Определение мест общего пользования в нежилом здании

Определение мест общего пользования в нежилом здании

Сама мысль о том, что общее имущество может быть где-то, кроме многоквартирного дома, упоминается только в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Более подробно права собственников на общее имущество в многоквартирном доме раскрыты в Жилищном Кодексе РФ. Отдельного документа, защищающего права собственников помещений в иных объектах недвижимого имущества нет. И в 2009 году Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по итогам заседания Пленума выпустил Постановление от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В этом Постановлении Пленум ВАС постановляет арбитражным судам при рассмотрении дел, связанных с общим имуществом в нежилых зданиях руководствоваться статьями Гражданского Кодекса РФ, регулирующими сходные отношения в многоквартирных домах.

Этим Постановлением ВАС восполнил пробелы российского законодательства в части, регулирующей взаимоотношения собственников помещений в нежилых зданиях. Приобретая право собственности на помещение в таком здании, собственник нежилого помещения приобретает права на общее имущество в этом здании. Напомним, что общим имуществом в здании признается помещение, предназначенное для обслуживания всех помещений в таком здании, лестницы, подвальные помещения, земельный участок, на котором расположено это здание, наружные стены и прочее.

Для вновь построенных объектов, права на которые регистрировались уже в соответствующем действующему законодательству порядке, все более или менее понятно. Помещения чаще всего формировались и ставились на кадастровый учет с соблюдением принципом изолированности и обособленности, а также с обособленным входом из помещений общего пользования.

Однако существует множество зданий, отдельные помещения в которых были приватизированы в хаотичном порядке, а теперь принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и т.п. Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями . Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования в здании, может лишится своей собственности в судебном порядке на основании статьи 301 ГК РФ (изъятие из чужого незаконного владения).

Также в рассматриваемым нами Постановлении ВАС рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в здании, например, для продажи. В этом случае в силу закона у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на общее имущество в таком здании. При этом формально право собственности может быть и не оформлено.

Однако в наших реалиях выглядит это немного не так: для раздела здания на помещения собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания. А это значит, что общее имущество, как объект права, должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.

Общая долевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий: указания в описании конкретного объекта, что это общее имущество, а также составления протокола общего собрания собственников помещений о признании помещения или помещений общим имуществом.

Источник: https://corconsult.ru/blog/mop-nezh

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты, шахты и др.

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

• несущие конструкции;
• крыша;
• лифты;
• трубы;
• перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Обязаны ли собственники содержать совместные площади и какой участок возле дома положен по нормативу?

Придомовая территория также входит в общее имущество МКД. Собственник может претендовать на участок, соответствующий его доле. Это касается прежде всего организации парковки для машины. В состав придомовой территории (ст.36 ЖК РФ) входит:

• отмостка;
• проезд;
• тротуар;
• участок придомового озеленения;
• детские и спортивные площадки;
• площадки для официальной парковки и для сбора мусора.

В среднем ее ширина составляет 4-7 м, располагается по периметру дома.

Согласно СП 30-101-98 площадь придомовой территории соответствует такой норме:

• К – удельная норма, приходящаяся на 1 м 2 жилой площади (устанавливается местной властью с учетом строительных норм);
• Sk – общая жилая площадь всех квартир в МКД.

Должен ли собственник платить за лифт и другие общедомовые нужды?

Это требование установлено независимо от того, пользуется ли владелец этим имуществом и помещениями, даже при наличии отдельного входа. Например, он обязан оплачивать лифт, несмотря на то что располагается на 1-м этаже. Какие-либо льготы и особые условия могут устанавливаться только по решению общего собрания.

Плата за пользование общим имуществом многоквартирного дома

В платеж входят такие статьи:

Больше о том, что такое капитальный и текущий ремонт нежилых помещений, а также должны ли собственники платить за них, читайте в отдельной статье.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

• представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
• заключение договоров от имени собственника;
• представление интересов в суде;
• контроль за оказанием коммунальных услуг;
• содействие в регистрации производств и страховании.

Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:

• обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
• реагировать на претензии собственника;
• обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
• содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

В свою очередь, собственник имеет право:

• распоряжаться помещением по своему усмотрению;
• участвовать в общем собрании ТСЖ;
• получать необходимую информацию;
• обжаловать неправомочные решения.

• Как составить акт затопления?
• Как заключить договор с уборщицей служебных помещений?
• Как формируются тарифы и рассчитывается оплата за электроэнергию и отопление?
• Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?
• Каковы нюансы технического обслуживания и ресурсоснабжения?

Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: https://pravosudie.guru/nedvizhimost/nezhilaya/pravila-polzovaniya/obschee-i-pridomovoe-imuschestvo.html

Правовой режим общего имущества в нежилых зданиях. Статьи по предмету Гражданское право