Совместная ипотека вне брака | Принцип права+

В этой статье:

Как оформить ипотеку в гражданском браке и как себя обезопасить?

Понятия «гражданский брак» в нормативных актах не существует. Отношения пары, которые принято называть гражданским браком, с юридической точки зрения, рассматриваются как просто сожительство и не имеют каких-либо правовых последствий.

Имущество, приобретенное в гражданском браке и оформленное на одного из супругов, не считается совместно нажитым. Обратное можно доказать только в судебном порядке.

Можно ли купить жилье в ипотеку, пребывая в таких отношениях, и какие могут быть последствия?

Можно ли взять ипотеку в гражданском браке?

Хотя в Семейном кодексе такого понятия не существует, для более достоверного анализа многие банки ввели в анкету клиентам такую графу, где необходимо указать свое семейное положение. Если потенциальный заемщик указывает, что он живет в гражданском браке, то банк, может посчитать общий семейный бюджет и это даст возможность увеличить сумму кредита.

Но большинство кредиторов не принимают доходы гражданской жены или мужа без каких-либо документальных оснований.

Для подтверждения намерения погашать ипотеку из совместного бюджета, он или она могут выступить в роли созаемщика.

Таким образом, гражданские супруги уравниваются в своих правах и обязанностях перед кредитором, а недвижимость может быть оформлена в долевую собственность.

Поэтому наличие гражданского брака не является препятствием для оформления ипотеки. При недостатке личных доходов привлекается созаемщик.

Варианты оформления могут быть следующими:

кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов (чаще это тот, у кого больше доход);
кредит оформляется на обоих (один выступает заемщиком, второй – созаемщиком). Недвижимость при этом является долевой собственностью.

Плюсы и минусы

Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:

в случае прекращения совместного проживания возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных государственных и региональных жилищных программах;
на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории.

В любом случае – гражданский брак дает определенное право выбора. Лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, могут взвесить отрицательные и положительные моменты такого приобретения недвижимости путем оформления ипотеки.

Официальный же брак право выбора не предоставляет: доходы и расходы супруга или супруги в любом случае учитываются при расчете кредитоспособности, а приобретенное жилье является совместной собственностью (за исключением наличия брачного договора).

Раздел имущества

Если гражданские супруги продолжают совместное проживание и исправно платят ежемесячные платежи, то проблем не возникает. Вопросы появляются тогда, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества.

Если изначально квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена только согласно их долям. Вариантов может быть несколько:

оба согласны продолжать оплачивать кредит;
один из супругов не желает оплачивать ипотеку и хочет отказаться от имущества;
один из супругов не желает оплачивать ипотеку и не отказывается от своих прав на жилье.

Вторую ситуацию можно разрешить, переоформив вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. При этом отказавшийся сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого необходимо подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов.

Переоформить недвижимость можно только по согласию банка. В свою очередь, кредитор может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, которое желает переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного облуживания задолженности.

В третьей ситуации избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает погашать ипотеку самостоятельно, а после закрытия кредита получает претензии в частности раздела имущества. Без обоюдного согласия решить вопрос можно только в судебном порядке.

Квартира может быть также реализована третьим лицам. После чего происходит полное погашение задолженности, а оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию.

Если же жилье изначально оформлялась только на одного собственника, то доказать свои права на недвижимость второму из гражданских супругов очень сложно.

Стоит также обратить внимание, что гражданские супруг-супруга не имеют каких-либо прав на долю второго лица, в том числе права наследства. Продажа доли третьему лицу происходит в обычном порядке, то есть при предоставлении отказа второго дольщика или не ранее чем через 30 дней после его уведомления.

Как себя обезопасить?

Чтобы обезопасить себя от потери вложений на случай раздела, лучше оформить жилье в долевую собственность. На это соглашаются не все банки, поэтому при получении первичных консультаций, потенциальному заемщику стоит уточнить этот вопрос.

Если же банк согласен на оформление долевого права собственности, супругам необходимо договориться между собой о размере долей. Обычно они соизмеримы с вкладом каждого. Это относится как к первоначальному взносу, так и к вкладу каждого при оплате ежемесячных платежей.

Подтверждением финансовых затрат на обслуживание ипотеки также будет квитанция на имя плательщика, даже если кредит оформлен на другое лицо.

Таким образом, гражданские супруги могут претендовать на ипотечный кредит наравне с теми, кто зарегистрирован в официальном браке. Исключение составляют льготные государственные программы. Для предупреждения возможных споров следует, помимо долевой собственности, все затраты оформлять документально.

Источник: https://law03.ru/finance/article/ipoteka-v-grazhdanskom-brake

Как взять ипотеку на двоих, не состоящих в официальном браке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на двоих часто предполагает получение жилищного кредита парами, не состоящими в браке, но проживающими совместно.

В разговорной речи такие отношения именуются «гражданский брак». Порядок оформления ипотеки на двух человек, независимо от характера их взаимоотношений, будет единым.

То есть заемщиками могут быть коллеги, родственники, друзья или пара, которая в дальнейшем, возможно, зарегистрирует свои отношения.

Оформление ипотеки на двух людей, которые официально не женаты, не редкость.В этом случае кредит получает основной заемщик, привлекая к сделке созаемщика. Банк учитывает совокупный доход и увеличивает максимальную сумму к выдаче.

Важно! Вероятно, банк поинтересуется, в каких взаимоотношениях состоит основной заемщик с солидарным, возможно, учтет совместное проживание. Но с юридической точки зрения нет разницы, будет это гражданский муж/жена, родственник, друг или коллега по работе.

Если официальный супруг(а) не обязан соответствовать требованиям банковского учреждения, то к неофициальным, выступающим в качестве созаемщика, выдвигаются те же критерии, что и к основному заемщику. Как правило, условия касаются возраста, трудовой занятости и доходов.

Главным вопросом такого способа покупки станет разделение имущества. Выделение долей на каждого участника ипотечной сделки должно быть прописано в договоре. Если созаемщик не подходит по возрасту, не имеет требуемого гражданства или работы, привлечь его к сделке нельзя, соответственно, прав на недвижимость у него не будет.

На кого оформляется объект

Есть три способа получения жилищного кредита и распределения прав на собственность:

Оформить на одного человека. Для кредитной организации он будет единственным заемщиком и в случае успешного погашения кредита ему и достанется квартира или дом. Вторая сторона документально не участвует в сделке, но может, по своему желанию, вкладывать средства в выплату.
Получить кредит на двоих, а право владения оформить на одного из заемщиков. Этот подход сложно назвать удачным, поскольку платить долг будут оба партнера, а собственником станет только один из них. Если не получится договориться между собой о разделе собственности, то решать спор придется через суд. Потребуется документально подтвердить свой вклад в погашение займа.
Взять ипотечный кредит на двоих и жилье оформить в общее долевое владение. Если поставлена цель себя обезопасить, то этот вариант самый удачный.

В последнем случае заемщики будут во всем равны: поровну платят кредит и получают права на жилплощадь. Есть некоторое уточнение – если один из участников договора прекратит выплату, обязательства в полной мере лягут на второго.

И если собственность можно разделить документально, то обязанности по возврату средств – нет. Позже сторона, которая оплатила сумму, превышающую долю (например, когда человеку принадлежит 50% квартиры, а выплачено 2/3 кредита), может затребовать от второго участника, уклонившегося от расчетов, компенсацию затрат.

Для этого понадобится доказать, что деньги были внесены именно им. Иногда такие вопросы решаются через суд.

Больше о правах и обязанностях созаемщика вы можете узнать из этой статьи.

Если один из созаемщиков зарегистрирован в официальном браке с третьим лицом

Когда один из заемщиков находится в браке, это может усложнить процедуру вплоть до отказа от покупки недвижимости. Основная проблема в том, что официальный супруг одного из созаемщиков, решивших взять имущество совместно с другим лицом, будет иметь права на эти квадратные метры, так как объект куплен в браке.

Решается такая задача просто – составлением брачного договора либо согласием официального супруга на покупку. В последнем случае он сможет претендовать на половину от собственности, оформленной на жену(мужа). Полностью исключить из сделки третье лицо без развода нельзя.

Ипотека в гражданском браке: как себя обезопасить

Гражданский брак – это совместное проживание двух человек, оно не порождает юридических последствий. Поэтому желательно сразу задуматься о том, как избежать возможных проблем в будущем.

Вот несколько простых рекомендаций:

Надежнее всего проводить оплату через кассу финучреждения и указывать себя плательщиком. В этом случае, гражданский супруг, который не является владельцем недвижимости, вправе потребовать от второй стороны возврата своих средств, внесенных для погашения кредита, и уплаты процентов по ставке, утвержденной Центробанком.
При долевой собственности каждый должен вносить платежи от своего имени или со своего счета. Обязательно сохранять все чеки и квитанции – такими документами можно доказать, кто именно и в какой сумме вкладывался в недвижимость.
Определить порядок деления собственности до оформления ипотечного соглашения.
Рассмотрите возможность сделать страховку не только на имущество, но и на жизнь и здоровье. При трагических обстоятельствах – потери трудоспособности или утрате жизни долг не перейдет на второго созаемщика и будет покрыт за счет страховой выплаты.
Если хотите защитить свои интересы – откажитесь от роли поручителя.

Процедура оформления

Порядок оформления ипотеки на двух заемщиков довольно стандартен: подается заявка, предоставляются документы, подписываются договора. Каждый участник должен подготовить полный пакет бумаг и присутствовать на разных этапах сделки. Например, чтобы оформить в Сбербанке заем на покупку готовой недвижимости требуются следующие документы:

анкеты заемщика и созаемщика;
паспорта;
СНИЛС, водительские права или другой документ, подтверждающий личность, на выбор заемщиков;
справки о доходе (действительны в течение тридцати дней от даты выдачи);
документы по имеющемуся жилью, если оно используется в качестве залога.

Для каждой кредитной программы банки устанавливают практически одинаковые требования к документам, разница чаще всего касается только способа подтверждения дохода.

Плюсы и минусы ипотеки без брака

Чтобы четко проанализировать ситуацию, стоит оценить все достоинства и недостатки такой сделки.
Кредитные организации готовы выдать ипотеку парам, не зарегистрировавшим брак.

Средства можно взять в Сбербанке, «Райффайзенбанке», «Альфа-Банке» или другом финучреждении. То есть отсутствие официальных отношений не станет препятствием в получении одобрения от банка.

Также, чтобы брать ссуду на двоих, не нужно подтверждать факт совместного проживания.

Плюсы ипотеки без брака:

Повышаются шансы на получение средств. Кредитная организация учитывает доход не одного, а уже двух заемщиков.
Упрощается задача с погашением кредита. Как правило, ссуда на покупку жилья оформляется на длительный срок.
За это время финансовое положение должника может поменяться. Удобно, что исполнять обязательство придется не одному, а вместе с другим человеком.
Возникает право самостоятельно решить вопрос о распределении долей общей собственности.
Есть возможность поровну разделить имущество и долговые обязательства, не оформляя брак.

Важно! Оба заемщика сохраняют право на получение налоговых вычетов, как по процентам, так и за покупку жилья.

Также стоит отметить, что при необходимости, есть возможность переоформить договор и вывести созаемщика из ипотечной сделки. Об особенностях данной процедуры подробно написано в этой статье.

Недостатков при этом будет меньше, но они довольно веские:

Возможная потеря своей доли при оформлении ипотеки на второго человека.
Нет возможности стать участником госпрограмм по улучшению жилищных условий, получить субсидию.
При утрате жизни одного созаемщика, второй не сможет унаследовать его долю – она, вместе с долговыми обязательствами переходит по наследству в соответствии с законом. Если наследники не смогут производить платежи, второй созаемщик должен будет делать это самостоятельно, а после – требовать от них компенсации.

Важно! Гражданские супруги могут оформить завещания, что бы один из них мог унаследовать долю второго. Но завещание может быть оспорено наследниками и не исключено, что суд встанет на их сторону.

При разделе имущества каждый владелец может продать свою долю. Но здесь есть два нюанса:

Первоочередное право выкупа предоставляется второму собственнику. Если он откажется или не сможет произвести выплату, эта часть будет продана любому желающему.
Рыночная стоимость доли будет ниже.

Если имущество было оформлено только на одного, а выплачивали кредит двое, вторая сторона может получить свою законную долю. Однако процедура довольно сложная: придется доказывать факт совместного проживания, ведения хозяйства.

Суд вызывает свидетелей, которые дают свои показания. Также исследуются документы: справки о регистрации по одному адресу, чеки, квитанции об уплате коммунальных платежей.

Принимаются в расчет и справки об открытии общего счета в кредитной организации, акты о совместной покупке имущества, воспитание детей общими усилиями.

В какой банк обратиться

Взять кредит можно в разных банках, например, в «ДельтаКредит». Программа на покупку квартиры или доли дает возможность привлечь созаемщика, который не является родственником. Клиентом банка может стать сотрудником по найму, индивидуальный предприниматель или учредитель бизнеса, минимальный возраст для получения кредита – 20 лет.

Прочие параметры кредита:

Срок – не более 25 лет.
Первоначальный взнос при покупке квартиры – 15%, если это доля в ней, то 25%, когда доля последняя, а вся квартира принадлежит заемщику, ПВ составит 10%. Взнос в 15% предусмотрен при покупке строящегося объекта.
Сумма от 300 тыс. для всех регионов и от 600 тыс. рублей – для Санкт-Петербурга или Москвы.
Ставка по кредиту от 9,75 до 10,25% годовых, но предусмотрены надбавки, в зависимости от типа занятости и договора.

Лоялен и АТБ, который позволит привлечь в качестве созаемщика неофициального супруга. Программа «Готовое жилье»:

Ставка 9,25 – 9,75% годовых, плюс возможные надбавки.
Срок выплат от 3 до 30 лет.
ПВ от 20% и выше.
Минимум к выдаче – 300 тыс. рублей, максимум 10 млн для всех регионов либо до 20 млн рублей для Санкт-Петербурга и Москвы.
Есть опция «Легкая ипотека» – оформление кредита без подтверждения дохода и занятости.

«Райффайзенбанк» также рассматривает в качестве созаемщика гражданского супруга(у), приравнивая его(ее) к близким родственникам. Более того, банк готов финансировать лиц с любым гражданством. Например, можно взять квартиру в новостройке:

Ставка по ипотечному кредиту 9,5%.
Договор можно составить на срок от 1 до 30 лет.
К выдаче до 26 млн рублей.

Какой вариант лучше – вопрос неоднозначный. Принимая решение, как именно брать кредит: в браке или нет, нужно проанализировать свои возможности, потребности и риски.

Когда есть шанс поучаствовать в государственных социальных программах, то лучше брать кредит, будучи в браке. Если для получения льгот нет оснований, и есть только желание общими силами погашать задолженность, можно оформлять ссуду без регистрации отношений.

Главное правильно распределить права на жилплощадь. Тогда в случае расставания пары проблем не возникнет.

Если одна из сторон решит отказаться от ипотеки и собственности, заем возможно переоформить на второго созаемщика. Первый, в этом случае, может получить обратно вложенные средства, если сможет доказать выплаты документально.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/na-dvoih-bez-braka.html

Ипотека в гражданском браке

Последнее обновление: 26.02.2019

«Хорошее дело браком не назовут» – так думают некоторые молодые люди и девушки, предпочитая жить друг с другом без лишних формальностей и штампов в паспорте. Такие неформальные семейные отношения в народе называют гражданским браком.

Эта легкая необременительная связь совсем не мешает создавать дружные семьи. Задумываться начинают лишь когда появляется большая совместная задача или серьезная совместная ответственность. Например, покупка квартиры в гражданском браке и оформление общей ипотеки на двоих.

О том, как двоим гражданским супругам покупать квартиру, лучше почитать по приведенной ссылке. А здесь мы остановимся на особенностях получения и оформления ипотеки в гражданском браке.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Как приобрести квартиру в ипотеку в гражданском браке?

Согласно законодательству РФ, сам факт сожительства не порождает никаких юридических последствий для граждан. То есть ни к чему их не обязывает, и не подразумевает совместного владения имуществом, как в официальном браке. А ведение общего хозяйства и совместные расходы могут быть приравнены к браку только судом и в исключительных случаях.

Так можно ли в гражданском браке взять ипотеку? Можно. И на рынке недвижимости это не редкость (во всяком случае – в Москве). Банки уже давно открыли для себя новый сегмент рынка для выдачи ипотечных кредитов – таким вот неформальным супругам-сожителям (т.е. людям, не являющимся родственниками).

И банкам это выгодно. Ведь залог квартиры происходит в обычном порядке, а ответственность по кредиту возникает сразу у двух людей.

То есть банк оценивает сразу два источника доходов (у обоих гражданских супругов), и полагает, что выплачивать ипотеку вдвоем будет легче. А значит, для банка кредитный риск уменьшается.

Так, например, Сбербанк и ВТБ охотно предоставляют ипотеку на двоих без официального брака.

Более того, совместную ипотеку на покупку общей квартиры вне брака могут оформить в банке даже людям абсолютно посторонним, которые не являются ни официальными, ни гражданскими супругами, ни родственниками.

Например, когда два или три соинвестора покупают квартиру вскладчину в инвестиционных целях. Для банка нет принципиальной разницы в выдаче ипотечного кредита двум гражданским супругам или двум независимым соинвесторам.

Закон это позволяет (ст. 321 ГК РФ).

Но в такой совместной ипотеке на двоих (не в браке), есть свои особенности.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Как оформить ипотеку на двоих в гражданском браке?

По сравнению с зарегистрированным браком, покупка квартиры в ипотеку в гражданском браке отличается двумя вещами:

отсутствием законных прав супругов на общее имущество;
формой собственности на недвижимость.

Что касается прав супругов. У законных супругов квартира может быть оформлена на одного из них. Тем не менее, второй супруг тоже является ее собственником, на основании закона о совместной собственности супругов. А в гражданском браке этот закон не работает. Здесь на кого оформлена квартира – тот и собственник.

Что касается формы собственности. У официальных супругов есть выбор, как оформлять квартиру на двоих – в совместную собственность или в долевую. У гражданских супругов такого выбора нет. Люди, не состоящие в браке, могут оформить квартиру на двоих только в долевую собственность.

Банки разрешают людям, которые не состоят в официальном браке, взять ипотеку на двоих. Фактически, такая пара является просто соинвесторами, поэтому банк воспринимает их обоих как созаемщиков по одному кредитному договору (хотя формально в договоре один будет числиться заемщиком, а другой – созаемщиком).

Не следует путать созаемщика и поручителя по ипотеке.

От поручителя не требуется подтверждения доходов, и его ответственность по кредиту возникает, только если основной заемщик перестал платить.

Созаемщик же должен подтверждать свои доходы (представлять документы), и отвечать по кредиту наравне с основным заемщиком по договору.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Условия ипотеки для созаемщиков будут одинаковые, а их ответственность перед банком – солидарная (т.е. общая, равная, одновременная).

И не имеет значения, в каких долях была куплена ипотечная квартира, в браке находятся созаемщики или не в браке – спрос с обоих по кредиту будет одинаковый.

Мало того, если один из созаемщиков по ипотеке откажется или не сможет платить, второму придется отдуваться за двоих (ст. 323 ГК РФ).

Распределение кредитных обязательств (долга по ипотеке) в случае задержки или отказа от платежа одним из созаемщиков, должно быть ясно отражено в кредитном договоре с банком.

Размер долей в собственности на квартиру гражданские супруги выбирают сами, произвольно. Это будет отражено в условиях Договора купли-продажи квартиры. При этом, реальные доли вложений в покупку квартиры и в погашение кредита могут не совпадать.

Такая ситуация вполне реальна. Например, пара, живущая в гражданском браке, взяла ипотечный кредит на совместную покупку квартиры. При этом, первоначальный взнос 20% оплатила женщина (сразу), а оставшиеся выплаты 80% долга плюс проценты – оплачивал, большей частью, мужчина, на протяжении 7 лет. Квартиру же они оформили сразу на двоих в долях 50/50.

Кстати, следует иметь в виду, что гражданские супруги не наследуют по закону имущество друг за другом (как это происходит у официальных супругов). Один сожитель может унаследовать долю другого только по завещанию.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Документы для оформления ипотеки на двоих

Принцип оценки созаемщиков банком такой же, как если бы кредит выдавался одному человеку. За исключением того, что здесь банк смотрит на кредитную историю и уровень доходов сразу двух человек. В браке они находятся или не браке – на оформление ипотеки не влияет.

И в том и в другом случае перечень документов для выдачи ипотечного кредита будет типовой для каждого созаемщика:

анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита (вкл. сведения о составе семьи, наличии детей, сведения о работе, доходах, расходах, о личном имуществе, сведения о созаемщике и т.п.);
паспорт;
дополнительное удостоверение личности – военный билет или водительское удостоверение или СНИЛС, а для ИП – свидетельство о регистрации в ФНС;
справка о доходах (по форме 2-НДФЛ или по форме банка, для пенсионеров – справка о сумме пенсии, для ИП – налоговая декларация);
копия трудовой книжки или трудового договора, заверенная работодателем (для подтверждения трудоустройства).

После рассмотрения и одобрения документов на кредит, банк дает 3-4 месяца на выбор квартиры для покупки, оценивает выбранную недвижимость и проверяет документы на нее. Если банк и здесь все устраивает, он выдает ипотечный кредит на сделку, а квартиру оставляет себе в залог.

При этом, на каждого созаемщика оформляется обязательная страховка. То есть помимо страхования имущества (квартиры) и права собственности на нее (титула), каждый созаемщик страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка.

А что будет с квартирой и с ипотекой, если гражданский брак распался, и пара разбежалась в разные стороны?

В этом случае проигрывают оба сожителя (как в моральном, так и в материальном плане), а банк практически ничего не теряет. Он продолжает предъявлять требования к каждому из созаемщиков одновременно.

Причем, банку не важно, в каких долях созаемщики договорились между собой выплачивать кредит. К каждому из них предъявляется сумма общего долга и процентов, до полной их выплаты.

Ответственность ведь солидарная.

И если кто-то из бывших сожителей отказывается платить, а второй в одиночку ипотеку «не тянет», то банк обращает взыскание на заложенную квартиру. В каких долях там была оформлена собственность – уже не имеет значения.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

К слову, налоговый вычет за ипотеку, оформленную в гражданском браке, каждый сожитель получает самостоятельно. Отдельно за покупку жилья (возврат до 260 тыс. руб.), отдельно – за уплату процентов по ипотеке (возврат до 390 тыс. руб.). Точный размер вычета будет определяться размером понесенных затрат.

Размер затрат на покупку определяется указанной в Договоре купли-продажи квартиры долей каждого Покупателя. А размер затрат на выплату процентов определяется платежными документами того, кто фактически вносил платежи банку. Подробнее – см. в Глоссарии «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/ipoteka-v-grazhdanskom-brake/

Покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку: как себя обезопасить

Официального понятия гражданского брака нет ни в одном нормативно-правовом акте, и по закону пара считается просто сожителями.

Сейчас сожительство распространено по всему миру – люди считают, что для отношений неважен штамп в паспорте, но забывают, что они не имеют правовых последствий.

Именно поэтому оформление ипотеки в гражданском браке долгое время вызывало массу вопросов, но ввиду того, что юридически люди приходятся друг другу никем, здесь возможно два варианта – получение жилищного кредита одним человеком либо привлечение второй половины в качестве созаемщика.

Законодательство

Все аспекты ипотечного кредитования регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»:

ст. 9В ипотечном договоре указывается предмет сделки и остальные обстоятельства, имеющие к ней отношение, в т.ч. и наличие созаемщика (если есть)

ст. 7	Если приобретается жилье, находящееся в общей собственности, требуется письменное согласие от каждого владельца
ст. 11	Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в ЕГРН как наложение обременения. Оно снимается только после полного погашения долга
ст. 29	Заемщик вправе использовать приобретенную недвижимость для получения выгоды. Договор, ограничивающий такую возможность, считается ничтожным
ст. 37	Продажа, дарение или обмен ипотечной квартиры возможны только с согласия кредитора
ст. 50	Если заемщик нарушает условия договора или нормы ГК РФ, залогодержатель (банк) вправе требовать досрочного погашения долга, а при наличии большой просрочки по платежам – взыскания всех сумм в судебном порядке

Таким образом, для совместно проживающих граждан действуют те же самые нормы, что и для остальных людей. Речи о разделе ипотечного имущества в данном случае быть не может ввиду отсутствия официальной регистрации отношений.

Преимущества и недостатки

Если банк предлагает программу ипотечного кредитования специально для проживающих в гражданском браке, это подразумевает привлечение второй половины как созаемщика. Данный метод жилищного кредитования обладает несколькими минусами:

Если люди решают расстаться, могут возникнуть проблемы при разделе имущества и погашению кредита. В браке же долговые обязательства и недвижимость всегда делятся пополам вне зависимости от того, кто из супругов и сколько денег в нее вложил.
Государственные программы ипотечного кредитования предусмотрены только для законных супругов. При проживании в гражданском браке воспользоваться ими нельзя. Исключение – «Молодая семья», где подать заявку на участие может один из родителей в возрасте до 35 лет, если он воспитывает ребенка в одиночку.
Если у второго супруга есть действующие кредиты или испорчена кредитная история, банк может отказать в его привлечении как созаемщика. При недостатке заработка у основного заемщика в кредитовании и вовсе будет отказано.

По сути, ипотечное кредитование в зарегистрированном браке и сожительстве отличается только тем, что официальные супруги однозначно становятся созаемщиками, в то время как у гражданских есть право выбора – оформить жилищный заем только на одного или нести долговые обязательства вместе.

Как оформить ипотеку в гражданском браке

Находясь в гражданском браке, супруги могут использовать любой из вариантов оформления:

Взять ипотеку только на одного человека. Доходы второго здесь учитываться не будут. Также у него не возникнут долговые обязательства перед банком, но и претендовать на недвижимость в случае расставания он не сможет.
Стать созаемщиками. Права и обязанности в данном случае делятся поровну.

Важно! Перед тем, как купить квартиру в гражданском браке, рекомендуется взвесить все «за» и «против», особенно если заемщик только один, но фактически деньги в жилье вкладывает и второй человек.

Отношения нередко имеют свойство заканчиваться, и тогда тот, кто тоже участвовал в погашении долга, но по документам созаемщиком не является, останется и без вложенных денег и без жилья.

Доказать траты можно в судебном порядке, но это потребует много времени, сил и вложений.

Если ипотека оформляется только на одного из гражданских супругов

Этот вариант можно назвать оптимальным лишь тогда, когда финансовые обязательства планирует выполнять только один человек, и он имеет достаточный уровень дохода для одобрения заявки банком. Для второго супруга способ опасен по вышеуказанной причине, но, если он не собирается участвовать в погашении долга, никаких рисков для него нет.

Оформление ипотеки на обоих людей

Данный способ является наиболее безопасным: супруги выступают созаемщиками, а в случае расставания долги и недвижимость делятся пополам либо в частях, обозначенных в договоре. Здесь важно учитывать следующее:

Нередко люди берут кредит на двоих, но жилье оформляют только на одного. При распаде отношений в такой ситуации доказать свое право на владение имуществом будет проблематично тому, кто отказался от регистрации себя в качестве одного из собственников.
При рассмотрении заявки учитывается совокупный доход – это повышает шансы на одобрение требующейся суммы.

Преимущества оформления ипотечной квартиры в долевую собственность

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости в общую собственность является самым оптимальным и благонадежным по нескольким причинам:

Оба супруга несут равную ответственность перед банком. Но здесь важно учитывать, что, если один из них перестанет платить по кредиту, погашать полную сумму обязательных платежей придется второму.
При расставании оба смогут пользоваться приобретенным жильем на равных правах, если в договоре не указано иное.

Если пара распадается, она сможет продать квартиру с согласия кредитора и разделить вырученную сумму и кредитные обязательства, а также уточнить сумму расходов на погашение долга, выплаченную каждым из них.

Порядок получения

Чтобы купить квартиру, важно учитывать не только нюансы оформления ипотеки в гражданском браке, но и порядок действий – это позволит приобрести недвижимость на максимально выгодных условиях:

Изучить ипотечный рынок и выбрать наиболее подходящую программу. Сейчас банки предлагают разные варианты жилищного кредитования, и здесь следует обратить внимание на процентные ставки.
Подать заявку на подходящую программу. Это можно сделать лично в банке, либо с помощью онлайн-сервиса. В анкете отражается информация о заемщике: Ф.И.О., желаемая сумма, размер совокупного дохода, срок кредитования, стаж работы.
Предоставить требующиеся документы после предварительного одобрения. Сюда входит паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, копия свидетельства о собственности на приобретаемую недвижимость, предварительный договор купли-продажи, акт об оценочной стоимости.

В заключение производится оформление ипотечного договора.

Условия ипотечного кредитования в разных банках

На данный момент покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку возможна в огромном количестве банков, поэтому перед заключением сделки важно тщательно изучить их условия – это позволит избежать кредитной кабалы и минимизировать затраты на погашение обязательных платежей.

Сбербанк

Находясь в гражданском браке, можно взять в ипотеку готовое жилье по следующим условиям в Сбербанке:

Процентная ставка От 8,6%

Сумма	До 30 000 000 руб.
Максимальный срок	До 30 лет
Первоначальный взнос	От 15%

Если один из родителей считается одиночкой и воспитывает ребенка, предусматривается снижение процентной ставки на 0,5% при условии, что заемщику не более 35 лет.

ВТБ24

ВТБ24 считается вторым по популярности банком, и своим заемщикам он предлагает ипотечное кредитование при покупке недвижимости в новостройке по следующим условиям:

Максимальная суммаДо 60 000 000 руб.

Срок	До 30 лет
Процентная ставка	От 9,1%
Размер первоначального взноса	От 10%

Здесь предусматривается возможность привлечения до 4-х созаемщиков.

Другие банки

Многие граждане предпочитают оформлять ипотеку и в других банках, будучи в гражданском браке, т.к. их условия позволяют сделать это без проблем:

Наименование Процентная ставкаМаксимальный срокСумма Первоначальный взнос

Газпромбанк	От 9%	До 30 лет	До 54 500 000	10% от суммы
Россельхозбанк	От 8,85%	До 20 000 000	15%
Альфа Банк (готовое жилье)	От 9,29%	До 50 000 000	От 15%

Как предотвратить риски

Чтобы не остаться у разбитого корыта в случае расставания и разделить все справедливо, следует обратить внимание на способы предотвращения рисков:

Оформить договор займа перед заключением кредитного соглашения. В нем необходимо указать, кто и в каком размере вносит первоначальный взнос.
Если заемщик только один, но фактически и вторая половина вкладывает деньги, рекомендуется сохранять чеки по всем операциям о переводах от одного лица другому.
Оформлять квартиру в общую собственность с указанием долей для каждой из сторон.

Самый оптимальный вариант – это регистрация брака в ЗАГСе, ведь в этом случае участники сделки не только получают юридическую защиту, но и могут использовать госпрограммы, рассчитанные на молодые семьи.

Как делится ипотечная квартира после расставания

Если пара решила расстаться, здесь возможно несколько вариантов развития событий:

Квартира достается заемщику полностью. Даже если второй человек тоже вкладывал финансы в погашение кредита, при неучастии в сделке ему придется доказывать свое право на жилье через суд.
Стороны мирно договариваются о разделе имущества.

Если привлекался созаемщик из пары, квартира будет разделена в равных частях или в долях, указанных в договоре.

Если брак будет заключен

Когда оформляется ипотека и впоследствии регистрируется брак, купленное имущество не может считаться совместно нажитой собственностью, т.к. оно было приобретено до похода в ЗАГС. При желании стороны могут заключить брачный договор и обозначить в нем все нюансы раздела недвижимости в случае развода.

Ипотека в гражданском браке и материнский капитал

Законодательством допускается погашение ипотеки владельцем сертификата, если кредит был оформлен на него и он не находится в зарегистрированном браке. Например, когда сертификат получен женщиной, при совместном проживании с мужчиной она не может погасить его долги государственными средствами – для этого требуется регистрация отношений.

То же самое касается и разведенных супругов: если жилищный кредит был получен одним из них после расторжения брака, бывшая жена не сможет воспользоваться сертификатом, даже если он был получен еще будучи семьей. Исключение – оформленная ипотека в браке — здесь пара после развода может погасить общий долг материнским капиталом.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/voprosi/ipoteka-v-grazhdanskom-brake-kak-sebya-obezopasit