Оспаривание кадастровой стоимости: условия, досудебное решение и суд

В этой статье:

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд.

Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога.

Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство 28 место По размеру выручки на юриста 16-18 место По количеству юристов 41 место По размеру выручки
Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

Сюжеты Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом».

Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье».

В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра.

Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв.

м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы.

Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования.

Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда.

По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора.

Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр.

Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Федеральный рейтинг II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

Антон Шаматонов

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать.

Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы».

По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд.

Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева.

По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении.

«Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости.

Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков.

Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева.

По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Законодательство Новый подход к самовольным постройкам

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде.

Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак.

По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Никита Куликов

Источник: https://pravo.ru/news/204864/

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Срок комиссионного рассмотрении споров о кадастровой стоимости составляет 1 месяц с даты поступления соответствующего заявления. А в течение 7 дней (рабочих) после поступления такого заявления комиссия уведомляет о дате рассмотрения дела заинтересованные стороны:
· орган местного самоуправления, на территории которого располагается заявленный объект недвижимости;
· собственника (правообладателя) объекта.
И после вынесения решения комиссия также уведомляет о нем все те же заинтересованные стороны, но уже в течение 5-ти рабочих дней.
Если причиной для спора о кадастровой оценке была недостоверность сведений об объекте, комиссия может:
· отклонить заявление о пересмотре результатов кадастровой оценки (если сведения будут признаны в процессе разбирательства достоверными);
· пересмотреть кадастровую оценку.
Если причиной оспаривания кадастровой стоимости явилось установление рыночной, комиссия решает:
· или определить кадастровую стоимость в соответствии с рыночной оценкой;
· или отклонить оспаривающее заявление.

Однако любое из вышеперечисленных комиссионных решений может быть обжаловано в судебном порядке. Или же заявитель вправе обратиться в суд с иском об оспаривании кадастровой оценки по той или иной причине. В этом случае комиссионное решение по этому вопросу в судебном заседании рассматриваться не будет.

СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Судебный порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости регламентирован гл 25 КАС РФ.
Истец, подавая иск о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, может заявить одно из следующих требований:
· установление рыночной стоимости;
· изменение кадастровой стоимости по одной или нескольким причинам;
· оспаривание решения, а равно действий/бездействия комиссии Росреестра.

Одновременно с иском о кадастровой стоимости иные иски не рассматриваются, по причине разной подсудности.

Даже если собственник, являясь еще и налогоплательщиком, хочет вернуть налоговую переплату, сначала ему необходимо будет получить положительное судебное решение относительно кадастровой оценки объекта.

И только потом он может обращаться с очередным иском о взыскании излишне уплаченных средств по налогам.

Первая судебная инстанция для таких споров — суды автономных областей округов, краевые, областные и городов федерального значения, а также верховные суды республик в составе РФ (ст 20 КАС РФ, п 15).

Ответчиком по таким делам являются Росреестр и местный орган, утвердивший кадастровую оценку, которая собственно и оспаривается.

Есть установленные сроки, в которые по закону можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это 5 лет с момента внесения спорных результатов оценки объекта в государственный кадастр недвижимости. И если на момент подачи иска или обращения в комиссию кадастровая стоимость изменилась, оспорить предыдущую будет уже невозможно (ст 245 КАС РФ, п 3).

В суде дела о кадастровой стоимости рассматриваются по закону не дольше 2-х месяцев. Однако эти сроки могут быть изменены в связи с особой сложностью конкретного дела (ст 141 КАС РФ).

Суд извещает стороны о дате, времени и месте проведения заседания по оспариванию кадастровой оценки. Но неявка сторон (при должном их уведомлении) не является препятствием к рассмотрению подобных дел (ст 247 КАС РФ, п 4).

Стороны обязаны предоставлять доказательства по делу. Однако, если они лишены (объективно) возможности собрать нужные доказательства, это может сделать суд(по ходатайству) рассылкой необходимых запросов. Судья также может запросить требуемые доказательства по собственной инициативе (ст 247 КАС РФ, п 6).

Если в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости обратился не собственник объекта, а дольщик в праве собственности, пересмотру подлежит кадастровая оценка целого объекта.

Возможные возражения других собственников судом заслушиваются, но обязательного отказа в поданном иске не влекут (Постановление Пленума ВС РФ№ 28, п 17 от 30.06.2015 г.

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если суд вынес решение, удовлетворяющее требования истца об изменении кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, в результативной его (решения) части указывается кадастровая стоимость, установленная судом. И далее именно эта величина подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Важно: Судебное решение может быть обжаловано в порядке апелляции в течение месяца с момента его окончательного вынесения.

Рекомендуемые страницы:

Источник: https://poisk-ru.ru/s12622t6.html

Избежание ошибок при оспаривании кадастровой стоимости в суде. — Юридическое обслуживание физических и юридических лиц в Москве

Чтобы правильно составить иск по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо правильно и чутко подходить к данному вопросу, а именно соблюсти следующие правила.

Важно правильно выбрать дату, на которую должна быть установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Датой, на которую необходимо устанавливать рыночную стоимость объекта недвижимости, для целей оспаривания кадастровой стоимости, является та же дата по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть даты должны совпадать.

Отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен в соответствии со стандартами оценки, правовыми позициями Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.

Законодательство России предъявляет обязательные требования к отчету об оценке рыночной стоимости. Несоблюдение этих требований может повлечь отказ судом в удовлетворении требований заявителя.

Часто встречаются отказы, связанные с нарушением принципов Федеральных стандартов оценки (существенности, обоснованности, проверяемости и достаточности), оценщиком не учтены индивидуальные характеристики объекта недвижимости, в отчете об оценке не применены необходимые корректировки и коэффициенты.

Метод избрания оценки экспертом по определению кадастровой стоимости не влияет на дефект отчёта об оценке в соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда РФ.

Заявитель подаёт заявление об оспаривании кадастровой стоимости, когда такое оспаривание не затрагивает его законных прав и интересов. В соответствии с законом юридические и физические лица могут обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, если определение кадастровой стоимости непосредственно затрагивает их права обязанности. Истец или заявитель может иметь законный интерес для предъявления заявления в суд, если кадастровая стоимость влияет на определение размера налогов и сборов (земельный налог, налог на имущество), на определение размера арендной платы или выкупную стоимость и др.
Несоблюдение досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости является основанием для оставления судом заявления без рассмотрения.

Под досудебным порядком оспаривания кадастровой стоимости понимается обращение в Комиссию при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ (Росреестр) где расположен объект недвижимости. Досудебный порядок оспаривания является обязательным для юридических лиц.

В случае если досудебный порядок не будет соблюден юридическим лицом, то суд оставит заявление без рассмотрения.

Однако для граждан (в том числе и индивидуальных предпринимателей) досудебный порядок оспаривания не является обязательным условием для обращения в суд, обращение в Комиссию при Росреестре является их правом, а не обязанностью.

Непредставление в суд необходимых документов.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости в обязательном порядке должны прилагаться следующие документы:
— Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
— копии Правоустанавливающих документов на объект недвижимости (свидетельство Росреестра о праве собственности на объект недвижимости,
— Отчет об определении рыночной стоимости объекта или заключение оценщика, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, в зависимости от того по каким основаниям оспаривается кадастровая стоимость.
— Заключение СРО выполненное на отчет об оценке рыночной стоимости, если предоставлен Отчет.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости не подлежит рассмотрению в суде в случае непредставления указанных документов.

Кроме этого, что поскольку дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются согласно нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к заявлению в суд необходимо прикладывать копию диплома о высшем юридическом образовании представителя, за исключением адвокатов. Адвокаты должны представить суду документы, удостоверяющие статус адвоката в соответствии с федеральным законом и их полномочия, а иные представители — документы о своем образовании, а также документы, удостоверяющие их полномочия.

8(967)028-81-18

Адвокат, Александр Ватолин.

Источник: https://zakon-sud.com/izbezhanie-oshibok-pri-osparivanii-kadastrovoj-stoimosti-v-sude.html

Оспаривание кадастровой стоимости: условия досудебное решение и суд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Оспаривание кадастровой стоимости: условия досудебное решение и суд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Поскольку размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога, основная цель оспаривания — уменьшить сумму налога.

Как проводится кадастровая оценка

Важно понимать, как она определяется, как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости или как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога.
А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Следовательно, для юридических лиц предусмотрен обязательный, так называемый, «досудебный» порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Граждане (в том числе ИП) могут выбрать — пойти сразу в суд или сначала попробовать оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра. Юридическим лицам, госорганам, муниципалитетам сначала обязательно нужно обратиться в Комиссию и получить ее ответ.

Впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Постановлении.

В силу того, что Законом № 135-ФЗ прямо не установлено, что индивидуальные предприниматели также, как и юридические лица, должны сначала обращаться в комиссию, а только потом в суд, следовательно, Вы имеете право сразу обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Процедура и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Возможно привлечение к делу и третьих лиц, если они имеют какую-либо заинтересованность в его исходе. Ими могут быть представители местной администрации, соседи по земельному участку, бывшие его владельцы и другие лица.

Юристы придумывают законы под себя, что бы быть всегда при деле.Если человек присваивает себе чужое имущество,у нас это называется превышением полномочий, а не воровством. Чем больше допусков и вариантов в законах,тем хуже простым гражданам. В общем,без юристов -никуда. Им тоже кушать хочется.

В частности, для персонифицированной работы сайта мы обрабатываем IP-адрес региона вашего местоположения.

Онлайн-способ через сайт Росреестра сейчас пользуется большей популярностью. Чтобы зайти и посмотреть необходимые данные не нужно куда-то ехать, тратить свое время и сбивать привычные ритмы. Конечно, некоторые услуги платные, но когда нужно узнать установленную Кадастром цену, чтобы её оспорить понадобится документ, который имеет юридический вес.

Споры по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости судебная практика

Следует отметить, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения соответствующих документов к рассмотрению не принимается.

Ответчиками по указанным спорам являются территориальные органы Росреестра и (или) ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации.

Таким образом, установление кадастровой стоимости равной рыночной является эффективным способом снижения налоговой нагрузки как для физических, так и для юридических лиц. Залогом успешного снижения кадастровой стоимости являются своевременное обращение заинтересованного лица с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, а также грамотно составленный отчет об оценке.

Такие требования, предъявляемые к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

В связи с этим возникает вопрос о возможности взыскания судебных расходов в рамках рассмотрения дела о снижении кадастровой стоимости. Еще в прошлом году абсолютно все суды сходились в позиции, что при рассмотрении данной категории дел судебные расходы не подлежат возмещению. 11 июля 2017 г.

Источник: https://mihailova-irina.ru/arbitrazhnye-dela/3805-osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-usloviya-dosudebnoe-reshenie-i-sud.html

В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества. так как налог на имущество организаций является региональным налогом, а налог на имущество физических лиц местным налогом, власти заинтересованы в увеличении кадастровой стоимости и это часто приводит к тому, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости.

В настоящее время рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости вне зависимости от того является ли заявителем организация или физическое лицо осуществляется судами общей юрисдикции субъектов федерации, это верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. С 6 августа 2014 г. дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Досудебный порядок рассмотрения спора.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или сразу в суде. Юридические лица перед обращением в суд должны сначала обратиться с жалобой в комиссию.

Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения. Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости могут как собственники, так и арендаторы.

Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-12

Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает данный вывод суда ошибочным.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Надлежащий ответчик.

В апелляционной жалобе ФГБУ «ФКП Росреестра» по области просит отменить решение суда, полагая, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни организатором государственной кадастровой оценки земель, ни органом, утвердившим ее результаты. У ФГБУ «ФКП Росреестра» отсутствует заинтересованность в факте установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что имеются основания для отмены решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права и процессуального права, исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.
Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.
Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов и которое подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В силу статей 24.12, 24.14, 24.17 Закона об оценочной деятельности по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованными лицами выступают, прежде всего, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.

Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение).

В соответствии с пунктом 5 Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организацию проведения государственной кадастровой оценки.

Из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.

Территориальные органы Росреестра определяют кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

При этом на основании Приказа Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 с 1 марта 2012 г.

полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его территориальные органы вправе определять кадастровую стоимость в отношении указанных объектов недвижимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле ФГБУ «ФКП Росреестра» по области.

Дата оценки. Очень часто заявители неправильно определяют дату оценки.

Из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.
В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющего на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями.
Применение изменённой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В случае если судом кадастровая стоимость была изменена, то такие изменения учитываются при расчете налоговой базы начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр недвижимости
В заключение хотелось бы отметить, что с сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости должно происходить по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Источник: https://advokatshinev.ru/sudebnaya-praktika/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-sudebnaya-praktika/

Новое в оспаривании кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимого имущества – понятие, знакомое каждому налогоплательщику, будь то гражданин или организация. От ее величины зависят размеры налогов на имущество, земельного налога, платы за аренду зданий, находящихся в публичной собственности.

Нередко кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена, в связи с чем налогоплательщикам и арендаторам приходится нести существенные расходы, иногда непосильные.

Причиной такого завышения является предусмотренный законодательством метод «массовой» кадастровой оценки, при использовании которого не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости при проведении кадастровой переоценки.

В результате здание в аварийном состоянии и бизнес-центр класса «А», расположенные поблизости, могут иметь одинаковую стоимость.

Именно в связи с тем, что кадастровая стоимость далеко не всегда экономически обоснованна, действующим законодательством предусмотрена возможность ее снижения путем установления равной рыночной.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится как в судебном порядке, так и в административном путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные физические и юридические лица в период действия оспариваемой стоимости. Пересмотренная кадастровая стоимость применяется для расчета налоговых и арендных платежей с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление.

Институт государственной кадастровой оценки находится в процессе реформирования. Последние нововведения касались и процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время она регламентируется Федеральным законом от 27 сентября 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), однако 3 июля 2017 г.

вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), предусматривающий создание специализированных бюджетных учреждений, уполномоченных на проведение государственной кадастровой оценки.

Положения Закона № 237-ФЗ, касающиеся оспаривания кадастровой стоимости, будут применяться после проведения очередной кадастровой переоценки новыми бюджетными учреждениями. Во многих субъектах РФ они уже созданы. Более того, в Москве в 2018 г. начали проводить государственную кадастровую оценку по новым правилам (Приказ ДГИ г.

Москвы от 19 февраля 2018 г. № 20 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году»).

Оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке Необходимо помнить, что граждане могут обратиться в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию, в то время как для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Правило об обязательном соблюдении досудебного порядка снижения кадастровой стоимости действует для юрлиц до внесения в ЕГРН результатов очередной кадастровой оценки, проведенной по правилам нового Закона № 237-ФЗ.

При обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной заявителю необходимо подтвердить реальный размер рыночной стоимости. Перечень необходимых документов для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию содержится в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Так, необходимым приложением к заявлению об установлении кадастровой стоимости является отчет об оценке. На стадии подготовки отчета крайне важно учесть, что он должен быть составлен на ту же дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость.

Некорректное определение даты, по состоянию на которую проводится оценка, влечет за собой неминуемый отказ в пересмотре кадастровой стоимости не только в комиссии, но и в суде.

Вынося решение о пересмотре кадастровой стоимости либо отказе в ее пересмотре, комиссия исследует отчет на его соответствие Федеральным стандартам оценки, а также определяет обоснованность снижения кадастровой стоимости.

Процент положительных решений комиссии в регионах Российской Федерации разный: к примеру, в Калининградской области в среднем половина заявителей получает положительное решение; в Москве же процент положительных решений комиссии составляет около одной четверти от всех поданных в комиссию заявлений.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде Установление кадастровой стоимости в суде происходит в порядке административного судопроизводства.

Перечень документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости в суде, установлен ст. 246 КАС РФ.

Стоит обратить внимание на тот факт, что Кодекс административного судопроизводства РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.

Как правило, при рассмотрении дела об установлении кадастровой стоимости равной рыночной суды назначают судебную оценочную экспертизу, по результатам проведения которой выносят решение.

Без назначения экспертизы дела разрешаются в исключительных случаях.

К примеру, суд счел, что нет необходимости в проведении судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка, на котором расположено разрушенное здание, не подлежащее сносу в силу того, что оно внесено в перечень памятников архитектуры.

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается обычно положительным решением суда, за исключением случаев, когда имеют место серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Часто лица, заинтересованные в снижении кадастровой стоимости, не могут позволить себе данную процедуру, поскольку расходы, которые неизбежно придется понести, слишком высоки. В связи с этим возникает вопрос о возможности взыскания судебных расходов в рамках рассмотрения дела о снижении кадастровой стоимости.

Еще в прошлом году абсолютно все суды сходились в позиции, что при рассмотрении данной категории дел судебные расходы не подлежат возмещению. 11 июля 2017 г. Конституционный Суд признал положения п. 2 ч. 1 ст.

248 КАС РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

Хотя после вынесения Конституционным Судом вышеназванного постановления судебная практика по вопросу взыскания судебных расходов существенно не изменилась, появились единичные положительные акты в отдельных регионах (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 16 ноября 2017 г.

по делу № 33а-11432/2017, Апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2017 г. по делу № 33а-2446/2017). В Москве и Московской области судьи продолжают единогласно отказывать во взыскании судебных расходов с административного ответчика по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Залогом успешного снижения кадастровой стоимости являются своевременное обращение заинтересованного лица с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, а также грамотно составленный отчет об оценке.

Определяя, целесообразно ли инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, необходимо сопоставить ожидаемую экономию, которая может быть достигнута по результатам оспаривания кадастровой стоимости, с неизбежными затратами, сопровождающими данную процедуру.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/novoe-v-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti/

Комментарий к Пленуму Верховного суда РФ принял от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Основные положения нового постановления

Пленум в своем постановлении дал понятие «оспаривание кадастровой стоимости».

Оспаривать кадастровую стоимость – значит предъявлять любое требование, при удовлетворении которого эту стоимость могут изменить (абз. 4 п. 1 постановления № 28).

Чтобы определить кадастровую стоимость, проводят государственную кадастровую оценку, результаты которой вносят в кадастр недвижимости. Кадастровую стоимость также можно установить, оспорив результаты определения кадастровой стоимости.

Заявление нужно подавать в суд субъекта федерации по месту нахождения заказчика работ либо
государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Оспаривать кадастровую стоимость нужно по правилам производства по делам, которые возникают из публичных правоотношений, а с 15 сентября 2015 года – по правилам КАС РФ.

Кадастровую стоимость недвижимости может оспаривать заявитель, а после 15 сентября 2015 года – административный истец в судебном порядке (п. 2 постановления № 28).

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно потребовать:
установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверностью сведений об объекте оценки, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку;
оспорить решения или действия (бездействие) комиссии.

Требования о пересмотре кадастровой стоимости нельзя рассматривать совместно с иными требованиями.(п. 5 постановления № 28).

При пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.
Такое заявление можно подать в суд не позднее пяти лет с даты ее внесения в кадастр, если на момент обращения в суд в кадастр не внесли:
очередные результаты определения кадастровой стоимости либо

сведения, связанные с изменением характеристик недвижимого имущества, которые повлекли и изменение кадастровой стоимости. Это следует из пункта 8 постановления № 28.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость

Заявление, административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости могут подать юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Либо иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:
органы государственной власти и местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности (они могут обратиться в суд по месту нахождения объекта);
бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика;
участник долевой собственности (он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников);

арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, если арендную плату исчисляют и из его кадастровой стоимости.

Если арендную плату за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывают из кадастровой стоимости, то арендатор также вправе оспорить ее.

Но только при условии, что собственник имущества в договоре либо в иной письменной форме дал согласие на такой пересмотр;

лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности (если выкупную цену или арендную плату исчисляют из кадастровой стоимости);

прокурор (он вправе обратиться в суд, оспаривая кадастровую стоимость в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований). Это следует из пункта 6 постановления № 28.

Кто может быть заинтересованным лицом при оспаривании кадастровой стоимости

Заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 года административными ответчиками выступают (п. 7 постановления № 28):
государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости;
государственный орган, который проводит кадастровую оценку;
орган, который обязан исправлять кадастровые и технические ошибки, если оспаривается кадастровая стоимость в связи с недостоверностью сведений об объекте;
комиссия и государственный орган, который проводит кадастровую оценку, – по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии.

Суд может привлечь к участию в деле и других лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости.

Досудебный порядок урегулирования спора

Что представляет собой досудебный порядок урегулирования спора о кадастровой стоимости

Досудебный порядок в этом случае означает, что юридическое лицо (орган государственной власти или местного самоуправления) предварительно (то есть до суда) обратилось в комиссию с заявлением. В связи с этим к заявлению в суд нужно приложить документы, которые подтверждают это. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует:

решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо

документы, которые подтверждают то, что лицо обратилось в комиссию, но она не рассмотрела заявление в установленный срок. Это следует из пункта 9 постановления № 28.

Если комиссия не приняла заявление (например, в связи с тем, что отсутствует отчет о рыночной стоимости либо правоустанавливающие документы), то обращение в комиссию не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка.

Граждане не обязаны обращаться в комиссию. В отношении индивидуальных предпринимателей также не действуют нормы о досудебном порядке (п. 10 постановления № 28).

Какие сведения нужно считать недостоверными при пересмотре кадастровой стоимости

Недостоверными сведениями считают искаженные данные об объекте, на основании которых определяли его кадастровую стоимость (п. 13 постановления № 28). Например, если в перечне объектов недвижимости, которые подлежат кадастровой оценке, неправильно указали сведения об объекте либо оценщик:

неправильно определил условия, влияющие на стоимость объекта, то есть местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка и иные условия;
неправильно применил данные при расчете кадастровой стоимости;
не использовал сведения об аварийном состоянии объекта оценки.
Как недостоверные сведения об объекте недвижимости суд также расценивает:
кадастровые ошибки, которые повлияли на размер кадастровой стоимости;
технические ошибки, в результате которых неправильно внесли сведения о кадастровой стоимости в кадастр.

Что такое архивная кадастровая стоимость

Архивная кадастровая стоимость – это кадастровые сведения, которые ранее внесли в кадастр недвижимости (до пересмотра кадастровой стоимости). При изменении кадастровой стоимости информацию о таких кадастровых сведениях сохраняют.

Эти сведения также можно пересмотреть, но только при условии, что на дату обращения в комиссию или суд лицо имеет право на применение результатов этого пересмотра. Если суд установит, что архивная кадастровая стоимость не подлежит применению, то он прекращает производство по делу (п. 14 постановления № 28).

Кто должен доказывать недостоверность сведений об объекте недвижимости

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, а также величину его рыночной стоимости лежит на заявителе или административном истце. Это следует из пункта 19 постановления № 28.

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает, оно обязано доказать:
достоверность сведений об объекте недвижимости;
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, которые представил заявитель;
иные обстоятельства, которые подтверждают его доводы.

Спор о пересмотре кадастровой стоимости можно урегулировать, заключив соглашение о примирении. Такое соглашение нужно обосновать доказательствами, например одним из отчетов об оценке недвижимости.

С какой даты применяют новую кадастровую стоимость

Установленную судом новую стоимость:

используют для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подали заявление о ее пересмотре, и

применяют до вступления в силу акта, который утвердил результаты очередной кадастровой оценки (при условии, что новую кадастровую стоимость внесли в кадастр). Это следует из пункта 28 постановления № 28.

Для иных целей, например, чтобы определить арендную плату и выкупную цену, новая кадастровая стоимость:
действует с 1 января календарного года, в котором подали заявление о ее пересмотре, и
применяется до даты, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости внесли в кадастр.
Кроме этого, постановление № 28 уточнило:
какие документы нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости и последствия их отсутствия (п. 11 постановления № 28);
какая дата считается датой определения кадастровой стоимости (п. 12 постановления № 28);
как пересматривают кадастровую стоимость по заявлению участника долевой собственности (п. 17 постановления № 28);
когда вступают в силу акты, утверждающие результаты кадастровой оценки (п. 18 постановления № 28);

как применяют экспертизу об установлении кадастровой стоимости (п. 23 постановления № 28).

Источник: https://pershickow.ru/kommentarij-k-plenumu-verxovnogo-suda-rf-prinyal-ot-30-iyunya-2015-g-28-o-nekotoryx-voprosax-voznikayushhix-pri-rassmotrenii-sudami-del-ob-osparivanii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoj-stoimos.