Страхование титула при покупке квартиры — особенности и риски

В этой статье:

Титульное страхование недвижимости — это такой вид страховки при котором гарантируется компенсация понесенного ущерба в случает потери права собственности на квартиру, дом или другой объект.

Наиболее распестрен этим вид полиса при покупки жилья в ипотечный кредит. Это весьма неоднозначная финансовая услуга.

Мы поможем разобраться во всех нюансах и выбрать компанию где договор оформляется дешевле.

Титульное страхование, что это такое

[divider height=»30″ style=»default» line=»default» themecolor=»1″]

И хоть на законодательном уровне понятие титульного страхования отсутствует, в общем понимании эта защита от потери права собственности на объект недвижимости от независящих от застрахованного лица причин. Главным и основным риском, покрывающая оформленная страховка титула, является [highlight background=»#FF6347″ color=»»]судовое решение о признании сделки недействительной.[/highlight] Судебная практика и закон четко выделяют возможные основные риски титульного страхования:

Нарушение законных прав на собственность лиц, не участвующих непосредственно в проведении сделки купли-продажи недвижимости (например, несовершеннолетии дети имеющие права на жилье).
Неправильно оформленная документация.
Мошенничеств проведенный с объектом недвижимости.
Признание недееспособным и, соответственно, неправомерные действия одного из участников сделки.
Заключение договора против воли (например, под угрозой нанесения вреда здоровью и жизни).

[alert style=»info»] Одной из наиболее распространенных схем, при которых страхование титула является обоснованным, заключается в следующем. Приобретенная квартира несколько раз передавалась в собственность по договорам купли-продажи.

На одном из этапов были нарушены права собственника и он подал заявление в суд, который вынес решение о расторжении сделки и возврату прав собственности истцу. Последний владелец теряет квартиру и уплаченные за нее деньги.

[/alert]

Наиболее часто оформляется титульная страховка при покупке недвижимости на вторичном рынке, а также может быть «навязана» при оформлении ипотеки.

Перед принятием жилья на страхование титула сотрудник страховой компании тщательно анализирует историю объекта недвижимости и непосредственного продавца.

Проверить все досконально не представляется возможным и часто могут быть вынесен отказ от титульного полиса.

На что обратить внимание при оформлении страховки титула

[divider height=»30″ style=»default» line=»default» themecolor=»1″]

Титульное страхование недвижимости должно гарантировать застрахованному лицу возмещение ущерба в случае потери им права собственности.

Но недобросовестные страховые компании составляют договор таким образом, что б минимизировать свои риски не включив в список страховых случаев наиболее вероятные сценарии.

Поэтом при оформлении страховки титула необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

Главным страховым риском, обязательно необходимым для ключения в договор при страховании титула, является потеря прав собственности по решению суда в результате [highlight background=»#BA55D3″ color=»»]виндикационного иска.[/highlight] Такую ситуацию мы описали в примере выше.
При оформлении титульной страховки необходимо уточнить статус застрахованного лица как [highlight background=»#32CD32″ color=»»]добросовестного покупателя.[/highlight] Этот юридический термин помогает в случае судебного заседания. но не может гарантировать его решение в пользу застрахованного.
В случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной суд обяжет продавца возместить стоимость жиль покупателю. Если у него денег нет, то потребуется описать его имущество и продать на аукционе для возврата долга. Но это все может растянуться на очень продолжительное время. Поэтому при титульном страховании необходимо условие о [highlight background=»#B03060″ color=»»]компенсации страховщиком всей суммы[/highlight] и перехода прав на возмещение в их пользу.
Максимально подавать в суд на признание сделки с недвижимостью недействительной можно [highlight background=»#436EEE» color=»»]на протяжении 10 лет.[/highlight] Лучше всего заключать договор сразу на этот срок. Судовые тяжбы могут длиться очень долго. А если страховщик узнает о судебном процессе и у вас закончится длительность договора, то он может отказать в продлении титульного страхования.

Где дешевле и надежней оформить полис

[divider height=»30″ style=»default» line=»default» themecolor=»1″]

Конечно, каждый желает оформить страхование титула как можно дешевле, но важна и надежность страховой копании. Если вы покупаете титульный полис для приобретения недвижимости в ипотеку, то обращаетесь к одному из аккредитованных партнеров банка.

В большинстве случаев им можно доверять, но лучше выполнить наши рекомендации, описанные выше. У всех страховщиков разные цены на свои услуги. Поэтому лучше подать заявку сразу нескольким и выбрать где дешевле.

Мы можем порекомендовать для титульного страхования следующие компании.

Абсолют Страхование — компаний, предлагающая свои услуги дешевле всех, если верить отзывам клиентов. Кроме титула могут предложить почти любой вид страховки для клиента. Рекомендуем обратиться к ним в первую очередь.
Ингосстрах — одна из крупнейших страховых компаний с 70-летним опытом работы. Страховку титула могут предложить в комплексе с ипотечным страхованием недвижимости, но возможно и отдельно оформление. Стоимость может стать дешевле в зависимости от требований банка. Более подробно можно узнать на сайте и произвести расчет на калькуляторе.
ВТБ Страхование — входит в группу ВТБ и имеет государственную часть в капитале, что гарантирует надежность партнера. Титульную страховку можно оформить вместе с комплексной страховки недвижимости при ипотеке.

Приобретение титульного полиса при покупке недвижимости может гарантировать возмещение потерь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Но выбирайте только надежные компании для страхования титула. А для поиска предложения дешевле подайте заявку сразу нескольким страховщикам.

Источник: http://kredituysa.ru/osobennosti-strahovaniya-titula-nedvizhimosti/

Что такое страхование титула при ипотеке и зачем оно нужно

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Какой-такой титул?

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке.

Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик.

— Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты титула

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Не надейтесь на государство, страхуйтесь на полную.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke/

Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя

Последнее обновление: 28.04.2017

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда.

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом.

Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем.

А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого:

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц.

Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е.

возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры.

Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение.

Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является.

Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму.

Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/straxovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Страхование титула при покупке квартиры: что это, сколько стоит

Главная » Купля-продажа квартиры » Страхование титула при покупке квартиры

4 015 просмотров

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам.

Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем.

А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Страхованием титула занимаются лишь отдельные компании, потому, за счет меньшей конкуренции, эта услуга достаточно дорогостоящая.

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость.

На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно.

В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

Пример: Предположим, человек покупает квартиру за 2 миллиона рублей. Рыночная цена ее 2,5 миллиона, но продавец очень спешит и потому предпочитает потерять немного денег, но быстрее заключить сделку. В страховом полисе будет фигурировать сумма в 2,5 миллиона, а платеж составит от 5000 до 50000 рублей, в зависимости от особенностей сделки.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Пример: В первый год клиент должен будет заплатить за страхование титула 20 тысяч рублей. Второй год обойдется уже в 15 тысяч, а третий – в 10 тысяч рублей.

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая.

А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне.

И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными.

Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке.

Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Чтобы полис титульного страхования действительно оказался полезным и, в случае проблем, позволил клиенту получить положенную сумму, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут каждую ситуацию и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Кроме того, они могут взять на себя взаимодействие с СК, банком, продавцом, судом и так далее. На практике, оперативная помощь юриста помогает решить большинство проблем еще до их возникновения и повернуть ситуацию в пользу клиента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Страхование титула при покупке квартиры не работает!

Страхование титула при покупке квартиры не работает в России, причины и примеры в статье.

Сегодня чуть ли не 90% квартир приобретаются с участием ипотечных средств.

Обязательным условием получения кредита является заключение договора со страховой компанией, в целях исключения рисков.

Это, конечно, благое дело, тут не поспоришь, пусть даже придется платить энную сумму денег за страхование. Вопрос возникает в другом — всегда ли страховые компании готовы выплачивать по страховым случаям?

Одно дело, если это страхование авто по полюсу ОСАГО или даже КАСКО, но когда дело касается крупных сумм, исчисляемых миллионами?!

Думает ли кто-нибудь об этом, когда осчастливлен одобренный кредитом и подписывает договор в страховой компании? Вряд ли.

И подписывая обязательный пакет страховых услуг, без которых кредит не дадут, мало кто задумывается — работает ли этот механизм.

Я не в коем случае не призываю не верить кредитным организациям или не брать кредиты. Ипотека — это реально работающий и стимулирующий рынок недвижимости механизм, в некоторых случаях очень даже стимулирующий.

Внимательно, очень внимательно читайте ВСЁ, что вы подписываете.

Причиной темы о целесообразности страхования титула квартиры послужило Дело Чалаевых, которое нашумело по всей стране. И на его примере, а также на других примерах я приведу вам доводы и факты, которые вы можете принять или не принять к сведению.

Я всегда сторонник того, что выбор только за вами и никто за вас принимать решение не имеет право, но вы должны быть максимально проинформированы о возможных «казусах» — это цель данной статьи.

Но обо все по порядку.

Страхование титула при покупке квартиры: что это такое?

Титульное страхование квартиры для страны в целом несколько молодое понятие, хотя на Западе давно применяется и успешно работает. Преследует оно вполне благие цели — защита от рисков, которые вы не могли предвидеть при покупке квартиры.

Чтобы в один прекрасный день после успешной покупки квартиры, не оказаться на улице без денег, только потому, что, как снег на голову, объявился человек с правами на квартиру, подтвержденными документально.

Даже не смотря на эти риски, к титульному страхованию прибегает не больше 15% жителей России.

Интересно почему?:)

Во-первых лишь малая доля (по мнению некоторых экспертов, около 2 — 4%) всех сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Во-вторых многие надеются на русское «авось». Ставка достаточно высока и стоит ли рассчитывать, что вы не станете одним из тех невезучих.

Страхование титула при покупке квартиры — это страхование финансовых рисков, которые возникают у покупателя квартиры и связаны они с потерей права собственности на приобретенную квартиру, либо с частичной потерей этого права.

Страховые компании, да и в других городах утверждают, что возместят, в случае чего, потраченные деньги и, казалось, это хорошо. Но везде есть свои нюансы, особенно, если подумать, что страховые компании «живут» страховыми взносами, а не выплатами.

Какая квартира попадает в «зону риска»

Во-первых, когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять.
Во-вторых, покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
В-третьих, в «зоне риска» так же квартиры. по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.

Что предлагают при страховании титула

Основные предложения страховых компаний при страховании титула сводятся к следующему. Они предлагают, когда наступит страховой случай, произвести финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры.

Общие условия этого предложения следующие:

прекращение права собственности — это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
ограничение права собственности — второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
страховая стоимость — это стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость ( тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

Еще отдельно прописывается пункт, в котором оговаривается возможный вариант, когда страхователь мог знать, что покупая квартиру он может ее потерять, т.к., к примеру, есть наследники, которые еще не объявлялись и прочее.

Что гарантирует трахование титула при покупке квартиры по договору

Есть несколько распространенных путей приобретения квартиры — в ипотеку и за наличные. При покупке квартиры в ипотеку страхование титула квартиры — обязательное условие. Помимо него в пакет страхования входит страхование трудоспособности, жизни и предмета залога, т.е. вашей квартиры.

Страховые компании, да и банки, которые их советуют утверждают, что страхование имущества, здоровья и страхование рисков обеспечит вам «душевное спокойствие», т.к. в случае чего страховая компания возместит понесенный вами ущерб.

Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.

Затем страховая компания дает гарантию на возмещение полной стоимости вложенных в покупку квартиры денег.

В заключении они гарантируют юридическое сопровождение, если случиться один из указанных в договоре страхования случаев.

В общем, обещают страховое возмещение при любых возможных притязаниях на купленную вами квартиру. Срок заключения такого договора, обычно 3 года, т.к считается, что этим временем ограничен срок исковой давности.

Что гарантирует страхование титула при покупке квартиры на деле

Титульное страхование квартиры подходит не для любого объекта недвижимости. Например, квартира на первичном рынке недвижимости не всегда может быть застрахована таким образом, т.к. страхованию подлежит право собственности, которое на момент выплаты денег у будущего собственника не возникает.

Поэтому страхование титула квартиры подходит для вторичного рынка недвижимости. К тому же, если риски по страхованию будут очень высокими — страховая компания может отказать в страховании такой квартиры.

Многие думают, что подписали договор титульного страхования квартиры и теперь, при возникновении страхового случая надо будет только подойти в кассу. Ан, нет!

Страховая компания не обязана представлять интересы своего клиента, поэтому придется лично присутствовать и участвовать во всех судебных заседаниях.

Этот процесс может затянуться на несколько лет, а в это время ни квартиры, ни денег.

Разве такое может быть? Да, об этом читайте дальше.

Временной интервал, продолжительностью 3 года, о котором говорят страховые компании при страховании рисков не ограничивается этим сроком, т.к. этот срок начинается тогда, когда то лицо, чьи права нарушили, могло узнать о нарушении его прав.

Например, вы купили квартиру три года назад, а лицо, чье право вы нарушили, купив квартиру, узнало об этом сегодня — с этого момента начнется истечение срока давности.

Страховая компания при страховании рисков, а именно титула, указывает, что вернет полную рыночную стоимость квартиры. Однако, эта стоимость будет исчисляться на момент сделки купли-продажи.

А вы помните, как росли цены на квартиры в Хабаровске в конце 2011 года? Почти на 30% за 4 месяца!

Что тогда? Хватит ли этой суммы? Будет ли она являться реальным возмещением? Чтобы этого избежать, надо предварительно указывать в договоре возможность менять рыночную стоимость квартиры — как вариант.

Наш постсоветский менталитет лишает нас инстинкта самосохранения, когда мы заходим в большие организации. Нам кажется, что вот здесь-то при таком размахе структуры нас никто не обманет. Нет, и не собирался!

Но, случайно или нет, могут не договорить чего-то или не дописать или написать, но не акцентировать ваше внимание, а вся вина в исходе дела ляжет на того, кто подписал договор не читая — на вас!

Титульное страхование квартиры — молодая отрасль страхования и такой многолетней практике, как на Западе в России нет. Не надо слепо доверять — перепроверяйте каждый пункт, строчку и закорючку — это в ваших интересах!

Сомневаетесь в своей проверке — наймите специалиста! Грамотный юрист всегда будет стоять на вашей стороне и не позволит сделать необдуманных действий.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Когда возрастают риски по оспариванию сделок купли-продажи недвижимости:

не правильно оформленная приватизация;
использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
если один из участников сделки признан недееспособным;
нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
нарушение прав несовершеннолетних;
сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
«горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.

Перечисленные обстоятельства могут стать основаниями как признания сделки купли-продажи недействительной, так и оставления ее в силе. Прочтите дополнительно внимательно статью Покупателю на заметку.

Так ли надежно страхование титула при покупке квартиры?

Покупая квартиру с привлечением ипотеки, каждый покупатель уверен, что надежнее схемы нет, т.к. банк проверил все риски (ведь это в его интересах), а страховая застраховала всевозможные риски — это ее работа.

Но при этом эйфория у определенного процента покупателей квартир проходит, т.к. их недвижимость по вполне законным основаниям через суд отходит третьим лицам. Как так? Да вот так!

Если суд признает, что квартира, приобретенная в ипотеку, продана по поддельной доверенности (это может всплыть совсем неожиданно и в любое время) и покупатель недобросовестный, то страховая компания, в силу того, что не может страховать противоправные интересы, может отказать в возмещении.

Почему так происходит?

Любая страховая компания получает доход от взносов и все страховые случае — это не в ее интересах. Но любой покупатель применяет титульное страхование квартиры, если появится риск потери права собственности в пользу третьих лиц — все тип-топ, и страховая компания обязана выплатить страховую сумму.

Однако, однажды приходят приставы и выселяют с квартиры «счастливых» обладателей недвижимости, на основании судебного решения. Выгнанные из своей новой квартиры покупатели пишут заявление в страховую компанию, которая должна возместить этот немалый ущерб.

А страховая компания отказывает им, т.к. в договоре страхования есть пункт, в котором черным по белому прописано, что возмещение убытков не происходит, если случай, который привел к наступлению страхового случая, произошел до заключения договора страхования.

Как защитить себя покупателю квартиры разбираем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Другими словами, деньги за незаконно купленную квартиру не возмещаются. Получается, что страховая компания берется за возмещение рисков, которые произойдут после страхования, а не до.

Т.е. купите вы «черную» квартиру или «чистую» им дела нет — этот риск они не оплатят! Таким образом самый главный риск, который признан страховать титул — риск незаконной сделки — не страхуется!

В результате, о какой проверке «юридической чистоты» квартиры может идти речь? Эта проверка не нужна ни банку, ни страховой компании.

Сейчас вы думаете, наверное, разве такое может быть? Разве это может произойти со мной? Да, это происходит и может также произойти и со мной и с вами тоже.

А доказательством этому может послужить «Дело Чалаевых», которое широко известно с 2008 года. Помните, в начале статьи, я выделил компанию МАКС красным маркером? Это все к ней.

Вот рассказ Марины Чалаевой, цитирую (сообщение от 26.02.2010):

Есть ли положительный пример страхования титула при покупке квартиры?

Есть. Аналогичный случай произошел с компанией «Капитал-Страхование» и решение было принято в пользу клиентов — все страховые суммы выплачены (Дело №А40-52691/08-63-582, ПОСТАНОВЛЕНИЕ № КГ-А40/3856-09, г. Москва от 19 мая 2009 года).

Видимо, закон работает не всегда или как ему вздумается, в общем Россия…

В итоге:

Приходим к выводу, что на рынке недвижимости любой покупатель, будь он с ипотекой или наличными деньгами должен, в первую очередь, проверять и перепроверять все! Начиная от квартиры и заканчивая кредитным договором и договором страхования.

Хотя даже после этого нет гарантий, но хоть какая-то уверенность, что сам смотрел и видел.

Дополнительно прочтите о 11 рисках покупателя квартиры

Страхование титула при покупке квартиры может стать гарантией того, что если за купленной вами квартирой придут невесть откуда появившееся наследники или несовершеннолетние и т.д. — вы получите страховую выплату.

Однако, это вероятнее всего может произойти, если вы тщательно проштудируете каждый документ на всех этапах сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/rabotaet-li-strahovanie-titula.html