Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта для конкретного лица при установленных инвестиционных целях его использования

Инвестиционная стоимость это

Всем привет, друзья. Мой давний партнер по совместным проектам в последнее время решил активизировать свою деятельность.

Развернул строительство нескольких достаточно крупных объектов.

По старой дружбе обратился ко мне с просьбой посчитать инвестиционную стоимость его проекта. С удовольствием помогла ему. А потом решила сделать еще одно доброе дело и рассказать вам, уважаемые читатели, про инвестиционную стоимость – что это и каким образом производится расчет. Итак, приступим к ознакомлению с этой интересной темой.

Что такое инвестиционная стоимость

Явление вложений денежных средств во что-либо с целью получения дохода как таковое появилось в экономике нашей страны относительно недавно. При плановом виде экономики, который был при Советском Союзе, инвестирования не было как такового.

Частная собственность не приветствовалась, а на национализированные предприятия государством выделялась дотация.

Важно!Поэтому инвестирование как вид финансовой деятельности появилось у нас с перестройкой экономики под западный капиталистический лад. При такой экономике вложение своих сбережений в какой-то объект с целью получения прибыли – неплохой способ заработка.

Что же такое инвестиционная стоимость? Данный термин следует отличать от рыночной цены, так как это абсолютно разные понятия.

Рыночная стоимость какого-либо объекта – это цена, за которую его можно продать, обменять, купить. То есть это его фактическая оценка.

Инвестиционная стоимость – это совсем другое. Данный термин отражает будущие доходы для каждого конкретного инвестора. При этом будущая выгода приводится к настоящему времени.

То, что инвестиционная цена разная для различных инвесторов, вполне обосновано и легко объяснить.

Каждый конкретный инвестор вкладывает определенное количество денежных средств в объект. Каждый из них имеет различный объем вкладов.

Также для каждого отдельного финансового субъекта будет разным уровень рисков. Соответственно, прибыль от объекта инвестирования будет тоже разная.

Данный вид стоимости может идти вразрез с рыночной. Случается это по такой причине: предполагаемые доходы от объекта могут быть выше рыночной цены предприятия или ниже.

Это субъективная мера оценки актива. Она отражает намерения вкладчика, которые не связаны с куплей-продажей и любой коммерческой деятельностью относительно объекта.

Оценка

Если проводить оценку инвестиционной цены предприятия, то этот фактор может дать объемную и достаточно полезную информацию о развитии и перспективах данного производства.

Совет!Она может показать, какую привлекательность для вложений имеет оно, а также помочь в разработке плана по финансированию.

Для оценки стоимости используются такие факторы, как:

1. Налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
2. Степень разработки прогноза;
3. Количество и общая сумма материальных издержек;
4. Оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
5. Ставка доходности;
6. Определение количества и степени рисков, характерных для данного проекта по вкладам.

Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие является крайне привлекательным для будущих вкладчиков.

Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.

Основная задача для специалиста, занимающегося привлечением вкладчиков в развитие предприятия, является повышение всеми доступными средствами инвестиционной стоимости.

Это привлечет большое количество вкладов, что позволит еще более интенсивно развиваться предприятию. Данная задача осуществляется при помощи изучения политики вкладов и обеспечивает конкурентоспособность производства или фирмы.

Этот фактор очень важен при оценке рациональности вложений. Именно он покажет будущему инвестору, нужно ли вкладывать деньги в этот проект или это очередная «пустышка».

Источник: https://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnaja-stoimost.html

Виды стоимости

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

• предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
• при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
• при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость — стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Внимание!Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

1. если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
2. если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
3. при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
4. при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне.

Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Важно!Восстановительная стоимость — (стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

• при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
• для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
• при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
• в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость — стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества.

Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом.

В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Источник:

ИС в сравнении с рыночной

При обращении к оценщику заказчик, как правило, просит оценить рыночную стоимость земли или объекта недвижимости. При последующем обсуждении часто выясняется, что заказчику нужна оценка не рыночной, а инвестиционной стоимости.

Часто это случается из-за того, что заказчик (пользователь услуг оценщика) просто не знал о существовании других стоимостей и поэтому не мог правильно сформулировать заказ.

Совет!Например, нередко бывает, что две стороны, – покупатель и продавец, – уже договорились о сделке с недвижимостью в составе более сложного контракта, включающего продажу части бизнеса.

Покупатель, которому договорная цена объекта показалась завышенной, просит оценщика оценить рыночную стоимость объекта.

При составлении договора квалифицированный оценщик должен выяснить цель оценки и указать заказчику, что условия сделки не соответствуют стандарту определения рыночной стоимости, так как покупатель и продавец в этой сделке уже определены и связаны другими взаимными обязательствами.

Eсли эти внешние обстоятельства не являются типичными для рынка, оценщик должен предложить заказчику рассмотреть инвестиционную стоимость объекта, что таком случае более соответствует существу сделки.

Если заказчик не планирует немедленно выставлять объект на свободную продажу и его понимание стоимости не такое же, как у типичных участников рынка, то рыночная стоимость – вероятно, не тот вид стоимости, который нужен клиенту.

Заметим, что российские стандарты определяют несколько случаев обязательного применения рыночной стоимости. Одним из них является «определение стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке».

Это требование соответствует определению рыночной стоимости, поскольку кредитор, а не заемщик, будет требовать выставления объекта на свободную продажу в случае невозврата кредита.

Инвестиционная стоимость по российским стандартам определяется как стоимость объекта «для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Внимание!При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен».

Международные стандарты оценки дают более лаконичное описание: «Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта для определенного инвестора, или класса инвесторов, для определенных инвестиционных целей».

Инвестиционная стоимость полностью зависит от конкретных целей инвестора и может быть больше или меньше рыночной стоимости.

Оценка инвестиционной стоимости объекта будет выше рыночной, если этот инвестор имеет хотя бы одно из следующих преимуществ перед другими участниками рынка:

1. особые возможности финансирования проекта (кредит под льготные проценты, участие продавца в инвестиционном проекте, или доступ к источнику финансирования, недоступному для других участников рынка).
2. возможности инвестора нужным образом изменить правовой статус объекта (например, организовать изменение категории приобретаемой земли из сельскохозяйственного назначения в земли поселений, снять с объекта статус памятника истории, изменить целевое назначение, организовать корректировку градостроительных регламентов и т.п.).
3. агломерационные эффекты (например, случай, когда объект можно преобразовать в доходный, только объединив его с соседним. В этом случае для инвестора – владельца соседнего объекта, инвестиционная стоимость объекта значительно превосходит рыночную).
4. обладание информацией относительно объекта или его окружения, недоступной для других (обладая такой исключительной информацией, Остап Бендер предложил за стулья на аукционе цену выше рыночной).

Наша практика показывает, что чаще всего российским инвесторам важнее знать инвестиционную, а не рыночную стоимость объектов недвижимости в следующих случаях:

• Приобретение объекта недвижимости с инвестиционными целями;
• Планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации;
• При совместном долевом капиталовложении или финансовой ответственности;
• Когда приобретение или продажа недвижимости является частью более крупной сделки с бизнесом.

Пояснения по каждому из перечисленных пунктов показывают пользу анализа инвестиционной стоимости.

Приобретение объекта недвижимости с инвестиционными целями. Если участок земли или объект недвижимости приобретаются с целью проектирования и строительства нового объекта доходной недвижимости, то прежде чем приобретать объект, инвестору необходимо оценить его соответствие инвестиционным целям.

Если инвестиционные параметры покупателя менее жесткие, чем в среднем по рынку, то оценка инвестиционной стоимости будет выше рыночной.

Покупатель обычно не раскрывает своих целей и начинает c предложения цены ниже рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость является верхним пределом цены, которую может себе позволить обычный покупатель.

Планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации. Такая оценка необходима для инвестора, для его партнеров и кредиторов и для возможных покупателей при создании нового проекта.

Важно!Хорошо спланированный и правильно реализуемый инвестиционный проект будет иметь инвестиционную стоимость, как правило, выше рыночной даже после завершения строительства.

В ходе реализации проекта опытный девелопер устраняет неопределенности, преодолевает административные барьеры, решает технические задачи, что снижает риски для последующих покупателей.

Соответственно, растет рыночная стоимость объекта, а с ней и инвестиционная, поэтому при организации долевого или заемного финансирования требуется регулярная переоценка рыночной и инвестиционной стоимости объекта в ходе реализации проекта.

В случае, когда происходит купля или продажа недвижимости «в связке» с другими бизнес-условиями покупателю (а иногда также и продавцу) важно знать инвестиционную (для данного случая) и рыночную стоимость объекта.

«Связанные условия» могут быть привлекательны для покупателя, и инвестиционная стоимость объекта может оказаться для него выше рыночной, однако величину любой «премии продавцу» следует сравнить с выгодой покупателя от прочих «связанных» условий.

Инвестиционная деятельность в современных условиях быстро меняющегося мира настолько важна, что две комиссии по Международным Стандартам Финансовой Отчетности недавно рекомендовали учитывать инвестиционные проекты в стадии строительства по их справедливой стоимости.

Оценщики, выполняющие оценку стоимости активов для целей отчетности по стандартам МСФО, должны будут уделять особое внимание указаниям, содержащимся в этом документе – и отличать основные элементы рыночной стоимости, от признаков инвестиционной стоимости, более типичной для сделок купли-продажи.

Источник:

Инвестиционная оценка

В отличие от рыночной оценки объектов недвижимости или земельных участков, цель которой — определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, инвестиционную стоимость можно определить как сумму, которую инвестор заплатил бы за данный объект собственности при данных инвестиционных задачах этого инвестора, включая целевую доходность, налоговый статус и пр.

Решение о том, вкладывать или не вкладывать деньги в бизнес-проект, принимается инвесторами на основании инвестиционной оценки.

Совет!Чтобы получить всю информацию, необходимую для принятия обоснованного решения о целесообразности инвестирования в определенный бизнес, требуется провести комплексный анализ проекта и определить его инвестиционную стоимость.

Во время определения инвестиционной стоимости в отчете об оценке имущества анализируются условия продажи (инвестирование) и их отличие от типичных условий продажи подобного имущества на рынке, влияние отмеченных условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования.

Информационными источниками, которые дают возможность учесть отмеченные условия, могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, которые подтверждают выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта оценки и тому подобное.

Согласно Национальных стандартов оценки:

1. инвестиционная стоимость — это стоимость определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки.
2. инвестиционный капитал это сумма собственного и заимствованного капитала (долгосрочного долга) целостного имущественного комплекса.
3. капитальные инвестиции — инвестиции, которые направляются в строительство, изготовление, реконструкцию, модернизацию, приобретение создание необоротных активов (включая необоротные материальные активы, предназначенные для замены действующих, и оборудования для осуществление монтажа), а также авансовые платежи для финансирования капитального строительства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки используется с целью учета условий договора, в связи с заключением которого проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения других требований, которые нуждаются в дополнительных материальных расходах.

Процедура проведения инвестиционной оценки стоимости

Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного комплекса финансовых интересов определяется преимущественно с помощью доходного подхода с применением метода дисконтирования денежных потоков, а объекта оценки в материальной форме — путем комбинирования нескольких методических подходов.

Согласно п.п. 20-21 Национального стандарта N 3 прогнозирования капитальных инвестиций, увеличение (уменьшение) рабочего капитала и сумм долгосрочных обязательств осуществляется на основании и во взаимосвязи с прогнозными показателями деятельности предприятия целостный имущественный комплекс которого оценивается.

Во время прогнозирования необходимо учитывать лишь те инвестиции, увеличения (уменьшение) рабочего капитала и сумм долгосрочных обязательств, целесообразность которых экономически обоснована, а соответствующие расходы обеспеченны прогнозируемыми внутренними или внешними источниками финансирования (возможностью заема необходимых средств).

В случае когда предположение о возможности начала или продолжения осуществления прогнозируемой хозяйственной деятельности предприятия, без начальных капитальных инвестиций или инвестиций в оборотные средства некорректное, такие инвестиции учитываются во время проведения расчетов:

• без дисконтирования, если ожидаемые сроки их внесения приближены к дате оценки и могут быть обоснованно отождествлены с ней;
• в составе прогнозируемых денежных потоков на соответствующие кварталы или месяцы которые подлежат дисконтированию. При этом прогнозирование и дисконтирование денежных потоков в пределах прогнозного периода осуществляются по кварталам или месяцами.

По результатам проведенной работы оформляется отчет инвестиционной оценке (оценке инвестиций), имеющий полную юридическую силу для участников сделки и пользователей отчета об инвестиционной оценке (оценку инвестиций).

Источник:

Оценка инвестиционной стоимости

Инвестиционная стоимость — это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца.

Внимание!Данный показатель учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау компании, планов ее реорганизации и тому подобное.

Инвестиционная стоимость отражает, в какую сумму обходится актив или фирма в целом конкретному собственнику или может обойтись собственнику в будущем.

Этот вид стоимости представляет собой знания, возможности, ожидания настоящего или будущего владельца относительно рисков, наиболее вероятной доходности и многих других факторов.

Целесообразность оценки инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сравнения рыночной стоимости оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сути, но могут и совпадать при совпадении определенных обстоятельств.

Независимая оценка рыночной стоимости как правило происходит без ссылки на значение инвестиционной стоимости, но оценка инвестиционной стоимости, почти всегда сопровождается оценкой рыночной стоимости в связи с тем, чтобы обеспечить способность принять правильное инвестиционное решение.

Оценка рыночной стоимости не учитывает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей на рынке, эксперт-оценщик исходит из наиболее типичной предполагаемой сделки между продавцом и покупателем, которые обладают качествами и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых объектов.

В данном случае, очень важным является способность различать типичные для рынка условия и индивидуальные особенные требования конкретного инвестора, такие как синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями и различия в следующих компонентах:

1. оценка стоимости будущих денежных потоков; • определение степени риска и его факторов;
2. требуемая ставка доходности;
3. степень прогнозируемости;
4. уровень финансовых издержек;
5. налоговый статус.

Таким образом, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает значение рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность рассматриваемого актива высока.

Важно!И наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор скорее всего откажется от финансирования данного инвестиционного проекта.

То есть, главной задачей, стоящей перед специалистом, оценивающим рыночную стоимость бизнеса, является осуществление инвестиционной политики, направленной на непрерывный рост инвестиционной стоимости, для того, что бы обеспечить конкурентные преимущества.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости, необходимой клиенту для принятия управленческого решения.

В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до физических лиц; к оценке бизнеса могут проявлять интерес контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, банки, страховые компании и другие организации.

Факторы инвестиционной стоимости определяют методы ее оценки, и главным критерием определения метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия с учетом важнейших рисков.

Доходный подход в наибольшей степени учитывает данные факторы и подходит для оценки инвестиционной стоимости.

Полезность организации для инвестора или управленца определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание рыночной стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.

Источник:

Методические рекомендации по определению ИС земельных участков

В настоящих методических рекомендациях учтен опыт проведения оценочных работ в соответствии с Федеральным Законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федральными стандартами оценки ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Настоящая методика предназначена для определения инвестиционной стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

Основные понятия

В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Совет!Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость земельного участка для конкретного инвестора.

В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица.

Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности.

Внимание!Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов. Земельная рента — доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Принципы оценки рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Важно!Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на дан­ное время рыночной стоимости.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене.

Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протек­ционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

Совет!В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта не­движимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.

Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогич­ного объекта (земельного участка).

Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся ар­хитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свобод­ные земельные участки практически невозможно.

Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реали­зации на земельном рынке, последующего освоения, но спо­собствует формированию достаточно высокого уровня рыноч­ных цен.

Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков.

Внимание!Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыноч­ных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимо­сти (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду.

Он лишь отражает то, что использование объекта не­движимости, земли, принципиально носит дли­тельный характер.

Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы до­ходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Важно!Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по ис­пользованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Иначе говоря, если все экономические факто­ры, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости.

Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости. расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира.

Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на зе­мельные участки в центре города сравнительно невелик (исклю­чая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на не­движимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стои­мости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Совет!Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

1. целевое назначение и разрешенное использование;
2. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
3. ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
4. существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования вы­бирается наилучший и наиболее доходный, и именно он исполь­зуется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использова­ния, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благо­устройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке).

В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, гра­достроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффек­тивного использования участка с учетом всех имеющихся огра­ничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости дан­ного строения или уменьшать на величину затрат по сносу дан­ного строения при выбранном варианте наилучшего использо­вания данного земельного участка, конечно же с учетом имею­щихся ограничений.

Внимание!Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку по­зволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Здание или сооруже­ние, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффектив­ного использования позволяет оценить максимальную возмож­ную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий.

Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования

Рыночная стоимость земельного участка зависит не только от текущего варианта использования, но и от имеющихся альтернативных вариантов использования.

Важно!Данный принцип позволяет оценить максимальный доход от земельного участка и определить его наивысшую стоимость независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на дату оценки.

Анализ варианта лучшего и наиболее эффективного использования проводиться в два этапа.

• Лучшее и наиболее эффективное использование как свободного земельного участка. Если участок не застроен, то определяется, какой тип улучшений с учетом юридических, физических ограничений и перспектив развития района наиболее эффективно построить.
• Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующими улучшениями. Если участок застроен, то, как показывает практика, его текущее использование не всегда соответствует лучшему и наиболее эффективному.

Сложившееся положение будет сохраняться до тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость единого объекта при текущем использовании с учетом затрат по сносу строения.

Последовательность анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка:

Сопоставление альтернативных вариантов застройки земельного участка. Отбор вариантов осуществляется на основании:

1. Анализа спроса и предложения. Это позволяет определить целевой рынок, то есть выявить потенциальных покупателей и арендаторов. При этом рассматривается динамика, состав и миграция населения. Учитываются тенденции в изменении предпочтений и вкусов. Определяется преимущества земельного участка по сравнению с земельными участками, имеющимися на рынке.
2. Анализа потенциала местоположения с учетом следующих факторов: Вид оцениваемой недвижимости; Перспективы развития района; Особенности территориально-экономической зоны, в которой находиться земельный участок; Близость и доступность объектов, необходимых для эффективной эксплуатации объектов недвижимости; Транспортная доступность земельного участка; Неудобства и риск.
3. Изучение юридических прав на застройку.
4. Изучение физических ограничений: Площадь и размер участка; Инженерно-геологические условия для строительства; Наличие инженерной инфраструктуры и уровня предоставляемых услуг.

Определение стоимости земельного участка по каждому варианту застройки.

Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.

Пример. Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%.

Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Вывод: Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.

Инвестиционная стоимость земельного участка с учетом лучшего и наиболее эффективного использования равна 787 500 долл. США.

Определение варианта наиболее эффективного использования с имеющимися улучшениями

При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

Совет!Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:

• Реконструкция или обновление улучшений, расположенных на земельном участке. Если состояние коробки здания и фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:
  • доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;
  • проведение реконструкции и доведение объекта до евро-стандартов.
• Снос улучшений земельного участка. Существующие улучшения могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.
• Продолжение использования улучшений в текущем состоянии. Если вариант №1 и вариант №2 не эффективны, то существующие улучшения могут использоваться без изменения.

Методы определения инвестиционной стоимости

Для определения инвестиционной стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка. К дополнительным методам можно отнести следующий метод.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов. Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом, собственником земли и инвестором.

Городские власти представляет площадку для строительства улучшений за определенную долю стоимости улучшений. Доля г.Москвы составляет от 30% до 50% площадей построенного объекта.

Таким образом, оплата права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.

Процедура оценки в рамках данного метода:

1. Определяются характеристики здания, планируемого для строительства объекта на данном участке на основании градостроительной документации.
2. Рассчитывается величина площадей различного функционального назначения, переходящих городу по условиям данного инвестиционного контракта.
3. Определяется стоимость 1 кв.м. площадей различного функционального назначения.
4. Определяется общая стоимость площадей, переходящих городу.
5. Определяется срок реализации инвестиционного проекта.
6. Определяется период времени, необходимый для продажи площадей, переходящих городу по условиям инвестиционного контракта.
7. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8. Рассчитывается текущая стоимость.

Полученная стоимость является инвестиционной стоимостью земельного участка, используемого в данном инвестиционном проекте.

Рекомендации

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

Внимание!В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:
  • при национализации земельных участков;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Важно!Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

1. основания заключения договора;
2. вид объекта оценки;
3. вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
4. денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
5. сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Совет!Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

1. описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц;
2. фотографии земельного участка и его улучшений;
3. характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
4. выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Внимание!В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Источник: http://www.ocenchik.ru/docs/419.html