Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц

• Банки Сегодня Лайв
• Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
• А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Любой гражданин – налоговый резидент Российской Федерации обязан уплачивать все необходимые налоги в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации. Самым распространенным налогом для физических лиц является НДФЛ. Налог на доходы физических лиц подразумевают различные категории получения прибыли, в том числе, и прибыль с продаж.

Именно об этом виде налога поговорим подробнее в данной статье. Разберем, в каком размере необходимо уплачивать налог с продажи недвижимости физическим лицам. Выясним, является ли ставка фиксированной, или же зависит от определенных нюансов. А так же опишем исключения в уплате налога с продажи недвижимого объекта, который находился в собственности владельца менее 3 (или 5) лет.

Характеристика налога на доходы физических лиц в Российской Федерации

Аббревиатура «НДФЛ» расшифровывается как «налог на доходы физических лиц. В Сокращенно его еще называют подоходный налог. Плательщиками налога являются как граждане России, так и иностранные граждане – налоговые резиденты Российской Федерации.

В 2019 году россияне обязаны уплачивать налоги со следующих доходов:

• от заработной платы;
• от продажи имущества, находящейся в собственности менее 3 (или 5) лет;
• от прибыли, получаемой при сдаче недвижимости в аренду;
• от различного рода выигрышей;
• от принятия наследства (в некоторых случаях).

В случае дарения, НДФЛ платит не субъект отчуждаемого имущества, а субъект принимающий дарение. Закон объясняет это тем, что одариваемый получает доход в натуральной форме – в виде квартиры. Одаряемый, в данном случае, обязан оплатить фиксированную ставку по налогу физических лиц, а именно: 13%. К слову, для нерезидентов эта ставка составляет 30%.

Исключением в уплате налогов по сделке дарения является сделка между близкими родственниками:

• Между супругами
• Между родителями и детьми (в том числе, законно усыновленными)
• Дедушкой/бабушкой и внуками
• Братьями и сестрами (в том числе, неполнородными, то есть, с одним общим родителем).

Граждане, которые получили доход от продажи недвижимого имущества, должны подать декларацию в форме 3-НДФЛ в срок, не позднее 30 апреля следующего года.

То есть, если сделка по продаже имущества произошла 17 марта 2019 года, то гражданин, получивший прибыль от продажи, обязан задекларировать свой доход до 30 апреля 2020 года.

А оплатить НДФЛ нужно будет не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход от сделки по продаже имущества.

Следует знать! Физические лица должны декларировать свой доход от продажи имущества самостоятельно. Не нужно ждать никаких уведомлений от налоговой инспекции. Незнание о данном правиле не освобождает налогоплательщика от ответственности.

Особенности уплаты НДФЛ при владении объектом недвижимости менее 3 (менее 5) лет, или когда заключать сделку продажи, дабы избежать налогов?

1. В соответствии с Законами Российской Федерации, а именно, Налоговым Кодексом, налоговый резидент обязан оформить налоговую декларацию по доходам при продаже недвижимости, корой владел менее 3 лет.
2. Если объект недвижимости был приобретен, и право на него было зарегистрировано до 1 января 2016 года, тогда, ее можно будет продать спустя 3 года владения без уплаты налога.

3. Например, если гражданин РФ приобрел квартиру 16 мая 2015 года, то после 17 мая 2018 года он сможет продать ее, не оформляя налоговой декларации.

В соответствии со статьей № 217.

1 Налогового Кодекса Российской Федерации, «доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».

А если гражданин зарегистрировал права собственности на недвижимость после 1 января 2016 года, то, в этом случае:

• Если недвижимость «досталась» текущему владельцу по договору ренты, по программе приватизации, по договору дарения или при получении наследства, продать объект, не платя НФДЛ, можно будет по истечении 3 лет. То есть, например, если резидент зарегистрировал квартиру себе в собственность по программе приватизации 20 апреля 2016 года, то продать ее без обязательства уплаты НДФЛ он сможет после 21 апреля 2019 года;
• При приобретении недвижимости с помощью сделки купли-продаже, продать объект, не платя налог, можно будет лишь спустя 5 лет законного владения. То есть, купленную в 2016 году квартиру без уплаты налогов можно будет продать не ранее, чем в 2021 года.

Особое внимание нужно уделять дате регистрации! 5 лет (или 3 года) отсчитываются именно от даты регистрации права собственности!

Кстати, эти законные правила касаются и сделок долевого участия. То есть, не важно, что договор долевого участия был заключен намного раньше, нежели было получено государственное свидетельство о регистрации права собственности на жилье. Все равно, вышеупомянутые правила распространяются и на данный вид приобретения недвижимости.

Законные способы уменьшения НДФЛ

1. Законно уменьшить НДФЛ можно путем налогового вычета.

   Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база для уплаты налога. В Налоговой системе Российской Федерации предусмотрены стандартные (статья № 218 НК РФ), имущественные (статья № 220 НК РФ), социальные (статья № 219 НК РФ) и другие налоговые вычеты.

   Размер налогового вычета при продаже имущества может быть разным:

   • Равным 1 миллиону рублей — при реализации жилой недвижимости и земельных участков. Например, жилой дом с земельным участком был приобретен резидентом Российской Федерации в 2013 году. А продан в 2015 году. Соответственно, при уплате налога бывший владелец дома может уменьшить налоговую базу на 1 миллион рублей, воспользовавшись правом на налоговый вычет. В этом случае налог будет исчисляться таким образом: (стоимость продажи. руб. – 1.000.000 руб.)*13%.
   • 250 тысяч рублей при продаже прочего имущества (нежилых помещений, автомобилей). Рассчитывается аналогично первому примеру (с 1 млн. руб).

   Налоговый, или имущественный вычет, доступен исключительно для резидентов Российской Федерации.

2. По статистике юридических консультаций, многие граждане пытаются «обойти» уплату налогов при продаже объекта недвижимости, который был в их владении менее 3 (или 5) лет. Фактически, такой способ существует – это дарение. Однако же «даритель» в данном случае рискует остаться без денег, ведь после подписания договора в нотариальной конторе, получатель недвижимости может просто отказаться от передачи денежных средств.

   Всем известно, что умышленное нарушение Законов страны является уголовно наказуемым преступлением. А, пытаясь сэкономить на уплате налогов, недобросовестный гражданин рискует не только получить законное наказание, но и безвозвратно лишиться недвижимости.

3. Уменьшить налоговую базу на расходы, которые понес собственник при покупке недвижимого имущества. В этом случае, налог будет рассчитываться от разницы между доходом от продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью. Например, собственник продаваемого жилья в свое время купил его за 5 млн. рублей, а продает за 7 млн. рублей. Тогда налог будет рассчитываться таким образом: (7-5) млн. руб * 13% = 260.000 рублей.

   Внимание! Налогоплательщик имеет право воспользоваться лишь одним вариантом сокращения налоговой базы и только по одному продаваемому объекту!

4. Продажа квартиры по заниженной цене. Данный способ очень распространен среди резидентов страны, однако с годами он потерял всякий смысл, так как у недвижимости появилась кадастровая стоимость.

   Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, которая определяется специализированными организациями – независимыми оценщиками. Кадастровая стоимость приближена к рыночной стоимости жилья.

   Поэтому, сейчас, если реальная стоимость квартиры по договору купли-продажи окажется меньше 70% кадастровой стоимости, то налог будет считаться по полной стандартной программе.

   Кадастровую стоимость продаваемого недвижимого имущества определяют на дату 1 января 2016 год.

5. Чтобы избежать уплаты налога при дарении недвижимости между не близкими родственниками, многие пользуются такой, вполне законной, схемой. Например, родной дядя племянницы желает подарить ей квартиру на совершеннолетие. Однако при осуществлении прямой сделки дарения, племяннице придется уплатить соответствующий налог. Во избежание этого дядя может сначала подарить данную квартиру своей родной сестре, а затем его сестра подарит принятый ею в дар объект недвижимости своей дочери.

   Однако не стоит забывать тот факт, что такие сделки отслеживаются по Закону, и если 2 договора дарения будут произведены в течение недели, сделки будут считаться официально неправомерными.

Влияние фиксированных законных сроков владения жилья на приобретение недвижимости в инвестиционных целях?

Уже в конце 2015 года, экономические эксперты и финансовые аналитики задумались, каким образом нововведение отразится на спросе жилья в целом, и покупке недвижимости в инвестиционных целях?

Теперь покупка недвижимого жилья чисто в инвестиционных целях становится не очень-то выгодной. То есть, схема «купить дешево, а через время, продать по-дороже» не целесообразна, так как во избежание уплаты налогов, инвестором (частным лицам) придется ждать 5 лет. А это не малый срок, учитывая, нестабильность макроэкономической и микроэкономической экономической ситуации в настоящее время.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/nedvizhimost-v-sobstvennosti-menee-3-5-let-kakoj-nalog-nado-platit-pri-prodazhe-v-2019-godu

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — налог в 2024 году

При продаже квартиры граждане обязаны уплатить в бюджет налог в размере 13% от суммы полученного дохода. Освобождаются от уплаты налога только в том случае, если жилье зарегистрировано в собственности больше установленного минимального срока — 3 года или 5 лет (в зависимости от условия приобретения продаваемой квартиры).

Налог на доход от продажи недвижимости обязаны выплачивать все категории граждан, в том числе и нерезиденты РФ. Льгот или ограничений не предусмотрено.

В феврале 2019 года на форуме «Деловая Россия» В. Путин поддержал инициативу снижения минимального срока владения имуществом с 5 до 3-х лет.

Президент дал поручение Правительству РФ подготовить изменения в законодательство, в соответствии с которыми при продаже единственного жилья, находящегося в собственности более трех лет, граждане освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ.

Собственник вправе не выплачивать налог, если продажа имущества не принесла ему материальной выгоды — он продал квартиру за ту же или меньшую стоимость. Если налогоплательщик не воспользовался правом на имущественный вычет при покупке, он может полностью или частично зачесть налог к возврату в счет начисленного за продажу.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры

Продажа квартиры — это сделка, направленная на получение прибыли. Когда участники сделки заключают договор купли-продажи, продавец передает покупателю жилую недвижимость взамен получения денежных средств.

В связи с особенностью рынка недвижимости зачастую цена, которая была уплачена за квартиру ранее, меньше стоимости полученной продавцом прибыли.

Именно из этой разницы налогоплательщик обязан выплатить НДФЛ.

В налоговом законодательстве существует такое понятие, как минимальный срок владения имуществом. Если квартира находится в собственности налогоплательщика больше установленного срока — налог с продажи жилья платить не нужно (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Существует два минимальных срока:

Срок, с которого нужно отсчитывать начало владения имуществом — это дата регистрации права собственности. Узнать ее можно из выписки ЕГРН. При этом подсчет ведется в месяцах: 5 лет — 60 месяцев, 3 года — 36.

Минимальный срок владения в 3 года установлен для недвижимости:

• право собственности по которой зарегистрировано до 2016;
• перешедшей по наследству;
• полученной в подарок от близкого родственника;
• приобретенной по договору пожизненной ренты.

Если продается квартира, которая отвечает данным требованиям — платить налог не нужно.

Если продать квартиру раньше 5 лет, какой налог возьмут?

Продавец-налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ, если недвижимость, которую он продает, подходит под данные условия:

1. Приобретена по договору купли-продажи или долевого участия, перешла по наследству или получена в дар от близких родственников или иных лиц.
2. Право собственности зарегистрировано после 1 января 2016 года.

В 2019 году налоговая ставка на доходы при продаже квартиры составляет 13%. Доход рассчитывается следующим образом: из суммы полученной за продажу жилья вычитается ее первоначальная стоимость. Например, если квартира была куплена за 2 млн. рублей, а продана за 5 млн. — доходом от сделки считается 3 млн. рублей. Из этой суммы должен быть удержан налог.

https://www.youtube.com/watch?v=F1MYSl3fTKc

После продажи квартиры продавец обязан отчитаться о полученном доходе перед налоговыми органами. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, налогоплательщик обязан предоставить заполненную декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.

Продажа квартиры более 5 лет в собственности: налог 2024 года

Если квартира находится в собственности налогоплательщика более пяти лет, платить НДФЛ при ее продаже не нужно. При этом не важно каким образом недвижимость перешла в собственность продавца.

Пример

Иванов приобрел квартиру в 2013 году и решил продать ее в 2019 году. Так как собственность была зарегистрирована до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет 3 года — налог за продажу платить не нужно.

После завершения сделки купли-продажи, гражданин покупает новую квартиру.

Теперь для того, чтобы продать имущество, приобретенное в 2019 году и не платить НДФЛ, собственнику придется подождать наступления минимального срока — 5 лет.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Не платить налог с продажи жилья менее 5 лет в собственности можно только в том случае, если собственник докажет факт отсутствия прибыли — квартира была продана за цену, меньшую чем за нее было изначально уплачено. Налоговая декларация в этом случае все равно подается, несмотря на то, что налог равен нулю. Гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученные по сделкам — предоставить налоговым органам копии договора купли-продажи.

Граждане имеют право зачислить налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже. Данный способ походит тем, у кого сохранилось право на получение вычета при покупке жилья.

Размер налогового вычета в 2019 году равен 260 тыс. рублей — именно такую сумму государство вернет за покупку недвижимости стоимостью более 2 млн. рублей.

Налогоплательщик может уменьшить сумму вычета на тот НДФЛ, который он обязан заплатить.

Пример

Петрова приобрела квартиру за 3 млн. рублей. Налоговый вычет она не использовала. В этом же году она продает квартиру за 4,1 млн. рублей. Расчет производится следующим образом: доход от сделки составляет 1,1 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 143 тыс. рублей.

Однако, так как налоговый вычет не использовался можно произвести взаимозачет — Петрова ничего не выплачивает в бюджет, а сумма налогового вычета уменьшается на 143 тыс. рублей. К возврату остается 117 тыс. рублей.

Если нет права на вычет при покупке жилья, можно уменьшать начисленный налог с помощью социальных вычетов (на лечение, учебу детей).

Если часть вычета уже получена, можно заявить к взаимозачету остаток. Данная мера доступна только гражданам-резидентам.

Кто освобождается от уплаты налога с продажи?

Налоговое законодательство не предусматривает каких-либо льгот или ограничений при уплате НДФЛ за продажу квартиры. Независимо от социального или экономического статуса, граждане и нерезиденты РФ обязаны произвести отчисления в бюджет в случае получения дохода от сделок с недвижимостью.

НДФЛ обязаны выплачивать все, независимо от материального обеспечения и возраста. Пенсионеры также не освобождаются от уплаты налога, если имущество находилось в собственности менее установленного срока. Налог для пенсионеров рассчитывается по установленной ставке — 13%.

Освобождаются от уплаты налога, только граждане, владеющие имуществом больше минимального установленного срока.

Последние новости и изменения

В. Путин поручил снизить минимальный срок владения квартирой, после которого при ее продаже не будет взыскиваться налог, до 3-х лет. По мнению президента, данная мера справедлива, если речь идет о продаже единственного жилья. Данная мера вошла в список поручений по итогам форума «Деловая Россия», состоявшегося в начале февраля 2019 года.

Правительство РФ подготовило поправки в действующее законодательство, в соответствии с которыми собственник, владеющий недвижимостью менее 5 лет, освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если жилье принадлежало ему более 3-х лет, а также является единственным в собственности налогоплательщика. Срок исполнения поручения — 31 мая 2019 года.

Изменения в налоговом законодательстве, касающиеся НДФЛ за продажу квартиры коснулись также нерезидентов РФ — граждан, которые проживают на территории России менее 183 дней в году. Ранее налоговая ставка при продаже жилой недвижимости для нерезидентов составляла 30%. При этом срок владения квартирой не имел никакого значения.

В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 424 нерезиденты освобождаются от уплаты налога, если квартира находилась в собственности более 5/3 лет. Если же нерезидент захочет продать собственность до истечения минимального срока, налоговая ставка составит 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/v-sobstvennosti-menee-5-let/

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

В общем случае при продаже квартиры необходимо уплатить налог с полученного дохода. При определенных условиях доходы от продажи квартиры могут быть полностью освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактических расходов при покупке этой квартиры или на имущественный налоговый вычет.

Более подробную информацию, связанную с правилами уплаты налога с продажи квартиры (в том числе в 2019 году) вы найдете в статье.

В каких случаях налог после продажи квартиры платить не надо

Гражданин, продавший квартиру, при определенных условиях может вообще не платить налог НДФЛ с ее продажи.

Основным условием неуплаты налога является срок нахождения квартиры в собственности. Давайте с этим разберемся подробнее.

Налоговым кодексом установлено два срока владения квартирой, при превышении которых налог платить не надо.

Первый срок составляет три года. Он относится к квартирам, приобретенным в собственность до 01 января 2016 года. При продаже такой квартиры после 01 января 2019 года однозначно платить налог с её продажи не надо, так как всегда срок нахождения в собственности такой квартиры превышает три года.

В отношении квартир, приобретенных в собственность после 01 января 2016 года, Налоговым кодексом РФ установлен минимальный срок владения, при превышении которого уплата налога не требуется. Такой минимальный срок составляет три и пять лет.

Минимальный срок владения квартирой – 3 года. Гражданин может вообще не платить налог после продажи квартиры через три года нахождения её в его собственности только в случаях, когда он стал собственником квартиры:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный срок владения квартирой – 5 лет. Данный срок владения распространяется на всех граждан – собственников квартир, кроме тех, на кого распространяется правило трех лет (эти правила указаны в предыдущем абзаце).

Через указанный срок (пять лет) гражданин может не платить налог, продав квартиру, если он приобрел её в собственность после 01 января 2016 года.

Получается, что продать такую квартиру без уплаты налога можно только после 01 января 2021 года.

Во всех остальных случаях продажи квартиры полное освобождение от уплаты налога НДФЛ не предусмотрено. Но при определенных условиях можно рассчитывать на такую льготу, как имущественный вычет. Подробнее об этом читайте в разделах ниже.

Обращаем сразу внимание на то, что срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на неё. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (такие свидетельства выдавались до 15 июля 2016 года, после чего были отменены) или в выписке из ЕГРН.

Особое правило установлено для случаев продажи с 01 августа 2017 года квартир, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемой квартиры учитывается и срок нахождения в собственности освобожденной в связи с реновацией квартиры.

Варианты уплаты налога с проданной квартиры

Правила уменьшения размера налога НДФЛ с дохода, полученного при продаже квартиры, установлены Налоговым кодексом РФ.

Описанные ниже варианты уменьшения налога являются актуальными в 2019 году.

Как можно уменьшить налог с проданной квартиры

При продаже квартиры гражданин должен будет заплатить налог, если квартира находилась в его собственности меньше минимального срока, то есть:

• менее пяти лет (в общем случае) или
• менее трех лет (если он получил её в собственность в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением).

Уменьшить налог можно двумя способами, выбрав для себя наиболее приемлемый:

• Первый способ связан с уменьшением дохода от проданной квартиры на сумму фактических расходов, понесенных при её покупке. Данный способ можно реализовать при условии, что расходы на покупку квартиры будут документально подтверждены. В связи с этим наличие подтверждающих документов является необходимым условием, при котором этим способом можно воспользоваться.
• При втором способе можно воспользоваться законодательно установленным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей. Данный вычет позволяет уменьшить доход от продажи квартиры на указанную величину.

• Полезно знать, что при продаже квартиры, купленной супругами во время брака, уменьшение налога зависит от того, является ли квартира их совместной собственностью, или брачным договором установлен другой режим собственности.
• Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, то при её продаже размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении.
• Если же квартира находится в общей долевой собственности супругов, то возможны следующие варианты продажи квартиры и, соответственно, варианты получения имущественного вычета:

• квартира продается как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;
• продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Обращаем внимание на то, что уменьшить доход при продаже квартиры или воспользоваться имущественным вычетом могут только налоговые резиденты РФ, то есть лица, которые фактически находятся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Более подробно информацию о способах уменьшения дохода с продажи квартиры в целях налогообложения можно найти ниже.

Уплата налога с уменьшенной стоимости квартиры

Если у гражданина нет права на полное освобождение от уплаты налога, то он может уменьшить свои доходы от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Как это происходит?

Доход от продажи квартиры можно уменьшить на фактически произведенные расходы по приобретению данной квартиры. В расходы можно включить не только стоимость купленной квартиры, но и расходы на риэлторские услуги, расходы на проценты по кредиту и т.п. Главное, чтобы стоимость квартиры и все расходы были документально подтверждены.

1. При продаже квартиры, полученной по реновации, гражданин может вычесть из дохода расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
2. Для получения вычета, связанного с уменьшением дохода от проданной квартиры, гражданин должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по окончании года, в котором он получил доход от продажи квартиры.
3. Пример расчета налога при уменьшении доходов на расходы.

Квартира куплена в 2017 году за 5 500 000 рублей за счет банковского кредита. В 2019 году квартира продана за 6 500 000 рублей. К моменту продажи продавец квартиры уплатил 500 000 рублей процентов по кредиту.

При расчете налога продавец определяет налогооблагаемую сумму. Для этого он из продажной цены квартиры вычитает ту цену, за которую он её купил (5.5 млн. рублей) и сумму возвращенных банку процентов (500 тысяч рублей). Налогооблагаемая сумма дохода в итоге составляет 500 000 рублей.

Налог НДФЛ, который продавец должен заплатить с продажи своей квартиры, составляет 500 000 х 0.13 = 65 000 рублей. Напомним, что размер НДФЛ составляет 13 процентов.

Уплата налога с учетом имущественного вычета

Вторым способом уменьшения налога является применение имущественного налогового вычета.

Указанный имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется в размере 1 000 000 рублей.

Предоставление вычета означает следующее. При продаже квартиры из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей. Поэтому налог НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с суммы, уменьшенной на указанную величину имущественного вычета.

Налог при продажной цене ниже кадастровой стоимости квартиры

Если при продаже квартиры, купленной после 01 января 2016 года, сумма дохода от её продажи меньше, чем её кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемую квартиру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи в целях налогообложения составляет величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рассмотрим два примера расчета НДФЛ после продажи квартиры ниже кадастровой стоимости.

Пример 1. Гражданин получил в подарок от своего отца квартиру в 2018 году. Впоследствии в 2019 году он продал квартиру по договору купли-продажи за 9 000 000 рублей.

В данном случае гражданин может применить имущественный вычет при расчете НДФЛ, который он должен уплатить.

Гражданин после продажи квартиры не может быть совсем освобожден от уплаты налога, так как с момента дарения ему квартиры трех лет не прошло.

Кадастровая стоимость квартиры на 01 января 2019 года составляет 11 000 000 рублей.

Мы видим, что квартиру гражданин продал по цене ниже кадастровой стоимости. Поэтому в соответствии с правилами расчета имущественного вычета кадастровую стоимость квартиры надо умножить на понижающий коэффициент 0.

7, а затем сравнить полученную величину со стоимостью квартиры по договору. После этого сравнения надо выбрать ту сумму, которая окажется больше. Именно она будет доходом от продажи и будет использоваться для расчета НДФЛ.

В нашем случае величина, полученная при умножении кадастровой стоимости на коэффициент 0.7 (расчетный доход), составляет 7 700 000 рублей. И эта величина меньше договорной стоимости гаража, составляющей 9 000 000 рублей. Поэтому при расчете НДФЛ надо использовать доход от продажи, указанный в договоре, то есть 9 000 000 рублей.

К сумме дохода по договору гражданин может применить имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей, то есть он может уменьшить доход по договору на указанную сумму. В этом случае сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом, составит 9 000 000 – 1 000 000 = 8 000 000 рублей.

С указанной суммы гражданин должен будет уплатить НДФЛ (13 процентов), величина которого составит 8 000 000 х 0.13 = 1 040 000 рублей.

Пример 2. Если бы гражданин из примера 1 продал свою квартиру не за 9 000 000 рублей, а за 5 000 000 рублей, то при той же кадастровой стоимости расчетный доход (7 700 000 рублей) превысил бы доход по договору. Поэтому при расчете НДФЛ использовался бы не доход по договору, а расчетный доход 7 700 000 рублей.

После применения имущественного вычета (1 000 000 рублей) сумма дохода, облагаемого налогом, составила бы 7 700 000 – 1 000 000 = 6 700 000 рублей.

Тогда величина НДФЛ составила бы 6 700 000 х 0.13 = 871 000 рублей.

Налоговый кодекс РФ позволяет субъектам РФ уменьшать вплоть до нуля:

• минимальный предельный срок владения квартиры (который по Налоговому кодексу составляет 3 или 5 лет);
• размер понижающего коэффициента, на который умножается кадастровая стоимость гаража (величина понижающего коэффициента, установленная Налоговым кодексом РФ, составляет 0,7).

Подача декларации в налоговую инспекцию

Если полученный от продажи квартиры доход не освобожден полностью от налогообложения, то гражданин, продавший квартиру, должен сделать две вещи.

Первое. Он должен подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. А в случае, если проданная квартира была куплена после 01 января 2016 года, вместе с декларацией надо представить Приложение  к декларации 3-НДФЛ, где на странице «Расчет к Приложению 1. Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества» надо отразить расчет дохода от продажи квартиры.

Декларацию необходимо представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи квартиры.

Можно воспользоваться любым из перечисленных ниже способов представления декларации:

• подача в налоговую лично или через представителя;
• направление по почте ценным или заказным письмом с описью вложения;
• передача в электронной форме через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Второе. Гражданин должен перечислить налог. Исчисленный к уплате налог на доходы физических лиц (НДФЛ) на проданную квартиру необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи.

По общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф в размере 5 процентов не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может превышать 30 процентов указанной суммы и быть меньше 1 000 рублей. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 000 рублей.

Однако в случае неуплаты налога в срок, но при правильном его исчислении и представлении декларации, штраф не налагается, а взыскиваются только пени.

Источник: https://lawrecom.ru/kogda-nuzhno-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета (#2586)

Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей.

Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке.

О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры? ♦ Используем два вычета: для продавцов и для покупателей ♦ Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры ♦ Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить? ♦ Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог.

Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

• новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
• вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались.

Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году.

Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб.

Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб.

(то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Внимание!

С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен.

Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. (или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.)

=

Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1 Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

• — 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
• — 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

1. — 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
2. — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит: 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2 Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

• — 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
• — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

1. — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
2. — 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит: 1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3 Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

• — 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
• — 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

1. — 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
2. — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит: 1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

• — 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
• — 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4 Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

1. — 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
2. — 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

• — 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
• — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит: 2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

1. — 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
2. — 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5 Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

• — 650 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
• — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования. ———————————

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

• у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
• раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

— на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы; — на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит: 2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

1. — 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
2. — 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

• — 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы; — 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
• — 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит: 1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

1. — 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
2. — 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования). —————————-

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически.

Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей).

Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые.

Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Источник: https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-dva-vycheta