Банкротство застройщика что делать дольщику

Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования.

При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Строительная отрасль всегда пользовалась популярностью, поскольку люди стремятся жить в комфорте. В настоящее время постоянно возрастает спрос на долевое строительству, что выгодно как застройщику, так и дольщику – будущему владельцу квартиры.

Однако сотрудничество не всегда проходит успешно. В некоторых случаях строительная компания не в состоянии завершить строительство объекта, поэтому ее представители обращаются в суд с просьбой оформить банкротство застройщика.

Дольщики при этом оказываются в сложной ситуации, не зная куда обращаться и что требовать.

Вариантов развития ситуации можно выделить три:

1. Дольщик собирается обратиться в судебную инстанцию с целью взыскания денежных средств с застройщика, и узнает, что в отношении него оформляется банкротство строительной компании.
2. Дольщик знает о банкротстве застройщика, однако подавать заявление в суд не собирается, поскольку рассчитывает получить квартиру в строящемся объекте.
3. Дольщик обратился в суд с требованием получения денежной компенсации от застройщика, выиграл процесс, однако не может получить от строительной компании свои деньги.

Каждая ситуация требует подробного рассмотрения.

Подготовка подачи заявления в суд на застройщика

Если строительная компания обратилась в судебную инстанцию с требованием оформить банкротство застройщика, дольщику необходимо, в первую очередь, подать заявление с прошением о внесении его в реестр кредиторов. С подобным заявлением необходимо обращаться в арбитражный суд, поскольку взысканием денежных средств с застройщика будет заниматься именно эта инстанция.

Процедура банкротства контролируется представителями строительной компании, которые нередко прибегают к такому виду махинации, как преднамеренное банкротство (оформление фиктивных задолженностей с целью не возвращать внесенные дольщиками средства). Данная деятельность преследуется по закону, поэтому дольщики имеют право подавать прошение на проверку наличия преднамеренного банкротства в деятельности застройщика.

Узнать, какие из строительных компаний в 2015 году признали свою несостоятельность и намереваются оформить банкротство, можно на официальном сайте Высшего арбитражного суда РФ.

Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика

В некоторых ситуациях банкротство строительных компаний еще не является поводом для беспокойства дольщика. В случае если объект завершен или находится на стадии завершения, шанс получения квартиры достаточно велик.

В случае сдачи объекта в эксплуатацию, необходимо подавать иск с требованием признания права собственности на квартиру. При правильном составлении заявления, в большинстве случаев его удовлетворяют.

Если же объект находится еще на стадии строительства, но ваша квартиру уже построена, то обращаться в суд также имеет смысл.

Важно заручиться при этом поддержкой квалифицированного юриста, который знает закон о банкротстве до мельчайших деталей, а потому поможет получить максимальную пользу в сложившейся ситуации.

В том случае, когда дом находится на начальных стадиях строительства, и вашей квартиры еще нет, обращаться с иском в суд также можно в надежде, что объект будет передан другому застройщику.

В любом случае попытка получить квартиру должна быть приоритетной, поскольку размер компенсации, получаемой после признания застройщика банкротом, в большинстве случаев ниже суммы, внесенной дольщиком. Объект будет продан с торгов, причем его стоимость будет устанавливаться намного ниже рыночной.

Получение денежной компенсации согласно решению суда

Если строительная компания, согласно решению судебной инстанции, должна выполнить перед дольщиком долговые обязательства, и с момента вынесения решения прошло более одного месяца, можно обращаться в суд с требованием признания должника банкротом. При продолжающемся строительстве и возможности застройщика избежать подобной процедуры, долг будет сразу же погашен.

Если строительная компания инициирует признание себя банкротом, то взыскание денежной компенсации возможно только после прохождения всех этапов процесса. В большинстве случаев имущество должника продается с аукциона, а полученные средства делятся между дольщиками.

Приоритетные права дольщиков

Если строительная компания, отвечающая за возведение объекта, объявляет о своем банкротстве, дольщики имеют приоритетное право на получение компенсации материального ущерба (перед подрядчиками и кредиторами). Данный факт регламентируется поправкой к закону о несостоятельности (банкротстве), внесенной в 2011 году, поэтому шанс получить назад вложенные средства достаточно велик.

Порядок действий дольщика

Если вы узнали, что застройщик обратился в суд с требованием получения статуса банкрота, необходимо принимать меры незамедлительно.

Если же в указанный срок вы не успели подать заявление, то можно обратиться в судебную инстанцию и по прошествии данного периода. Однако удовлетворять требование в таком случае будут только после того, как будет компенсирован материальный ущерб дольщиков, состоящих в реестре, при условии, что останутся для этого средства.

С другими дольщиками необходимо предпринимать согласованные действия, поскольку закон о банкротстве подразумевает удовлетворение прошений состоящих в кредитном реестре в равных долях.

Обращение к юристу

Когда дольщик сталкивается с недобросовестностью застройщика, необходимо обращаться за помощью к компетентным в данном вопросе специалистам. Сложная экономическая ситуация привела к тому, что признание банкротами строительных компаний в 2015 году стало явлением далеко не редкостным, и посмотреть текущие дела можно в Картотеке арбитражных дел(«ВАС РФ»).

Обращение к квалифицированным юристам необходимо для правильного составления исков, прошений и сбора всех необходимых документов. Зачастую дольщик не знает, что делать в сложившейся ситуации, а промедление или неправильное оформление документов может привести к потере права на получение компенсации.

Кроме того, законодательство постоянно изменяется, и дольщикам быть в курсе всех нюансов просто невозможно. Юристы в данной отрасли следят за подобными изменениями, поэтому способны подсказать наиболее выгодное решение после ознакомления с делом. В процессе судебного разбирательства также будет полезно, чтобы ваши интересы представлял опытный юрист.

Источник: https://bankrothelp.ru/zastroyshhik/bankrotstvo-zastroyshhika-chto-delat.html

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

• прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
• дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
• офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

• выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
• третья очередность погашения заявленных требований;
• организация и проведение общего собрания кредиторов;
• заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
• несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

• признание их права собственности на квартиру;
• передача жилого помещения;
• незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
• объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
3. дом не заложен иным лицам;
4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ.

Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие.

Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

• арбитражный суд;
• информация о застройщике и управляющем;
• дата и №, присвоенный ДДУ;
• данные об объекте;
• копии платежных квитанций;
• факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

• договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
• ДДУ;
• предоставление займа на условиях передачи квартиры;
• договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pokupka-kvartiry/esli-zastrojshhik-priznan-bankrotom-chto-delat-dolshhikam.html

Алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика по долевому строительству

Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.

Банкротство застройщика

Ни одна строительная фирма не застрахована от банкротства, даже самая успешная компания может неожиданно столкнуться с проблемами, из-за которых они не смогут выполнить обязательства перед своими дольщиками. И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, то при наступлении банкротства у дольщика есть шанс вернуть свои деньги намного быстрее.

Признать банкротство может только арбитражный суд. Это может произойти только при определенных обстоятельствах. Среди них:

• письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых органов;
• заявление от кредитора.

Заявить о своей несостоятельности может и сам застройщик. Эта процедура состоит из нескольких стадий:

• Наблюдение. Арбитражный управляющий дает оценку финансового положения организации. Он проводит все необходимые мероприятия, составляет реестр всех кредиторов и учитывает их требования.
• Финансовое оздоровление. Проводятся конкретные действия, которые направлены на привлечение в строительную компанию денежных средств, чтобы помочь восстановить ее финансовое положение.
• Управление с внешней стороны. Специально назначенный человек отстраняет от руководства компанией директора и начинает придумывать решения, которые удовлетворят все требования кредиторов.
• Конкурсное производство. Вся собственность компании подлежит реализации через торги, а полученные денежные средства должны быть направлены кредиторам в установленном порядке.

При проведении процедуры банкротства, любая из сторон, кредиторы или застройщик, может предложить заключение мирового соглашения. Основным требованием для него будет удовлетворение требований всех лиц, а также соблюдение законодательства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Что делать дольщику при наступлении банкротства застройщика при долевом строительстве? В течение пяти дней после того, как была начата процедура признания строительной фирмы банкротом, всех дольщиков обязаны уведомить об этом. Им будут направлены соответствующие уведомления.

В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:

• письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
• требование о передаче квартиры в его собственность.

Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.

На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.

Ипотека при банкротстве застройщика

Что делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.

Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.

Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.

Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.

Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями. Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс. Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.

Обращение дольщика в суд

При банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:

• исковое заявление;
• договор ДДУ;
• квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.

Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.

Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
• предварительный договор ДДУ и др.

Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.

Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям. Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан. Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.

Начиная с 2019 года строительные фирмы, которые банкротятся, могут предоставить для своих дольщиков небольшую гарантию возврата их денежных средств. Так как они обязаны делать отчисления в компенсационный фонд, и в случае чего, он поможет удовлетворить требования граждан.

Банкротство застройщика при долевом строительстве не всегда означает то, что дольщик останется без квартиры или будет долго и мучительно ждать возврата своих денег. Правильная тактика и договорная работа всех лиц, участвовавших в строительстве, поможет решить вопрос удовлетворения требований всех граждан.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/stroitelstvo-bankrotstvo-zastrojshhika-chto-delat.html

Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику

Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

• Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
• Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
• Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Все особенности банкротства застройщика рассказываются в этом видео:

Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:

• Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;
• Подачу заявления в суд;
• Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;
• Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;
• Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;
• Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;
• Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;
• Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;
• Ликвидацию юридического лица.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

Что могут требовать дольщики?

Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

Процесс преднамеренного банкротства и способ не завершить строительство

Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Как быть дольщику, если застройщик проходит процедуру банкротства, смотрите в этом видео:

Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства. Среди данных им привилегий в случае разорения застройщика, дольщики могут:

• Самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;
• Выбирать форму выражения погашения – денежную или в виде жилого помещения;
• Проводить независимые сборы с личными полномочиями.

Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов. Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.

Как кредиторов защищает закон при разорении строительной фирмы

Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье с 1 января 2017 в законопроекте были приняты изменения.

Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.

Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд руб. и решать все строительные проблемы.

Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.

Кто может инициировать банкротство застройщика

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

• Конкурсным кредиторам;
• Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

Разделяют такие стадии:

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Источник: https://PravoZa.ru/polozheniya/yurlits/bankrotstvo-zastrojshhika.html

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.

Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:

• наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
• конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Новый закон о долевом участии в строительстве.

Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.

Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.

Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику. В течении 10 дней  застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему.  Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:

1. Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
2. Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
3. Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
4. Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.

Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет дольщику заявить требование о:

• возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
• предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).

Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.

Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

• реквизиты заявителя;
• наименование застройщика;
• сведения о договоре строительства дома;
• дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).

3. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрние заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

• обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

• при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
• договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

5. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Ответы на вопросы

Законодательство обязывает при инициировании банкротства составлять реестр требований к должнику, что представляет собой единую систему кредиторов:

• в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
• в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.

Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга.

Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.

После того, как стало известно о банкротстве строительной компании, дольщику необходимо подать заявление о включении в реестр требований. Подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с приложением имеющихся документов: договора ДДУ, платежных квитанций, актов и т.д.

Существуют сроки обращения о включении в реестр с момента официального опубликования информации о начале процедуры банкротства:

• календарный месяц на этапе наблюдения;
• три календарных месяца при конкурсном производстве .

Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.

Нюансы и особенности

Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.

При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.

Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.

Источник: https://nedexpert.ru/vse-o-nedvizhimosti/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat/

Что делать дольщику при банкротстве застройщика при долевом строительстве по ДДУ

Слухи о банкротстве застройщика часто для участников долевого строительства звучат как приговор. Обычно такое явление ассоциируется с тем, что компания разорилась, и дольщики остались ни с чем.

Но не нужно забывать, что мы живем не в 18 веке и права дольщиков защищаются на законодательном уровне. Сегодня банкротство застройщика при долевом строительстве не является поводом для паники.

Чтобы максимально защитить свои права и вернуть средства, необходимо быстро среагировать на новость о разорении компании.

Что такое банкротство строительной компании

Банкротство – это длительная и сложная процедура, которая рассматривается арбитражным судом. На процесс может уйти до 1,5 лет. Законодательной базой является федеральный закон ФЗ-127 от 2002 года, который претерпел изменения в 2011 году путем введения отдельного 7-го параграфа, касающегося исключительно застройщиков (ранее закон функционировал относительно всех юридических лиц).

Банкротство состоит из пяти отдельных этапов:

1. Санация (предпринимается целый комплекс мер для того, чтобы восстановить платежеспособность фирмы, подавшей заявление на банкротство).
2. Наблюдение (на этом этапе в компанию направляется временный управляющий, который наблюдает за деятельностью компании и анализирует ее финансовое положение).
3. Внешнее управление (если определено, что есть шансы на успех, назначается новое руководство взамен старого).
4. Конкурсное производство начинается, если шансов на оздоровление компании нет не смотря на принятие возможных мер по ее восстановлению.
5. Признание предприятия несостоятельным и оформление документов.

После признания застройщика банкротом, его имущество реализуется на аукционе, а вырученные деньги идут на погашение долгов перед кредиторами. Этих денег обычно очень мало, и многие дольщики остаются ни с чем или ожидают возврата финансовых средств долгие годы.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно следить за деятельностью строительной компании, у которой вы купили квартиру на этапе строительства дома, и быстро реагировать при появлении первых тревожных сигналов, говорящих о скором разорении застройщика, а не ждать, пока он объявит себя банкротом.

Признаки предстоящего банкротства

При должном контроле за деятельностью строительной компании, которая строит ваш дом, заметить первые признаки, которые указывают на финансовую нестабильность и ухудшение положения застройщика, можно невооруженным глазом. Главное грамотно определить, временные это трудности или прямой путь к банкротству.

Участник долевого строительства должен насторожиться, если:

1. Застройщик начинает срывать сроки сдачи своих объектов, возведение домов идет медленно (значит, не хватает средств для строительства).
2. Уменьшается прибыль компании по результатам прошедшего или текущего года (это видно из финансовых отчетов).
3. Долги компании начинают быстро расти (не погашаются кредиты, не оплачиваются счета и налоги, начинаются исполнительные судебные производства по принудительному взысканию долгов). Проверить компанию можно на официальном сайте ФССП.
4. Руководство неохотно идет на контакт с инвесторами и дольщиками.
5. Слухи о затруднительном финансовом положении застройщика приобретают массовый характер.

Необязательно наличие таких признаков ведет к банкротству. Компания может восстановиться под новым управлением, при получении нового источника финансирования, улучшении экономической ситуации, стабилизации валютного рынка и т.д.

Но следить за положением нужно более тщательно и предпринять меры для защиты своих интересов уже на данном этапе, так как законом это разрешено (дольщик на любом этапе строительства может затребовать возврата денежных средств при возникновении определенных обстоятельств).

Правовая защита дольщиков

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

• в денежном эквиваленте;
• в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).

Важно! Чтобы добиться возврата средств от компании, которая объявлена судом банкротом, нужно обращаться к грамотным юристам. Статья 126 «Закона о банкротстве» дает право разорившейся компании отказаться от выполнения своих долговых обязательств с момента признания ее банкротом.

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ».

Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов.

Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

На сегодняшний день довольно распространены ситуации, когда возбуждаются процедуры банкротства в отношении компаний привлекающих денежные средства со стороны для строительства многоквартирных домов.

Закон о банкротстве довольно сложен для восприятия и освоения, и рядовой обыватель просто не в состоянии самостоятельно разобраться в огромном количестве возникающих вопросов связанных с взысканием вложенных средств от разорившейся компании.

В нашей статье мы рассмотрим основные моменты способные оказать помощь соинвесторам долевого строительства в ситуациях, когда есть угроза потерять вложенные средства.

Разбирательства по вопросам признания застройщика банкротом, проходят только в арбитражном суде и любой участник строительства, приобретающий квартиру в новостройке и вложивший свои средства в объект, имеет право подать исковое заявление.

Федеральный закон № 127 от 26.10.2002 вступает в действие, когда компания не в состоянии расплатиться с долгами, превышающими сумму в сто тысяч рублей в течение трех месяцев.

Принято выделять следующие этапы банкротства:

• Санация (комплекс мер нацеленных на восстановление платежеспособности);
• Наблюдение;
• Постороннее управление и финансовое оздоровление (если в результате наблюдения сделан вывод о возможности восстановления платежеспособности);
• Конкурсное производство (для расчетов с кредиторами и ликвидации организации).

Важно понять, что все спорное имущество застройщика, после признания его банкротом, будет реализовано для погашения задолженностей перед кредиторами.

Но, так как недвижимость будет участвовать в торгах, и реализовываться по более низкой стоимости, не следует рассчитывать на возмещение вложений в полном объеме.

Законы не делают разделения прав дольщиков, и прочих инвесторов, т.е. все они имеют равные права на возврат вложенных средств. На практике же случается, что недостроенный дом уходит в руки новых застройщиков, которые продолжают возведение объекта и перезаключают договора на квартиры с инвесторами, только уже на своих условиях, что ставит вкладчиков в невыгодные условия.

Во избежание возможных проблем не следует дожидаться, когда строительная компания будет объявлена банкротом, а обратить внимание на тревожные сигналы и обратиться в суд за возвратом денежных средств или же за выделением определенной доли в собственность из недостроенного объекта.

Такими сигналами могут служить:

• Нарушение сроков сдачи готового объекта;
• Нежелание встречаться с инвесторам;
• Слухи о сложном финансовом положении компании.

Права дольщиков

Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

При желании можно определить стоимость квартиры и перевести натуральный объект в денежный эквивалент, но тогда расторгается ДДУ и подается заявление в возврате вложенных средств с возможной выплатой компенсации или неустойки.

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Статья 126 «Закона о банкротстве» гласит, что исполнение обязательств по исполнительным документам прекращается с момента признания застройщика банкротом.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так. Правовые реалии на данный момент таковы, что квартиру все-таки можно получить методом признания целого ряда прав собственности в суде. Но для этого необходимо воспользоваться услугами грамотного юриста специализирующегося именно на делах подобного рода и не забывать о страховании квартир и сделок с ними.

Ситуации и порядок действия

Рассмотрим три самых часто встречающиеся ситуации и определим порядок действий в каждой из них.

Процедура признания банкротства запущена, однако дольщик рассчитывает получить свою часть в натуральном выражении, и не собирается подавать требование о взыскании своей части в денежном эквиваленте.

Требовать признания права собственности на квартиру можно тогда, когда недвижимость уже существует в наличии, или введена в эксплуатацию. Эта именно та ситуация когда, не предъявив данного требования квартира инвестора включается в конкурсную массу, продается и в итоге дольщик получает денежные средства, при чем в большинстве случаев, гораздо меньше положенной суммы.

Шансы отстоять собственность увеличиваются в разы, когда дом введен в эксплуатацию и имеются обмеры и технические паспорта БТИ. Если же здание воздвигнуто, но еще имеет статус незавершенного строительства можно потребовать от суда назначения строительно-технической экспертизы для признания права собственности на долю в объекте.

Важно помнить, что данные действия имеют смысл только тогда, когда суд не вынес решения о признании застройщика банкротом.

Инвестор выиграл суд о взыскании денежных средств с компании и получил исполнительный лист, но деньги отдавать никто не собирается.

При неисполнении застройщиком ДДУ, в суд общей юрисдикции подается иск о расторжении договора и возврате денежных средств с учетом возможных убытков. Получив на руки исполнительный лист, можно определяться с дальнейшим алгоритмом действий.

Если долг составляет сумму более ста тысяч рублей и компания не выплачивает их более трех месяцев можно обратиться в арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Порой это бывает достаточно, чтобы получить причитающиеся средства.

Дело в том, что организации, ведущие активную работу и обладающие собственным имуществом, находящимся на балансе, не желают утрачивать контроль над управлением, так как при процедуре наблюдения судом назначается арбитражный управляющий занимающийся руководством деятельности застройщика.

Распространена ситуация, когда дольщик подает в суд ввиду того, что строительство даже не начато и узнает, что в отношении застройщика уже идет процесс банкротства.

В данном случае самым распространенным вариантом решения проблемы будет подача в арбитражный суд заявления о внесении требования возврата денежных средств инвестора в реестр кредиторов.

Еще одним вариантом выхода из сложившейся ситуации может стать объединение инвесторов в ЖСК и строительство дома своими силами.

Для этого необходимо подать заявление с просьбой о передаче жилого помещения инвесторам и включении его в реестр требований кредиторов. Данную возможность контролирует внесенная в Федеральный закон № 210 «О несостоятельности» поправка» от 09.07.2011 года.

Довольно часто бывает, что недобросовестные застройщики сами инициируют процедуру банкротства в отношении себя, создавая искусственные задолженности.

Дольщикам, обнаружившим подобные действия компании, следует обратиться в правоохранительные органы с требованием о проверке организации на наличие состава преступления и признания недействительными «подставных» сделок.И не забывайте перед заключением ДДУ проводить проверку квартир и застройщика на благонадежность.

Независимо от ситуации есть несколько моментов, о которых нужно знать:

• При назначении арбитражного управляющего (когда процесс уже запущен), он обязан в течение 5-и дней уведомить всех инвесторов об открытии конкурсного производства и о принятии требований о натуральных или денежных требованиях;
• С момента получения уведомления кредиторы обязаны в течение 30-и дней предъявить свои требования и стать участником первого собрания кредиторов;
• По прошествии двух месяцев с момента признания застройщика банкротом реестр требований кредиторов закрывается и для не успевших подать заявление шансы получит выплаты сводятся к нулю.

Защита дольщиков

Приобретение недвижимости на этапе строительства и заключение ДДУ регулирует ФЗ № 214.

Согласно этому закону дольщик имеет право:

• Требовать возврат выплаченной суммы, в случае, если было обнаружено сокрытие информации компанией (отсутствие проектной документации и разрешения на строительство, незарегистрированные в кадастровом учете права на земельный участок, отсутствие публичного доступа к информации о процессе возведения здания);
• Претендовать на получение пени за просрочку и нарушение сроков сдачи объекта;
• Требовать перепланировки квартиры согласно контракту или устранения обнаруженных дефектов или уменьшения суммы выплат, если таковые обнаружатся.

Закон неплохо защищает инвесторов от многих неприятностей и одна из немногих ситуаций, когда дольщик может пострадать – признание застройщика банкротом.

Единственный выход защитить свои права, это обратиться в суд, воспользовавшись услугами компетентного юриста, и доказывать обоснованность требований путем грамотного составления исков.

Источник: https://myestate.club/prava/chto-delat-dolshhiku-zastrojshhik-bankr.html

Банкротство застройщика: что делать дольщику

Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, что делать дольщику в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве – весьма популярный способ стать собственником нового жилья.

Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит.

Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

1. Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
2. Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
3. Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
4. Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.