Как не потерять задаток за покупку квартиры при расторжении сделки
На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.
Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму – на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.
А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит – это предусмотрено в договорах купли-продажи.
И когда пытаешься объяснить им, что договор – это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.4.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.
И хорошо, если аванс принял продавец – в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами.
При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные – коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д.
Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.
А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г.
и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели.
Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.
Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака.
В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.
И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.
Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.
Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца.
Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».
Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.
Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/10/12/660582-zadatok-pokupku-kvartiri
Продолжение конфликта покупательницы квартиры с агентством. Директор отказался от своих слов и пожаловался в Мининформ, что мы их не опубликовали – Недвижимость Onliner
Напомним суть конфликта: мать пятерых детей Елена решила переехать в квартиру побольше. Нашла покупателя на свою «четырешку» и присмотрела вариант для своей большой семьи. Приглянулась двухуровневая квартира на Рокоссовского, которая продавалась через агентство «Квадратный метр». Продавец, как это часто бывает, потребовал предварительный договор и задаток.
Елена не хотела попасть на деньги, поэтому прописала в договоре с продавцом специальное условие: купит квартиру только в случае, если успеет продать свою и банк одобрит ей кредит. Со спокойным сердцем отдала $1000 задатка: уж если что-то пойдет не так по независящим от нее причинам, то деньги вернутся назад.
Но в итоге все равно осталась без денег: продавец просто отказывается возвращать задаток, а агентство умывает руки: «Разбираться в этой ситуации должен суд». В работе над материалом Onliner соблюдал принцип плюрализма: достоверно отразил мнение стороны покупательницы и предоставил агентству возможность развернуто прокомментировать данную ситуацию.
Но перед публикацией директор агентства отказался от своих слов, а потом написал жалобу в Мининформ на то, что мы их не опубликовали.
— У меня в договоре прописано: я куплю квартиру только в случае, если продам свою и получу кредит, — говорит Елена. — Мой продавец это все видел, на все был согласен. Покупателя на свою квартиру я нашла еще в феврале, и все это время мы продлевали заключение договора.
До 4 мая он мог оформиться, потому что 6-го уезжал на три недели отдыхать. Но к этому времени продавец квартиры, в которую я собиралась переехать, не успел узаконить перепланировку, сделанную 3 года назад. Хотя я предупреждала, что крайний срок — 4 мая.
В итоге обе сделки сорвались: я не смогла в оговоренный срок продать свою квартиру, а покупатель отказался продлевать договор: слишком затянулось ожидание.
4 мая я потеряла своего покупателя и вернула ему $2000 задатка, и тут выяснилось, что агентство «Квадратный метр», через которое я собиралась покупать квартиру на Рокоссовского, не может вернуть мой, — продолжает рассказ Елена.
— Хотя задаток я передала лично в руки риелтору, но она почему-то отдала продавцу. Несмотря на то, что я неоднократно просила, требовала, чтобы задаток хранился в агентстве. Расписку в получении задатка написал продавец, но я же не юрист, я не понимала, чем это чревато.
Я доверила свои деньги агентству, а они, не сказав ни слова, передали задаток продавцу. Зачем тогда брали?
Елена общалась с продавцом исключительно через агентство. По процедуре агентство даже не передает потенциальным покупателям контакты продавца. Все их общение происходит в стенах агентства при бдительном взоре сотрудников.
11 мая перепланировка была узаконена, продавец получил техпаспорт на руки, но было уже поздно: Елена потеряла покупателя на свою квартиру и по этой же причине ей не выдали кредит.
В ответ на требование вернуть задаток Елене предлагают обратиться в суд.
Что разрешил опубликовать директор агентства
— Пусть обращается в компетентные органы, и они уже разбираются, — предложил директор агентства «Квадратный метр» Игорь Меркулов, комментируя ситуацию Onliner. — Мы не считаем своей профессиональной обязанностью рассудить эту ситуацию. Мы считаем, что эти лица должны решать свои разногласия только в судебном порядке.
В нашем агентстве практика такая: когда одна из сторон присваивает чужой задаток, а сделка не состоялась, я говорю: «Верните, эти деньги вам счастья не принесут». То же самое мы сказали продавцу в этот раз: «Поступите по-человечески, ведь речь идет о матери пятерых детей». Но продавец наотрез отказался с нами встречаться и возвращать задаток.
В этой ситуации мы не можем ничего сделать.
Что говорили юристы
— Действия агентства законны, — комментирует ситуацию адвокат Сергей Зикрацкий. — В предварительном договоре четко определены условия, при наступлении которых заключается основной договор, и эти объективные условия не были выполнены.
Вины покупателя в данной ситуации нет, значит, продавец должен вернуть задаток. Но эти правоотношения сложились между продавцом и покупателем.
Несмотря на то, что представитель агентства присутствовал при передаче денежных средств, что у сторон могли быть заключены договоры с агентством, агентство не обязано вмешиваться в отношения сторон.
Сделки, которые заключаются при содействии агентства, страхуются, однако сделка не была заключена и страховка на такие случаи не распространяется.
Сейчас мы не можем проверить утверждение покупательницы о том, что она передала задаток риелтору, потому что расписку о получении денег писал продавец. В случае когда документы составлены одним образом, а сторона говорит по-другому, суд, как правило, исходит из того, что написано в документах.
Если вы договариваетесь о том, что агентство хранит деньги у себя, заключайте договор хранения, в котором будет записано, что вы передаете эту сумму на хранение агентству. В противном случае вы сами себя подставляете. По закону задаток передается продавцу, однако у нас есть понятие свободы договора.
И эта норма не императивная, мы можем от нее отойти, если стороны предусмотрят в договоре иное.
Самым правильным в этой ситуации будет обратиться в суд с заявлением об истребовании суммы. Но для этого нужно заплатить пошлину в размере 5% от цены иска. В некоторых случаях стороны обращаются в милицию с требованием провести проверку и возбудить уголовное дело.
Перспективы его возбуждения в данной ситуации достаточно туманны, но правоохранительные органы в любом случае обязаны провести проверку по данному факту, вызвать обе стороны в милицию.
В некоторых случаях такой подход действует на должную сторону отрезвляюще, и она соглашается исполнить обязательства вне суда.
Дополнено 17.06.2019
Директор агентства отказался от своих слов, а потом написал жалобу в Мининформ на то, что мы их не опубликовали
Для того чтобы ознакомиться с позицией второй стороны, мы позвонили директору АН «Квадратный метр» Игорю Меркулову. Беседа началась с того, что Игорь Алексеевич отказался от комментариев, поскольку Onliner порочит и дискредитирует честь риелторского сообщества.
И все же директор агентства уделил нам 30 минут: подробно рассказал о конфликте сторон, передаче задатка, согласовании перепланировки и о том, как хорошо работает агентство «Квадратный метр». В ходе беседы, которая больше походила на монолог, Игорь Алексеевич менял «показания», ссылаясь на плохую память и эмоции. Это нормально.
Через агентство недвижимости проходит множество сделок, и директор не может досконально запомнить все их нюансы.
В частности, после беседы с Меркуловым неясной осталась его трактовка условий договора. Поэтому на следующий день мы перезвонили Игорю Алексеевичу уточнить этот момент. Меркулов снова был многословен, но на 6-й минуте вдруг опомнился: «Вы уже начинаете мне доставлять беспокойство, мне это не нравится. Я вам уже в принципе разжевал достаточно от и до, хотя мог ограничиться пятью минутами».
Игорь Алексеевич действительно мог, но не ограничился. Через 25 минут он перезвонил, сказал несколько фраз своей официальной позиции (они опубликованы выше), а все предыдущие 40 минут монолога попросил не публиковать. Запись этого и других разговоров с Меркуловым в редакции имеется.
Onliner не берется судить о том, почему директор агентства отказался от всех своих слов. Причины могут быть самые разные.
Так или иначе, в статье осталась лишь Еленина версия событий, и директору «Квадратного метра» не понравилось, как в итоге выглядит эта история.
Он не стал звонить в редакцию и заново высказывать свою точку зрения, а написал жалобу напрямую в Мининформ, в которой указал, что Onliner не изучил ситуацию должным образом.
Хотя все обстоятельства, описанные в жалобе Мининформу, Onliner не стал публиковать по просьбе самого жалобщика. Ниже приводим весь текст письма без купюр с некоторыми примечаниями редакции.
ТРЕБОВАНИЕ
об опровержении сведений, порочащих деловую репутацию
5 ИЮНЯ 2019г. в 16.43 на сайте Onliner в разделе «Недвижимость» была опубликована статья корреспондента Евгении Штейн «Сделка сорвалась не по
моей вине, но $1000 задатка не вернули». Конфликт покупательницы квартиры с агентством».
В этой статье указывается:
1. В абзаце 2 предложение 6: «Хотя я предупреждала, что крайний срок — 4 мая»;
2.
В абзаце 3: «4 мая я потеряла своего покупателя и вернула ему $2000 задатка, и тут выяснилось, что агентство «Квадратный Метр», через которое я собиралась покупать квартиру на Рокоссовского, не может вернуть мой, — продолжает рассказ Елена» — Хотя задаток я передала лично в руки риелтору, но она почему-то отдала продавцу.
Несмотря на то, что я неоднократно просила, требовала, чтобы задаток хранился в агентстве. Расписку в получении задатка написал продавец, но я же не юрист, я не понимала, чем это чревато. Я доверила свои деньги агентству, а они, не сказав ни слова, передали задаток продавцу. Зачем тогда брали?;
3. В абзаце 4 предложения 1-3: «Елена общалась с продавцом исключительно через агентство. По процедуре агентство даже не передает потенциальным покупателям контакты продавца. Все их общение происходит в стенах агентства при бдительном взоре сотрудников»;
Приведенные в статье сведения не соответствуют действительности и порочат деловую репутацию КЧУП «Квадратный метр». Указанные факты и сведения были опубликованы без необходимой проверки.
В целом информация в статье изложена тенденциезно, с целью скомпрометировать деятельность риэлтерских организаций и дискредитировать в глазах общественности все риэлтерское сообщество.
Фактически сложившаяся ситуация состоит в следующем.
Действительно КЧУП «Квадратный метр» на основании заключенного договора оказывало риэлтерскую услугу продавцу (собственнику) по продаже объекта недвижимости по пр. Рокоссовского в г. Минске.
При этом, между Еленой и КЧУП «Квадратный метр» договор на оказание риэлтерских услуг‚ как с покупателем квартиры, не заключался (Елена категорически отказалась), т.е.
она потребителем риэлтерских услуг не являлась.
Со стороны КЧУП «Квадратный метр» в целях исполнения договора на оказание риэлтерских услуг продавцу квартиры 15 апреля 2019 г.
было организовано заключение между ним и потенциальным покупателем — Еленой, соглашения об условиях совершения сделки с объектом недвижимости. В соответствии с пунктом 1.2.
указанного соглашения срок заключения основного договора, его удостоверения и государственной регистрации сделки установлен сторонами включительно по 25 мая 2019г. (а не 4 мая, как утверждает Елена).
(Елена такого не утверждает. — Прим. Onliner.)
Согласно пункту 3.3. соглашения Покупатель, в счет причитающихся с него по сделке с объектом недвижимости платежей за приобретаемый объект недвижимости, в доказательство заключения соглашения и в доказательство заключения в будущем сделки, передал Продавцу задаток в согласованном сторонами размере.
При этом задаток передавался Еленой продавцу лично на руки, а не риэлтеру (как указано в статье).
Помимо этого риэлтерская организация не является финансовым учреждением, не имеет прав и возможностей хранить денежные средства, а также не может выступать гарантом их возврата.
(Стороны вправе заключить договор хранения, по которому задаток будет находиться в агентстве до заключения сделки либо до расторжения предварительного договора. — Прим. Onliner.)
Не выдерживают критики утверждения Елены о том, что «…агентство …не передает потенциальным покупателям контакты продавца» и это являлось препятствием для ее личного общения с ним без участия агентства. Размещенная в статье фотография соглашения об условиях совершения сделки с объектом недвижимости от 15.04.2019 г.
, представленного самой Еленой, безусловно, подтверждает, что ей были известны не только фамилия, имя и отчество продавца, но и его адрес регистрации‚ а также паспортные данные.
Какие еще «контакты» продавца риэлтерская организация должна была передать покупателю, и что мешало Елене общаться с продавцом не «…в стенах агентства при бдительном взоре сотрудников»???
Источник: https://realt.onliner.by/2019/06/17/zalog-za-kvartiru
Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.
Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.
Юридически, аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.
Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.
Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Задаток — это определенное обязательство
Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.
С задатком может быть три ситуации:
1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?
Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.
Что сделано неправильно?
Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.
Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?
Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.
Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.
Что должно быть в договоре?
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:
- Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
- Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
- Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
- Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
- Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
- Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
- Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
- Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».
Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.
Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.
Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.
Сколько вносить?
В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.
Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.
На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Как оформить расписку?
Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
- Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
- Подпись продавца, такая же, как в паспорте
Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Скачать образец расписки »
Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.
Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.
Что делать, если предоплату не отдают?
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Запомнить
Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!
Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.
Как безопасно передать деньги продавцу
Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru
Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то..
Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями.
Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях.
Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.
Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.
– Что такое задаток и для чего его берут?
– Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее.
Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества.
В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.
Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги.
Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.
– Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?
– В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.
– Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?
– Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации.
Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее.
Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.
– Существует стандартная форма договора о задатке?
– Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы.
В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия.
Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.
Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их.
Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения.
Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.
«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»
– Сумма задатка зависит от цены квартиры?
– По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.
Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками».
То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье… В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.
– А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?
– В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье.
Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше.
Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций.
Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.
А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег.
Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы.
Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.
– Бывают ли явные махинации с задатком?
– Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком.
Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.
Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно.
Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя.
Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.
«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»
– А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?
– Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору.
Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.
– Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?
– Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости.
Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы.
Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.
– Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?
– Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.
– Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?
– Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.
Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.
– Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?
– Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.
Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи.
То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот.
Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.
Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию.
То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются.
Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.
Читайте нас в Telegram-канале, и
Источник: https://fakty.ua/43596-esli-ot-sdelki-otkazalsya-pokupatel-kvartiry-to-zadatok-emu-ne-vozvracshayut-a-esli-prodavec-to-on-obyazan-vernut-summu-v-dvojnom-razmere
