Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.
С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства.
Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ.
Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.
Новая финансовая модель для новостроек
Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.
За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.
Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос
На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут.
В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов.
Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.
Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы.
Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки.
Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.
Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.
Спрос на удачные проекты застройщиков
За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.
Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.
Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир
Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека.
С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы.
Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.
Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее.
Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты.
Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.
Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.
Какие квартиры чаще покупают
Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.
Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель.
После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве.
Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.
Риски на рынке недвижимости Москвы
Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:
- Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
- Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
- Цены могут подниматься только на недорогое жилье
Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.
Советы для покупателей недвижимости
Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:
- Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
- Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
- Поищите выгодные варианты срочных продаж
- Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования
Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.
Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно.
Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах.
В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(8
Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prognoz-rynka-nedvizhimosti-moskvy/
Рынок вторичного жилья в 2020 году ожидают непростые времена
Не все россияне стремятся стать обладателем квартиры в новостройках, поэтому их интересует, что будет с рынком вторичного жилья в 2020 году.
Продавцов вторичной недвижимости волнует ситуация со спросом на неё. Эксперты не видят причин для радужных прогнозов.
Они уверены, что на стоимость жилья оказывают негативное воздействие внутренние факторы, давление которых будет расти с каждым годом.
Ситуация на рынке вторичного жилья в 2024 году
Стремительный рост цен на недвижимость наблюдался в начале 2019 года и был недолгим.
По мнению специалистов, он был спровоцирован новостями о введении новых правил финансирования строительства и пессимистичными настроениями покупателей, ожидающих дальнейшего подорожания жилья.
Причём повышение стоимости квадратных метров коснулось в основном новостроек. Интерес покупателей к вторичному рынку продолжает неуклонно падать.
Цены на вторичном рынке всё ещё поддерживает нежелание продавцов снижать стоимость старых квартир, адекватно актуальной ситуации на рынке. Люди не могут смириться с тем, что ещё недавно такое дорогое жильё теряет в цене.
Однако, рано или поздно они будут вынуждены умерить свои амбиции или вообще снять предложение до лучших времён.
В ситуации, когда из-за падения экономики граждане всё острее нуждаются в деньгах, первый вариант гораздо более вероятен.
Какое жильё пользуется спросом на вторичном рынке
Небольшой рост цен коснулся лишь определённые локации и бюджетный сегмент рынка. Выбирая старое жильё, россияне обращают внимание на удобные районы с развитой инфраструктурой и доступной транспортной сетью.
Наибольшим спросом пользуются недорогие компактные одно- и двухкомнатные квартиры, которые легко содержать и оплачивать коммунальные услуги. Кроме того, такое жильё может надёжным источником пассивного дохода, поскольку его всегда легко сдать в аренду.
Многие покупатели, напуганные скандалами с недобросовестными девелоперами и пострадавшими от их афер дольщиками, отказываются от инвестиций в новое жильё.
Эта целевая группа переключается на вторичное жильё, возведённое в начале 2000-х. По качеству эти дома не хуже новостроек, зато успели показать все свои недостатки.
К тому же районы вокруг них успели озеленить и обогатить необходимой социальной инфраструктурой.
Это интересно: Какой сегодня праздник: 15 августа 2019 года
Наименьшим спросом на вторичном рынке пользуются популярные ранее просторные квартиры из элитного советского фонда. Это жильё требует огромных затрат на ремонт, а из-за большой площади стоимость коммунальных услуг в нём будет высокой.
Что ждёт рынок вторичного жилья в 2024 году
По прогнозам участников рынка в 2020 году ситуация вряд ли изменится. Всплеск покупательной активности, наблюдавшийся в 2018 и начале 2019 году, закончился. Он был спровоцирован низкими ипотечными ставками и ожиданием роста цен на недвижимость.
Банки, напуганные высокой закредитованностью населения на фоне падения его доходов, стали усложнять условия получения ипотеки. Перегрев рынка достиг своего пика из-за чрезмерной застройки.
Сегодня предложение значительно превышает спрос и никаких поводов для улучшения ситуации в ближайшем будущем не предвидится.
Кроме того, большинство россиян предпочитают покупать квартиры в новых домах, поэтому цены на вторичку будут падать ещё быстрее.
Экономика России замедляется, население беднеет, поэтому рынок вторичной недвижимости в 2020 году вряд ли ожидает повышение цен. Эксперты советуют покупателям не подаваться панике и не доверять мнению риэлтеров, уверяющих, что стоимость квартир будет расти. Спрос на жильё продолжит падать, а вместе с ним и цены.
Причины изменения цен на рынке вторичного жилья в 2024 году
Аналитики полагают, что рынок вторичной недвижимости практически не подвержен влиянию внешних факторов, зато напрямую зависит от внутренних:
- покупательская способность населения;
- развитие экономики;
- размера ипотечных ставок в банках;
- инфляции;
- социальной напряжённости в обществе.
Текущее состояние российской экономики не предполагает улучшения данных показателей. Поэтому вторичный рынок ждёт даже более масштабное падение, чем прогнозируемое экспертами на рынке новостроек.
Граждане, имеющие собственные средства, вероятнее всего не будут торопиться тратить их в период экономического кризиса. Покупка жилья в кредит становится всё менее доступной и всё более рискованной затеей для большинства населения России. Продавцы, ее желающие снижать цены на старые квартиры, возможно, переведут их в аренду. Рынок будет постепенно замедляться, а недвижимость дешеветь.
Источник: http://yur-gazeta.ru/obshhestvo/rynok-vtorichnogo-jilia-v-2020-gody-ojidaut-neprostye-vremena.html
Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов | ЦИАН
- Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:
- Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.
- Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.
Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое.
А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование.
И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.
Массовая истерия нарастала и масло в огонь еще и банки подлили, подняв ставки по ипотечным кредитам. Народ, зажмурив глаза, сметал у застройщиков квартиры под ноль, а если еще и банковское одобрение по старым ставкам действовало, то сомнений у людей не возникало — надо что-то покупать.
И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго.
Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.
11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!!
Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.
Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!
Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год.
На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к.
процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.
А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца).
Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки.
А если вы единственный человек на пару недель, кто решил посмотреть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну или хотя бы узнать, что не понравилось).
И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:
А что будет с ценами на новостройки?
Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились.
А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции.
Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!
Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.
К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.
На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах.
Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.
Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно покупают, наивно полагая, что потом будет еще дороже.
Но самое печальное, что в будущем мы можем потерять новостройки с отделкой. Потому что отделка — это большие временные затраты, а в жестких условиях эскроу счетов, затягивание сроков это потеря денег.
ИТОГ
Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.
Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):
Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.
Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете цену до 4.2млн сейчас и продавайте, потому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…
Совет для покупателей новостроек:
Не торопиться с покупкой если не горит. Если горит, то не покупайте новостройки на котловане, сэкономить много не получиться, а ждать придется долго.
Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.
Источник: https://www.cian.ru/blogs-prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2020-godu-299864/
Прогнозы: что ждет рынок недвижимости Москвы в 2020 году :: Жилье :: РБК Недвижимость
Эксперты рассказали, что будет с рынками новостроек, вторичной и офисной недвижимости в этом году
На рынке недвижимости Москвы продолжат развитие основные тенденции, которые наметились в 2019 году. Аналитики не ожидают кардинальных изменений на первичном и вторичном рынках жилья, а также в офисной недвижимости.
Подробнее прогнозы экспертов рынка столичной недвижимости на 2020 год смотрите в видеоинтервью.
+ подписывайтесь на YouTube-канал
«В 2020 году не ожидается кардинальных изменений вторичного рынка»
Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
— В 2020 году в Москве на вторичном рынке будет действовать ряд факторов, которые могут привести как к росту, так и снижение цен, но они будут уравновешивать друг друга.
Покупательная способность населения остается невысокой и каких-либо улучшений, по крайней мере в течение ближайшего года, не ожидается.
На рынок вторичной недвижимости сохраняется давление со стороны новостроек, которые оттягивают спрос.
Поддержать уровень цен на вторичном рынке в первую очередь позволит сохраняющийся долгосрочный тренд на переход новостроек на вторичку. На рынок выходят квартиры в домах более высокого качества, чем жилье в советском жилом фонде.
Старые дома также постепенно заменяются новыми — вспомним ту же программу реновации. Эта тенденция только усилится.
Поскольку более качественное жилье обладает и более высокими ценовыми характеристиками, то это будет автоматически толкать цены вверх.
Другой фактор, который позитивно влияет на рынок вторичного жилья, — ожидаемое смягчение политика Центробанка по учетной ставке и, соответственно, ипотеке. Сегодня объем потенциальных ипотечников по текущим ставкам практически выработан.
Возможное их снижение позволит дополнительно привлечь покупателей на вторичный рынок. Еще одна тенденция — постепенно вымываются объемы ликвидного вторичного жилья, которое обладает хорошими качественными характеристиками и при этом приемлемыми ценами.
Все эти факторы обусловят стабильную картину рынка в следующем году с отсутствием каких-то кардинальных изменений.
«Жилье в Москве станет привлекательным для инвесторов»
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
— В 2020 году рынок жилья Москвы и Подмосковья, скорее всего, сохранит те тенденции, которые установились в прошлом году. Речь идет и о первичном, и о вторичном рынке — они кардинально не отличаются в этом плане.
Первая тенденция связана с тем, что цены достигли дна и развернулись в рост. Он пока несущественный и находится примерно на уровне инфляции — по итогам года прирост составил около 5%. Примерно так же в среднем вырастут цены и в 2020 году.
Отдельные квартиры способны показать прирост ощутимо выше среднего, но есть и квартиры, которые могут вообще не подорожать или даже сползать вниз, если их цена существенно завышена. Это характерно для вторичного жилья бизнес-класса с высокими ценами.
Сегодня основные сделки проходят с жильем стоимостью от 5 млн до 15 млн руб., и больший ценовой прирост ожидается в этом ценовом сегменте.
Что касается новостроек, то застройщики более рыночные, соответственно, они более адекватно назначают стоимость жилья. Более того, новостройки обычно дорожают по мере строительства дома.
Но общая тенденции по росту цен будут примерно такие же — умеренный прирост стоимости наиболее удачных объектов и топтание цен на месте в новостройках с какими-то недостатками либо изначально завышенной стоимостью.
Основным драйвером спроса продолжает оставаться подешевевшая ипотека. Это дает рынку глоток свежего воздуха и, скорее всего, в 2020 году ставки продолжат снижаться, что поддержит рынок жилья.
Снижение ключевой ставки также снижает доходность депозита, облигаций и других консервативных инструментов. Последние пять лет не имело смысла заниматься арендным бизнесом из-за низкой доходности жилья. Сегодня аренда сравнялась по уровню с депозитами и составляет 5–7% годовых.
Если ставки и дальше будут снижаться, то сдача квартиры в аренду станет более прибыльной, чем доход от депозита и, возможно, даже облигаций. Жилье вновь станет достаточно привлекательным как консервативный инструмент для инвестиций, что оживит спрос на рынке.
Поэтому у нас взгляд на 2020 год, скорее, позитивный и, вероятнее всего, недвижимость будет показывать прирост выше инфляции.
«В 2020 году до 40% новостроек Москвы будет продаваться через эскроу»
Директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова:
— Если прошедший год на рынке новостроек столицы и Новой Москвы прошел под знаком перехода на проектное финансирование, то нельзя не тронуть эту тему. Во-первых, доля новых проектов, которые будут финансироваться с использованием банковских кредитов через эскроу-счета, увеличится в 2020 году.
Мы ожидаем, что по сравнению с 2019 годом, где было 15% таких проектов, в этом году будет уже до 40% новостроек реализовываться по новой схеме финансирования. То есть дольщики будут защищены максимально полно от различных деструктивных ситуаций, которые могут произойти на рынке первичного жилья.
Также важно отметить, что снижается ипотечная ставка и, скорее всего, это повлечет увеличение доли ипотеки в общем количестве покупок на рынке первичного жилья.
Кроме того, увеличился пенсионный возраст, что позволило удлинить срок кредита, соответственно, снизив ежемесячный платеж, что привлекательно для покупателей.
Доля ипотеки должна в следующем году возрасти с 50% до 54–56%, то есть перевалить в количество сделок на рынке.
Спрос останется на то же уровне, что и 2019 году, а рекордов 2018-го мы уже на рынке не увидим. Однако количество проектов нового жилья от застройщика значительно уменьшилось в 2019 году — новых проектов выходило уже меньше, и в 2020-м, скорее всего, сократится еще.
И банки, и девелоперы учатся работать по-новому, разрабатывают схемы, привыкают к новым условиям рынка.
Проектное финансирование будет выдаваться, возможно, с какими-то сложными условиями, но проектов будет больше, что позволит покупателям выбирать из большого количества хороших, качественных новых квартир.
Бума спроса, который мы видели в первой половине 2020 года, не ожидается, поэтому, возможно, застройщикам придется привлекать покупателей скидками. Если в 2019 году они составляли в среднем 3%, редко больше, то в этом году могут достигать 5–7%.
В 2020 году, скорее всего, продолжатся тенденции, связанные с увеличением предложения квартир с уже выполненной отделкой. Такие квартиры пользуются спросом, появляется запрос на квартиры с меблировкой и в нынешнем году, этот тренд продолжит свое развитие.
Одним из ярких трендов прошлого года стало появление микроформатов квартир площадью 11–13–15 кв. м.
Все это в сумме, возможно, породит новую для московского рынка недвижимости концепцию — коливинги, где помимо жилья будут общее пространство, зоны для совместного проведения времени, возможно, даже рабочие зоны.
«Ставки аренды офисов в Москве вырастут»
Руководитель департамента исследований, партнер C&W Денис Соколов:
— Сейчас мы ежемесячно пересматриваем показатели на следующие три года в соответствии с макроэкономическими политическими изменениями, которые происходят. Это не значит, что цифры будут предельно верны — это то, что мы видим сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы. В рамках нашего последнего прогноза ожидаем снижения доли вакантных площадей.
В 2020 году доля вакантных помещений будет на уровне 11%, в 2021-м — 10,5%. Средняя арендная ставка в течение всего 2020 года сохранится на уровне 21 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а 2021-м — 21,5 тыс. руб. С точки зрения объема сделок (то, что контрактуется в течение года) мы пробили уровень в 2 млн кв.
м и ближайшие три года будем держаться на уровне 2–2,2 млн кв. м.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e30503c9a7947d384f18aff
Что будет с ценами на квартиры в 2020 году на вторичном рынке и на рынке новостроек? — Справочник Недвижимости
Что будет с ценами на квартиры в 2020 году на вторичном рынке и на рынке новостроек?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Мы не ожидаем существенного роста цен на новостройки в 2020 году: при отсутствии макроэкономических потрясений или законодательных нововведений темпы роста в зависимости от сегмента составят от 3 до 7%. Одна из причин подобного замедления — отсутствие фактического роста доходов населения, что ограничивает спрос на недвижимость. И даже снижение ставок по ипотеке вряд ли поможет его подстегнуть.
Василий Павлов, директор по информационным и рекламным технологиям агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)
Ожидаются небольшие изменения цен, но меньше, чем в 2019 году. Рост на первичном рынке будет удерживаться ценами на вторичном и не станет значительным.
Екатерина Романенко, президент группы компаний «Экотон» (Санкт-Петербург)
Скорее всего, рост на рынке новостроек остановится: увеличения спроса не предвидится, а все дополнительные расходы по новым схемам финансирования застройщики уже компенсировали в 2018–2019 годах, поэтому цены останутся у уровней 2019 года.
Цены на вторичку с осени подтянулись к стоимости новостроек. Отчасти из-за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей: спрос, который должен был переориентироваться на хорошую вторичку, может быть, и переориентировался бы, но пока разбивается об упрямство продавцов и их неготовность идти на разумный торг.
Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2020 году и на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью.
Денис Попов, управляющий партнёр ContactRealEstate(Москва)
В высокобюджетном сегменте резкого скачка цен в ближайшей перспективе ожидать не стоит. Поддерживать цены продолжит и ипотека, которая по-прежнему часто используется для покупки элитного жилья.
Что будет со ставками по ипотеке в 2020 году?
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ
В январе 2020 года средневзвешенная ставка 15 крупнейших ипотечных банков России снизилась до 8,94% на новостройки и до 9,07% на вторичное жильё. Созданы все условия, чтобы уже в первом полугодии ставки достигли минимальных значений за всю историю и приблизились к целевому уровню, определённому национальным проектом «Жильё и городская среда» на 2020 год (8,7%).
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Никто не может гарантировать, куда качнётся маятник, но пока правительство нацелено придерживаться озвученного решения о снижении ставок.
Намеченный курс обусловлен улучшением внутренней и внешней экономической ситуации и снижением уровня инфляции, которое влечёт за собой снижение ключевой ставки.
Так было и в 2019 году, когда Центробанк последовательно снижал ключевую ставку (в декабре она достигла рекордно низкого за последние пять лет значения, 6,25%), а вслед за сокращением ключевой ставки банки планомерно уменьшали ставки по ипотеке.
Однако о продолжительности этой тенденции сказать однозначно нельзя. Здесь многое зависит, в том числе, от внешней ситуации. К примеру, введение новых санкций против России может отрицательно повлиять на эту тенденцию. И ставки снова начнут повышаться.
Что будет со спросом на квартиры?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
По нашим оценкам, спрос сохранится на уровне прошлого года, предпосылок к его увеличению на сегодняшний день нет. Даже снижение ставок по ипотеке не гарантирует в ближайшем будущем всплеска покупательского спроса, поскольку он в значительной степени реализован за прошедшие полтора года.
Низкие ставки позволят сохранить спрос на более или менее стабильном уровне.
Покупатели будут отдавать предпочтение качественным проектам с большим и продуманным ассортиментом планировок, в которых предусмотрена комфортная среда проживания, включая благоустройство дворовой территории и безопасность.
Открытие двух (пока двух) Московских центральных диаметров повысит привлекательность ряда областных районов и проектов.
Также стимулом к покупке квартиры в Подмосковье может стать выросший за последний год «порог входа» на столичный рынок новостроек: минимальная цена лота в пределах МКАД сегодня составляет 3,7 млн рублей.
За такую сумму предлагается 28-метровая однушка в районе Лианозово (СВАО), в проекте, где продажи открылись в декабре 2019 года, а строительство пока ещё не начато. Но говорить о перетекании спроса в Подмосковье как о явной тенденции я бы не стала.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ
Снижение ипотечных ставок благоприятно скажется на спросе: до конца года прогнозируется, что общее количество выданных кредитов достигнет 1,6 млн, на общую сумму около 3,4 трлн рублей.
Дополнительную поддержку спросу окажет расширение программы материнского капитала, о котором президент России Владимир Путин заявил в ходе послания Федеральному собранию 15 января. По подсчётам Аналитического центра ДОМ.
РФ, распространение программы на первенцев вкупе с увеличением выплат за второго ребёнка будет затрагивать около 1,3 миллиона российских семей ежегодно. Это сформирует спрос ещё как минимум на 6 млн кв. метров жилья.
Василий Павлов, директор по информационным и рекламным технологиям агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)
Спрос будет падать. 2018 год был самым успешным в плане продаж за последние пять лет. В 2019 году активность покупателей снизилась, в 2020 году эта тенденция, скорее всего, продолжится, но снижение не будет резким и составит, вероятно, не больше 10% год к году.
Екатерина Романенко, президент группы компаний «Экотон» (Санкт-Петербург)
Спрос останется на уровне 2019 года или немного упадёт. В первой половине 2019 года из-за введения эскроу-счетов покупатели стремились купить недвижимость быстрее, чем застройщики поднимут цены. Это стимулировало спрос. Но с сентября ажиотаж закончился, спрос упал до обычного уровня или даже ниже.
Декабрь тоже был менее «радостным», чем всегда. Цены на первичном рынке запредельные, но некоторые застройщики считают, что в 2020 году они могут ещё подрасти на 10% или около того, связывая свои предположения с завершением процесса перехода на эскроу-счета.
Продажи может сильно подтянуть дальнейшее снижение ипотечной ставки, но мы считаем, что кардинально ниже она уже не станет.
Денис Попов, управляющий партнёр ContactRealEstate(Москва)
Введение эскроу-счетов не затронуло покупательский спрос: в элитном сегменте основной интерес приходится на дома с высокой стадией готовности, это 52%, а доля инвестиций на начальных этапах на сегодняшний день не так уж велика — порядка 15%. Интерес к готовым проектам объясняется тем, что в таком сегменте покупателям важно видеть готовый дом: оценить качество архитектуры, отделки входных групп и квартир, видовые характеристики.
Какие сегменты и форматы жилья будут востребованы?
Василий Павлов, директор по информационным и рекламным технологиям агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)
На рынке новостроек прошло время студий, потихоньку растёт спрос на однушки и двушки. В последние годы у покупателей стали популярнее дома классов комфорт и бизнес.
На рынке вторичного жилья в последние три года наблюдается увеличение интереса к двухкомнатным квартирам: по востребованности они не уступали однокомнатным или даже немного обходили их.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Если говорить о комнатности, то у москвичей по-прежнему наиболее востребованы стандартные однокомнатные и двухкомнатные (в том числе и евроформата) квартиры — на них приходится от 70 до 80% спроса, но в разных сегментах эти доли распределяются по-разному: в бизнес-классе более популярны 2-комнатные, в массовом сегменте — однушки и евродвушки. С большой долей вероятности такое соотношение сохранится и в 2020 году.
В разрезе классов в Москве спрос начинает смещаться в сегмент новостроек бизнес-класса, тем более что проектов массового сегмента в столице становится всё меньше. Однако пока первенство по количеству сделок принадлежит всё же новостройкам этого класса. Это обусловлено и снижением уровня покупательской способности.
Екатерина Романенко, президент группы компаний «Экотон» (Санкт-Петербург)
В бюджетном сегменте жильё достигло минимального размера. 11–15-метровые студии строить в Петербурге, скорее всего, не будут. Уменьшение метража однокомнатных квартир, которое отмечают аналитики, до 45 кв. м в городе, а в пригороде — до 37,5 кв. м, это, на мой взгляд, не страшно.
Однокомнатная квартира площадью 37 кв. м — это уже нормальная квартира.
Но дома, в которых студии и однокомнатные квартиры составляют более 60%, а в прошлом году количество домов с такой квартирографией выросло на 1–2%, — малопривлекательная тенденция, и в скором времени создаст проблемы в кварталах такой застройки.
Основной спрос приходится на жильё бизнес- и комфорт-класса с продуманными планировками и симпатичными проектами. Здесь целевая аудитория — семьи, улучшающие свои жилищные условия.
Застройщики плавно перетекают в этот сегмент, и основная борьба за потребителя разворачивается здесь: более красивый проект, удачнее локация, лучше отделка, что-то в подарок, пониже этажность.
Словом, меньше спрос —лучше проект.
Элитное направление всегда таинственное и непредсказуемое. Оно живёт по своим законам, и не всегда, как мне кажется, строго рыночным.
Можно сказать, что из перечисленных классов жилья практически ушли инвесторы. Для них появился новый сегмент — апартаменты, и он показывает быстрый рост — почти в 1,5 раза за год. Объём предложения здесь приближается к 1 млн кв. м.
Спрос на малогабаритные квартиры в центре для сдачи в аренду (и для личного проживания тоже) стал удовлетворяться перепланированными коммуналками, комнаты которых оснащены санузлами и превращены во что-то похожее на студии.
Не могу сказать, что это так уж плохо: подобные квартирки и мини-отели я видела в разных городах — в Милане, Риме, Вене и других. Главный плюс такого жилья — хорошая локация.
Но отсутствие внятного технического контроля и юридические натяжки при оформлении делают этот сегмент рискованным для вложений.
- Что будет с количеством предложений на рынке недвижимости?
- Денис Попов, управляющий партнёр ContactRealEstate (Москва)
В сегменте элитных новостроек в 2020 году мы не ожидаем кардинальных изменений. На рынок уже вышло много новых проектов, и предложений хватит надолго. Продавцам есть, что продавать, а покупателям есть, из чего выбирать.
Екатерина Романенко, президент группы компаний «Экотон» (Санкт-Петербург)
На рынке новостроек в Санкт-Петербурге последние 2 года предложение в основном падает. Из-за введения новых схем финансирования стройки большинство застройщиков брали паузы с выводом новых объектов в продажу. В 2019 году объем введённого жилья сократился, по данным аналитиков, на 11%.
Ряд застройщиков начинают новые проекты на собственные средства и планируют начинать продавать уже готовые квартиры, а это произойдёт где-то через два года. Объект будет строиться, но продаваться не будет. Сейчас реализуются товарные остатки в построенных проектах.
На сегодняшний день нет предпосылок к значительному увеличению предложений, так как возможности и желание банков финансировать стройки достаточно скромные.
Будет ли влиять введение эскроу-счетов на рынок недвижимости в 2020 году?
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ
Недавнее исследование ВЦИОМ, проведённое по заказу ДОМ.РФ, показало, что после введения эскроу-счетов доля семей, готовых приобрести жильё на этапе строительства, возросла на треть — с 53 до 70% от общего количества семей, планирующих приобретение квартиры в многоквартирном доме.
- При этом доля семей, которые рассматривают покупку квартиры на раннем этапе строительства (подготовка строительной площадки, земляные и фундаментные работы), увеличилась с 15 до 35%.
- Екатерина Романенко, президент группы компаний «Экотон» (Санкт-Петербург)
- У реформы долевого строительства уже видно несколько последствий:
· Рост цены квадратного метра. Он уже составил около 10%, и пока рынок не заставит, застройщики будут компенсировать свои «убытки».
· Передел рынка в пользу крупных застройщиков. Маленькие компании уходят с рынка или становятся генподрядчиками.
· Сокращение количества новых предложений. Застройщики придерживают имеющиеся разрешения до того, как ситуация утрясётся или пытаются строить на свои средства.
Денис Попов, управляющий партнёр ContactRealEstate (Москва)
К настоящему времени переход на эскроу-счета не оказал на рынок значительного влияния: большинство застройщиков продолжают работать по старым правилам.
Им просто нет необходимости переходить на новые схемы финансирования, так как для использования эскроу-счетов готовность объекта должна быть менее 30%.
А на первичном рынке элитного жилья большинство предложений — в готовых домах, по нашим оценкам, таких проектов не менее половины.
- За чем на рынке недвижимости будет интереснее всего наблюдать в 2020?
- Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Скорее всего, в наступившем году мы будем наблюдать серьёзное усиление конкурентной борьбы между девелоперами, результатом которой станет вытеснение с рынка некоторых игроков. Вряд ли процесс монополизации рынка будет очень стремительным, но я предполагаю, что через 2–3 года порядка 80% столичных проектов будет сосредоточено в руках пяти, максимум, десяти крупных компаний.
Кроме того, интересно, какие решения сумеют найти девелоперы в борьбе за покупателя. Надеюсь, среди них появятся реально инновационные варианты, позволяющие снижать сроки строительства без падения качества.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-budet-s-tsenami-na-kvartiry-v-2020-godu-na-vtorichnom-rynke-i-na-rynke-novostroek
Что будет с ценами на квартиры в 2024 году
Снижающиеся ставки по ипотеке будут поддерживать спрос на жилую недвижимость в 2020 году, однако девелоперам придется учитывать изменение потребительских предпочтений и запросов. Участники рынка не ждут значительного роста цен на квартиры в российских городах, тем не менее в некоторых регионах он может составить вплоть до 25 процентов.
Переход на новую схему продажи новостроек через эскроу-счета, произошедший в 2019 году, продолжит влиять на рынок и в наступившем году, считают аналитики.
«Летом 2019 года влияние было скорее спекулятивным — цены росли на ожиданиях ввода «эскроу», в то время как фактически проектов, перешедших на новую схему продаж, было немного, — отмечает руководитель аналитического центра АСП Денис Бобков. — В Москве даже на конец 2019 года это около 15%. В 2020 году количество новых проектов (а значит, автоматически подпадающих под «эскроу») будет расти, и это окажет влияние на рынок, прежде всего, в плане увеличения цен».
Переход на реализацию через эскроу-счета остается фактором вероятного снижения объема предложения, а также роста цен в сегменте новостроек, соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако вторым ключевым внутрирыночным фактором являются низкие ставки по ипотеке как причина роста потенциального спроса, добавляет он.
— На первичном рынке динамика цен может быть разнонаправленной. Многое будет зависеть от того, как будет проходить переход на продажи по эскроу в регионах, — отмечает Попов. — Сейчас многие новые проекты в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности.
Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах. В таких условиях цены могут вырасти на 20-25% несмотря на скромные темпы экономического роста и стагнацию реальных доходов населения.
В локациях, где объем предложения остается на высоком уровне (за счет ранее полученной разрешительной документации), рост цен не превысит 10% в годовом выражении.
На вторичном рынке и вовсе наиболее вероятна стагнация цен или совсем незначительный рост — не более, чем на 5-6% в годовом выражении, добавляет он.
— На сегодня нет явных причин, по которым цены будут глобально расти или падать, — считает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — На изменение данной ситуации могут повлиять макроэкономические и политические факторы. Рынок сейчас довольно стабилен. Если рост цен и наблюдается, то только в формате инфляции.
Источник: https://rg.ru/2020/01/05/chto-budet-s-cenami-na-kvartiry-v-2020-godu.html
