Продажа доли в квартире: особенности и сложности процедуры

В этой статье:

По мнению некоторых юристов и риелторов, продажа доли в квартире достаточно сложное, но осуществимое, дело. Главным препятствием сделки является полное отсутствие разграничений долей квартиры и коммуникации, которые нарушаются совместно с остальными собственниками жилых помещений. Существует ли какой-нибудь способ быстрой продажи доли в квартире без больших усилий и долгих тяжб?

Основные моменты продажи доли недвижимости

Прежде, чем выставить долю недвижимости на продажу, необходимо ее определить с выделением в натуральной форме или без нее. Если по документам доля площади указана, как дробная часть, значит собственнику не известно, какая именно часть квартиры (комнаты) ему принадлежит, и он является лишь владельцем не определенной части помещения. Выделение определенной доли с прилегающим к ним кухни, ванной и прочей территории необходимо на случай вероятного получения собственником отдельной жилой площади. Однако определение границ можно осуществить двумя способами:

по договору, т. е. в случае мирного соглашения с другими собственниками;
судебному решению – пределы всех долей помещения каждого собственника обуславливаются решением суда.

Если доля от общей площади квартиры выделена в натуральной форме, ее спокойно можно продать, как отдельный объект, не согласовывая этот вопрос с иными собственниками жилья.

Наибольшая часть сделок с собственной жилплощадью требует наличие документов, подтверждающих собственность доли и определяющих ее границы.

По этой причине, требуется документальное оформление прав, но прежде, чем выделить долю квартиры в натуральной форме, организатор процесса должен уведомить других собственников о своих намерениях, связанных с продажей. У других собственником имеется преимущественное право выкупить часть помещения, готовящуюся к продаже.

Предлагать свою долю в квартире стороннему покупателю (третьим лицам) можно лишь убедившись в том, что соседи не воспользуются своим правом выкупа. На практике, подобная ситуация с отсутствием долевых границ, встречается очень часто.

Для ускорения сделки рекомендуем обращаться в агентство недвижимости. Например, обратившись в АН Этажи, вы получите грамотную юридическую помощь и услуги по поиску покупателя. Подробнее на ekb.etagi.com.

Реализация преимущественного права покупки

Ст. 250 Гражданского кодекса определяет преимущественное право других собственников квартиры на покупку доли, которую один из ее владельцев выставляет на продажу. Если собственник доли попробует продать свою долю в обход иных владельцев квартиры, такая сделка не будет иметь законной силы. Следовательно, нужно соблюдать все предписанные правила всего процесса продажи квартирной доли.

Собственники других долей жилплощади должны быть извещены о продаже доли в письменно форме. В тексе уведомления нужно указать все основные условия сделки:

адрес;
соотношение между долей, выставляемой на продажу, и общей площадью квартиры;
размер площади в квадратных метрах;
стоимость доли.

При наличии еще каких-либо существенных данных, собственник должен их обязательно указать. С уведомлением могут возникнуть только по одной причине – отсутствие информации о местонахождении человека. Однако в таком случае, извещение нужно отправлять на тот адрес, который был известен последним. В этом случае все формальности будут считаться соблюденными.

Чтобы принять решение о покупке доли, которая выставляется на продажу, собственникам дается один месяц, после чего можно смело предлагать свою долю третьим лицам. Если в течение 30 дней собственник доли поменял какие-то условия, например, повысил или снизил стоимость продажи, принял решение о предоставлении рассрочки по оплате, он должен разослать другим владельцам новое уведомление.

Собственники, которые не приняли за 30 дней положительного решения о покупке доли, обязаны предоставить письменный отказ, необходимый для совершения сделки купле-продаже части квартиры со сторонним лицом.

Отказ будет свидетельствовать о соблюдении всех правил совершаемой сделки.

Если кто-то из собственников по истечении месяца не предоставил письменного отказа и не изъявил желание выкупать долю, то в качестве документа, подтверждающего правоту проведения сделки, будет являться отправленное ему уведомление.

Некоторые собственники, не желая выкупать долю по первоначальной стоимости и настроенные против ее продажи третьему лицу, могут проявить свою фантазию в целях препятствия заключения сделки.

Они ставят перед собой единственную цель: спугнуть клиентов, желающих совершить покупку доли, заставив их при этом отказаться от сделки и тем самым добиться снижения стоимости на долю. В памяти каждого риелтора, наверняка есть несколько историй на эту тему.

Самыми распространенными из них являются: попытка уклонения от получения на руки уведомления, отказ или поиск всяческих причин, позволивших не пускать в квартиру потенциальных покупателей и прочее.

Если ваши соседи ведут себя мирно и не препятствуют сделке – вам просто повезло с ними.

Продажа доли без оформления сделки

Существуют случай, когда процесс продажи доли в квартире надолго затягивается или вовсе остается в тупике. В этом случае юристы предлагают два запасных варианта, позволяющих получить деньги за долю и обезопасить себя с правовой точки зрения.

Дарение доли в квартире

Наиболее простым, легким и быстрым способом продажи доли считается оформление договора дарения. В данном случае собственнику не потребуется согласие на сделку остальных владельцев жилплощади.

Если другие собственники не будут согласны с совершенной сделкой, они могут обратиться в суд с исковым заявлением на оспаривание данного договора и тогда сделку могут признать не правомерной.

Новый собственник может потерять не только долю жилья, но и деньги, если суд примет сторону истца.

Есть еще один вариант совершения сделки продажи: новый собственник получает в дар не всю долю, а лишь ее часть, впоследствии он сможет стать приоритетным покупателем остатка доли. Если собственников долей несколько, и все они претендуют на покупку продаваемой части площади, собственник-продавец имеет право выбора одного из претендентов.

Однако сделки с недвижимостью являются щепетильной темой и имеют массу сложностей. Например:

в некоторых случаях приходится оформлять регистрацию, как минимум два раза;
еще есть риск, что в силу некоторых сложившихся обстоятельств, новый владелец не сможет выкупить остаток доли (то есть выкупить ее полностью) и останется хозяином пары квадратных метров. Такой поворот событий будет неприятен и им и мне.

Залог

Юристы склоняют к еще одному виду сделки по продаже доли – залог. Формально продажа не оформлена, однако с юридической точки зрения сделка оформлена грамотно и результативно.

После достижения договоренности по стоимости продажи, собственник доли берет у покупателя согласованную сумму денежных средств (стоимость доли), под залог предоставляет долю в квартире и оформляет все в законодательном порядке. Данный вид сделки подлежит регистрации.

Впоследствии осуществляется оформление отступных документов, согласно которым долг прощается и забывается, заложенная доля в квартире по праву переходит новому владельцу.

Такой вариант совершения продажи доли в квартире можно считать законным и наиболее безопасным. В договоре залога можно указывать полную сумму стоимости доли. В случае расторжения договора ни одна из сторон не потеряет финансы. Договор является гарантией залога, но оспорить сделку в суде не сможет ни один владелец.

Препятствием такой сделки может послужить лишь сложность ее оформления. Такой способ передачи недвижимости за залог не распространен и Регистрационная служба встречается с подобными сделками крайне редко. Сложности оформления сделки по залоговому договору носят технический, но не юридический характер и решаются очень быстро.

Вывод

Вам очень сильно повезло, если: вы дали адекватную оценку собственного имущества, владельцы иных долей квартиры не возражают и не препятствуют сделки купле-продаже или изъявили желание перекупить вашу долю по предложенной вами цене. Вы счастливчик в этом случае!

Договор купле-продажи нужно оформлять должным образом с правовой точки зрения, затем он должен быть подан в Регистрационную палату и оформлен в том же, положенном порядке, ка в случае с продажей квартиры, дома, комнаты и т.д. Все правила едины для каждого из нас.

Источник: https://www.stroysmi.ru/rynok-nedvizhimosti/osobennosti-prodazhi-doli-v-kvartire/

Продажа доли в квартире: особенности и проблемы

Недвижимость – крайне ценное имущество, вне зависимости от формы и характера постройки. Владение и распоряжение недвижимым имуществом – весьма сложное в юридическом плане осуществление неотчуждаемого правомочия собственника, сопряженное с довольно запутанной процедурой оформления. Продажа недвижимости является ответственным шагом, приобретающим специфические особенности в том случае, если продавец владеет лишь долей собственности. Продажа доли в квартире: как избежать сложностей с законом?

Общая собственность

Долевая совместная собственность является достаточно сложным юридическим гражданско-правовым институтом, заметно обременяющим и расширяющим значение понятия владения и распоряжения недвижимостью.

Долевая собственность на квартиру может возникнуть у нескольких сособственников в силу различных причин: покупки данного объекта недвижимости с помощью консолидированных денежных масс, получения квартиры в наследство и прочих ситуаций.

Совместное владение недвижимостью создает некоторые сложности при попытке распоряжения одним из сособственников своей долей.

К примеру, при попытке продать по закону принадлежащую ему часть, собственник сталкивается с проблемой соблюдения законных интересов совладельцев данного объекта недвижимости.

Иными словами, без согласия владельцев других долей в квартире, собственник не может быстро реализовать свое имущество.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса России, собственник доли квартиры – или любого другого имущества, — обязан сообщить своим сособственникам о намерении продать свою долю в письменной форме.

В извещении должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи, на которые согласен продавец.

После подобного извещения собственник обязан выждать месяц, после чего имеет право реализовать свою долю независимо от волеизъявления совладельцев.

Проблемы и сложности

Столь сложная процедура, как продажа доли в квартире, как правило, сопровождается рядом классических для подобной ситуации сложностей – как юридических, так и неправовых.

Обременительная процедура оповещения сособственников, сложные, порою, отношения между ними, трудоемкое определение реальной стоимости доли – все это предстоит испытать на себе «неполноценному» продавцу.

Как дольщику выйти из сложившейся ситуации с наименьшими потерями?

Наиболее распространенной проблемой, с которой сталкивается дольщик-продавец, является проблема грамотного оповещения сособственников о намерении реализовать свою часть квартиры.

Как правило, такое известие отнюдь не радует совладельцев недвижимости: на место проверенного и привычного хозяина доли придет совершенно чужой человек со своими привычками и особенностями.

Довольно часто их опасения не бывают напрасными: большая часть покупателей доли квартиры являются иногородними жителями, приобретающими кусочек недвижимости исключительно с целью получения городской прописки.

Вполне естественно, что новоявленный собственник также имеет право прописать в своей доле квартиры неограниченное число своих друзей родственников, знакомых – что, естественно, не прибавит стоимости квартире в случае, если прочие сособственники задумают продать свои доли.

Специалисты советуют, во избежание проблем, уведомлять совладельцев недвижимого имущества путем отправки заказных писем с описью вложения и уведомлении о вручении.

Лишь при использовании указанного способа дольщик получает документальное подтверждения исполнения своих обязанностей по извещению сособственников о намерении продать свою часть имущества.

Течения заветного месяца реакции на извещения наступает с момента вручения письма с уведомлением последнему заинтересованному лицу.

Однако, не только юридические, но и, своего рода, экономические трудности стоят на пути дольщика к высокой цели обогащения. Негативная сторона продажи доли в квартире кроется в заметно более низкой стоимости части имущества, нежели цены квартиры целиком.

Данная ситуация отмечена некой арифметической несуразицей: номинальная ½ часть квартиры стоит гораздо меньше половины цены полного объекта недвижимости. Специалисты объясняют этот факт, прежде всего, тем, что фактическое разделение квартиры пополам невозможно: всегда остаются общие коммуникации, совместный санузел, общая кухня.

Именно это обстоятельство – неавтономность доли – объясняет несколько заниженную ее стоимость.

Дольщику также следует помнить, что несоблюдения установленной процедуры продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности может повлечь за собой аннулирование проведенной сделки.

Максим Кузнецов

Источник: http://www.luxurynet.ru/russianrealty/7090.html

Доля в квартире — особенности продажи

Не во всех случаях недвижимость может находиться в единоличном владении. Есть ситуации, при которых одна жилплощадь имеет нескольких хозяев, то есть находится в долевой собственности.

И когда возникает необходимость продать долю в квартире, именно эти варианты самые проблематичные, ведь каждый из владельцев имеет равные права на нее.

По желанию свою часть можно продать, завещать, подарить или оформить кредит, залоговым имуществом которого будет выступать доля из общей части недвижимости.

Особенности владения

Основным камнем преткновения является вопрос, какая конкретно комната выступает в виде доли собственности, ведь в документах прописываются или квадратные метры жилья или долевая часть, а вот какое точно помещение в квартире находится во владении того или иного собственника — не указывается. Сложности возникают и при продаже подобной недвижимости.

Особенности продажи

Перед тем как совершить сделку с третьими лицами, нужно сообщить о своих намерениях всем остальным хозяевам квартиры или дома, и изначально предложить им — купить долю в квартире. Иначе может возникнуть ситуация, при которой совладельцы обратятся в суд о признании сделки недействительной.

Даже если никто из первоочередных покупателей не хочет приобретать вашу часть жилья, необходимо получить их отказ от покупки. Зачастую именно на этом этапе и возникает масса трудностей.

Исключением может быть ситуация, при которой все владельцы заинтересованы в сделке, а это встречается не так часто. Выходом может стать оформление договора дарения или кредитование под залог части недвижимого имущества.

На подаренную или заложенную долю недвижимости норма закона, касающаяся получения согласия от всех владельцев, не распространяется. Но это очень скользкий вариант решения проблемы.

Факт дарения можно оспорить в суде, и если совладельцы получат для себя положительное решение, то даритель может остаться и без приобретенной доли и без денег, вырученных за сделку, ведь договор дарения не предусматривает передачу денег за такую жилплощадь.

Кому выгодно приобретение доли

Даже при всех упомянутых рисках, связанных с покупкой такой недвижимости, спрос на нее достаточно велик. В разряд покупателей квартирных долей попадают те, кому необходима местная регистрация для получения работы. На купленной доле можно зарегистрироваться без согласия остальных хозяев.

Первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели – это стоимость доли в квартире. Она существенно ниже, чем цена на жилье, имеющее одного владельца.

При пересчете на доли вообще вырисовывается радужная картина – покупая недвижимость по частям, в результате можно стать владельцем жилплощади, по цене меньшей, чем за одну полноценную комнату.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/dolya-v-kvartire-osobennosti-prodazhi/

Как продать долю в квартире?

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

Каждый случай уникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
уведомление остальных дольщиков о сделке;
письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

Задать вопрос юристу

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
доверенность на представителя;
документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Образцы

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

договор купли-продажи доли квартиры

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Продажа доли в квартире: особенности и сложности процедуры

Поэтому для того, чтобы избежать неприятной ситуации, когда доля приобретена, а членов семьи невозможно туда прописать, следует покупать часть квартиры, которой будет распоряжаться не только владелец, но и члены его семьи. То есть нужно приобретать долю не только на себя, но и на своих домочадцев.

Виды собственности жилого помещения. Правила и технические нюансы купли-продажи недвижимости при проведении сделки.

В каком случае покупают доли жилья

Проще всего, имея доли, продать квартиру «целиком» по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же один из совладельцев против такого решения, то в этом случае может возникнуть масса проблем. Собственник, желающий продать ненужные ему квадратные метры, может, к примеру, вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее.

Собственник доли вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, тем не менее, рынок диктует свои законы. По сложившейся практике стоимость доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40%.

Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения.

Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны).

Как продать долю квартиры, полученной по наследству

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью.

При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности — небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному.

К примеру, 2 сестры унаследовали квартиру на 2 комнаты. Каждая из них автоматически получает право преимущественного выкупа недвижимости.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее. Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей.

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически.

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная у граждан. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство.

Конкретные границы доли каждого из владельцев имущества могут определить только специалисты, специализирующееся на проведении экспертиз в сфере недвижимости.

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Это лучше, чем не иметь ничего. Долю всегда можно продать. В связи с этим, такие понятия, как «долевая собственность» или «сособственник» всем стали хорошо известны. Многие ошибочно думают, что собственник доли в квартире и собственник квартиры — это понятия идентичные. Как же можно продать долю?

Продажа доли квартиры при долевой собственности

Представление интересов собственника в муниципальных и государственных учреждениях, компетентных органах, финансовых организациях и т.д.

Если квартира продается целиком, и при этом хозяева договорились между собой о сумме, которую каждый получит после продажи недвижимости, то проблем не возникнет. Однако же, если продать свою долю намерен лишь один из владельцев квартиры, то перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, какая доля положена каждому из сособственников.

Продажа недвижимости является ответственным шагом, приобретающим специфические особенности в том случае, если продавец владеет лишь долей собственности. Продажа доли в квартире: как избежать сложностей с законом?

К примеру, при попытке продать по закону принадлежащую ему часть, собственник сталкивается с проблемой соблюдения законных интересов совладельцев данного объекта недвижимости.

Преимуществами продажи доли с использованием варианта рассрочки является отсутствие необходимости в страховке, экономия на банковском проценте, устанавливаемом для ипотечного кредитования.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Каждый проживающий в квартире, которой владеют сособственники, имеет пользоваться помещениями на равных условиях с остальными.

В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о собственности. Комната — это изолированное жилое помещение внутри квартиры. У него есть известная, находящаяся в собственности жилая площадь.

Рассматривая подобные иски, суд обращает внимание на положение каждого собственника данного жилого помещения. При этом очень важными моментами будут следующие. Здесь важно не только размер доли, который исчисляется в квадратных метрах, но и:

Есть ли у собственника иное жилье, где он может проживать
Состав семьи. Есть ли несовершеннолетние дети, каков их возраст, однополые или разнополые, которые находятся на обеспечении сособственника.
Размер дохода сособственника.
И ряд других обстоятельств.

Вся процедура зафиксирована в нормах гражданского законодательства. Приоритетными правами в любых сделках, связанных с отчуждением обладают иные владельцы имущества. Они могут приобрести долю по стоимости, обозначенной продавцом.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Ну, и остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ – «Общая собственность».
Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении — это не одно и то же, что владение комнатой.

Продажа доли, полученной в наследство

При этом важно понимать, что, к примеру, при продаже ½ 2-комнатной квартиры покупатель получает право не на одну комнату, а именно на 50% площади объекта.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса России, собственник доли квартиры – или любого другого имущества, – обязан сообщить своим сособственникам о намерении продать свою долю в письменной форме.
И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Типовой сложностью при продажи доли является поиск компромиссных решений, которые бы удовлетворяли интересы всех собственников. Конфликт интересов часто порождает судебные тяжбы, направленные на прекращение долевой собственности или на конкретизацию механизма эксплуатации квартиры каждым из собственников.

Источник: https://kristall-lift.ru/pravovye-stati/3656-prodazha-doli-v-kvartire-osobennosti-i-slozhnosti-procedury.html

Продажа доли в квартире: особенности и сложности процедуры

Обязательным условием для сделки данной группы, любой разновидности, выступает обоюдное согласие между участниками и собственниками.

Долевая собственность на квартиру может возникнуть у нескольких сособственников в силу различных причин: покупки данного объекта недвижимости с помощью консолидированных денежных масс, получения квартиры в наследство и прочих ситуаций.

Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

Продажа доли в квартире: особенности и проблемы

Таким образом, без получения разрешения от других собственников вы не можете совершать различные операции с собственной долей в квартире.

Для хозяина квартиры будет проще нанять агента недвижимости, который ознакомлен с нюансами современного рынка и знает, на что спрос выше, а в каких случаях на быструю продажу надеяться не стоит.

Тем, кто продает долю, очень важно усвоить, что во время продажи ½ 2-комнатной квартиры, покупающий будет иметь право собственности не на 1 комнатку, а на все 50% жилой площади.

Случаи с принудительным выкупом встречаются на практике достаточно часто. Обычно так происходит, когда есть желание оформить продажу доли в пользу совладельцев при отказе последних от совершения сделок.

Желая осуществить продажу доли в квартире, следует помнить, что этот процесс несколько сложнее, чем рядовая реализация недвижимости, собственником которой является только одно лицо.

Необходимо учитывать ряд важных факторов и нюансов, которые позволят не нарушить закон, продавая долю от целого.

Существует конкретный порядок действий, дающий возможность своевременно осуществить требующуюся процедуру без нарушения действующих законодательных норм.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса России, собственник доли квартиры – или любого другого имущества, — обязан сообщить своим сособственникам о намерении продать свою долю в письменной форме. В извещении должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи, на которые согласен продавец.

Жизнь непредсказуема. Причин, побудивших собственника продать свою долю, может быть множество. Эта операция является одной из самых сложных на рынке недвижимости. Разберемся, как продать долю в квартире.

Владение и распоряжение недвижимым имуществом – весьма сложное в юридическом плане осуществление неотчуждаемого правомочия собственника, сопряженное с довольно запутанной процедурой оформления.

Продажа недвижимости является ответственным шагом, приобретающим специфические особенности в том случае, если продавец владеет лишь долей собственности. Для проживания.

Долю в жилье приобретают те, у кого финансовое состояние не позволяет приобрести полноценную квартиру. По сути, они приобретают несколько комнат в коммуналке.

Единственным моментом будет то, что в связи со сложившейся ситуацией, могут быть затребованы дополнительные бумаги. Не стоит забывать об оплате налога. Он уплачивается с суммы, вырученной за продажу части от квартиры.

Чтобы определиться с долевой собственностью и понять, какой порядок действия можно применять в индивидуальном случае, необходимо сделать следующее:

Определение доли в натуре. Следует отметить, что сложностей не возникнет в том случае, если по документам каждому собственнику не только выделена доля, но за ним определена и комната. Это дает возможность не тратить время на определение натуры. После этого следует предложить иным собственникам купить долю. Это делается только в письменном виде, чтобы было документальное подтверждение действий.
Получение согласия собственников. Это особенно актуально, если речь идет об однокомнатной квартире, в которой натуру выделить невозможно по понятным причинам. В таком случае другие собственники имеют возможность улучшить свои жилищные условия. Подобная процедура производится в том случае, если выгода от продажи не является первостепенной целью, а требуется лишь провести сделку по документам, чтобы избавиться от собственности.
Определение стоимости. Цена доли зависит от наличия согласия иных собственников. Не вызывает удивления то, что покупатель не захочет приобретать лишь долю в квартире, в которой находятся совершенно посторонние люди. Если же все собственники решают продать свои доли одному покупателю, подобная сделка расценивается как приобретение квартиры в целом.
Поиск покупателя. Чем быстрее найдется покупатель, тем лучше для собственника. Если продавец не располагает временем заниматься процедурой самостоятельно, лучше всего обратиться в агентство недвижимости. За посредничество придется платить, однако это дает возможность не волноваться о законности процесса, о том найдется ли покупатель и будут ли условия продажи выгодными. Специалисты в данной области смогут ускорить процесс реализации доли на рынке недвижимости.
Оформление сделки. Если продавец несведущ в юридических тонкостях, следует обратиться к специалисту, который поможет заключить договор купли-продажи с соблюдением всех законодательных норм и действующих прав. В отдельных случаях сделка может быть не признана, если в договоре найдены какие-либо ошибки и несоответствия, нарушаются права.

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Приобретение доли в квартире.Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Если разделение жилой площади на доли произошло лишь на бумаге, то ситуация становится еще более сложной. Это связано с тем, что хозяева жилья не могут договориться между собой, какой именно частью квартиры они владеют. Сегодня мы рассмотрим такой вопрос, как продажа доли в квартире, так как эта информация будет полезна многим начинающим инвесторам.

Продажа доли в квартире: нюансы и сложности

Виды сделок купли-продажи долей

Принудительный выкуп. В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами.
Для этого необходимо согласие собственника.
Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).
Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Сбыт некоторой квартирной доли очень походит на привычную продажу недвижимых активов. Единственным и основным отличием есть то, что от квартиры продается всего лишь некоторая часть.

Недвижимость – крайне ценное имущество, вне зависимости от формы и характера постройки.

Владение и распоряжение недвижимым имуществом – весьма сложное в юридическом плане осуществление неотчуждаемого правомочия собственника, сопряженное с довольно запутанной процедурой оформления.

Продажа недвижимости является ответственным шагом, приобретающим специфические особенности в том случае, если продавец владеет лишь долей собственности.

Соответственно, задолго до того, как брать во внимание каждую из приведенных вариаций, необходимо просмотреть список документации, которая потребуется для совершения удачной сделки.

Совладельцы объекта недвижимости имеют первоочередное право выкупа продаваемой доли. Первым делом продавец должен предложить выкупить свою часть квартиры соседям.

Если они откажутся, то он может начинать поиск покупателей.

ЧТО ТАКОЕ ДОЛЯ Теперь, пожалуй, определимся с терминами, точнее, с одним: что же такое доля в юридическом смысле? Гражданский кодекс РФ дает на этот вопрос ответ в статье 244: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Продажа доли в квартире является довольно непростым процессом. Осуществление подобной сделки является довольно сложной с юридической точки зрения операцией.

Новые правила продажи доли в квартире

У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Практика свидетельствует о том, что довольно часто владельцы долей в квартире не могут договориться между собой. Таким образом, когда один из владельцев принимает решение продать долю в квартире, остальные собственники стараются всеми силами противиться этому процессу.

Не всегда от собственника недвижимости зависит, как быстро найдется покупатель. Следует учесть главную сложность процесса – долю всегда продать сложнее, чем целое. И чем она больше, к примеру, ½ доли, тем быстрее будет произведена реализация. Для того, чтобы процедуру продажи максимально упростить, важно понять характерные черты пошаговые действия в самых разнообразных моментах.

Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

К примеру, при попытке продать по закону принадлежащую ему часть, собственник сталкивается с проблемой соблюдения законных интересов совладельцев данного объекта недвижимости.

По действующему законодательству, владелец части недвижимого имущества на праве долевой собственности обязан продать свою долю этого имущества преимущественно своему сособственнику.
Согласно новому закону от 2017 года, собственник, желающий продать свою долю в недвижимости, должен следовать конкретному порядку действий.

Это позволит физическому лицу не нарушить права иных собственников, которые владеют другими долями и не готовы с ними расставаться по каким-либо причинам.

Для ознакомления соседей лучше использовать нотариальное извещение. Это документ, в котором прописывается:

намерение продать свою долю в жилье и предложение ее выкупить соседями;
цена продажи доли;
размер доли;
адрес жилья.

Тогда надо обращаться в суд, чтобы выделенная доля была признана незначительной. Владелец имеет право оформить отказ, в адрес других родственников. Взамен – адекватная компенсация в форме денежных средств.

Источник: https://hemp-nnov.ru/konsultaciya/2339-prodazha-doli-v-kvartire-osobennosti-i-slozhnosti-procedury.html