Защита прав дольщиков
Мы победим!
Иск в защиту прав дольщика
— от 3 000 рублей
Профессиональный юрист по защите прав дольщиков избавит Вас от неприятных переживаний, связанных с нарушениями застройщика. Мы быстро юридическими способами изменим ситуацию — в наилучшую для Вас сторону!
Защита дольщиков является актуальной в нашей стране уже многие годы. Ведь очень часто наши застройщики грешат нарушениями прав дольщиков, вплоть до прямого обмана и хищения средств. В связи с этим, законодательство о долевом строительстве постоянно претерпевает все новые и новые изменения, направленные на усиление контроля государства за деятельностью застройщиков.
На законодательном уровне делается все возможное для эффективной защиты прав граждан — участников долевого строительства. У Вас на самом деле есть много прав, и мы поможем их реализовать быстро и на 100 %!
В настоящий момент в арсенале действительно грамотного юриста по долевому строительству имеется предостаточно средств юридической борьбы с недобросовестным застройщиком. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает ряд очень действенных правовых механизмов, с помощью которых можно быстро поставить нечестного застройщика «на место».
Хорошим подспорьем юриста по защите прав дольщиков является то, что к отношениям в сфере долевого строительства в субсидиарном порядке применяется законодательство о защите прав потребителей.
Иными словами, дольщик — это тоже потребитель, и его правам и интересам обеспечивается повышенная защита. Мы, как грамотные юристы по защите дольщиков, это очень хорошо знаем, и активно используем в своей работе.
В итоге, мы помогли многим людям успешно разрешить трудные ситуации с застройщиками!
Бюджетная Юридическая помощь обманутым дольщикам в Санкт-Петербурге
Вам доступна Профессиональная правовая помощь дольщикам в СПб. По первому требованию.
По бюджетным тарифам!
Мы обеспечиваем максимальную защиту прав дольщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Почему мы так смело об этом говорим? Потому, что за годы юридической практики мы отточили свое мастерство, и знаем, как можно «выжать» максимум из застройщика, и помешать любых попыткам со стороны застройщика нарушить интересы граждан — участников долевого строительства.
Все наши знания и весь наш опыт мы используем в интересах и во благо своих клиентов, которые доверили нам решение своих проблем. Высокое качество юридического обслуживания и достойный результат нашей работы — это наше лицо, которое мы всегда стараемся сохранять.
За плечами наших юристов по защите дольщиков в СПб — многие годы работы в штате юридических отделов и правовых управлений крупнейших застройщиков Северо-Запада. За время своей службы в коммерческих строительных компаниях наши специалисты приобрели бесценный опыт, а также были отмечены наградами за достижения в своем ремесле.
Обратившись к нам за помощью, Вы можете быть уверены в исключительно квалифицированном подходе к решению Вашего вопроса, и достижении нами высоких показателей результативности. Иными словами, мы избавим Вас от «головной боли», решив Вашу проблему с застройщиком быстро и наилучшим для Вас образом!
Мы рады, что наша работа полезна людям.
Ведь квалифицированная юридическая защита дольщиков — это важное звено в системе взаимоотношений застройщиков и покупателей строящейся недвижимости, благодаря которой обеспечивается разумный баланс интересов обеих сторон.
Зная, что на страже прав и интересов дольщиков стоят грамотные юристы, застройщики лишний раз подумают перед тем, как незаслуженно обидеть людей, которые принесли им немалые деньги за свою квартиру или иную недвижимость.
Юридическая защита участников долевого строительства в СПб
Для защиты от недобросовестного застройщика достаточно сделать три простых шага:
1 Шаг
Наш юрист по 214-ФЗ изучит Вашу ситуацию, исследует представленные Вами документы и определит дальнейшие перспективы защиты
Узнать все
2 Шаг
Выбор правовых средств защиты
Наш юрист по ДДУ сформирует правильную правовую позицию и разработает действенный план юридической защиты Ваших нарушенных прав.
Получить защиту
3 Шаг
Суд с застройщиком под ключ
Выполнение нашими юристами комплекса судебных процессуальных мероприятий, итогом которых станет решение суда, вынесенное в защиту Ваших прав как дольщика — то есть решение Вашей проблемы!
Выиграть суд
Недорогая Правовая защита дольщиков Северо-Запада
Компетентный специалист готов приступить к решению Вашего вопроса прямо сейчас.
Мы являемся командой профессиональных юристов и опытных адвокатов по долевому строительству и можем ответить на любой Ваш вопрос, связанный с приобретением квартиры в новостройке. Мы имеем очень большой опыт юридического обслуживания граждан и организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере долевого строительства, и знаем эту отрасль «от и до».
Если Вашим делом занимаемся мы, то Ваши права и интересы — под надежной защитой!
Вы можете успокоиться и заняться повседневными делами, поскольку мы решим Вашу проблему «под ключ» и принесем Вам готовый результат: хорошие деньги, юридические права на недвижимость.
С нами Вы сможете избежать печального статуса «обманутого дольщика» и получить долгожданную недвижимость вовремя! При необходимости, мы выработаем наиболее правильную линию поведения во взаимоотношениях с застройщиком, и не позволим ему Вас обмануть.
Мы можем составить юридически грамотную претензию в адрес застройщика, а также исковое заявление на застройщика о расторжении договора долевого участия и взыскании всех денежных средств, процентов, штрафов, убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов на представителя.
В «сухом остатке», суд с застройщиком, с нашей помощью, будет для Вас очень прибыльным мероприятием!
Кроме того, мы быстро и результативно взыщем в Вашу пользу неустойку с застройщика за просрочку передачи объекта долгового строительства по акту. С нами Ваши имущественные и финансовые интересы получат профессиональную юридическую охрану. Используйте все доступные возможности, чтобы получить желаемое и избежать наступления нежелательных угроз.
Юридические услуги по ДДУ у нас — по действительно выгодным расценкам
Нас легко найти
Обратная связь
Источник: http://urist-dolevoe.ru/zashchita-dolshchikov
Защита Прав Дольщиков По Договору Долевого Строительства
Долевое участие в строительстве многоэтажных домов пользуется популярностью среди россиян по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.
), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика.
Так, по данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800 «проблемных» объектов, а количество обманутых дольщиков — более 80 тыс. человек.
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой.
Следует отметить, что обращение к уполномоченным органам нередко оказывает нужный эффект — к примеру, по итогам 2012 года было введено 322 «проблемных» объекта жилищного строительства и обеспечены имущественные интересы более 29 тыс.
граждан, чьи права были нарушены недобросовестными застройщиками. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права «дольщиков» восстанавливаются примерно в трети случаев.
Защита прав дольщиков по договору долевого строительства
Вопрос в следующем, существует ли какая-либо защита прав дольщиков по договору долевого строительства? Я имею в виду следующее: есть ли государственные или негосударственные организации, оказывающие реальную помощь дольщикам, оказавшимся в трудной ситуации? Сейчас столько разорившихся или нечестных застройщиков, что должны уже быть разработаны алгоритмы действий для людей, которые хотят вернуть деньги за так и не построенное жилье или получить неустойку за просрочку сдачи. Как узнать адреса и контакты таких организаций? А если таких фондов нет, то куда обращаться обманутым дольщикам?
Каждый документ, содержащий более одного листа, предоставляемый в контролирующий орган, должен быть прошит и пронумерован. Количество листов в таком документе подтверждается подписью заявителя. При приеме документов заявителю выдается расписка о принятии документов к рассмотрению с указанием перечня представленных документов и количества листов.
Право залога участника долевого строительства может быть как первоначальным, так и последующим. Требования дольщика как последующего залогодержателя при недостатке денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, удовлетворяется пропорционально с требованиями предшествующего залогодержателя (п.
2 ст. 15 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Если же залогом обеспечено требование из инвестиционного договора, то в этом случае действуют иные правила (ст. 342 ГК РФ).
Проблемы: несостоятельный должник не сможет оформить право собственности на объект незавершенного строительства, если у него отсутствуют права на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация (п. 3 ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); между всеми участниками долевого строительства не достигнуто соглашение о преобразовании требований в денежные.
Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом)
В тех случаях, когда застройщики применяют различные типы договоров для оформления правоотношений с дольщиками в отношении одного строящегося объекта, при обращении взыскания на заложенное имущество возникают определенные проблемы.
Арбитражным судом Курганской области разрешался спор об обращении взыскания на объект незавершенного строительства в связи с неисполнением договора участия в долевом строительстве по иску одного из дольщиков.
Части строящегося здания принадлежали на праве собственности субъектам инвестиционного процесса по договору об инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 7 Закона “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”). Однако на это имущество одновременно в силу закона возникает право залога у дольщика.
При этом права участников по договорам участия в долевом строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников инвестиционных договоров.
При обращении взыскания по иску одного дольщика на объект незавершенного строительства другие дольщики, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком, утрачивают не только обеспечение в связи с продажей на публичных торгах предмета залога (ст. 352 ГК РФ), но и возможность исполнения обязательства в натуре.
Источник: https://questionlaw.ru/grazhdanskoe-protsessualnoe-pravo/zashhita-prav-dolshhikov-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva
Способы защиты дольщиков
|
Источник: http://www.logosinfo.ru/zashita-v-sude/federaljnyi-sud/spory-po-pravam-sobstvennosti/sposoby-zaschity-doljschikov/
Защита дольщиков при долевом строительстве
Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.
Cпособы защиты участников долевого строительства
В некоторых субъектах федерации уже ведутся реестры «обманутых дольщиков». Например, в Тверской области перечень таких граждан является составной частью перечня «проблемных» объектов строительства (постановление Правительства Тверской области от 3 сентября 2012 г. № 515-пп «О ведении реестра проблемных объектов на территории Тверской области»).
А во Владимирской области ведется самостоятельный список пострадавших «дольщиков», причем учитываются как заключившие ДДУ граждане, так и иные, оказавшиеся вовлеченными в «серые» схемы долевого участия в строительстве (постановление Губернатора Владимирской области от 24 апреля 2009 г.
№ 324 «О мерах по защите прав граждан, пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков»).
В чем суть фз-№214 «об участии в долевом строительстве»
- Четкий срок сдачи возведенного объекта — день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
- Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
- Наличие гарантийного срока на объект;
- Месторасположение квартиры в здании — этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.
Порядок защиты прав дольщиков при долевом строительстве в России
Эта мера взыскивается только в судебном процессе. Для ее взыскания нужно доказать, что гражданин испытал моральный вред. Размер вреда определяется непосредственно самим судьей. За сам факт нарушения прав человека российским законодательством уже полагается взыскание причиненного вреда.
Рекомендуем прочесть: Если у квартиры нет собственника кому она принадлежит
Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился
Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.
И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.
Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.
Поправки в закон о долевом строительстве с 1 июля 2017 года
У застройщиков же однозначного мнения об эффекте новых поправок еще нет — девелоперы ждут, чтобы увидеть их в действии.
Многие полагают, что требование, связанное с размером уставного капитала, ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению рынка.
А эскроу-счета могут оказаться невостребованными, по крайней мере, в ближайшее время, поскольку для застройщиков они предоставляют меньше плюсов, чем для дольщиков и банков.
Цели создания и функции Фонда защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства
- Компания, осуществляющая строительство, заключает договор с покупателем.
- Не позднее чем за 3 рабочих дня до госрегистрации соглашения, строительная компания производит перечисление средств на специальный счёт.
- После госрегистрации и передачи подтверждения, средства перечисляются на специальный счет.
Кто защитит дольщика при признании застройщика банкротом и других сложных ситуациях
На будущих владельцев квадратных метров могут накладываться финансовые взыскание за неисполнение соблюдения сроков внесения постоянных платежей по ипотечным договорам. Или за невнесение указанных в подписанном документе о взаимодействии сумм, направляемых на содержание возводимого строения.
Права дольщиков в долевом строительстве
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.
Рекомендуем прочесть: Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой
Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства
Поскольку одной из основных целей работы Агентства правовой защиты «Дольщик» является правовое просвещение участников долевого строительства, в этой статье мы на основе судебной практики юристов Агентства приведем наиболее распространенные ситуации, связанные с нарушением застройщиками сроков передачи квартир, и дадим рекомендации относительно защиты прав дольщиков.
Госдума приняла закон о защите прав участников долевого строительства
Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.
Обманутые дольщики и долевое строительство
Для того, чтобы не оставить обманутого дольщика, один на один с недобросовестной компанией-застройщиком, в нашем законодательстве существуют определенные законодательные акты и нормы, которые определяют деятельность застройщика и его взаимодействие с дольщиком, на всех этапах долевого строительства. В связи с существованием прописанных правил и норм, юристы нашей компании, могут вести защиту дольщиков юридически обоснованно и качественно.
Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге
В случае, когда строительная компания добровольно не идет на удовлетворение требований дольщика, придется прибегать к судебному спору с застройщиком. В суд необходимо будет предоставить документы, подтверждающие некачественное строительство жилого объекта и факт обращения к застройщику со своими требованиями.
Защита прав участников долевого строительства
Защита прав дольщиков и соинвестора (инвестора, участника долевого строительства), участвующих в инвестиционных строительных программах — основная специализация нашей юридической компании.
Защита прав дольщика (соинвестора, инвестора, участника долевого строительства) – сложный процесс, который требует знаний и опыта.
Потенциальный дольщик и соинвестор (инвестор, участник долевого строительства) должен иметь чёткое представление о своих правах и обязанностях по договору.
Источник: https://svoijurist.ru/zhilishhnoe-pravo/zashhita-dolshhikov-pri-dolevom-stroitelstve
Права участника долевого строительства — защита, обязанности, по 214 фз, в 2024 году
- Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем.
- Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом.
- Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою специфику.
Законодательная база
Появление документа, регламентирующего участие в долевом строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости, расширило число гражданско-правовых договоров, дополнив их еще одним.
Данный вид общественных отношений регулируется сразу несколькими нормативными актами, а именно:
- Гражданским кодексом;
- Законом о защите прав потребителей;
- Градостроительным законодательством;
- Законом о госрегистрации и др.
ФЗ № 214
Главным же документом, который касается привлечения средств граждан и организаций именно для долевого строительства, является ФЗ № 214 от 31.12.2004 г. Именно он устанавливает основные правила для застройщиков и дольщиков.
Благодаря появлению этого акта стало возможным приобретать строящееся жилье непосредственно у строительной организации, минуя длинную цепочку посредников.
Долевое участие заключается в том, что будущий собственник:
- вносит свою долю средств в строительство дома;
- по окончании всех работ и после оформления необходимых разрешений получает в собственность новенькую квартиру, чья стоимость оказывается ниже, чем у аналогичной по стоимости на рынке вторичного жилья.
Закон детально прописывает существенные условия такого договора, а также обязательность его регистрации в Росреестре (статья 17 ФЗ № 214).
Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.
Для защиты прав участников долевого строительства от недобросовестности застройщиков, закон предусматривает способы заставить его выполнить свои обязанности перед дольщиками.
Стороны договора
Наименования сторон такого вида общественных отношений, как долевое строительство, отличается от близких к нему купли-продажи или подряда. Это не продавец и покупатель, не подрядчик и заказчик.
Закон называет их «застройщик» и «участник долевого строительства», впрочем, за последним закрепилось и более короткое «дольщик».
В статье 2 ФЗ № 214 содержатся требования к застройщику. Это всегда организация (юрлицо), которая имеет в собственности, аренде, безвозмездном пользовании и т. д. участок земли, где она ведет строительство.
Для постройки привлекаются средства участников на основании ФЗ №214.
Что же касается участников, то ими могут стать как граждане, так и организации.
Для последних интерес представляет не столько жилая, сколько коммерческая недвижимость – магазины, офисы, объекты инфраструктуры и т. д. Но не производственные помещения, которые не могут строиться путем долевого строительства.
Помимо застройщика и участника (дольщика), в отношениях по долевому строительству могут участвовать и другие участники:
- банк-поручитель;
- страховая компания;
- государственный регистратор и др.
Но они не выступают в качестве сторон.
Права участника долевого строительства
Первое, на что имеет право участник долевого строительства – это информация о застройщике.
В законе содержится перечень сведений, которые вправе затребовать гражданин до заключения договора:
- документ на землю;
- разрешение на строительство;
- проектная документация и др.
Закон, принятый в конце 2004 года и постоянно редактируемый (последняя редакция вступит в действие в октябре 2018 года), призван прежде всего защитить права и интересы дольщиков.
Главным из них является право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Но воспользоваться им можно только в строго определенных случаях:
- если застройщик не передал квартиру в оговоренный срок;
- неисполнение застройщиком других своих обязанностей;
- если строительство было остановлено;
- при изменении площади квартиры или других параметров проекта;
- некачественное выполнение работ и т.д.
Нарушение застройщиком сроков влечет также право дольщика требовать выплаты неустойки без разрыва договора.
При расторжении соглашения все внесенные денежные средства возвращаются, причем с процентами за их использование.
Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:
- уменьшить цену построенного жилья;
- бесплатно устранить возникшие недостатки;
- возместить потраченные на их исправление средства.
Обязанности
Обязанностей участника долевого строительства всего две:
- вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
- принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.
Впрочем, можно выделить еще и обязанность зарегистрировать заключенный договор в одном из отделений Росреестра.
Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут. Впрочем, такая же обязанность лежит и на застройщике.
Защита
Защита интересов сторон договора осуществляется несколькими способами:
- Во-первых, закон устанавливает неустойку (пеню) за нарушение сроков сдачи дома застройщиком (статья 6 ФЗ № 214) и за нарушение сроков оплаты участником (статья 5 ФЗ № 214). Размер ее невелик, всего 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день. Если же просрочка становится серьезной, то каждая из сторон может прекратить такие отношения, расторгнув договор.
- Во-вторых, на страже интересов участников стоит обязательная госрегистрация договора. Это должно уберечь их от недобросовестных застройщиков, продающих строящиеся квартиры несколько раз, разным покупателям. Но для того, чтобы стать полноправным хозяином жилья, потребуется и госрегистрация своего права собственности.
- В-третьих, права дольщиков защищены таким способами обеспечить исполнение застройщиков своих обязанностей, как залог (статья 12 ФЗ № 214), поручительство (статья 15.1 ФЗ № 214) и страхование ответственности (статья 15.2 ФЗ № 214). Согласно положениям закона, у участников есть возможность вернуть вложенные средства если застройщик свою часть договора не выполнит.
Судебная практика
Свои права участники долевого строительства могут защитить и в суде. При этом возмещению подлежат не только прописанные в законе неустойки, но и все возникшие убытки. Иск подается в рамках гражданского судопроизводства в Мировой или районный суд.
Тут можно скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого строительства и возврате денежных средств.
Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей.
Это:
- освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
- дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.
Здесь представлена судебная практика о взыскании неустойки по договору долевого строительства.
О застройщике
Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:
- расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
- потребовать уплаты неустойки за просрочку;
- судебной защиты при возникновении споров.
Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков. Но у застройщика, как у экономически более сильной стороны, обязанностей существенно больше.
Особенно перед участниками, денежные средства которых он привлекает для строительства.
Среди его обязанностей следующие:
- обеспечить соблюдение сроков строительства;
- обеспечить необходимый уровень качества работ;
- своевременно оформить все необходимые разрешения;
- передать квартиры в построенном доме дольщикам.
На видео о защите прав дольщиков
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://77metrov.ru/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva.html
Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства
По наблюдениям юристов Агентства правовой защиты «Дольщик» наиболее распространенным случаем нарушения прав участников долевого строительства (дольщиков) является просрочка передачи застройщиками объектов долевого строительства (квартир).
Нарушение сроков передачи квартир всегда носило массовый характер, однако в последние годы, с замедлением темпов строительства и приостановкой работ на многих объектах, дольщики, как правило, обращаются за помощью, когда просрочка передачи застройщиком квартиры составляет уже не менее года.
При этом иногда в момент обращения дольщиков за юридической помощью застройщики уже находятся в процедуре банкротства, что объективно снижает перспективы реального достижения нужного дольщику результата.
Поскольку одной из основных целей работы Агентства правовой защиты «Дольщик» является правовое просвещение участников долевого строительства, в этой статье мы на основе судебной практики юристов Агентства приведем наиболее распространенные ситуации, связанные с нарушением застройщиками сроков передачи квартир, и дадим рекомендации относительно защиты прав дольщиков.
Судебная практика по спорам дольщиков о взыскании с застройщиков санкций за нарушение сроков передачи квартир не отличается единообразием.
Во многом эта практика зависит и от объективной стороны нарушения (от цены договора участия в долевом строительстве, от своевременности её уплаты дольщиком, от периода просрочки передачи квартиры, от того, была ли квартира вообще передана), и от того, как суд субъективно оценит последствия нарушения сроков передачи квартиры.
В силу ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 214») договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
По смыслу ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Исключением из указанного правила является случай, когда застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора и при этом стороны (застройщик и дольщик) в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, внесли соответствующие изменения в договор.
В ряде случаев специалисты Агентства сталкивались с ситуацией, при которой дольщики, получившие подобные уведомления застройщика, не раздумывая подписывали дополнительные соглашения и продлевали срок передачи квартиры застройщиком. Но таким образом дольщики добровольно ограничивают свои права.
Подписание дополнительного соглашения, во-первых, не позволяет дольщику требовать от застройщика неустойку за несвоевременную передачу квартиры, которая могла бы быть начислена в продлеваемый период, а во-вторых, лишает дольщика права в продлеваемый период в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Право дольщика на односторонний отказ от исполнения договора закреплено ст. 9 ФЗ № 214, по смыслу которой оно возникает при неисполнении застройщиком обязательства по передаче квартиры более чем на два месяца относительно срока, установленного договором.
Необходимо отметить, что объяснения застройщика типа «все другие дольщики уже подписали дополнительные соглашения», «если вы не подпишете продление, договор прекратится (будет недействительным)» или «подпишите, поскольку вы сами несвоевременно внесли долевой взнос» не основаны на законе.
В ряде случаев застройщики, нарушающие срок передачи квартиры, предлагают дольщику подписать акт приемки квартиры с заранее указанной датой, соответствующей сроку, определенному законом.
Соглашаясь на такие условия, дольщики не только ограничивают себя в праве взыскания санкций за просрочку с застройщика, но и рискуют, что на них будет возложена оплата коммунальных платежей за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента фактического получения квартиры.
Санкции, применяемые к застройщику, нарушающему срок передачи квартиры, определены ст.
10 ФЗ № 214, по смыслу которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанными законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Неустойкой (штрафом, пеней), согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Необходимо отметить, что со вступлением в силу ФЗ № 214 размер неустойки, уплачиваемый застройщиком за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры дольщику был снижен относительно общего размера неустойки, установленного в законе РФ «О защите прав потребителей».
Так, согласно ст. 28 закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3 (трех) процентов цены выполнения работы.
Указанный размер неустойки мог быть лишь увеличен договором, но не уменьшен. При этом общая сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не могла превышать общую цену работы. В свою очередь, в силу ст.
6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает такому участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, учитывая действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (на момент подготовки этой статьи она составляет 7,75% в год) при нарушении застройщиком сроков передачи квартиры дольщику – гражданину неустойка, рассчитываемая на основании ФЗ № 214 (15,5% в год), оказывается в 70 раз меньше неустойки, рассчитываемой на основании закона «О защите прав потребителей» (3% в день).
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда по вопросу применения «конкурирующих» норм закона «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214 выражена, в частности, в кассационном определении от 04.10.
2010 года по делу № 33-11340, согласно которому «При применении Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)». Из указанного тезиса судебная коллегия делает следующий вывод: «Суд при взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», при этом не учел положения ст. 6 и п.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», т.е. неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 362 ч.1 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.».
И всё-таки в ряде случаев, несмотря на приоритет норм ФЗ № 214, юристам Агентства правовой защиты «Дольщик» удавалось взыскивать неустойку, размер которой рассчитывался на основании закона «О защите прав потребителей».
Но даже в случае взыскания неустойки из расчета двукратной ставки рефинансирования, определенной ФЗ № 214 за каждый день просрочки, получаемая дольщиком сумма является довольно внушительной.
Например, в случае нарушения срока передачи застройщиком квартиры дольщику – гражданину в течение 1 года, при условной цене договора участия в долевом строительстве в размере 3000000 рублей, сумма неустойки составит 465000 рублей.
При этом дольщики и после получения квартиры от застройщика не лишаются права взыскивать с застройщика неустойку, что подтверждается практикой Ростовского областного суда. Более того, не является препятствием для взыскания неустойки и фраза об отсутствии претензий к застройщику, содержащаяся обычно в актах приема–передачи квартир, подписываемых дольщиками.
Кроме того, в силу ст. 4 ФЗ № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
В силу ст. 13 закона «О защите прав потребителей», требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Например, в случае полного удовлетворения судом требований дольщика в рассмотренном случае и взыскания с застройщика пени в размере 465000 рублей, сверх указанной суммы дольщик, приобретающий квартиру для личных (семейных) нужд, вправе требовать штраф за неудовлетворение требований дольщика во внесудебном порядке в размере 232500 рублей.
Кроме того, в связи с пропуском срока передачи квартиры у дольщика могут возникнуть и убытки. Они согласно ст. 10 ФЗ № 214 подлежат возмещению сверх неустойки. Сходную норму содержит и ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, если дольщик из-за пропуска застройщиком срока передачи квартиры был вынужден заключить возмездный договор найма жилого помещения и оплачивать плату за наем жилья, либо, например, купил отделочные материалы и мебель и уплачивал плату за их хранение в период просрочки застройщика, такой дольщик вправе требовать от застройщика возмещения понесённых на это расходов.
В завершение хотелось бы отметить, что действующее законодательство предоставляет дольщикам различные способы защиты и восстановления своих прав. Активно и грамотно пользоваться ими или забыть об их существовании — каждый дольщик решает для себя сам.
Юристы Агентства правовой защиты «Дольщик», специализирующиеся в области споров с застройщиками, имеют не только необходимые знания, но и обширнейшую практику, позволяющие обеспечить эффективную правовую защиту прав участников долевого строительства.
Источник: http://xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/articles/2-prosrocka-peredachi
