Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

  • Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
  • Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
  • Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Содержание статьи:

Понятие и назначение документа

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

    Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

В соглашении должны указываться:

  • объект;
  • субъекты;
  • права сторон, их обязанности, ответственность;
  • правила определения цены и проведения расчетов;
  • порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

  • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
  • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
  • Сотрудничает с подрядными организациями.
  • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
  • Производит капитальный ремонт.
  • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
  • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
  • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
  • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

  1. Объявить об общем сборе жильцов.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/dogovor-obsluzhivaniya-mkd.html

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

Когда необходимо его заключение

Скачать типовой образец договора управления многоквартирным домом управляющей компанией.

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

  • Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

    создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;

  • непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
  • привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Предмет и существенные условия

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН?

Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.

Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

  1. Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

    Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.

  2. УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

    Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

  1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
  2. Данные участников сторон.
  3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
  4. Порядок изменения списка работ.
  5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
  6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
  7. Ответственность, закрепленная за сторонами.
  8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
  9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Обратите внимание! Информация о факте заключения договора передается для размещения в ГИС ЖКХ.

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
  • Технические документы на помещение.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
  • Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

  • Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
  • Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты.

Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее.

Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно.

Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.

Тут есть 2 важных условия:

  1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
  2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

На чем строятся отношения?

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/dogovora-s-sobstvennikami.html

Договор управления многоквартирным домом

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

Содержание

Содержание любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство.

Содержание этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом.

Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

  • список услуг и работ, направленных на содержание дома;
  • цена предоставления услуг;
  • порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия.

И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами.

Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. Содержание документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/dogovor-upravleniya-mkd.html

Договор управления многоквартирным домом (МКД)

В 2018 году поменялся порядок и стандарты управления многоквартирными домами. Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД.

Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией.

В статье мы рассмотрим произошедшие изменения и приведем готовые формулировки, которые в соответствии с ними можно просто вписать в имеющийся договор.

Корректировки договора управления МКД в связи с законодательными изменениями 2018 года

Появившиеся изменения делятся на 2 категории – обязательные и желательные. В соответствии с первыми договор управления МКД необходимо корректировать обязательно, так как в противном случае он будет противоречить законодательству. Желательные изменения включаются в ДУ по желанию управляющей организации. Их появление поможет минимизировать риск ответственности.

Некоторые изменения потребуют разработки приложений к договору. Они также будут приведены в рекомендациях.

Обязательные изменения в договоре

В договоре управления МКД обязательно нужно поменять 5 условий. Если этого не сделать, то ДУ будет считаться несоответствующим законодательству, а значит, и недействительным. Ниже мы детально опишем все эти условия.

Если вы хотите сразу прочитать и скачать все  важные исправления, они доступны в материале справочной системы, также в статье журнала есть он-лайн сервисы для самостоятельной проверки.

Условие первое. Начало действия ДУ

Исправление требуется потому, что поменялись правила о начале действия договора. Раньше он вступал в силу спустя тридцать дней после подписания, сегодня этот момент привязан к внесению сведений в реестр лицензий. Сама управляющая организация тоже не может устанавливать дату, когда начинает действовать договор, потому что это позволяет продлить срок обслуживания дома.

Откорректировать нужно условие о том, когда начинает действовать договор. УК обязуется приступить к выполнению ДУ с того момента, как соответствующие изменения появятся в региональном реестре лицензий. Раньше этой даты управляющая организация не вправе начинать обслуживать дом.

В тематической статье из журнала «Управление МКД» вы найдете не только описания необходимых изменений договора управления МКД, но и примеры формулировок из этого документа. Для лучшего понимания подготовивший материал эксперт привел неправильную и правильную формулировку. Вторую можно напрямую перенести в свой договор. В том числе, в статье есть формулировки для пункта о начале действия ДУ.

Условие второе. Утверждение величины оплаты и ее односторонней индексации.

В 90% ДУ присутствует пункт о возможности индексации размера платы за содержание жилья в одностороннем порядке. Этот пункт договора нарушает законодательство. Подобное условие индексации вступает в противоречие с п. 2 ст. 310 ГК РФ, поэтому при возникновении судебного спора признается его незаконность.

Верховный суд пояснил, что поменять фиксированную величину платы можно только путем принятия соответствующего решения ОСС. Об этом говорится, в частности, в определении Верховного суда № 306-КГ17-6867 от 2 июня 2017 года.

Исправление здесь возможно двумя путями:

  •  незаконное положение исключается из договора управления МКД;
  •  пункт корректируется так, чтобы не противоречить закону.

В ДУ следует прописать саму процедуру, по которой владельцы помещений будут устанавливать новую величину оплаты за жилье. В журнале приведена правильная формулировка этого пункта договора, а также дана ссылка на скачивание документа с соответствующим текстом.

Новый размер платы утверждается последовательным прохождением 3 стадий:

  •  предложение о величине оплаты согласуется с домовым советом (по желанию);
  •  собственники информируются об изменении платы с помощью установленных в подъездах и других местах досок объявлений. Эту информацию нужно разместить, как минимум, за тридцать дней до назначенной даты проведения ОСС;
  •  новая величина платы за жилье утверждается на общедомовом собрании.

Условие третье. Положения об осмотре общедомового имущества.

Исправление здесь нужно по причине того, что 11 апреля 2018 года обновились правила осмотра общедомовой собственности. Раньше осмотры могли быть плановыми и внеплановыми. По новым правилам они делятся на 3 вида: текущие, сезонные и внеочередные. Как именно проводятся осмотры, описывается в п. 13(1) правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Корректировка в данном случае заключается в изменении условий, предусматривающих порядок осмотра дома. В договоре управления МКД эти изменения отражаются в виде следующих положений:

  •  порядок осуществления текущего и внеочередного осмотра;
  •  процесс фиксирования итогов осмотра;
  •  привлечение к проведению осмотра членов домового совета (по желанию).

Оформление дополнений можно произвести двумя способами:

  •  подготовить отдельное приложение к ДУ;
  •  сослаться в договоре на ПП РФ № 491.

Примеры правильной и неправильной формулировки, а также бланки актов оценки технического состояния имущества вы найдете в материале из нашей справочной системы, посвященном рассматриваемому вопросу.

Условие четвертое. Порядок обработки персональных данных.

В 2018 году контролирующие органы обращали особое внимание на то, как управляющие организации используют персональные данные. В связи с этим нужно пересмотреть все связанные с ними пункты из договора управления МКД.

Для исправления договор дополняется правом управляющей компании использовать персональные данные владельцев и нанимателей в случаях, когда:

  •  заключившая с УК договор специализированная организация или ЕРЦ формирует платежку;
  •  размещается информация о величине оплаты за КУ и содержание жилья самой УК или заключившей с ней договор организацией;
  •  в судебном или досудебном порядке ведется работа с должниками. Предварительно нужно предусмотреть согласие владельцев на то, чтобы их персональные данные могли передаваться третьим лицам, которые взыскивают долги.

Отдельно также можно подготовить приложение к ДУ, описывающее все особенности обработки персональных данных.

 Проверьте, нужно ли корректировать условие о порядке обработки персональных данных

Условия пятое. Предоставление отчета о работе.

Управляющая компания обязуется размещать отчет о том, как выполняется договор управления МКД в ГИС ЖКХ. При этом в ДУ можно прописать и какой-то иной способ отчетности. Этой возможностью стоит воспользоваться, когда вы будете производить обновление своего договора управления. Здесь можно предложить собственную форму отчета и способ того, как он предоставляется.

В ДУ следует указать, что если владельцы квартир за пятнадцать дней со дня получения отчета не передадут управляющей компании письменного мотивированного возражения, то отчетность признается утвержденной без претензий.

Желательные изменения договора управления многоквартирным домом

Помимо приведенных обязательных корректировок есть также четыре рекомендуемых условия. Эти положения не имеют обязательного характера, однако они помогают свести к минимуму риски ответственности и предотвратить различные спорные ситуации с Госжилинспекцией и потребителями.

Условие первое. Положения о работе АДС.

С начала марта 2019 года вступают в действие новые правила работы аварийно-диспетчерской службы. Для подготовки к будущим изменениям рекомендуется пересмотреть договор управления МКД на этот счет и убрать из него переставшие действовать формулировки.

Для исправления необходимо детализовать в ДУ деятельность АДС в соответствии с 4-м разделом правил, утвержденных ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года.

Владельцы помещений должны знать, куда обращаться при аварии. УК определяет способ предоставления информации о работе АДС. Она указывает в ДУ телефон для обращений, e-mail и адрес.

Управляющая организация готовит регламент работы АДС, который становится приложением к договору, и ссылается на него. В ДУ вносится упоминание об организации деятельности АДС в соответствии с ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года. В статье журнала «Управление МКД» есть ссылка на скачивание документа, в котором правильно сформулированы эти положения для договора управления МКД.

Условие второе. Порядок взаимодействия между УК и владельцами помещений.

Здесь тоже требуются определенные изменения, так как поменялись условия ДУ о времени, дающемся на ответ на обращение потребителя. Действующие в настоящий момент сроки реакции УК на заявки приведены в разд. 8 правил из ПП РФ № 416.

Соблюдение принятых правил работы с обращениями поможет в налаживании доверительных отношений с потребителями и избавит от риска получения санкций со стороны контролирующих органов.

Для исправления ситуации удаляются устаревшие формулировки. В договор управления МКД необходимо внести следующие сведения:

  •  где располагается ближайший офис управляющей компании;
  •  как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;
  •  каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
  •  как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

Условие третье. О переходе собственников на прямые расчеты с РСО.

У владельцев квартир недавно появилось право переходить на прямые договоры с РСО. В договоре управления МКД эта возможность должна быть отражена, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами, а также вы были защищены в случае судебных разбирательств.

Для исправления из предмета ДУ следует исключить «обязанность по предоставлению КУ». Кроме этого, исключается раздел договора, регулирующий порядок предоставления данных услуг и правила их оплаты.

Вместе с тем в ДУ должны сохраниться обязательства по сбору показаний ПУ. Даже если владельцы помещений начинают вносить оплату напрямую, отправлять в РСО показания счетчиков все равно должна УК. Это следует из ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

В ДУ нужно внести дополнения, описывающие порядок работы с ресурсоснабжающей организацией. Если его согласование уже произведено, то следует прописать оставляемые за собой функции. Например, это может быть ограничение предоставления коммунальных услуг.

Условие четвертое. Регистрационный учет собственников.

Раньше управляющие организации вели, хранили и передавали уполномоченным органам регистрационные и поквартирные карточки. Однако приказ ФМС № 288 от 11 сентября 2012 года больше не действует. Отмененными оказались сразу три действовавших ранее документа:

  •  форма 9 – регистрационная карточка;
  •  форма 10 – поквартирная карточка;
  •  форма 11 – домовая книга.

В 2018 году вступил в действие приказ МВД № 984 от 31 декабря 2017 года. Управляющим организациям в вопросах регистрационного учета оставлена лишь задача приема документов от жильцов, которые они в дальнейшем передают органу, занимающемуся таким учетом.

В соответствии с этим изменением управляющей организации необходимо убрать из договора управления МКД обязанность по хранению и передаче регистрационных и поквартирных карточек.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102618-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-s-upravlyayushchey-kompaniey-2018

Договор управления многоквартирным домом (МКД) — образец договора с управляющей компанией в 2019 году

 №

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

заключили настоящий  (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

1.

Общие положения

1.1.

 Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от г. (протокол № от г.). 

1.2.

  Условия Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме и определены в решении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от г. (протокол № от г.).

2.

Предмет договора

2.1.

По Договору  по заданию  в течение согласованного в п. 3.

2 Договора срока за плату, указанную в разделе 5 Договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг  и пользующимся его помещениями в Многоквартирном доме лицам, осуществление иных направленных на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельности, указанной в Договоре. 

2.2.

 Общая характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

2.2.1.

Кадастровый номер Многоквартирного дома: .

2.2.2.

Серия, тип постройки: .

2.2.4.

 Год последнего комплексного капитального ремонта: .

2.2.5.

Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома:   кв. м.

2.2.6.

Кадастровый номер земельного участка: .

2.3.

 Состав и состояние общего имущества Многоквартирного дома указаны в Составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора.

2.4.

Цель Договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг помещений в Многоквартирном доме и пользующимся его помещениями в Многоквартирном доме лицам.  

2.5.

Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является:

2.5.1.

На системах горячего, холодного водоснабжения и системы отопления – первое отключающее устройство на ответвлении от стояков, включая данное отключающее устройство.

2.5.2.

На системе канализации – первое раструбное соединение тройника (крестовины) от стояка с внутриквартирной разводкой.

2.5.3.

По электрооборудованию – точка присоединения питающих проводов к общему (квартирному) прибору учета, а в случае его отсутствия – к аппарату защиты (автоматический или пакетный выключатель, предохранитель и т.п.).

2.5.4.

По строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещения, которые относятся к имуществу собственника.

3.

Срок действия договора

3.1.

Договор вступает в силу с  и действует до .

3.2.

Договор заключен на   лет. 

3.3.

При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия такой Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

4.

Права и обязанности сторон

4.1.1.

Своевременно и полностью вносить плату за управление, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятым в соответствии с законодательством РФ.

4.1.2.

Соблюдать следующие требования:

4.1.2.1.

Не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу Многоквартирного дома, без согласования последних с .

4.1.2.2.

Не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг.

4.1.2.3.

Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети (более  кВт), дополнительные секции приборов отопления.

4.1.2.4.

Не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды).

4.1.2.5.

Не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме, а в случае, если это может привести к убыткам , то и к порче жилых и нежилых помещений.

4.1.2.6.

Не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, входящих в перечень общего имущества, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования.

4.1.2.7.

Не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.

4.1.2.8.

Не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

4.1.3.

Обеспечить в течение  дней с момента обращения доступ представителей  в принадлежащие ему помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещениях, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с  время, а работников аварийных служб — в любое время суток.

4.1.4.

Сообщать  о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме.

4.1.5.

Понудить застройщика к передаче  технической документации на Многоквартирный дом, указанной в Перечне технической документации (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

4.2.1.

Приступить к управлению Многоквартирным домом, начиная с г., и осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах  в соответствии с целью, указанной в п. 2.4 Договора.

4.2.2.

Оказывать  услуги по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме и выполнять работы по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в Перечне услуг и работ по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме (Приложение № к Договору) и в Перечне работ по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме (Приложение № к Договору), являющимися неотъемлемыми частями Договора, а также предоставлять коммунальные услуги   и пользующимся его помещениями в этом Многоквартирном доме лицам в необходимых объемах, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.  

4.2.2.1.

Холодное водоснабжение.

4.2.2.2.

Горячее водоснабжение.

4.2.2.4.

Электроснабжение.

4.2.2.6.

Отопление (теплоснабжение).

4.2.3.

Качество коммунальных услуг не может быть ниже требований, установленных в приложении №1 к «Правилам».

4.2.4.

Устранять за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4.2.5.

Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, принимать круглосуточно от  и пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме лиц заявки по телефонам: , факсу: , электронной почте: , устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством и Договором.

4.2.6.

Хранить и постоянно обновлять техническую документацию и относящиеся к управлению Многоквартирным домом базы данных в соответствии с перечнем, содержащимся в Перечне технической документации, а также иные документы, связанные с управлением Многоквартирным домом, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию  знакомить его с содержанием указанных в настоящем пункте документов.

4.2.7.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы от  и лиц, пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее  рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

4.2.8.

Информировать  и пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме лиц о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за  рабочих дней до начала перерыва, о причинах и предполагаемой продолжительности непредвиденных перерывов в предоставлении коммунальных услуг, продолжительности предоставления коммунальных услуг, качества ниже, предусмотренного приложением №1 к «Правилам» и Договором, в течение одних суток с момента обнаружения недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае их личного обращения — немедленно.

4.2.9.

В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, провести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п. 4.3.3 Договора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_ZhKH/dogovor_upravleniya_mnogokvartirnym_domom/

Добавить комментарий

*