Как составить договор субаренды на нежилое помещение

В этой статье:

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

сдавать строение (или его часть) в субаренду;
отдать его в безвозмездное пользование;
передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Тонкости сдачи нежилого помещения в аренду

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

территориальное расположение с указанием точного адреса;
общая площадь строения;
целевое предназначение;
срок договора субаренды;
форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
актом приёма/сдачи нежилого помещения;
протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/subarenda-nezhilich-pomescheniy.html

Как составить договор субаренды нежилого помещения

Не каждый предприниматель может позволить себе иметь собственное помещение для бизнеса.
Решить проблему возможно с помощью съёма нужных площадей у собственника или крупного арендатора.
Ниже предлагаем рассмотреть тонкости второго варианта, а именно то, как правильно составить договор субаренды нежилого помещения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Итак, субаренда – это вторичная сдача нежилого либо жилого имущества третьему субъекту. Говоря проще, это когда вы арендуете помещение или его часть не напрямую у владельца, а у лиц, снимающих это помещение также в аренду.

Подобные соглашения регламентируются специальным договором, где прописываются права и обязанности сторон.

В данном случае участниками выступают:

арендатор – субъект, арендующий объект недвижимости непосредственно у собственника;
субарендатор – тот, кто заключает договор съёма уже напрямую с арендатором.

Обе стороны договора могут представлять как юридические, так и физические лица.

Все нюансы подобных правоотношений регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Как составить между физическими лицами?

Поскольку часто субаренда применяется для съёма небольших площадей для розничной торговли или офисов для оказания услуг, подобный договор может быть без проблем заключён между физическими лицами.

Иногда, кроме двух основных участников, в договоре может присутствовать третий – это чаще всего собственник. Он непредвзято следит за исполнением интересов арендодателя и субарендатора.

Если в субаренду сдаётся государственное имущество, третьим лицом – балансодержателем – выступает муниципалитет. Каких-то особенных отличий от двухстороннего варианта, такой договор не имеет.

Третья сторона чаще всего позволяет урегулировать разногласия между основными участниками соглашения.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

дата подписания и номер договора;
реквизиты сторон (при заключении договора с физическим лицом – это ФИО и паспортные данные);
предмет договора – какое помещение, где находится, какую площадь занимает;
обязанности и права сторон;
стоимость аренды и порядок оплаты;
срок действия договора и условия его расторжения;
особенные условия (если таковые есть);
внизу ещё раз прописывают реквизиты сторон и ставят подписи всех участников соглашения.

Обязательно должен быть пункт, что собственник дал согласие на заключение субаренды.

Но он обязательно должен содержать:

адрес объекта недвижимости;
площадь помещения (либо его сдаваемой части), указанную в квадратных метрах;
для каких целей планируется использовать помещение;
срок аренды;
сроки и порядок оплаты.

Ниже представлены примеры договоров субаренды:

Соглашение должно быть письменным. Обычно составляется в двух экземплярах: арендатору и субарендатору. Для регистрируемого договора потребуется третий экземпляр – он остаётся в органе государственной регистрации.

Соглашения субаренды могут заключаться между двумя физическими лицами, между юридическими лицами (в том числе – между ИП), а также между физическим и юридическим лицом.

Возможна ситуация, когда субарендаторов сразу несколько. Договор составляется по общим принципам. Любые нюансы, особенности прописывают в правах и обязанностях субъектов.

Подробнее о порядке сдачи коммерческой недвижимости в субаренду можно узнать здесь.

Нюансы контракта на безвозмездной основе

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст. 615 ГК РФ) арендатор вправе предоставить арендованное им помещение в безвозмездное пользование третьему (физическому либо юридическому) лицу, но только с согласия собственника помещения.

То есть бесплатная субаренда является законной, но нередко вызывает интерес налоговых органов, так как в этом случае возможен факт сокрытия доходов. Если станет известно, что на самом деле субарендатор оплачивает «безвозмездную» аренду наличными, уход от налогов может вылиться арендатору в крупный штраф.

Регистрация

Если договор субаренды заключается на срок 12 месяцев и более, то такой договор требует обязательной государственной регистрации, и вступает в силу только после её завершения.

Для этого необходимо:

Обратиться в орган регистрации с необходимыми документами.
Сотрудник учреждения после принятия бумаг выдаст вам расписку, в которой указывается текущая дата и его должность.
Уполномоченное лицо в определённые сроки внесёт данные в реестр и выдаст выписку из реестра.

Читать дальше: Можно ли из студии сделать однокомнатную квартиру

Законодательно не обозначено, в какой срок необходимо провести регистрацию, но лучше сделать это сразу после подписания договора, поскольку без государственной регистрации такой договор не будет считаться действующим.

Куда обращаться?

Регистрацией договоров субаренды занимается Росреестр.

Второй вариант – обратиться в МФЦ по месту расположения арендуемого помещения.

Какие документы необходимы?

К договору потребуется приложить:

заявление о регистрации;
паспорт заявителя (физ. лицам);
учредительные документы (юр. лицам);
сам договор в оригинале;
согласие собственника;
кадастровый паспорт нежилого помещения;
квитанция об оплате обязательного государственного сбора.

Дополнительно могут запросить:

для физических лиц – согласие супруга (нотариально заверенное);
нотариальную доверенность, если регистрацию осуществляет представитель одной из сторон.

Сроки и стоимость

Росреестр осуществляет регистрацию в течение недели (при условии правильной подачи документов), МФЦ – в течение 9 дней.

В случае, когда договор заключается между юридическим и физическим лицом, обращаться в Росреестр лучше второму – получится значительно сэкономить на оплате обязательного государственного сбора.

Краткосрочный документ

При заключении договора сроком менее года государственная регистрация договора не требуется.

Но сам договор в письменном виде обязательно нужно заключать – при любых разногласиях такой документ послужит вам доказательством законности ваших действий.

Подводные камни

Договор субаренды не может действовать после окончания срока действия основного договора аренды. Заключая договор субаренды, убедитесь, что арендатор вправе законно предоставить вам помещение на оговорённый срок.
Если договор аренды был расторгнут раньше срока, то договор субаренды также аннулируется – то есть субарендатору обязательно нужно заключить соглашение с новым арендатором.
Арендатор имеет право проверить, используете ли вы помещение именно для тех целей, которые прописаны в договоре.

Как видите, каких-то особых сложностей при составлении договора субаренды обычно не возникает. Просто внимательно обдумайте, что может быть важно для вашей будущей успешной деятельности и пропишите все эти пункты в договоре, чтобы избежать недопонимания с вашим партнёром.

Источник: https://kalibr20.ru/urkons/kak-sostavit-dogovor-subarendy-nezhilogo/

Договор субаренды нежилого помещения: образец, между юридическими лицами, правила составления

Для многих предпринимателей, открывающих свое дело, первоочередным вопросом становится приобретение нежилого помещения, в котором будет располагаться офис, производство или иной объект бизнеса.

Покупка недвижимости связана с большими финансовыми затратами, которые не каждому по силам. В таком случае решением становится аренда. Существует несколько видов подобных сделок, одним из которых является договор субаренды.

Понятие «субаренда»

В ГК РФ дается определение этого понятия. Согласно тексту законодательного документа, субаренда представляет собой определенный вид правоотношений, при котором права на использование недвижимости передаются третьему лицу на основании договора.

Другими словами, лицо, арендующее помещение у собственника, уступает объект найма так называемому субарендатору (на определенное время), а вместе с ним и все права и обязанности, прописанные в основном договоре аренды.

Законной считается только та сделка, на которую составлен договор субаренды, а контрагентами являются арендатор и субарендатор.

Арендатор может сдавать как весь объект полностью, так и часть его. Чаще всего так и происходит. Собственнику выгоднее сдать в аренду все помещение, и в тех случаях, когда часть недвижимости остается неиспользованной, арендатор привлекает третьих лиц.

Это снимает с него часть финансовых обязательств, и аренда становится выгоднее для всех сторон. Единственная сложность возникает при распределении долей в оплате коммунальных услуг. Этот момент нужно оговаривать отдельно (так как обязательства по их оплате лежат на арендаторе).

Законодательством не предусмотрено заключение соглашения о субаренде в безвозмездном порядке.

Акт приёма-передачи помещения.

Особенности договора о передаче недвижимости в субаренду

Законом не запрещается увеличение арендной платы при сдаче недвижимости в субаренду. Некоторые предприниматели специализируются именно на субаренде, получая прибыль с пересдачи помещений по частям, либо в полном объеме, и имея ее в основе своего бизнеса.

При приёме на работу может потребоваться справка об отсутствии судимости. Инструкция по её получению есть в этой статье.

Срок, на который заключается договор субаренды, может быть любым, но не превышающим срока действия основного договора с собственником. При изменении договора аренды (продлении, прекращении), соответствующие изменения должны касаться и всех субдоговоров.

Оформление договора субаренды не может происходить раньше, чем заключен основной документ найма между собственником и арендатором.

Если срок действия документа составляет не более 365 дней, регистрировать его в Росреестре не нужно. То же касается и пролонгируемых договоров. Если срок действия документа составляет более года, его нужно зарегистрировать в отделении Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Эти моменты должны оговариваться в документе субаренды с указанием всех условий досрочного расторжения и документов, нужных для этого.

Если договор не заключается на определенный срок, то прекращение его действия должно сопровождаться письменным предупреждением всех сторон – участников в срок, не менее чем 90 дней.

Что такое книга покупок и продаж? Образец заполнения и правила ведения вы найдёте по ссылке.

Если зарегистрированный договор прекращается досрочно, сведения об этом также должны передаваться в Росреестр.

Особенности заключения договора.

Договор субаренды между юридическими лицами: как составить?

Этот вид документа может заключаться как между физическими лицами, так и между юридическими. Его оформление подчиняется общим правилам сделок, касающихся передачи прав пользования, и регулируются положениями ГК РФ.

Основное отличие договора субаренды заключается в наличии согласия собственника нежилого помещения на поднаем, то есть передачу арендатором прав на пользование недвижимостью третьему лицу. Это условие является обязательным для заключения законного документа.

Однако порядок получения такого согласия и его форма законом не установлены. Чаще всего эта процедура оформляется таким образом:

в основной договор аренды должен быть внесен пункт, в котором говорится, что арендатор имеет право передавать предмет договора в дальнейшее пользование третьим лицам;
в первоначальный договор аренды вносятся изменения в виде добавления пункта о согласии собственника на дальнейшую пересдачу, путем заключения дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью.

Если такового согласия нет – договор субаренды не имеет юридической силы и может признаваться недействительным. Это несет с собой неприятные последствия, вплоть до возможности собственника досрочного расторжения первоначального договора аренды с последующим возмещением убытков (так как помещение использовалось не назначению).

Копия документа, подтверждающего согласие владельца недвижимости, обязательно должна быть у субарендатора.

Особых требований к форме договора субаренды закон не предъявляет. Этот документ должен быть составлен в простой письменной форме, подписан сторонами – участниками, и заверен в Росреестре, если это необходимо. Документ составляется в стольких экземплярах, сколько сторон участвует в заключении сделки.

Помимо самого текста договора, в нем могут присутствовать такие приложения:

описание нежилого объекта недвижимости;
подробный график погашения арендной платы;
кадастровый паспорт нежилого помещения;
свидетельство о праве собственности;
акт приема-передачи;
дополнительные соглашения.

Правила составления документа

Для оформления договора субаренды нужно собрать пакет следующих документов:

документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке (для физических лиц – паспорт гражданина РФ, свидетельство ИП, уставные документы для юридических лиц);
документы, подтверждающие право пользования на передаваемое имущество (копия документа аренды);
документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, техническая документация);
договор субаренды и его копии в двух экземплярах (по одному для каждого участника сделки).

Содержание договора о субаренде нежилого помещения

Что же должно содержаться в тексте договора субаренды нежилого помещения?
Во-первых, нужно подробным образом описать передаваемое внаем помещение или его часть, без конкретных данных об объекте передачи документ не имеет юридической силы.
Во-вторых, указывается отрезок времени, на который права пользования объектом переходят к субарендатору.

При этом срок действия договора перенайма не может быть дольше срока действия первичного документа.

В-третьих, прописываются сроки внесения арендной платы и ее сумма, а также способ оплаты (наличными деньгами, на банковскую карту или на расчетный счет в банке). Сумма платежа может быть фиксированной, либо рассчитываться по стоимости кв. м. площади.

В-четвертых, нужно отметить, каким образом будут оплачиваться коммунальные платежи, особенно актуален этот момент в случае субаренды части помещения.

В-пятых, должно указываться целевое использование нежилого помещения, то есть его назначение и виды коммерческой деятельности, разрешенные при его эксплуатации.

Как возникает кредиторская задолженность? Что делать, если её срок давности истёк? Полная информация и советы по ссылке.

Если помещение, передаваемое в субаренду, имеет какие-либо недостатки, их нужно указать в тексте договора, а также оговорить в какой срок и за чей счет они должны быть устранены.

Образец договора субаренды нежилого помещения.

Структура и образец заполнения документа

По форме договор субаренды ничем не отличается от других подобных документов. Как и все договора, касающиеся передачи прав пользования, соглашение включает в себя несколько разделов:

Название документа, дата составления и место. Допускается использование реквизитов предприятия в верхней части (если в качестве арендатора выступает юридическое лицо).
Подробные данные контрагентов – участников сделки.
Описание предмета договора с указанием индивидуальных свойств.
Сроки действия.
Права и обязанности участников.
Приложения (свидетельства о праве собственности и праве пользования, акт приема-передачи, с указанием предметов мебели и техники, если таковые имеются).

Примерный образец документа можно скачать здесь.

В любом случае, заключение договора субаренды обезопасит обе стороны от спорных вопросов, возникающих в любых коммерческих отношениях, даже между близкими родственниками. Не стоит полагаться на порядочность арендаторов и субарендаторов, лучше один раз составить документ и избежать возможных недоразумений.

Подробнее о том, как составить договор субаренды нежилого помещения смотрите в этом видео:

Источник: http://FBM.ru/bukhgalteriya/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheni.html

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
передать помещение в безвозмездное пользование;
передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

срок субаренды не может превышать срока аренды;
в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

договор аренды;
договор субаренды;
письменное согласие собственника;
выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади.

Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские.

Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.
Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора.
А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии.

После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Скачать документ (dogovor-subarendy-nezhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом.

Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными.

Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

данные участников соглашения;
сроки передачи имущества, целевое назначение;
детальное описание объекта:
- тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
- техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
- юридический/фактический адрес расположения;
арендный платеж, включающий:
- собственно оплату за пользование площадью;
- коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
- коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
прочие платежи по усмотрению сторон;
реквизиты и подписи.

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
основная часть (таблица 1);
заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделки	Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта. Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды	Арендодатель обязуется – передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора; предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение; проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов. Принимающее лицо обязуется– вносить платежи по принятому графику и порядку; принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии; обеспечить сохранность объекта; использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операций	Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашению	Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договора	Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды: при нарушениях принятых правил; в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договора	Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

договора субаренды (2 экз.);
правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
доверенность на представителей юридических лиц;
согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Скачать документ (akt-priema-peredachi-pomesheniya-v-subarendu.doc, 68KB)

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

техплан помещения;
схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-subarendy-pomeshheniya.html

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Для многих начинающих предпринимателей, аренда огромного помещения является нерентабельной, а потому они подписывают договор субаренды нежилого помещения совместно с другой коммерческой организацией.

Разрешается ли данному виду предпринимательства (по ОКВЭД) подписывать договор субаренды, как именно будет происходить налогообложение и какие особенности составления документа существуют – мы рассмотрим далее.

Что такое субаренда?

В юридических кругах подобные сделки называют повторной арендой.

Она осуществляется только с разрешения владельца помещения.

Внимание! Такой вид сделки допускается, как для жилых, так и нежилых зданий.

Многие частные организации совершают аренду недвижимости и прописывают в договоре следующее условие «за арендатором закреплено право повторно сдать здание в аренду». После, они находят арендатора и подписывают договор субаренды уже по более выгодной цене, тем самым зарабатывая.

Арендатор может сдать в аренду, как часть недвижимости, так и все здание.

Регулируется этот вид сделки статьей 615 Гражданского Кодекса. Согласно положениям этого нормативного акта, арендатор имеет право:

сдавать недвижимость в аренду (всю или частично);
передать помещение в безвозмездное пользование;
передать права, оговоренные в основном договоре аренды, третьему лицу.

Важно также отметить, что проводить сдачу недвижимости в аренду без разрешения от владельца можно только в том случае, если в договоре об аренде есть такой пункт. Во всех остальных случаях вначале нужно будет оформить письменное соглашение с собственником и только после, подписывать договора о субаренде.

Важно! Часто арендаторами, которые передают недвижимость в субаренду, являются агентства недвижимости. В подобной ситуации важно учитывать, что порядок налогообложения будет изменен, потому как начинает действовать другой код ОКВЭД.

Договор субаренды по своему содержанию схожий со стандартным договором аренды. Его основная цель – зафиксировать произведенную сделку, а также определить права и обязанности обеих сторон, порядок проведения сделки и последующие условия эксплуатации помещения.

Содержание документа должно быть следующим:

Название документа	В центре указывается название «Договор субаренды нежилого помещения», чуть ниже в правом углу пишется город, а в левом – дата.
Предмет договора	Здесь важно указать детальную информацию о недвижимости: адрес здания, технические данные, кадастровый номер и т.д. Во время подписания нужно обязательно сверить эту информацию, ведь если в документе будет допущена ошибка, договор может быть признан ничтожным, а сделка недействительной.
Участники сделки	Важно указать владельца недвижимости, документ на основании которого у арендатора есть право передать недвижимость в аренду третьему лицу, точные данные арендатора, сдающего здание и персональные данные субарендатора.
Срок субаренды	В договоре стоит также указать, на какой период сдается недвижимость месяц, два, год. Договор может быть заключен на бессрочный период. Если в документе указывается срок год и более, нужно обязательно зарегистрировать его у нотариуса.
Стоимость аренды и порядок оплаты	Еще один из важнейших разделов, которому нужно уделить особое внимание – цена аренды за определенный период и порядок оплаты. К примеру, в договоре может быть указано, что стоимость здания за месяц – 70 000 рублей, оплату арендатор обязан осуществлять каждый месяц 25 числа. Также можно указать стоимость здания за пол года – 420 000 рублей и арендатор обязан раз в пол года перечислять оговоренную сумму.
Права и обязанности обеих сторон	Также важно внести информацию о целевом назначении здания. Указать требования относительно эксплуатации и распоряжения недвижимостью. Чем качественнее будут описаны права и обязанности, тем проще будет происходить судебное разбирательство в случае нарушения условий договора.

Как купить гараж – практические советы

Скачать образец договора субаренды нежилого помещения можно здесь

Многие арендаторы также включают в договор, в качестве приложения, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, акт приема передачи и т.д.

Законодательством не установлено строгих требований относительно порядка составления документа, а потому он может быть оформлен в произвольном формате. Главное, соблюдать основные правила ведения юридической документации.

Внимание! Регистрация договора субаренды нежилого помещения является обязательной только в том случае, если соглашение подписывается на период в 1 год и более. Без регистрации документ не имеет никакой юридической силы.

Еще одно важное условие – договор субаренды не должен превышать длительность основного договора. К примеру, если договор аренды подписан на 3 года, то длительность договора субаренды может составить 3 года и меньше.

Права и обязанности сторон

Стороны по договору субаренды нежилого помещения имеют определенные права и обязанности по отношению к недвижимости и оплате аренды. В данном случае важно указать те обязанности, которые имеет субарендатор перед арендатором. Что же касается владельца, то перед ним несет ответственность сам арендатор.

Пример. Субарендатор нанес ущерб зданию, затопив помещение. В данном случае он обязан компенсировать причиненный вред арендатору, а тот, в свою очередь, владельцу. Владелец не имеет юридического права привлечь к ответственности субарендатора, потому как с ним он не заключал никакой сделки.

Давайте более детально рассмотрим права и обязанности обеих сторон:

Арендатор

Арендатор обязан:

предоставить субарендатору недвижимость в пользование;
обеспечить поставку всех необходимых коммуникаций;
привести здание в пригодное для эксплуатации состояние.

Важно! Если отсутствие коммуникаций происходит по вине коммунальных служб, то арендатор не несет никакой ответственности за данную ситуацию.

Арендатор имеет право:

проводить проверку относительно того, выполняются ли субарендатором условия соглашения или нет (осуществляется это в рабочее время в присутствии второго участника сделки);
проверить наличие документов, позволяющих заниматься тем или иным видом деятельности;
проводить капитальный или косметический ремонт в зданиях, переданных в аренду (арендатор обязательно должен оповестить об этом субарендатора в письменном виде за 30 дней до начала ремонтных работ);
устанавливать порядок работы помещения в праздничные и выходные дни.

Внимание! За период проведения ремонтных работ, субарендатор не обязан платить арендную плату.

Субарендатор обязан:

своевременно оплачивать стоимость аренды;
аккуратно эксплуатировать помещение, не причиняя вреда имуществу;
придерживаться правил пожарной безопасности и санитарных норм;
устранять последствия чрезвычайных происшествий, происшедших по вине субарендатора (к примеру, оплата затопления здания или ремонта после пожара).

Приватизация комнаты в коммунальной квартире: от а до я

Обе стороны в договоре субаренды нежилого помещения обязаны согласовывать любые перепланировки с владельцем недвижимости. Без одобрения собственника, подобные действия могут стать основанием для признания перепланировки незаконной.

Важно! Если субарендатор желает расторгнуть договор, то он обязан предупредить об этом арендатора заранее – как минимум за месяц.

При подписании договора субарендатор обязан предоставить следующие бумаги:

номер лицевого счета (банковские реквизиты);
выписку из ЕГРЮЛ (срок документа не должен превышать 30 дней);
справка, подтверждающая право подписания именно этого вида договоров.

Все вышеуказанные требования и условия – это примерный образец. Обе стороны имеют право дополнить его любыми другими условиями, не противоречащими действующему законодательству.

Особенности налогообложения

Итак, если здание в аренду сдается агентством недвижимости, то этот вид деятельности числится в ОКВЭД под номером 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» или 68.31 «Агентства недвижимости».

Если договор субаренды помещения подписывает обычный арендатор или собственник, то этот процесс относится к следующим номерам ОКВЭД 68.20«Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости» или 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости»

Если недвижимость сдает физическое лицо, то с полученных средств ему нужно будет платить с дохода 13% по НДФЛ ежегодно до 15 июля (номер формы 3-НДФЛ). Если же помещение сдает юридическое лицо, то размер налога составит 6% по УСН.

Важно понимать, что любое уклонение от уплаты налогов может стать основанием для привлечения субъекта к административной и даже уголовной ответственности. При обнаружении неоплаты налогов, субъекту может быть назначен штраф в размере 500 000 рублей. Крайней мерой может стать лишение свободы до 3 лет.

Самостоятельная продажа квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы в последующем не стать жертвой мошенников и защитить свои права, специалисты рекомендуют проводить составление документа и его последующее подписание в сопровождении специализирующегося в этой правовой сфере юриста.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomescheniya-osobennosti-podpisaniya.html