Как составить договор аванса при покупке жилья | Принцип права+

В этой статье:

Многие граждане Москвы либо иного города страны перед продажей квартиры и заключением ДКП требуют дачу задатка.

И не удивительно, ведь это своего рода гарантия, что контрагент не передумает и в дальнейшем расчёт будет произведён в полном объёме. С этой целью заключается соглашение об авансе.

Цель подобного документа – обезопасить участников сделки от возможных мошеннических действий одного из них. Разберём, что собой представляет соглашение об авансе и как его заключить.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.

Как вообще оформляется аванс и зачем он нужен

Покупка-продажа помещения в 2019 году зачастую предполагает внесение аванса. Оформить авансирование возможно одним из следующих способов:

взять задаток (по большому счёту, выступает как условие выполнения аванса);
заключить договор аванса;
передаётся предоплата.

Разница между двумя первыми понятиями состоит в последствиях, которые наступают при неисполнении обязательств одной из сторон.

Так, при отказе от сделки покупателя в случае, если был подписан договор аванса, средства ему возвращают, но удерживают штрафные санкции.

В случае же нарушений со стороны реализатора имущества, он должен будет не только вернуть полученные деньги, но и также заплатить штраф.

Задаток, если покупатель не выполнил обязательства, остаётся в полном объёме у продавца. Если же подобное замечено за последним, он, помимо задатка, должен будет дать контрагенту ещё такую же сумму сверху. К предоплате же обычно принимаются авансовые правила.

Из вышеуказанного вытекает следующие – аванс служит гарантией того, что клиент не передумает покупать определённые объект, а продавец снимет его с продажи. При этом участники могут прописать положения о предоплате в договоре купли-продажи, а могут составить отдельное соглашение.

Что указать в тексте договора

По договору купли-продажи, если аванс за квартиру им предусмотрен или отдельному соглашению должны быть прописаны следующие моменты:

дата и место заключения документа;
данные участников сделки;
описание жилого объекта;
точный адрес, по которому расположена квартира;
сумма предоплаты;
указание, что предусмотренные средства – это именно аванс за квартиру, а не задаток;
полная стоимость жилья;
дата, когда планируют заключить основной договор;
процедура действий при несоблюдении положений соглашения.

По желанию сторон в документацию могут вноситься и дополнительные моменты. Бумагу должны подписать оба участника сделки.

Договор аванса при покупке квартиры: образец 2024

О внесении предоплаты нужно составить некоторую документацию. Форма соглашения обязательно должна быть письменная. Чтобы понимать, как оформить грамотно договор, в котором одним из условий прописан аванс при покупке квартиры, просмотрите расположенный ниже вариант.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи с авансом (.doc)
Далее, для скачивания предоставлен также пример, как выглядит авансовое соглашение, оформленное должным образом.
Скачать образец авансового соглашения (.doc)

Сумма аванса

Размер аванса стороны определяют самостоятельно. Предоплата за квартиру может выплачиваться в виде:

процента от общей стоимости жилья (в среднем берут где-то 5%);
фиксированной суммы (как правило, на неё тоже влияет общая стоимость объекта).

Нормативами, какой именно должен быть авансовый платеж не установлено. Этот момент остаётся на самостоятельное урегулирование участниками сделки.

Как передать деньги

Составить и подписать соглашение об авансе при покупке квартиры – это ещё не всё. Потребуется также передать деньги контрагенту. Этот процесс также необходимо задокументировать. Выбирая, как правильно оформить бумаги, можно использовать следующие варианты передачи средств:

наличными (подтвердив это распиской);
безналичными с одного счёта на другой;
переводом с карты на карту;
через банковскую ячейку (используется, если сумма большая и также требует оформления расписки).

Способ внесения средств может прописываться изначально в соглашении. А также лицо может получить авансовые деньги сразу же по подписанию такой бумаге, о чём прямо на ней делается соответствующая отметка.

Расписка

К договору аванса за квартиру перед покупкой жилья составляется расписка. Она представляет собой бумагу, подтверждающую факт, что вносится аванс. Делается это уже непосредственно в момент оплаты. Пишет её продавец своей рукой. В документе прописываются следующие ведомости:

дату и место составления бумаги;
название документа;
ФИО участников сделки, их паспортные данные и адреса;
сумму переданных средств и соглашение, по которому происходила такая передача;
отсутствие у контрагентов претензий друг к другу.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Как было ранее указано, факт предоплаты может прописываться не только в договоре купли-продажи квартиры с авансом, но и отдельным документом. Образец последнего представлен далее.

Скачать образец заполнения соглашения об авансе (.doc)

Нужно ли регистрировать

Договор об авансе госрегистрации не требует. При желании стороны могут его заверить нотариально, однако, такого требования в нормативах нет. Подобные бумаги потребуется подать при регистрации основного соглашения вместе со всей остальной документацией.

Если сделка сорвётся

Выше уже оговаривалось, что аванс за квартиру при несостоявшейся сделке возвращается покупателю. При этом нет разницы, кто не выполнил свои обязанности и по чьей вине сделка не состоялась.

Некоторые недобросовестные реализаторы специально включают в соглашение пункт, по которому прописывают, что в случае отмены договорённости весь аванс за квартиру остаётся у них (как при задатке).

При этом ответного пункта о том, что если нарушения замечены со стороны продавца, он обязан вернуть определённую сумму денег покупателю, нет.

Это незаконно. В таком случае можно за принудительным взысканием уплаченных средств обращаться в суд. Помимо этого, в дополнение также можно потребовать взыскать с ответчика проценты за пользование чужими деньгами.

В соглашении возможно прописать лишь ответственность контрагентов за невыполнение ими своих обязательств. В качестве таковой обычно выступают штрафные санкции. Зачастую в договорённостях оговаривают и форс-мажорные ситуации. При таких обстоятельствах тот факт, что сделка сорвалась, вовсе не зависит от сторон. Это, пожалуй, единственный случай, когда потеря денег может быть оправданной.

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/pokupka/dogovor-avansa-obrazec.html

Вносим аванс за квартиру

Последнее обновление: 01.06.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц.

А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно.

Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

адрес квартиры,
ее полная стоимость,
срок аванса,
сумма аванса,
условия возврата и невозврата аванса,
штрафные санкции (если о них договорились),
ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.
Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.
А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать здесь.

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vnosim-avans-za-kvartiru/

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры (образец)?

При отчуждении недвижимости стороны часто прибегают к предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры, поскольку он служит свидетельством принятия серьезного решения покупателя и продавца.

Но, как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры? Рассмотрим далее в статье.

Аванс при покупке квартиры – это своеобразная гарантия того, что сделка состоится.

Редко квартиру покупают всего за несколько дней, обычно требуется время на сбор документов, нужной суммы, освобождение жилплощади. В связи с этим в большинстве сделок оформляется договор аванса, который подтверждает серьезные намерения. После оформления договора обе стороны не должны искать другие варианты.

При любой сделке покупки-продажи недвижимости рекомендуется оформить договор аванса, так как он служит гарантом выполнения условий. Вариант, предусмотренный законодательством (задаток) обычно используется редко.

Если одна из сторон не выполняет условия договора, то следуют санкции. Так, покупатель не получит обратно деньги, а продавец должен вернуть не только аванс, но и в большинстве случаев оплатить штраф. Также пострадавшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков.

Это выгодно и для покупателя, и для продавца, ведь в любом случае никто из них не пострадает в том случае, если кто-то передумает совершать сделку.

Аванс гарантирует серьезные намерения обеих сторон, но договор должен быть составлен правильно, с учетом всех нюансов. В противном случае он может стать предметом махинаций.

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

Договор аванса при покупке квартиры должен заключаться в письменном виде.

При этом в нем должно быть указано:

Адрес жилплощади;
Стоимость жилья;
Размер аванса;
Срок аванса;
Лица, прописанные в квартире, и дата их выписки;
Форма соглашения купли-продажи;
Сроки освобождения квартиры;
Банк, через который будут производиться операции;
Санкции при срыве договора.

В особенности следует уделить внимание следующим пунктам:

Размер аванса при покупке квартиры. Так как аванс является предоплатой, то он высчитывается по цене квартиры (см. Как оценить рыночную стоимость квартиры). Обычно стороны всегда договариваются о сумме, которая будет указываться в соглашении купли-продажи, и лишь затем обсуждают размер аванса. Особых правил не существует, поэтому стороны должны найти компромисс. Разумеется, покупатель старается уменьшить сумму аванса, а продавец – увеличить ее, с той целью, чтобы при срыве сделки не остаться в проигрыше.
Объект соглашения покупки-продажи. Здесь нужно указать, будут ли деньги переведены на банковский счет или переданы наличными (см. Как происходит расчет через банковскую ячейку), в какой срок должна сумма поступить, должен ли о получении аванса написать расписку продавец.
Адрес квартиры. В этом пункте нужно зафиксировать не только местоположение жилья, но и его состояние. Также нужно указать, кто прописан (особенно несовершеннолетние дети), нет ли препятствий для получения права собственности.
Ответственность за срыв сделки. В этом пункте следует указать все возможные санкции за нарушения договора, в том числе и штрафы. Это очень важный пункт, который свидетельствует о серьезных намерениях обеих сторон соглашения купли-продажи.

Скачать соглашение об авансе (образец) при покупке квартиры.

На что обратить внимание перед внесением аванса при покупке квартиры?

Прежде чем вносить аванс, нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем должны быть указаны все пункты, касающиеся недвижимости. Особое внимание необходимо уделить следующим пунктам:

Размер аванса и его оплата;
Объект договора;
Ответственность за срыв сделки.

Нужна ли расписка за аванс при покупке квартиры?

Желательно получить расписку за аванс при покупке квартиры – это послужит свидетельством того, что намерения покупателя были серьезными, и он внес положенную сумму в указанный срок.

Расписка на аванс при покупке квартиры (образец)

Особенное внимание следует уделить в том случае, если деньги были выплачены наличными – расписка о получении аванса послужит единственным документом, свидетельствующим о факте передачи денег. Если же деньги переводились на банковский счет, то факт передачи можно подтвердить в суде и без расписки.

В чем отличие аванса от задатка при покупке квартиры?

В большинстве случаев оформляется не договор задатка, а аванса, при покупке жилья. Это связано с тем, что:

Покупатель, оплативший задаток, не получит свои деньги обратно;
Продавец, передумавший продавать квартиру, должен будет возвратить деньги в двойном размере.

При авансе ситуация другая:

Покупатель получит деньги, но возможны штрафные санкции;
Продавец обязан выплатить обратно аванс, также возможен штраф.

Таким образом, продавцу выгоднее заключить договор аванса, а не задатка (см. Как составить договор задатка при покупке квартиры). Что касается покупателя, то он ничем не рискует в любом случае, если, конечно, срыв договора состоялся не по его вине.

Каким должен быть размер аванса при покупке квартиры?

Размер аванса при покупке квартиры в основном не превышает 10% от общей стоимости жилья. Однако сумма зависит от площади жилья и его состояния.

Например, за многокомнатную квартиру продавец может потребовать завышенную сумму. Конечно, для покупателя выгодно выплатить небольшую сумму, а для продавца – потребовать больше денег. Ведь размер аванса законодательством не регулируется.

Возможен ли возврат аванса при покупке квартиры?

Если продавец отказывается от продажи квартиры, то он обязан вернуть всю сумму, возможно в некоторых случаях и применение штрафных санкций.

Если же сделка не совершилась по вине покупателя, то деньги ему возвращаются. Но если были прописаны санкции, то продавец имеет право потребовать возместить убытки.

Если у вас остались вопросы по теме «Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры», задайте их в комментариях.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry.html

Как составить договор аванса при покупке квартиры: 5 основных условий

Очень часто заключению сделки купли-продажи квартиры предшествует оформление договора аванса. Договор аванса при покупке квартиры может понадобиться, например, если желания покупателя и продавца сошлись, и они не желают больше тратить время на поиски новой недвижимости.

После заключения договора аванса и перечисления авансовой суммы на счет продавца (или выплате наличными), продавец перестает показывать квартиру потенциальным покупателям.

Нюансы заключения договора аванса при покупке квартиры

Понятие «аванс» не описано ни в Гражданском Кодексе, ни в каком ином законе российской федерации, которые регулируют процедуру продажи недвижимости. Выяснить что же такое аванс можно лишь изучив экономическую составляющую этого вопроса, а потом понять и юридическую.

Итак, аванс представляет собой частичную предоплату, которая обычно составляет не больше 10% от цены на квартиру. Сумма аванса передается от покупателя к продавцу недвижимости до заключения сделки купли-продажи. Часть суммы от стоимости квартиры выплачивается после заключения договора купли-продажи, если иные условия сделки не предусмотрены договором.

Понятие аванса в отношении к купле-продаже недвижимости упоминается лишь в 380 статье ГК РФ, которая посвящена задатку.

Отличие задатка от аванса

Разница между задатком и авансом весьма существенная и функции у них различны, хотя как тот, так и другой применяются в схожих ситуациях. Отчего и последствия для виновника нарушения условий договора будут отличаться.

Какие могут быть последствия от отказа заключения договора в случае выплаты аванса или задатка?

Задаток от аванса отличается тем, что он обеспечивает выполнение условий договора. Если один из участников договора уклоняется от выполнения своих обязательств, то задаток в этом случае служит мерой ответственности.

Если покупатель откажется от подписания сделки, то он не получит обратно свой задаток, а продавец, передумавший продавать квартиру, вынужден будет вернуть первому его задаток, притом в двойном размере.

Кроме того, потерпевшая сторона может рассчитывать на покрытие расходов, которые были получены из-за срыва сделки. В случае уплаты аванса покупателем и при этом срыве сделки, последствия для обоих будут несколько другими, чем в случае залога.

Если виновником срыва сделки является покупатель, то для него предусмотрены последствия, прописанные в 328 и 487 статьях ГК РФ, при наступлении которых продавец квартиры вправе требовать возмещение убытков.

Если же виновником срыва сделки является продавец квартиры, то покупатель вправе потребовать возврата аванса. Данные правила регулируются 395 и 487 статьями ГК РФ.

Если продавец вовремя не возвращает деньги и тянет время, то в ход могут вступить штрафные санкции, и к авансу будут применяться уже нормы, которые регулируют положение займа.

Из вышесказанного следует, что для продавца выгодным является заключение договора аванса, так как неблагоприятное стечение обстоятельств может привести только к его возврату, а задаток придется заплатить в двойном размере от первоначально полученной суммы.

Расписка в получении аванса при покупке квартиры.

Договор аванса при покупке квартиры: правила оформления бланка

Бланк договора аванса при покупке квартиры подлежит письменному оформлению, и для его подписания обеими сторонами необходимо наличие полной договоренности с двух сторон об основных условиях.

Так как аванс представляет собой частичную предоплату, то расчёт его происходит, отталкиваясь от цены на квартиру.

Обычно, сначала обе стороны сделки договариваются о цене, которая указывается в договоре купле-продаже квартиры, а после определяются с размером процента и сумме аванса, который должен быть оплачен до заключения сделки по основному договору.

Правила о сумме авансового платежа устанавливают сами участники сделки. Главное – это взаимное согласие обеих сторон, ведь оба заинтересованы в наиболее выгодных условиях заключения договора.

Так, покупатель желает уменьшить авансовый платеж, который он рискует потерять в случае своевольного отказа от покупки квартиры. А для продавца, наоборот, чем больше сумма аванса, тем лучше, так как большая сумма крепче удерживает покупателя и служит залогом успешной сделки.

2. Способ уплаты аванса

Следует обговорить возможность получения авансовых денег (наличными или через банковский счет) и сроки их передачи продавцу, а также необходимость написания расписки о получении аванса.

Все эти моменты нужно будет описать в договоре для того, чтобы при возникновении проблем не пришлось доказывать факт передачи авансовых денег.

3. Описание объекта договора

Кроме адреса продаваемой квартиры, необходимо будет описать ее состояние на момент заключения сделки о выплате авансового платежа.

4. Ответственность при нарушении договора

В договоре следует описать все возможные ситуации, которые могут привести к срыву сделки, а также и предусмотреть ответственность для ее участников.

5. Срок совершения сделки купли-продажи

Также договор аванса может включать дополнения, которые согласовываются двумя сторонами сделки. После внимательного ознакомления с пунктами договора аванса участники сделки подтверждают свое согласие подписями.

Так как на рынке недвижимости за много лет уже сложились определенные условия и правила, то в риэлтерской конторе уже имеются типовые договоры аванса, которые и предложит риелтор.

Какие дополнительные документы можно потребовать у продавца квартиры?

Для собственного спокойствия желательно попросить у продавца квартиры такие дополнительные документы, как:

1.Выписку из домовой книги (в ней отображены все прописанные и выписанные, выдается она в паспортном столе).

2.Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, взять ее можно в ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр).

3.Выписку из ЕРГП (единый реестр по гражданским правам). Выдается по месту регистрации и содержит все операции по правам собственности, которые были произведены в данной квартире.

4.Технический паспорт. В нем отображается первоначальный план квартиры, по которому можно сверить, был ли факт перепланировки и узаконен ли он.

Скачать образец договора аванса при покупке квартиры, вы можете по этой ссылке.

Как составить договор аванса при покупке квартиры?

Важные моменты при заключении договора аванса за недвижимость

Обязательно нужно будет проверить на «чистоту» объект сделки, т. е. узнать, кто прописан в квартире, имеются ли несовершеннолетние дети, а также нет ли запрета и ареста на квартиру.

Если продавец квартиры состоит в официальном браке, то понадобится письменное согласие супруга на проведение сделки по продаже квартиры.

Рекомендовано в договор аванса за недвижимость включить пункт о том, что если обнаружатся обстоятельства, которые мешают покупателю вступить в право собственности на купленную квартиру, то аванс должен вернуться к покупателю в полном объеме и в указанный им срок.

Как получить согласие супруга на продажу квартиры, вы можете узнать в этой статье.

Выводы

Главное на что должен обратить внимание покупатель на этапе заключения договора аванса, это на «чистоту» документов, в частности, на:

отсутствие обременений на квартиру;
паспортные сведения о владельце (или собственниках) квартиры;
подлинность документов о праве владением квартиры;
наличие и узаконивание перепланировки квартиры;
наличие собственников квартиры, не достигших совершеннолетия (если таковые имеются, то понадобится разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры).

Больше информации о том, как проверить чистоту квартиры при покупке, содержится в материалах нашей новой публикации.

На сегодняшний день для оформления договора аванса техпаспорт не требуется.

Также стоит внимательно отнестись к статусу продавца на момент заключения сделки, это может касаться недееспособности, например, возраст, здоровье продавца и чрезмерное употребление алкоголем.

Поэтому стоит с особой внимательностью подойти к проверке документов и всем пунктам договора аванса, ведь при обнаружении каких-либо неблагоприятных сведений о квартире, за которую был заплачен авансовый платеж, можно его лишиться.
В чем отличие договора задатка от договора аванса при покупке квартиры, вы можете узнать в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/kak-sostavit-dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry-5-osnovny-h-uslovij.html

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:
1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет.

Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть.

Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации

Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору

Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Это важно

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

5 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Как вместе с жильём не приобрести крупные неприятности

Как безопасно передать деньги продавцу

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru