Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Но если на первичном рынке проблемы связаны с застройщиком, то нюансов покупки вторичного жилья значительно больше.

Подробно разберем подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: что стоит учесть и как выявить обман.

Содержание статьи:

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделка купли-продажи затрагивает несколько сторон. Перед заключением договора рекомендуется внимательно проверять документы и реальное состояние объекта недвижимости.

Выделяют две категории рисков: юридические и документальные. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Юридические

Основная опасность связана с низкой юридической грамотностью населения. Выявить мошенничество без специальной юридической подготовки сложно, а обращаться за помощью к профессиональному юристу многим людям кажется неоправданным.

К юридическим рискам относят обстоятельства, которые нарушают установленный порядок проведения сделки, что автоматически лишает ее законности.

Так, неправильно оформленные документы могут привести к тому, что контракт будет аннулирован. При этом покупатель не получит ни жилье, ни денежную сумму, которую уже внес за квартиру.

Юридическая практика сталкивается с различными случаями мошенничества. Справедливо решить вопрос часто не удается даже в суде.

Скрытые собственники

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть риск, что до того, как они купили жилплощадь, там проживали другие лица, которые по стечению обстоятельств могут до сих пор быть прописаны в этой квартире. Это могут быть дальние родственники одного из собственников, в данный момент находящиеся в другой стране или отбывающие наказание в местах лишения свободы.

Такие лица имеют право на проживание в помещении и даже на приватизацию его части. Если собственник вдруг вернется, то может подать иск в суд о нарушении его прав на имущество.

Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.

Как избежать рисков подобного рода? Проверьте чистоту истории жилища. Обратитесь в компетентный орган и запросите расширенную архивную выписку. В ней будет собрана информация обо всех владельцах, прописанных лицах и т.д.

Несовершеннолетний собственник

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подпись ребенка требуется только при достижении им 14-летнего возраста. При этом она подтверждается подписью законного представителя.

Такая сделка сопряжена с особым порядком оформления. Чтобы получить право на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы продажа недвижимости не причинила ребенку вреда и учитывала его интересы.

Если на имя несовершеннолетнего не будет приобретено новое жилье или стоимость старого не будет компенсирована в денежном эквиваленте, то сделка будет считаться противоправной. В ходе выявления несоответствия закону, будет возбужден судебный процесс.

Недееспособный собственник

Неспособное лицо не имеет право осуществлять сделки купли-продажи. В случае выявления неправоспособности лица в момент заключения договора, он будет аннулирован.

Лицо считается недееспособным в случае алкогольного или наркотического опьянения, при наличии старческого слабоумия или других обострившихся психических расстройств.

При возникновении сомнений касательно адекватности продавца, следует запросить справку из психиатрического или наркологического диспансера. Чтобы обезопасить себя, следует нотариально заверить договор купли-продажи. Нотариус несет ответственность за правоспособность продавца.

Имущество, нажитое в браке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Когда не нужно переживать:

  1. Жилье было приобретено до момента официальной регистрации брака.
  2. Если союз не заключен официально. То есть пара не узаконила отношения.

Если брак официально заключен, то доверенность не нужна если:

  1. Жилплощадь перешла к одному из супругов по наследству.
  2. Собственность была получена в дар.

Если с момента расторжения союза прошло не более трех лет, то внимательно изучите условия развода. Может существовать запрет на манипуляции с недвижимостью. В течение трех лет, другой супруг имеет право подать иск о нарушении имущественных прав.

Продажа по поддельным документам или по доверенности

Мошенники часто подделывают доверенности для проведения сделок. Даже если она подлинная, это не гарантирует чистоту финансовой операции.

Мошенники используют пожилых людей и социально незащищенных членов общества для своих целей. От их лица оформляют доверенности и выставляют недвижимость на продажу.

При этом собственник может даже не знать о том, что его квартира продается. Такая доверенность может быть аннулирована собственником.

Жилплощадь, полученная в наследство

Если квартира была унаследована, то необходимо убедиться что:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Другие наследники, если таковые имеются, отказались от своей доли. Отказ оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом.
  2. Все действия, связаннее с разделом помещения, выполнены. Квартира в полной мере принадлежит продавцу.
  3. Прилагается документ о компенсации доли в денежном эквиваленте. Актуально, если другие наследники потребовали выплаты, а не отказались от своей части недвижимости в пользу продавца безвозмездно.

Перед покупкой, убедитесь что все вопросы между родственниками благополучно разрешены. В противном случае есть вероятность, что сделка будет оспорена.

Квартира в залоге

Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.

При этом следите за датой оформления справки — продавец мог оформить кредит под залог недвижимости после обращения в кадастровую службу. Чтобы исключить риск, перед совершением сделки, потребуйте новую справку.

Нарушение при использовании материнского капитала

Если жилье полностью или частично приобретено за счет денежных средств, выданных на ребенка, то несовершеннолетний имеет право на долю.

Если при продаже квартиры, интересы ребенка не учитываются, то по закону сделка может быть аннулирована.

Документальные

Риски связаны с неправильно или недобросовестно оформленными бумагами. Сюда относится проведение несанкционированных работ по перепланировке, увеличение квадратных метров, о котором не сообщили уполномоченным органам. Также это могут проблемы с домоуправляющей компанией.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье на вторичном рынке, нужно внимательно изучить следующие детали:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади и ее владельцем:
    • кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность;
    • когда была приобретена жилплощадь, кто был прежним владельцем;
    • есть ли в числе собственников несовершеннолетние;
    • проживает ли кто-либо из собственников за границей, служит ли в армии или отбывает срок;
    • готовы ли лица, прописанные в помещении, выписаться из него;
    • если квартира получена в наследство, то стоит выяснить на каком основании.
  2. Копируйте все документы, касающиеся сделки. В случае подмены, вы сможете предоставить оригинал в суде.
  3. Проверяйте чистоту сделки самостоятельно. Официальные организации этим заниматься не будут. Если нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  4. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья. Особенно паспорта. Там не должно быть исправлений, черкотин и других помарок, благодаря которым можно признать документ недействительным. Проверьте наличие голограмм, перфорации. Оцените соответствие фотографии.
  5. Удостоверьтесь, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо. Для этого сравните паспортные данные собственника с данными из предварительного договора купли-продажи и документов на собственность.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Чтобы исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке, следует придерживаться следующих правил:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Не гонитесь за дешевизной. Квартира с явно заниженной стоимостью должна в первую очередь вызывать не восторг, а подозрение. Мошенники часто выставляют подобные объекты на продажу, с целью быстрого привлечения покупателей.
  2. Если вы чувствуете, что вам не хватает знаний в области заключения сделок с недвижимостью — обратитесь к специалисту. Юрист проверит все документы на квартиру, а также поднимет всю информацию о продавце, скрытых собственниках и т.д.
  3. Покупайте только приватизированное жилье. Обращайте внимание на порядок проведения процедуры. Иногда при приватизации не включают несовершеннолетних. Впоследствии они имеют право претендовать на часть имущества.
  4. Внимательно изучайте условия наследования, если жилплощадь была передана собственнику по наследству. После оформления сделки, неожиданно могут появиться другие наследники и подать иск о нарушение их прав на имущество. Не забывайте также о лицах, которые по закону имеют право на долю в наследстве: несовершеннолетние дети, инвалиды и др.
  5. Не спешите при оформлении сделки. Тщательно проверьте все, начиная от продавца и заканчивая историей самой квартиры. Невнимание к деталям может привести к тому, что вы не получите ни квартиру, ни внесенные за нее денежные средства.

Как избежать рисков

Правила покупки квартиры на вторичном рынке помогут вам избежать обмана. Чтобы не сомневаться в продавце и квартире, следует проверить следующие документы:

  • свидетельство на квартиру;
  • документ на право собственности;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт на объект недвижимости.

Если квартира была унаследована, то продавец обязан приложить свидетельство о праве вступления в наследство. Если объект получен в дар, то оформляется дарственная. Документы предоставляются в оригинале.

Техническая сторона вопроса

Внимательно изучите состояние объекта недвижимости, прежде чем подписывать договор о покупке:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Обратите внимание на общее состояние дома. Осмотрите подъезд. Изучите качество коммуникаций, стен. Нередки случаи, когда собственник пытается продать квартиру в доме, который находится в аварийном состоянии.
  2. Проверьте насколько чисто в подъезде. Это говорит о том, как часто объект убирают, а также о культуре его жителей. Оцените придомовую территорию, состояние мусоропровода, мусорных контейнеров.
  3. Проверьте помещение на наличие грибка, плесени. За косметическим ремонтом всего этого можно не заметить, но запах сырости подскажет, что существует определенная проблема.
  4. Оцените состояние проводки, труб водоснабжения и отопления. Если все это в неприглядном состоянии и нужна замена, можно потребовать скидку от продавца.
  5. Попытайтесь оценить, каково будет в квартире в то или иное время года и суток. Даже если окно выходит на южную сторону, но напротив растет высокое дерево, светло в квартире вряд ли когда-нибудь будет. Оцените температуру. Если в помещении прохладно в теплое время года, то есть риск, что зимой будет холодно. Риску подвержены угловые квартиры, где тепло теряется за счет того, что большая часть стен выходит на улицу. А также квартиры на первых этажах.
  6. Оцените планировку помещения. Часто собственники проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  7. Пообщайтесь с соседями. Оцените их статус. Однородная социальная среда — залог спокойного проживания в доме.

Как совершить сделку: пошаговая инструкция

Чтобы оформить сделку купли-продажи в 2019 году, нужно выполнить следующие действия:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Проанализируйте рынок. Выявите среднюю стоимость для выбранного типа объектов. Проведите непосредственный осмотр помещений и выберите оптимальный вариант.
  2. Обговорите все нюансы с продавцом. Договоритесь о цене объекта, сроках заселения т.д.
  3. Проведите проверку собственника и документов на квартиру. Привлеките опытного эксперта для оценки достоверности информации.
  4. Заключите предварительный договор. Он может быть дополнен или изменен в процессе обработки запроса.
  5. Внесите аванс, если это необходимо. При этом заключите договор, подтверждающий это действие.
  6. Удостоверьтесь в отсутствии рисков и оформите основной договор. Он вступит в силу после подписания.

Подведем итоги

Покупка объекта недвижимости требует юридической грамотности и опыта заключения сделок. Если вы боитесь столкнуться с мошенниками — лучше поручите это дело юристу.

Злоумышленники разрабатывают новые схемы махинаций, выявить которые бывает непросто. Внимательно изучайте документы на квартиру. Оценивайте поведение собственника.

Источник: http://expert-home.net/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Какие есть подводные камни при покупке недвижимости? Советы

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка недвижимости – это очень важная и ответственная сделка. Решившись на такой шаг, необходимо проверить очень много различных документов и нюансов, которые могут оказать влияние, как на ход сделки, так и на Ваше дальнейшее владение недвижимостью.

При этом, внимательным стоит быть какую бы недвижимость Вы не приобретали: жилую или коммерческую, в новостройках или с вторичного рынка. Давайте разберемся, на какие «подводные камни» необходимо обратить внимание в каждом из случаев.

Подводные камни новостроек

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.

Здесь возможны различные варианты мошенничества:

  • недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
  • намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
  • затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:

  • от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
  • до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.

Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.

Самое главное, что нужно знать о новостройках – это тип договора, который предлагает Вам заключить застройщик. Договор долевого участия – это отличная гарантия того, что застройщик действительно добросовестный, у него есть все необходимые документы и разрешения.

Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.

Покупка вторичной недвижимости – подводные камни

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретая недвижимость «с рук» необходимо тщательно изучить не только документы, но и юридическую историю квартиры, обратить внимание на всех лиц, которые могут быть заинтересованы в недвижимости, которую Вы собираетесь приобрести.

Здесь важными критериями являются:

Документы. Внимательно изучайте документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость, документы удостоверяющие личность, справки, договоры и другие документы, которые необходимы при покупке квартиры.

Если в сделке участвуют представители – удостоверьтесь в подлинности документов, дающих право на подписание договора-купли продажи, проведение расчетов и другие, юридически значимые действия. Обратите внимание на сроки действия доверенности.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Риелтор, осуществляющий сопровождение Вашей сделки также должен иметь лицензию на осуществление своей деятельности, либо доверенность генерального директора компании, которую он представляет.

Отсутствие прописанных в квартире лиц. Важно настоять и проверить, чтобы к моменту совершения сделки, все лица, ранее прописанные в квартире, были выписаны из неё. Здесь учитывайте интересы лиц, которые могут временно отсутствовать. Вернувшись, например, из армии, больницы, мест лишения свободы, они могут заявить свои права на недвижимость;

Наличие несовершеннолетних детей у собственника, предполагает наличие разрешения на продажу недвижимости, которое выдается органами опеки и попечительства. Обычно, для того, чтобы получить такое разрешение, необходимо приобрести другое жилье не меньшего метража. Если продавец нарушит условия, на которых было выдано разрешение, то договор купли-продажи может быть расторгнут в интересах ребенка.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Наличие бывших супругов. Не забывайте о том, что всё имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов. Поэтому бывший супруг/супруга в течение 3 лет после развода могут заявить о своих правах на недвижимость. Поэтому, не забудьте проверить документ о разделе имущества – соответствующее решение суда, либо договор по этому вопросу между супругами. Убедитесь, что документ вступил в силу.

Наследники. Если Вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом в наследство, убедитесь, что после смерти владельца прошло более полугода. Именно в течение этого срока могут появиться другие лица, которые также претендуют на наследство. Если продавец – единственный наследник по завещанию, то о сроках можно не беспокоиться.

Юридическая история квартиры. Лучше всего ознакомиться с полной историей сделок, которые совершались с квартирой, и полным списком лиц, которые когда-либо были вписаны и выписаны из квартиры. Плохой признак, если в последние годы квартира часто меняет хозяев.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/pokupka-kvartiry/kakie-est-podvodnye-kamni-pri-pokupke-nedvizhimosti-sovety/.html

Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Не каждый готов приобрести квартиру в новостройке, так как потребуются дополнительные средства на ремонт.

Оптимальным вариантом в соотношении цена и возможность проживания сразу после получения кредита – покупка жилья на вторичном рынке.

Дополнительным бонусом при правильно оформленной сделке могут быть мебель и техника, оставленные предыдущими хозяевами. Важно не торопиться и учесть все нюансы.

Ниже вы узнаете как грамотно выбрать квартиру и что нужно знать при оформлении ипотеки.

Нюансы оформления ипотеки на вторичном рынке

Банки с удовольствием одобряют заявки по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Причин такой лояльности со стороны кредитной организации несколько:

  1. Отсутствие риска несдачи дома и возникновения долгостроя. По статистике, клиенты, обманутые застройщиком чаще допускают просрочку или перестают выплачивать кредит. Банк оказывается в сложном положении – изымать и продавать нечего.
  2. Нет необходимости ввода в эксплуатацию. Строительные риски учтены, дом сдан, правоустанавливающие документы есть.
  3. Клиент оформляет кредит на длительный срок, а значит сумма платежа будет равна ориентировочно стоимости съемного жилья и не сильно обременять личный (семейный) бюджет. За «свое» клиенты платят регулярно и с удовольствием.

После предварительного решения и выбора квартиры полный пакет документов от продавца будет передан в банк на экспертизу. После чего убедившись в отсутствии мошеннических действий залог будет согласован и кредитный договор подписан.

Один из клиентов крупного банка при наличии собственных средств приобретая недвижимость или поддержанное авто всегда оформляет кредитный договор на сумму, равную 15-20% от стоимости. Банк проверяет юридическую «чистоту» сделки, так как не все способы получения информации доступны для физических лиц.

В течение 5 дней с момента выдачи денег расторгает договора страхования жизни, навязанные при оформлении. По истечении 3 месяцев обязательства погашает.

Фактически понесенные затраты за 3 месяца это незначительная плата за уверенность в отсутствии рисков по утрате недвижимости и признанию сделки недействительной.

Риски

Любая сделка несет в себе риски, так как достоверность информации и истинные причины ее участников неизвестны.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Несогласие одного или нескольких собственников. При покупке квартиры у семейной пары проверьте чтобы она была приобретена не в браке, так как согласие должен выразить каждый супруг, даже если на дату продажи официально брак расторгнут. Прописанные в квартире несовершеннолетние дети могут быть выписаны после получения согласия органов опеки. Разногласия приводят к признанию сделки недействительной.
  2. Не уменьшайте официальную стоимость квартиры по просьбе продавца, которому хочется меньше платить налогов. Однако новый собственник получит меньше сумму возмещения по налоговому вычету. Если сделку по какой-либо причине будете признавать недействительной возврату подлежит только сумма, указанная в документах. Устные и неоформленные договоренности не признаются судом.

Требования к заёмщику

Принципиальных отличий требований к заемщикам по ипотеке нет. Банки устанавливают универсальные критерии, при которых готовы рассмотреть заявки, а решение выносят индивидуально, исходя из предъявленных клиентом сведений.

Таблица – Требования к заемщикам

Критерий

Гражданство РФ
Возраст, лет 21, максимальный предел на дату последнего платежа 75
Регистрация Постоянная, не менее 6 месяцев
Стаж на последнем месте работы 3 месяца, общий — год
Минимальный доход Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области 15 000, регионы – 12 000

Фактически заявки рассматривают от граждан в возрасте 23-25 лет. Для более молодых клиентов выдвигают условия: увеличение первоначального взноса или поручительство родителей, если они не состоят в браке.

К поручителям и созаемщикам предъявляются аналогичные критерии.

Официальный доход должен превышать прожиточный минимум. Учитываются все источники дохода, которые при подтверждении документами принимаются к расчету платежеспособности в 100% объеме. Например, Иван П. заявил, что оклад равен 30 000 рублей, а дополнительный доход составляет 20 000. Фактически банк учтет только 40 000 = 30 000 + 20 000 х 0,5.

Документы для рассмотрения заявки:

  1. Анкета.
  2. Паспорт гражданина РФ.
  3. СНИЛС, водительское удостоверение или свидетельство ИНН.
  4. Справка по форме 2-НДФЛ.
  • Дополнительно можно представить копию трудовой книжки, сведения о дополнительном доходе.
  • Некоторые банки во время проверки просят доступ в личный кабинет ПФР или выписку с портала Госуслуг о размере отчислений.
  • Молодые люди до 27 лет – военный билет.

Банк проводит проверку на достоверность и оценку платежеспособности. Выносит предварительное решение и можно приступать выбору объекта. Решение действует не более 90 дней.

Сделав выбор представляют на проверку:

  1. Копии паспортов собственников.
  2. Оценка об определении рыночной стоимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и количеству зарегистрированных лиц.

Требования к предмету залога:

  1. Наличие центральных коммуникаций.
  2. Отдельный вход и выделенные санузел и кухня.
  3. Общая площадь от 18 м2.
  4. Расположение в черте города либо близлежащем населенном пункт с удаленностью не более 30-50 км.
  5. Косметический ремонт.
  6. Объект не обременен.
  7. Дом не входит в программу реконструкции населенного пункта, не признан аварийным и не подлежит сносу.

Условия выдачи кредита

Сбербанк является одним из лидеров ипотечного кредитования, параллельно продвигая свою систему реализации залогов через сайт https://domclick.ru. Другие участники финансового рынка равняются на установленные условия, чтобы быть конкурентоспособными.

Таблица – Типовые условия выдачи ссуды в Сбербанке

Условие

Валюта Рубль РФ
Минимальная сумма, руб. 300 000
Максимальный размер займа, % 85% от цены продавца или стоимости установленной оценщиком. Выдается минимальное значение.
Срок 30 лет
Типы залога Дом с земельным участком, таунхаус, квартира, комната в коммунальной квартире или общежитии, апартаменты
Страхование Обязательное – предмета залога
Ставка в год, % 10,2-11, по двум документам 11,6

Увеличение ставки, %:

  • 0,2 – первоначальный взнос 15-19%;
  • 0,1 – отсутствие зарплатного проекта;
  • 0,1 – отказ от страхования жизни и здоровья.

В отдельных случаях добавят за отсутствие полиса по утрате титула собственности (если предусмотрено), несвоевременная регистрация в Росреестре и т.д.

На практике банки выдают не более 70-75% под залог объекта, приобретаемого на вторичном рынке.

Ипотечный договор имеет типовую форму и содержит данные о заемщике, предмете залога, сумме займа, сроках и способах погашения.

Обратите внимание при подписании ипотечного договора на возможность частичного и полного досрочного погашения без ограничений по срокам и суммам. Даже ежемесячно списывать дополнительные 2 000 рублей, позволят сэкономить в год приличную сумму, в том числе на процентах.

Не лишним будет найти пункт о страховании и требований заключить дополнительные договоры – чтобы банк не изменил ставку, если страховать жизнь через год не будет необходимости.

Плюсы и минусы

Преимущества ипотеки на вторичное жилье:

  1. Низкие ставки, так как залог регистрируют сразу, в день выдачи кредита.
  2. Отсутствие расходов на ремонт. При необходимости частичные работы не потребуют больших сумм.
  3. Оценка действующей социальной инфраструктуры – садов, школ, поликлиник, торговых центров, которые уже построены и функционируют.
  4. Большое количество предложений.

Недостатки покупки:

  1. Возможное мошенничество продавца (продажа по поддельным документам или доверенности от умершего лица).
  2. Один из собственников недееспособный, алкоголик, употребляет наркотические вещества или находится в местах лишения свободы или без вести попавший.
  3. Нарушения выделения долей.
  4. Первоначальный взнос 20-30%.
  5. Наличие претензий третьих лиц на объект.
  6. Более жесткие требования к потенциальному предмету залога.
  7. Несоответствие данных в отчете об оценке рыночной стоимости рыночной цене квартиры, по причине чего нужно будет увеличить первоначальный взнос.
  8. Ограничения по году постройки.

Не много статистики, по данным информационного агентства, за год поступает 70% ссуд на покупку жилья на вторичном рынке и только 30% — для новостроек.

12 экспертных и практичных советов как выбирать квартиру в ипотеку на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Сегодня сложно найти объявление о продаже от собственника, а по всем контактным телефонам отвечают или перезванивают позже риелторы, которые хотят заработать. Для экономии своих денег попросите знакомых, коллег и друзей пообщаться с соседями. Сегодня у многих ЖК есть группы в WhatsApp и можно напрямую найти собственника, с которым договорится о сделке. Другой вариант – походите по району, который понравился, пообщайтесь с бабушками на лавочках или консьержами.
  2. Риелторы под вторичным жильем понимают 2 вида недвижимости — жилье в новостройке с предчистовой отделкой от собственника и с ремонтом. В случае если захотите прибегнуть к услугам посредника четко формулируйте что нужно. Еще лучше напишите и попросите ознакомиться под подпись. Из личного опыта клиента банка Алены Л. Риелторы предлагали квартиры от посредников без ремонта, объясняя, что «первичка только застройщик, все остальное вторичка». Устав тратить время был составлен список в котором указано, что должно быть в квартире – от обоев до розеток. Варианты пропали, а позже подходящая квартира нашлась через соседку. Цель риелтора – продать любой ценой «что-то ненужное».
  3. При выборе квартиры изначально посмотрите инфраструктуру района. Большое количество маршрутов общественного транспорта, расстояние до остановок, наличие гипермаркетов и торгово-развлекательных центров, а также самое важное, садов и школ, влияют на стоимость недвижимости и перспективы ее роста в будущем.
  4. Выясните почему продают квартиру, уточните сколько собственников и посмотрите документы. Много проблем возникает, когда один из совладельцев не готов к продаже. В дальнейшем возможны судебные разбирательства по выселению.
  5. При наличии квартире перепланировок проверьте их правомерность. Если изменения не узаконены можно торговаться, так как при последующей оценке для банка нужно будет договариваться с оценщиком, чтобы информации о них в отчете не было, не безвозмездно.
  6. Посмотрите квитанции об оплате коммунальных платежей или задолженность в личном кабинете УК, РЭП или ТСЖ.
  7. Сделайте осмотр квартиры – проверьте крепление розеток, качество установки дверей и окон, состояние труб и сантехники. Иногда качественная предпродажная подготовка выливается для покупателя в круглую сумму. Попросите о помощи знакомых, которые хорошо разбираются в ремонте.
  8. Посмотрите предложения по продаже залоговой недвижимости на сайтах банков. Цена на квартиры в залоге на порядок ниже, так как присутствуют ограничения и заявки новым собственникам одобряются в течение 1-3 дней.
  9. Выбирайте жилье весной и летом, когда на рынке затишье, спрос падает, а продавцы охотнее торгуются. Осенью и зимой – больше новых предложений, но и цены в этот период увеличиваются на несколько пунктов.
  10. Вечером или утром проедете и посмотрите на соседей по квартире и подъезду, пообщайтесь с ними, узнайте о проблемах дома и о личности потенциального продавца.
  11. Оцените слышимость и состояние подъездов.
  12. Почитайте отзывы в интернет о доме и застройщике.

Заключение

Свой «угол» — это статус, безопасность и комфорт. Для экономии времени и денег рассмотрите вариант приобретения жилья на вторичном рынке. Начните поиск с предложений банка, которых у каждого достаточно.

Подобный шаг, если выбор будет сделан позволит стать собственником в течение 3-5 дней. Несмотря на подводные камни, преимуществ у подобных сделок гораздо больше.

Помните, любой выбор каждый делает самостоятельно, но на что бы мы не решились, совершив его – жить с результатом и платить ипотеку потом придется нам.

Источник: https://FinFocus.today/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

  • Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.
  • Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.
  • Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

  • Юридические пороки в истории квартиры
  • Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
  • Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры.

Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

  1. В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).
  2. Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.
  3. Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

  • Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
  • Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.
  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд.

Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

  • Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.
  • Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:
  • — использования отмененной доверенности;
  • — оспаривания в суде самой доверенности;
  • — использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

  • Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
  • Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
  • Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

  • Продажа квартиры по доверенности
  • Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
  • Неадекватное поведение собственника
  • Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
  • Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
  • Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
  • Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
  • Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

04 января 2017 года

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry/

Добавить комментарий

*