажи нежилого помещения узнаете тут, а как правильно заключить договор, если одна из сторон является ООО, мы рассказывали в этом материале.

Ключевые отличия

Ключевым отличием договоров по купле-продаже нежилого здания с землей является предмет соглашения (целый объект недвижимости, либо доля имущества).

Согласно 551 статье ГК РФ сделки по купле-продаже недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации. Для того чтобы зарегистрировать соглашение необходимо предоставить в Росреестр следующие бумаги:

Документы, подтверждающие право собственности.
Кадастровый паспорт.
ДКП.
Акт передачи имущества.
Квитанция об оплате налогового взноса.
Выписка из единого реестра налогоплательщиков.
Учредительные документы организации для юр. лиц, удостоверение личности для физ. лиц.
Справка из БТИ.
Документы, подтверждающие отсутствие обременения на объекте сделки.

В соответствии с налоговым законодательством (см. ст. 333.33 НК РФ) размер госпошлины при регистрации соглашения по купле-продаже нежилого здания с земельным участком составляет:

для физических лиц – 2 000 рублей;
для юридических лиц – 22 000 рублей.

Риски и подводные камни

При осуществлении сделок по ДКП нежилой недвижимости с землей следует обращать внимание на некоторые условия:

Важно удостовериться в соответствующем уровне помещения для определенных целей, при необходимости перепланировки и переоборудования убедиться в наличии законных методов их осуществления.
Следует проверить документацию по санитарной и пожарной безопасности, а также убедиться в юридической силе документации, представленной продающей стороной.
При сделке с долей земельного участка требуется убедиться в наличии заверенного отказа со стороны иных собственников имущества.

Осуществляя сделки по купле-продаже нежилых объектов с землей важно знать, когда по закону разрешена продажа. Также необходимо иметь представление о различиях в целой и долевой собственности, понимать разницу в договорах с отличными типами объектов и учитывать возможные риски и трудности, возникающие при реализации недвижимости.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/prodazha-i-pokupka/pomeshheniya-s-zem-uchastkom.html