Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве.
Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.
Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.
Формы управления МКД
В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:
- надлежащее содержание общего имущества;
- благоприятные условия проживания;
- предоставление коммунальных услуг;
- техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.
Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:
- непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
- управляющая организация (УК).
Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.
Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.
Если выбрать управляющую компанию
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:
- показатели финансово-хозяйственной деятельности;
- перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
- условия и порядок их предоставления;
- цены и тарифы на ресурсы.
Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.
Плюсы управления через ТСЖ
Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.
Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.
Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.
- Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
- У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Оптимальная форма управления домом
Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.
Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.
ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:
- сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
- назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
- оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html
ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше
Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.
Чем отличается УК от ТСЖ
ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.
УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.
ТСЖ и УК: в чем разница
Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.
- ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
- В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
- В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
- ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
- ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.
Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.
Управляющая компания
Плюсы:
- Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
- У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
- УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
- Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
Минусы:
- Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
- За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
- УК не отчитывается о тратах средств.
Товарищество собственников жилья
Плюсы:
- ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
Источник: https://23kvartiri.ru/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-plyusy-i-minusy-raznica-i-preimushhestva/
Чем ТСЖ отличается от УК: плюсы и минусы
Собственникам квартир вменено в обязанность содержание МКД, о чем прописано в жилищном законодательстве. Чтобы обслуживание было грамотным и централизованным, можно выбрать один из способов управления. А для этого стоит иметь представление, чем объединенное ТСЖ отличается от привлеченной УК.
Формы управления многоквартирными домами
В соответствии со ст.161 российского ЖК, утверждено 3 вариативных формы управления многоквартирными домами:
- самими жителями небольшого дома;
- товарищество собственников жилья (ЖСК);
- управляющая компания.
Часто встречающийся вариант – управляющие компании.
Функции и цели УК и ТСЖ
Вид управления выбирается одинаково – только на общем собрании, в присутствии более 50 % собственников.
Одними и теми же обязанностями, функциями наделены ТСЖ и управляющие компании:
- соблюдать права всех собственников квартир, установленные законом РФ, при выборе метода, управляющего ОДИ;
- предотвращать попытки давления сторонних лиц против проявления законных прав собственников, и представлять их интересы;
- дома и прилегающие к ним территории необходимо содержать на должном уровне, обследовать их состояние и коммуникации;
- заниматься вопросами вывоза мусора и ТБО;
- контролировать работу ПУ;
- проводить текущие ремонтные работы в доме, в т. ч. с помощью организаций со стороны;
- если выбран спец. счет, то заниматься сбором на капремонт;
- принимать меры соблюдения безопасности проживания, включая пожарную;
- устанавливать тарифы, следить за тем, как оплачиваются коммунальные услуги, и их качеством.
Жильцы дома выбираю вид управления на общем собрании, в присутствии более 50 % собственников.
Управляющая организация – исключительно коммерческая организация, которая сотрудничает с поставщиками услуг ЖКХ и преследует цель – накопление прибыли, о чем оговорено в ее Уставе.
Цели ТСЖ, в отличие от управляющей компании, преследует иные. В него входят люди, проживающие в доме и объединившиеся в товарищество. Сам характер его организации является некоммерческим.
И главное требование – ведение хозяйства (подъезды, чердачные помещения, земельные участки и т. д.). Полученный доход от аренды помещения нежилого фонда идет на ОДН. Все вопросы по тарифам и распределению доходов решают уполномоченные лица из правления и председатель товарищества.
Чем отличается ТСЖ от УК
Помимо финансовой нацеленности, ТСЖ отличается от управляющей компании следующими критериями:
- числом МКД;
- способом ведения деятельности (товарищество – самостоятельно и с привлечением управляющей компании);
- принятием решений по содержанию дома (совет и председатель управляющей компании, на собрании жильцами дома, при явке не менее 50 %);
- материально-технической базой (в управляющей компании полное укомплектование, в т. ч. и профессиональные специалисты);
- борьбой с долгами (управляющей компании проще, в т. ч. в принятии мер по приостановке КУ);
- экономией и тратами (управляющая организация не заинтересована в уменьшении тарифов и меньших затратах);
- вниканием (товарищество настаивает на изучении каждого пункта, заключая договор управления).
Управляющая компания не посвящает жильцов в методы работы, не отчитывается о доходах/расходах и возможной экономии. Деятельность ТСЖ, наоборот, прозрачная, т. к. в ее основе лежит самоуправление.
Управляющая компания – коммерческая организация, посредник между ЖКХ и жильцами МКД.
ТСЖ или управляющая компания – что выбрать
Прежде чем принять решение, какая лучшая форма управления из предложенных, нужно все изучить. Выбор управляющей компании имеет свои достоинства:
- планирование – все работы (ремонт помещений, уборка территорий) осуществляются по графику, самостоятельно или с помощью подрядчиков, нет непредвиденных трат;
- в случае задолженности за КУ компания сама их покрывает;
- компетентность в данной сфере и спорных моментах с контрагентами;
- наличие техники и специалистов;
- шанс отказаться от управляющей компании.
Недостатки:
- не прислушиваются к жильцам, владеющим собственностью в МКД;
- обслуживание обходится дороже;
- нет отчета.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- получить доход для содержания дома от аренды и размещения рекламы;
- выбрано жильцами, поэтому и решить все вопросы удастся быстрее и проще;
- все сведения доступны;
- бюджетно;
- личный интерес на результат, забота о чистоте и уюте;
- на собрании членов товарищества можно выбрать и в любой момент заменить контрагентов.
Недочеты:
- не всегда сведущие люди;
- долги раскидываются на всех, т. к. собственного капитала нет;
- одноразовые услуги предлагаются порой дороже.
Плюсы и минусы есть в том и другом варианте. Три четверти населения страны выбирает управляющую компанию.
Действующие нормативы
Виды управления МКД имеют свои рамки и нормативы:
- жители небольшого дома (до 30 квартир). Договор с РСО заключают напрямую владельцы или уполномоченное лицо, вопросы по содержанию дома и прилегающей территории решают сами;
- ТСЖ (ЖСК) создаются в одном МКД или нескольких, объединенных коммуникациями. Товарищество собственников выбирает правление, которое и занимается обслуживанием. Можно привлечь управляющую компанию;
- управляющая компания вступает в договорные отношения с владельцами квартир. Обслуживает любое количество домов.
ТСЖ – это способ управления домами с наличием квартир, где жильцы выступают собственниками
Управление МКД осуществляет только организация, имеющая лицензию. Весь законодательный аспект прописан в главе 19 ЖК.
Деятельность товарищества с правами, полномочиями, обязанностями и т. д. регламентируется главами 13 и 14 ЖК.
Выход из УК при создании ТСЖ
Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.
Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-uk-chem-otlichayutsya
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Квартиры от застройщиков с акциями
Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.
Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.
Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.
Что такое ТСЖ
В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом.
На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК.
ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.
Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.
Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.
В чем плюсы УК и ТСЖ
Управляющие компании имеют такие преимущества:
- С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
- У них есть собственная материально-техническая база.
- От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.
Но и у ТСЖ много положительных моментов:
- финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
- важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
- ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
- жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.
УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.
Недостатки УК и ТСЖ
Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:
- Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
- Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
- УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
- Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.
Есть минусы и у ТСЖ:
- В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
- Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
- Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
- Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Что выбрать: УК или ТСЖ?
С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.
Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:
- с управленческим опытом;
- имеющие свободное время и желание управлять домом;
- во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.
Как перейти с УК на ТСЖ
Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.
Источник: https://www.novostroy.ru/articles/choose/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-chto-vybrat/
Что лучше для управления домом: управляющая компания или ТСЖ
Понятия УК и ТСЖ
По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.
Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:
- управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
- эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
- эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.
На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:
- контроль над состоянием здания и дворовой территории;
- наём персонала для ухода;
- заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
- сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.
В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:
- жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
- собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
- ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
- жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
- собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
- ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.
Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:
- необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
- квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
- при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
- обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.
Защитить ваши права как собственника и пользователя помещения многоквартирного дома от произвола коммунальщиков помогут действующие Правила предоставления коммунальных услуг.
Не устраивает работа управляющей компании? Пора жаловаться.
Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.
В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.
Плюсы и минусы УК
Деятельностью управляющих компаний является профессиональное предоставление услуг, связанных с обслуживанием дома, из чего вытекают и следующие преимущества УК:
- наличие надежной материально-технической базы, которая позволяет оперативно решать внештатные ситуации;
- отрегулированные отношения с подрядчиками, которые позволяют беспроблемно получать нужные коммунальные услуги;
- наличие у управляющей компании собственной бухгалтерии, которая занимается всеми расчетами;
- наличие профессиональных юристов, которые могут взять на себя решение всех юридических проблем и будут отстаивать интересы собственников квартир в суде.
Наряду с данными плюсами, у управляющих компаний есть и свои минусы:
- жильцы не смогут контролировать расходование денежных средств, поэтому остается риск злоупотреблений и хищений со стороны УК;
- начисление квартплаты производится по усмотрению самой УК;
- политика управления домом может измениться без согласия собственников;
- более низкое качество содержания дома, поскольку один сотрудник УК занимается обслуживанием нескольких домов параллельно;
- дополнительные доходы, полученные от аренды помещений, размещения рекламы и из других источников, принадлежат управляющей компании.
Какую форму управления домом выбрать
Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:
- когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
- когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
- когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
- когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;
Следует помнить, что в некоммерческой организации зарплата председателю не полагается.
- когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).
Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.
Различия в управлении УК и ТСЖ
- УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам: 1 Количество обслуживаемых объектов.
- УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.
Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe.html
Что лучше тсж или управляющая компания
Плюсы и минусы ТСЖ и Управляющей Компании, преимущества и недостатки. Что лучше — ТСЖ или УК, в чем заключаются различия между этими формами управления.
На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы.
Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать
Различия в деятельности
Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:
- способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
- возникающие вопросы решаются председателем и советом;
- сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
- имеет материальную и техническую базу;
- не заинтересована в снижении тарифов;
- при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.
Товарищество собственников жилья работает следующим образом:
- в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
- принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
- отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
- заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
- призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.
На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.
Формы управления многоквартирными домами
После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.
Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:
- самими жильцами дома;
- ТСЖ или ЖСК;
- управляющей компанией.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.
Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Понятия УК и ТСЖ
По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.
Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:
- управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
- эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
- эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.
На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:
- контроль над состоянием здания и дворовой территории;
- наём персонала для ухода;
- заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
- сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.
Формы управления МКД
В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:
- надлежащее содержание общего имущества;
- благоприятные условия проживания;
- предоставление коммунальных услуг;
- техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.
Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:
- непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
- управляющая организация (УК).
Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.
Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.
Товарищество собственников жилья
Но свои сильные стороны (как и слабые) имеет также и ТСЖ. Это некоммерческая организация жильцов, призванная управлять делами дома. Несмотря на некоммерческую основу, ТСЖ является юридическим лицом, должно быть зарегистрировано в установленном порядке, обладать своей печатью и банковским счётом.
ТСЖ создаётся на неопределённый срок, если больше половины жильцов выбирают этот вариант, управленческую деятельность в нём должны будут вести правление и председатель.
Преимущества
Основные преимущества, из-за которых нередко собственники жилья делают выбор в пользу ТСЖ даже при том, что это требует от них определённых усилий:
- Непосредственное управление остаётся в их руках, и возможности по влиянию на дела дома у каждого из собственников куда как шире, чем под управлением УК.
- Больше уверенности, что собранные на содержание дома деньги действительно полностью пойдут на него, поскольку деятельность ТСЖ прозрачнее, жильцы сами формируют бюджет, устанавливают размеры платежей.
- ТСЖ выбирает эксплуатирующую организацию и контролирует её деятельность, а при необходимости меняет её. УК делает то же самое, но это нивелируется для жильцов тем, что они мало влияют на саму УК.
- Свободное распоряжение местами общего пользования, позволяющее устроить игровые или спортивные площадки, парковку, сдавать в аренду нежилые площади из общедомового имущества и получать доход от этого, затем пуская его на ремонт дома. ТСЖ вправе даже строить дополнительные помещения, входящие затем в общее имущество, чтобы сдавать их в аренду.
Недостатки
Но присущи ТСЖ и определённые минусы. Выделим важнейшие из них:
- Коммунальные платежи в некоторых случаях могут оказаться выше из-за дополнительных взносов, которые требуются, чтобы содержать общее имущество, оплачивать работу органов управления, юристов, бухгалтеров.
Источник: https://finpravo55.ru/chto-luchshe-tsj-ili-upravlyayuschaya-kompaniya.html
ТСЖ или УК, чем отличается ТСЖ от управляющей компании и что лучше, плюсы и минусы
Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.
Формы управления многоквартирными домами
После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.
Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:
- самими жильцами дома;
- ТСЖ или ЖСК;
- управляющей компанией.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.
Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Выбор способа управления
Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.
Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.
Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.
Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.
Чем отличается ТСЖ от УК
Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?
Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/upravlyayushhaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vybrat.html
ТСЖ или управляющая компания: что лучше, какие есть отличия между ними, преимущества и недостатки, плюсы и минусы каждой формы управления
Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом. Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию.
В некоторых случаях, жильцам целесообразнее самим брать в свои руки заботы по контролю дома. В статье мы рассмотрим основные преимущества и недостатки таких способов управления домом как ТСЖ и УК и ответим на вопрос о том, нужно ли вообще ТСЖ?
Ознакомившись с понятием и отличительными признаками товарищества собственников жилья, вы сможете сделать самостоятельные выводы о том, что будет лучше для вашего МКД — ТСЖ или УК?
Что такое ТСЖ и что такое УК?
ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.
Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:
- следит за состоянием дома;
- нанимает персонал для ухода за территорией;
- заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
- собирает квартплату;
- оплачивает налоги;
- рассчитывается с коммунальными службами.
Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.
Условно, УК можно поделить на три разновидности:
- управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
- эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
- гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.
Справка! По форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают своевременную оплату всех услуг жильцами.
Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.
Плюсы и минусы ТСЖ
Большая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:
- Возможность выбора эксплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
- Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
- Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
- Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
- Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).
В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:
- Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
- Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
- В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
- Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.
Преимущества и недостатки управляющей компании
Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:
- хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
- налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
- все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
- в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.
Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:
- невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
- непрозрачная схема начисления квартплаты;
- изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
- содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
- все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)
Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:
- Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
- Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
- Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
- В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
- В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.
Обратите внимание! Если жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, а также если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов — такому МКД лучше всего довериться профессиональной УК.
При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.
ЖКХ
Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.
В обязанности ЖКХ входит:
- поставка горячей и холодной воды;
- отопление;
- обеспечение водоотвода (канализация);
- проведение электричества;
- уборка придомовой территории и подъездов;
- организация уборки мусора;
- обслуживание лифта.
Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.
ЖСК
ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.
Важно! На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию, лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.
Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:
- Все доходы, полученные ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
- Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhej-kompaniej.html