Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

В этой статье:

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82.

Показать содержание

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.
По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.
Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.
Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.
Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
Отчет о последних тратах управляющей компании.
Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/otkazatsya-ot-obsluzhivaniya.html

Может ли управляющая компания отказаться от управления домом в одностроннем порядке

Законодательство устанавливает причины, по которым управляющая компания может досрочно расторгнуть договор управления МКД.

В случае отзыва лицензии или отказа от выполнения не предусмотренных изначально работ УК обязана известить жильцов и соблюсти установленный законом порядок действий.

Рассмотрим причины, по которым управляющая компания может отказаться от управления домом, с учетом особенностей процедуры одностороннего расторжения договора.

Предусмотрена ли возможность одностороннего расторжения договора УК

При подписании соглашения между жильцами дома и управляющей структурой предполагается соблюдение сторонами достигнутых договоренностей до истечения срока действия документа. Однако нередко управляющая компания, по различным причинам, вынуждена расторгнуть соглашение досрочно.

Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон.

Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.

Жильцы вправе потребовать замены УК по причине ненадлежащего исполнения предусмотренных обязанностей, но и управляющая организация может отказаться от дома, если потребуется выполнение дополнительных обязанностей, о которых ранее речи не шло.

При нарушении условий договора – это повод для разрыва отношений между УК и МКД.

Перечень оснований с формулировками

Руководство управляющей организации может удостовериться в аргументированности отказа от управления многоквартирным домом следующим образом:

проконсультировавшись у опытного юриста по вопросам трактовки жилищного законодательства;
проанализировать результаты рассмотрения судебных дел данной направленности.

Практика показывает, что намерение управляющей фирмы прервать заключенный договор с жильцами дома оправдывается судебным органом при следующих условиях:

если владельцы квартир несвоевременно оплачивают услуги по содержанию жилых помещений и предоставлению ресурсов;
при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью;
если владельцы жилья создают помехи управляющей фирме в выполнении своих обязанностей;
при увеличении объемов работ, требуемых от УК, предъявлении требований, отсутствующих в соглашении;
в случае нарушения владельцами жилплощади достигнутых договоренностей и некорректного поведения, связанного с убытками для субъекта хозяйствования.

УК может расторгнуть договор при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью.

Эти основания дают законный повод управляющей организации инициировать расторжение договоренностей в одностороннем порядке, без неблагоприятных последствий для себя.

Если инициатор разрыва – управляющая организация

При наличии предусмотренных законом оснований порядок действий управляющей компании предполагает:

составление акта, фиксирующего обоснованные поводы для отказа;
сбор пакета документов и представление отчета для жильцов, чтобы сообщить о проделанной работе за время действия договора – проведенных ремонтах общего имущества МКД, приобретении материалов и пр.;
уведомление противоположной стороны о досрочном отказе от выполнения обязанностей по управлению МКД на общем собрании;
оповещение местных властей о данных обстоятельствах, с предоставлением документации, подтверждающей правомерность отказа.

Чаще всего вопрос решается по результатам рассмотрения дела судебными органами.

Необходимая документация

Бумажная волокита – непременная составляющая оформления отказа управляющей компании от многоквартирного дома. УК необходимо подготовить документацию следующего содержания:

письма владельцам жилплощади, с перечислением аргументированных причин отказа от сотрудничества и даты разрыва;
аналогичного сообщения в органы жилищной инспекции;
письма в муниципалитет, с перечислением обоснованных мотивов нежелания обслуживать МКД;
отчетной документации для собственников жилья;
банковских бумаг о лицевых счетах МКД, для предоставления владельцам;
финансовой отчетности о расходе средств;
протоколов о выборе УК, субподрядных контрактов на привлечение исполнителей для работ по обслуживанию дома;
перечня общедомовой собственности с описанием состояния.

Собранные бумаги должны полно и прозрачно раскрывать итоги функционирования управляющей организации за весь период.

Если необходимость отказа вызвана потерей лицензии

Нередко управляющей компании приходится отстраниться от исполнения обязанностей вынужденно. Эта фирма теряет лицензию при таких обстоятельствах:

неудовлетворительном исполнении обязанностей;
окончании даты, по которую действовали полученные разрешительные документы;
нарушениях в ведении установленной документации;
выявлении несоответствий в финансовой отчетности и других нарушений, предусмотренных законом.

Договор может быть расторгнут при лишении управляющей компании лицензии.

При утрате лицензии УК не вправе выполнять данные работы, и обязана сложить полномочия, вне зависимости от срока действия заключенного договора.

Особенности юридического оформления отказа управляющей компании от МКД

Юридическое оформление отстранения от обслуживания дома предполагает такие варианты:

подписание мирового соглашения с жильцами о досрочном разрыве договоренностей;
решение судебной инстанции по результатам рассмотрения дела.

Прекращение обязанностей без соответствующего оформления грозит управляющей организации дисциплинарными санкциями в результате поданного владельцами квартир иска в судебные органы.

Как действовать в случае отказа управляющей компании от дома

Если управляющая компания досрочно отказалась от обслуживания дома, жильцам необходимо коллективно определиться с последующими действиями. Возможны такие варианты:

поиск другой структуры;
создание ТСЖ или ЖСК (если дом находится на стадии строительства);
определение организации местными властями, если собственники жилья не достигли взаимопонимания по данному вопросу.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/mozhet-li-uk-otkazatsya

Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья

Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.

Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.

Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».

Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.

— Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.

Неудивительно, что когда управляющая компания предложила повысить тариф на содержание общего имущества больше чем наполовину, не подкрепив это никакими документами, жители не согласились. Руководство УК не стало настаивать — просто объявило о том, что не намерено продлевать контракт. В мае шестидесятиквартирный дом остался без обслуживания.

Министр ЖКХ назвал регионы-лидеры по переселению из аварийного жилья

Лето обитатели дома худо-бедно перетерпели, а с наступлением осени забили тревогу: кто будет готовить дом к отопительному сезону? Проблема в том, что альтернативы в городке с населением 4,5 тысячи человек просто нет.

Создавать товарищество собственников недвижимости (ТСН) обитатели дома не хотят. Пенсионеры (а их здесь примерно две трети) не верят в такую форму управления.

Сергей Худяев, руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Ленинградской области, к которому любанцы обратились за помощью, выяснил, что в Любани таких бесхозных домов несколько, и обратился за помощью к исполняющему обязанности председателя комитета Госжилнадзора Ленобласти Олегу Ромадову с просьбой посодействовать в разрешении конфликта. Местные активисты обратились за помощью к властям, и, как ни странно, им, похоже, все-таки удалось найти выход.

— Мы уговорили управляющую компанию, которая собралась уходить, остаться в городе, — говорит Юлия Додонова, заместитель главы администрации Любанского городского поселения.

— Сейчас горожане обсуждают условия с руководством новой УК, и судя по всему, дело идет к заключению контракта. Таких «бесхозных» зданий у нас в Любани несколько. Но дом на Загородном, 38 — самый большой из них.

И если мы решим вопрос с ним, то и с остальными все получится.

Однако жильцы дома, наученные горьким жизненным опытом, не торопятся радоваться. И подобных печальных историй по всей России — не десятки, а сотни.

В Омске только в Советском округе три десятка жилых домов не имеют управляющих компаний, а таких округов в городе пять. Конкурсы проводятся, но формально. И это уже становится тенденцией.

Любопытно, что в списке брошенных находится дом N 3 на улице Комбинатской, в котором 25 процентов квартир принадлежит муниципалитету, но должного внимания к нему все равно нет.

В этом году в рамках капремонта здесь должны были поменять кровлю, но ремонт так и не состоялся. К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.

Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова

Между тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места. В частности, подобный опыт был реализован в Самарской области, где вообще нет домов, которые УК бросили бы на произвол судьбы. Проблему решили так.

Если компания отказывается от дома, то до назначения новой УК старая продолжает ее обслуживать.

Кроме того, практически во всех муниципалитетах региона, а также в каждом районе Самары созданы муниципальные управляющие компании, которые могут брать в управление дома, от которых отказываются частники.

Похожий опыт опробован и властями Приморья. В Красноярске брошенных домов официально нет.

Всевозможные шлакоблочные двухэтажки, бараки, — словом, ветхий жилфонд формально закреплены за каким-то УК, но услуги, как выясняется, оказываются им «для галочки».

Напрямую красноярская муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за эти дома и обслуживает их только на договоре подряда. Причина: жилфонд в неудовлетворительном состоянии.

Комментарий

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»:

— Главная причина появления брошенных домов чаще всего заключается в том, что собираемых с собственников средств недостаточно для их надлежащего содержания и обслуживания.

Как правило, такие дома являются ветхими или аварийными. Поэтому у управляющих компаний есть риск попасть под штрафные санкции надзорных органов, а то и под уголовное дело.

А если поднять тарифы на содержание, то жильцы такую финансовую нагрузку не потянут.

Сбербанк запустит оплату ЖКХ и связи на кассах магазинов

В этих условиях возможен еще один выход — субсидировать управление такими домами из муниципальных бюджетов. Однако лично я знаю только один город в России — Соликамск, где муниципалитет принял такое решение. В большинстве случаев содержание невыгодных домов субсидируется собственниками домов более новых, многоэтажных. Но это противоречит всем нормам Жилищного кодекса.

Если дом полгода остается без управления — орган местного самоуправления обязан объявить конкурс, на котором должна быть избрана управляющая организация.

Понятно, что желающих взять эти дома в управление, как правило, не находится.

Зачастую такими домами поручают управлять муниципальным управляющим компаниям, но относятся они к таким домам как к социальной нагрузке — по остаточному принципу.

Сейчас обсуждается новая стратегия ЖКХ до 2035 года, и практически все склоняются к тому, что нужно вводить для таких домов государственное регулирование тарифов на содержание, предлагая собственникам выбор из нескольких пакетов. При этом собственники, желающие сэкономить, смогут выбрать пакет «эконом», в который будет входить ограниченный перечень услуг, обеспечивающих главным образом безопасность содержания дома.

Подготовил Андрей Полынский

Источник: https://rg.ru/2019/10/08/reg-szfo/upravliaiushchie-kompanii-massovo-otkazyvaiutsia-ot-obsluzhivaniia-vethogo-zhilia.html

Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать?

Все жители многоквартирных домов знают, что поддерживает чистоту в подъездах, лифтах, а также придомовой территории и многого другого управляющая организация. Иногда люди настолько привыкают к различным благам, что абсолютно перестают ценить чужой труд, в том числе и работу сотрудников управляющих компаний (УК).

Осознание наступает в тот момент, когда по каким-либо причинам управляющая компания отказывается от дома и расторгает договор. Возможно ли это? Разберём подробно в этой статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18.

Показать содержание

Когда УК имеет право перестать обслуживать дом?

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

Право на защиту своих интересов есть не только у собственников МКД, но и у управляющих организаций, которые хотят также получать выгоду от сотрудничества с собственниками.

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ. Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

Итак, алгоритм действий:

Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
Подготовка необходимых документов и отчётности
Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

Если собственники МКД не подали иск в судебные органы, то соглашение можно считать расторгнутым.

Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

Обращение к квалифицированным специалистам – юристам, которые специализируются на жилищных вопросах. Юрист оценит ситуацию и даст рекомендации.
В сети интернет можно самостоятельно найти информацию по подобным вопросам, а также ознакомиться с судебной практикой. Прочитав о возможных основаниях для прекращения отношений, можно проанализировать ситуацию и сделать выводы, подходят ли причины под обоснования ГК РФ и ЖК РФ.

Наиболее распространёнными основаниями являются:

Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
Нарушение договора со стороны собственников.
Некорректное поведение собственников.
Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

Документы

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

К ним относятся:

Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
Отчётные документы о последних затратах УК.
Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Что будут делать жильцы после расторжения договора?

Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

Важно:

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kak-upravlyat/otkaz-ot-obsluzhivaniya-doma.html

Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам?

Часто между собственниками и представителями управляющей компании пробегает так называемая чёрная кошка. Стороны, не удовлетворены сотрудничеством друг с другом по ряду причин.

Собственником кажется, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. В свою очередь, представители управляющей компании сетуют на то, что собственники ненадлежащим образом выполняют пункты договора.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Очень часто мы сталкиваемся с расторжением договора между сторонами ввиду отказа собственника от сотрудничества. Достаточно редко случаются ситуации, когда сама управляющая компания может осуществить действия по расторжению договора.

Имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом? В каком случае это может произойти, что повлечет, а главное, как избежать подобного инцидента мы расскажем в нашей статье.

Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

Управляющая компания это орган, который обязуется обслуживать многоквартирный дом.
Вряд ли сами собственники могли бы скооперироваться и надлежащим образом содержать постройку.
Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор.

Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.

Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.

Узнайте из наших статей о таких процедурах, как: передача новостройки от застройщика к управляющей организации, создание собственной управляющей организации и регистрация УК в ГИС ЖКХ.

Причины

Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор? Давайте рассмотрим основные причины, которые могут стать основанием расторжения договора управления по инициативе управляющей организации.

В первую очередь поговорим о таком важном процессе, как лицензирование. Каждая управляющая компания должна получить лицензию на осуществление своей деятельности. Подобная норма, прописанная законодательством, является обязательным условием для функционирования организации.

Очень часто молодые управляющие компании, которые еще не набрали достаточного опыта в подобной сфере, не с первого раза проходят процедуру лицензирования.

Получение разрешения на осуществление действий можно ждать годами.

Поэтому, часто управляющие организации, которые не хотят нарушать закон перед собственником, в случае, если они не прошли процедуру лицензирования, самостоятельно сообщают об этом жильцам.

При этом, самостоятельно являются инициатором разрыва отношений. Но, к сожалению, подобных компаний очень мало, и зачастую, как следует из судебной практики, сотрудником компании проще осуществлять деятельность без лицензии, нежели чем отказываться от оплаты своих трудов.

Второе основание может скрываться в банкротстве управляющей компании.

Очень часто такое происходит ввиду того, что все денежные средства, которые были собраны жильцами, или иным образом полученные в виде дотаций, были израсходованы на какие-либо мероприятия по благоустройству дома.

Или же, вовсе, недобросовестные сотрудники присваивали денежные средства себе. В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом.

Иногда сотрудники управляющей компании устают от взаимодействия с жильцами. Иногда их требования бывают неадекватными, не соответствуют действительности, они могут быть исполнены.

В этом случае, чтобы лишний раз не нагнетать ситуацию, а также, освободить своих сотрудников от излишних проблем, руководители компании принимают решения о разрыве отношений.

Тоже самое касается ситуации в случае, если жильцы не соблюдают пункты договора, которые прописывают их обязанности в отношении управляющей компании. Например жильцы отказываются платить за использование ресурсов, а также за содержание многоквартирного дома.

Не получая оплату за свой труд и старания управляющая компания вынуждена прервать отношения с жильцами.

Существует еще масса причин, которые могут стать основаниями для разрыва отношений. Если вы нуждаетесь в более подробном освещении вопроса, рекомендуем вам ознакомиться с судебной практикой по данному вопросу.

О причинах и о том, что делать, если управляющая компания отказалась от дома, узнайте из этого ролика:

О том, что такое управление МКД управляющей компанией, а также о преимуществах и недостатках УК перед другими формами управления, вы можете узнать на нашем сайте.

Пошаговая инструкция

Как управляющей компании отказаться от управления домом? Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

В первую очередь жильцов необходимо уведомить о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины, которые повлекли подобное решение.
Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения. Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.
Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.
Управляющая компания подает в местную администрацию заявление, в котором объясняет причины расторжения договора.
С жильцами составляется акт, в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность по управлению многоквартирными постройками.
После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления. В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.

Если спустя месяц собственники не выбрали себе управляющую организацию, то это за них осуществляет администрация.

Спустя месяц после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

Основания расторжения договора в одностороннем порядке

Как мы уже перечислили выше, основаниями являются, как невозможность управляющей компании осуществлять свою деятельность ввиду собственных причин, например банкротство или отсутствие лицензии, а также неисполнение собственниками пунктов договора, например оплата счетов за услуги ТСЖ.

Документы

Управляющая компания передает все документы, которые велись ей на протяжении длительного времени жильцам.
К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.
Кроме того, управляющая компания должна предоставить собственникам выписку по счёту дома о том, сколько средств осталось в распоряжении жильцов.
Сама управляющая компания оставляет соответствующее заявление, которое отправляет в важнейшие органы, контролирующие ее деятельность.

Последствия для жильцов

Управляющая компания отказалась от управления домом: что делать? После того, как договор расторгнут, управляющая компания осуществляет заключительные действия на своем месте.

Жильцы должны принять решение о том, кто заменит данную организацию. Они могут инициировать новые выборы, где участие примут представители других управляющих организаций, и довериться новому оппоненту.

А могут попросить о помощи администрацию, если в течение одного календарного месяца не смогут определиться с тем, кто может обслуживать их дом.

В любом случае решение о том, как будет осуществлен выбор способа управления общедомовым имуществом, должно приниматься с собственниками на общем собрании.

В противном случае, если не будет достигнута договоренность, а также собственники попросту не смогут собраться, за них всё решит администрация. Однако, в этом случае лица не смогут высказать свое мнение, а также выбрать достойного управленца.

Поэтому, если вы не должным образом относитесь к своей управляющей организации, прибегните к своими обязанностями в отношении выбора УК.
Сотрудники управляющей организации также могут отказаться от сотрудничества с вами, оберегай свою репутацию, а также получайте только положительные эмоции от сотрудничества.
Поэтому будьте бдительны и действуйте в соответствии с договором, который был составлен при поручении управляющей организации обслуживать ваш дом.
О том, к чему может привести отказ управляющей компании от обслуживания дома, вы можете узнать из видео:

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/otkaz-ot-obsluzhivaniya.html

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

при грубом нарушении договора;
в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств.

Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение.

Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.

452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома.

Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд.

Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/5983/kak-rastorgnut-dogovor-upravleniya-v-odnostoronnem-poryadke-so-storony-uk