Как продать квартиру в ипотеке: варианты реализации, главные моменты

В этой статье:

Последнее обновление: 20.08.2018

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом.

В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном.

На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав.

На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав).

Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты.

Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Нужен ли риэлтор для продажи или покупки квартиры? В чем его ценность, и можно ли обойтись без него – см. в этой заметке.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.

Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см.

подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Зачем нужен Передаточный акт в сделке купли-продажи квартиры? – смотри в Глоссарии по ссылке.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке).

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.

1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир.

Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки.

Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Послание рынку. Как грамотно составить объявление о продаже квартиры? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.
– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.
Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.
Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.
– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).
Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу.
Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.
– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением.
Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).
В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.
– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.
Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku/
Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.
Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.
Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.
К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;

отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.
Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.

Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.

Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.

Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.

По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.

Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.

Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.

Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;

банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;

ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.
С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.
В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.
Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.
Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;

заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;

новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;

если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.

Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.
Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.
Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Заёмщик вносит аванс продавцу.

Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).

Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.

Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.

Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.

После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).

Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.

Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.

При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.

Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.

Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.

Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.
Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

Не давать сразу оригиналы документов, только копии.

Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.

Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.

Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.

Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.
При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.
(Всего просмотров 5 245, сегодня: 12 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/
Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.
Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;

для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;

производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;

покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;

после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;

договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;

покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;

со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.
Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.

С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?
Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.
Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

копия паспорта собственников жилья;

технический паспорт квартиры;

кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);

свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;

документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;

выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;

расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;

оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.
Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.
На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

предоставить только копии документов;

лично сопроводить сдачу документации в банк;

не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.
Какие риски несет продавец?

сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;

при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;

в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.
Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.
В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.
Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.
Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.
Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.
Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.
Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.
Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.
Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.
Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.
Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты (5
Источник: https://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html
Как продать квартиру в ипотеке: варианты реализации главные моменты — Право Граждан

Процесс реализации залоговой недвижимости отличается от стандартных сделок купли-продажи. В этом случае участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк-кредитор. До того, как продать квартиру в ипотеке, нужно изучить возможные способы и выбрать оптимальный.
Причины реализации недвижимости

Действующим законодательством не запрещается оформлять подобные сделки. Но нужно учитывать, что они требуют большего внимания и выполнения ряда условий. Нередко продавец теряет часть стоимости недвижимости, что является главным отрицательным фактором реализации залоговой квартиры.
Часто желание начать процесс реализации связано со следующими обстоятельствами:

Невозможность выполнять долговые обязательства. Если вовремя не оформить сделку купли-продажи – банк конфискует недвижимость за счет погашения сформировавшегося долга.

Необходима покупка варианта с большей площадью. Доход от продажи можно использовать для покупки более просторной квартиры. Важно просчитать возможные финансовые потери. Нередко выгоднее погасить задолженность по кредиту, чтобы цена на апартаменты была на уровне рыночной.

Возможный вариант получения дохода. Этот способ актуален для новостроек. После введения жилого дома в эксплуатацию стоимость недвижимости всегда повышается. Разница между закупочной ценой и реализацией может быть существенной.

Независимо от причин, перед совершением сделки необходимо продумать каждый шаг. Важно согласовать свои действия с банком, чтобы впоследствии не возникли конфликтные ситуации.
Для вторичного жилья, которое обременено дополнительными обязательствами, добиться рыночной цены на практике невозможно. Поэтому нужно морально подготовиться к возможным материальным убыткам.
Самостоятельная продажа

Реализация заложенного имущества собственными силами – оптимальный вариант для собственника. Он может самостоятельно выбрать покупателя, согласовать с ним стоимость. Также можно сформулировать дополнительные детали сделки для привлечения потенциального приобретателя.
Этапы проведения сделки:

Получение согласия банка. Его специалисты после детального анализа обстоятельств дела укажут, можно ли продать квартиру в ипотеке и на каких условиях. Нередко эта возможность прописана в изначальном договоре – банк не может отказать. Исключение – просрочка по займу.

Поиск покупателя и согласование с ним деталей. Он должен быть уведомлен о текущем статусе квартиры и до конца понимать степень риска.

Внесение суммы задатка. Рекомендуется, что бы его размер был не менее суммы оставшегося долга перед банком.

Вместе с покупателем собственник жилья направляется в банк для погашения кредита.

Получив подтверждающие документы, нужно аннулировать запись в Регистрационной палате, согласно которой недвижимость является залоговым имуществом.

Скачать документ (dogovor-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.doc, 43KB)
После снятия обременения можно завершить сделку купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы, жилье переходит в его собственность.
Окончательный этап процедуры – регистрация соглашения в УФРС. Пакет документов стандартный, так как жилье больше не обременено дополнительными финансовыми обязательствами.
Реализация долговых обязательств

Еще один распространенный вариант – перезайм. Фактически происходит переоформление кредита на другое лицо. Преимущество – расширяется круг потенциальных покупателей, так как нужно выплачивать не всю сумму, а лишь разницу между ипотекой и согласованной стоимостью.
Для этого вида продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующее:

Найти потенциального покупателя. Также как для вышеописанной ситуации необходимо полностью проинформировать его об особенностях жилья.

Проверить требования банка к будущему заемщику. Согласие банковской структуры для этой операции обязательно. Фактически новый собственник станет полноценным заемщиком с финансовыми обязательствами.

После подтверждения переуступки остальные операции по смене собственника осуществляет банковское отделение.

По завершении заключительного этапа необходимо проверить данные в УФРС. Жилье не должно числиться за прошлым владельцем. Также эта процедура подразумевает аннулирование долговых обязательств, о чем составляется дополнительное соглашение.
Помощь банка

Для уменьшения вероятности отказа банка в сделке по продаже недвижимости рекомендуется обратиться непосредственно к кредитору. Многие финансовые структуры предоставляют посреднические услуги, к тому же чистота сделки будет гарантирована юристами организации.
Во время процедуры нужно учитывать следующие моменты:

Просрочки по платежам. Если это единичные случаи – финансовая компания может не принимать факт во внимание. Для систематических просрочек вероятность сотрудничества значительно снижается.

Формирование стоимости. До подписания соглашения на оказание этой услуги нужно обговорить цену жилья. Она не может быть значительно ниже рыночной, но при этом минимальная стоимость будет неприемлема для собственника.

Стоимость услуги. Обычно процент вознаграждения меньше стандартного риэлтерского. Этот момент обсуждается в индивидуальном порядке. Для постоянных клиентов возможна скидка или предоставление льготных условий сотрудничества.

Недостаток этого способа – долгий срок продажи. Предварительно банковская организация может составить требования для будущего покупателя, если он планирует переоформить кредит на себя. Также возможно привлечение третьих лиц – агентства по недвижимости. В этом случае размер дополнительных расходов будет увеличен за счет комиссии посредника. Но все зависит от предварительной договоренности.
О дополнительных нюансах реализации можно узнать из видеоматериала:
Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/prodazha-ipotechnoj-kvartiry.html
Как продать квартиру в ипотеке: можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотечные кредиты для многих россиян стали палочкой-выручалочкой. Кому-то эта банковская программа позволила обзавестись жильем на приемлемых условиях, а кому-то — выручить приличную сумму от продажи квартиры.
Договор ипотеки может быть заключен на разные сроки — 15, 20 или даже 30 лет. С одной стороны, это хорошо, что так долго — ежемесячный платеж становится подъемным.
Но с другой стороны, за такой срок многое может произойти. В том числе может возникнуть необходимость реализовать жилье, находящееся в ипотеке.
Например, в случае развода супругов, переезда или при приобретении более просторной квартиры.
Важно: закон суров — он запрещает продавать жилье в ипотеке. Как же быть? Каким образом не нарушить ни собственные планы, ни законодательство?
1. Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой 2. Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке 3. Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу 4. Залоговая замена
Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой

Кредитный ипотечный договор чреват залогом приобретенной квартиры в банке. Впрочем, заемщик таки остается владельцем жилья со всеми правами собственника. Кроме одного — права на продажу квартиры, находящейся в банковском залоге.
Жилье находится под арестом, на нем лежит обременение на совершение определенных действий. Собственнику недоступны:

продажа;

договор дарения;

сдача в аренду;

вывод в нежилой фонд;

оформление перепланировок и пр.

Пытаться перешагнуть через законодательный акт нет смысла. Тем более, что нотариус, который будет освидетельствовать сделку, непременно отправит запрос в регистрационный реестр, где содержатся сведения всех ограничений и арестов, касающихся недвижимости.
Запрет на отчуждение жилья может быть снят исключительно по заявлению банка после полного погашения ипотечного кредита. При этом владелец квартиры не имеет права подавать какие бы то ни было запросы по этому поводу. Только нотариус. И в связи со всем вышеизложенным возникает естественный вопрос: так как же все-таки продать жилье, находящееся под ипотекой?
Важно: банковское заявление непременно должно быть в письменной форме.
Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке

Лучшим вариантом реализации квартиры, находящейся в залоге, является ее продажа с согласия банка. Для этого заемщик обращается в то отделение, где ипотека оформлялась, а там ему все подробно рассказывают.
Процедура несложная: нужен покупатель, который согласен купить жилье на условиях договора эксперт-сейфинга. Далее стороны арендуют банковскую депозитарную ячейку для предоплаты.
Потом заемщик (он же продавец) должен выполнить ряд условия, открывающих ему доступ к деньгам.
Необходимо будет вывести квартиру из залога, заключить сделку-купли-продажи, а после погасить ипотеку за счет средств (а может быть только части средств), лежащих в банковской ячейке.

Как только нужная сумма окажется в банке, тот направляет сообщение нотариусу о выведении конкретной квартиры из-под залога. Одновременно похожие заявления направляются в соответствующие реестры. Сразу после осуществляется купля-продажа, а деньги из ячейки отправляются в банк, в счет погашения ипотечного кредита.

Трудность подобного способа заключается в проблеме поиска покупателя, соглашающегося на приобретение жилья, находящегося в банковском залоге. В основном из-за сложностей предстоящей процедуры.
Однако есть возможность все это несколько упростить: после нотариально заверенного предварительного соглашения заемщик гасит долг за счет полученного аванса, далее банк подает заявление на снятие ареста, а уже следом можно заключать договор купли-продажи.
Важно: при таком варианте растут риски для потенциального покупателя недвижимости, ведь последняя находится в состоянии ипотечного залога на момент подписания сторонами предварительного соглашения и получения аванса одной из сторон (заемщиком-продавцом).
Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу

Есть и еще один способ реализации квартир, находящихся в залоге у банков по условиям ипотечных кредитов. Правда, он более сложный, чем вышеописанный.
Речь о замене ипотекодателя. Заемщик может найти покупателя, который также хотел бы приобрести жилье в кредит. Таким методом можно убить сразу двух зайцев. Не нужно выводить квартиру из-под залога, достаточно будет лишь сменить ипотекодателя. Но только с разрешения банка.
Процедура эта достаточно долгая:

Сначала покупателю необходимо написать заявление (по форме), которое будет рассматриваться в соответствии с внутренним банковским регламентом.

Если заявка одобрена, далее возможны 3 сценария развития событий:

покупатель оформляет кредит, который по сумме равен долгу заемщика-продавца перед банком, тогда долг гасится полностью, а разницу между стоимостью квартиры и долгом покупатель выплачивается наличными продавцу;

приобретатель оформляет кредит на сумму, которая меньше, нежели долг заемщика-продавца перед банком, и тогда банк частично погашает ипотечный долг (за счет выданной ссуды) плюс берет с покупателя долговой остаток наличными, наличными же покупатель рассчитывается и с продавцом — выплачивает ему разницу между полной стоимостью квартиры и погашенным остатком займа;

покупатель оформляет кредит, который больше, чем остаток долга, подлежащий погашению: из этих денег закрывается долг перед банком, остаток отдается заемщику-продавцу и ему же банк выплачивает разницу между полной ценой квартиры и остатком по ипотеке.

Сразу после продавец подает 2 заявления в банк: о замене ипотекодателя и досрочном погашении займа.

Кредит продавца (заемщика) банк закрывает, к имеющемуся ипотечному договору присовокупляется допсоглашение о смене ипотекодателя или же — по решению банка или рекомендациям нотариуса — оформляется новый договор ипотеки.

Бывший заемщик (он же продавец) получает остаток денег на руки, а также справку о полном погашении ипотечного кредита.

Залоговая замена

Есть и третий вариант реализации квартиры, находящийся под банковским обременением на основании договора ипотеки.
Если заемщик хочет приобрести новое жилье, банк может согласиться на замену залога. Тогда со старой квартиры арест будет снят и наложен на новую в качестве обеспечения по существующему договору ипотеки.
Важно: Такая замена предусматривается ст 145 ГК РФ.
На подобную замену банки (в большинстве своем) соглашаются лишь по прошествии 2-х, а то и 3-4-х лет после оформления ипотеки и при условии абсолютно успешного обслуживания существующего договора. Если же даже разово были зафиксированы просрочки, в залоговой замене заемщику-продавцу, скорее всего, будет отказано.
Есть и другие условия, необходимые для подобной замены.
Во-первых, стоимость новой квартиры не может быть меньше, чем остаток (с процентами!) по имеющейся ипотеке. Более того, цена обязана быть на 20-30% выше такого остатка.
Во-вторых, банк будет самым тщательным образом проверять «юридическую чистоту» жилья, намеченного для приобретения. Если все будет приемлемо, тогда нужно готовить сразу два пакета документов:
Какая бы возможность реализации квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, ни была выбрана ее собственником, регистрация права происходит одномоментно с перекладыванием обременения со старого жилья на новое.
Все вышеописанные процессы довольно затратны по времени. Замена и ипотекодателя, и залога не могут длиться меньше 2-х, а то и 3-х месяцев.

Да и вообще, банки не очень-то любят досрочное кредитное погашение — во многих из них действуют моратории на подобные действия, которые прописаны в кредитных ипотечных договорах.

При наличии такого моратория и записи о нем в договоре, продать квартиру с банковским обременением будет практически невозможно. Это нужно иметь ввиду.
(235 голос., 4,56
Источник: https://pravo-grajdan.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-varianty-realizacii-glavnye-momenty.html