Как правильно продавать квартиру самому?

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Как правильно продавать квартиру самому?

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как продать квартиру без посредников

Впервые столкнувшись с таким долгим и трудоемким вопросом, как продать квартиру, продавец оказывается перед выбором: пройти этот путь самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости. Последнее за справедливую плату организует все должным образом: проведёт стоимостную оценку жилья, найдёт покупателя и подготовит заключение сделки. Впрочем, возложив все заботы на риэлтора, ознакомиться с тем, как проходят основные этапы продажи квартиры не помешает.

Тем, кто осмелился провести эту сложную процедуру без посторонней помощи, бояться нечего. Полная картина продажи недвижимости складывается из отдельных этапов. Они имеют отдельные требования и рекомендации к себе, обладают некоторыми нюансами.

Оценка стоимости квартиры

Самостоятельно определить цену квартиры можно из рекламных сообщений о продаже аналогичного жилья в посвященных недвижимости изданиях или интернет ресурсах. Размер ценника обусловлен не только количеством квадратных метров, но и другими параметрами оценки. Например, местоположением дома, его состоянием, этажом, планировкой, наличием балкона, подвала, раздельного санузла.

Заявленная в объявлении цена – лишь пожелание продавца. Завысив её, можно упустить покупателя, снизив – выгоду. Реальная стоимость всегда находится между этими границами.

Подробнее узнать о способах и параметрах оценки недвижимости можно в статье «Самостоятельная оценка квартиры».

Предпродажная подготовка

Перед продажей квартиру необходимо привести в порядок, придать ей товарный вид. Делается это при помощи косметического ремонта и создания универсального интерьера. На время показа в ней должно быть опрятно и светло. Это расширяет пространство и создает более уютную атмосферу. А вот громоздкая старая мебель и личные вещи хозяев сложат у покупателя неправильное впечатление. Следовательно, лучше убрать изжившие себя вещи, детские игрушки, личные фотографии и излишние предметы декора.

Рекомендуем ознакомиться со всеми хитростями предпродажной подготовки в статье «Как быстро продать квартиру по максимальной цене».

Рекламная компания

Работа в этом направлении сводится к выбору способа распространения рекламы и грамотного составление рекламного текста.

Самым востребованным и доступным в современном мире способом является размещение рекламных объявлений на посвященных недвижимости сайтах. Однако специализированные газеты, каталоги, рекламные листовки все еще находят свое применение и дают положительный эффект. Чему отдать предпочтение зависит от класса квартиры и статуса потенциального покупателя.

Текст рекламного сообщения должен быть сжатым и содержать максимум информации о квартире. Привлечь внимание можно грамотно сделанными фотографиями и схемой планировки.

Все способы эффективной рекламы недвижимости для её быстрой и выгодной продажи читайте в статье «Как правильно рекламировать квартиру при продаже».

Показ квартиры

Представить квартиру в более выгодном свете и убедить покупателя в том, что именно это жилое помещение ему подходит – вот главные задачи для продавца. Поэтому, чтобы при осмотре не упустить важных деталей и в целом не упустить покупателя, необходимо составить сценарий показа. Определить в нем, где выгоднее всего встречать покупателя, как провести «экскурсию» по комнатам, на чем сделать акцент, к каким вопросам предусмотреть ответы и как завершить показ.

По дороге к Вам покупатель в незнакомом районе может заблудиться, поэтому встреча должна проходить на остановке либо другом броском, но немноголюдном месте. По пути к месту назначения можно расписать ему все преимущества микрорайона.

Осмотр самой квартиры следует начать с самого просторного помещения. В диалоге с покупателем важно подчеркнуть без стеснения все её достоинства. По завершении необходимо выяснить у покупателя его мысли, и если существуют сомнения, то попытаться развеять их.

Инструкция и тонкости показа недвижимости покупателю при продаже в статье «Эффективный показ квартиры при продаже». Она поможет выгодно показать и быстро продать вашу квартиру.

Торг с покупателем

Размер возможной скидки продавцу желательно определить заранее и во время торга не выходить за её пределы. Сам торг нужно начинать после окончания осмотра квартиры покупателем. Изучив все её достоинства и недостатки, он вправе потребовать снижения цены. Но соглашаться на все его условия нельзя. Скидку нужно обосновать, она должна выражаться в конкретной сумме и выдаваться на основании взаимных уступок.

Несколько советов и правил торга с покупателем при продаже недвижимости узнайте в статье «Правила торга при продаже квартиры».

Оформление задатка и предварительного договора купли-продажи

Нередко достигнув договоренностей о покупке недвижимости, продавец начинает паковать свои вещи и подготавливать бумаги на продажу. Тем временем покупатель может все еще находиться в поиске лучшего варианта. Или, наоборот, покупатель предвкушает въезд в новую квартиру, а продавец, не прекращая показы, ждет того, кто заплатит больше. Такой расклад вещей вряд ли кого-то обрадует.

Предварительный договор и внесение задатка обязывает выполнить все договоренности. За несоблюдение записанных в договоре пунктов пострадавшая сторона вправе обратиться в судебную инстанцию и защитить свои интересы. Если договор обеспечен задатком, то сторона, нарушившая его, выплачивает материальную компенсацию, равную сумме задатка.

Обязательно ознакомьтесь с правилами оформления задатка и предварительного договора купли-продажи в статьях «Договор задатка (соглашение о задатке)» и «Предварительный договор купли продажи квартиры».

Сбор документов

Сбор документов занимает довольно большой промежуток времени, и потому затягивать с этим не следует. Обязанность продавца на текущем этапе – собрать полный пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы: договор о долевом строительстве, договор мены или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная. Все, что может разъяснить появление в собственности квартиры;
  • Выписка для продажи недвижимости из ЕГРНИ форма №1;
  • Копия лицевого счета РСЦ;
  • Письменное согласие зарегистрированных в квартире совершеннолетних членов семьи;
  • Заверенное нотариусом согласие супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке принимают участие несовершеннолетние дети.

С полным перечнем документов, необходимых для продажи недвижимости, можно ознакомиться в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Выбор формы оплаты

Недвижимость – имущество дорогостоящее, здесь существует риск попасть в руки мошенников. Во избежание печального исхода, необходимо заранее предусмотреть форму оплаты. Наиболее популярны следующие три:

  • Наличный расчет – осуществляется после подписания договора купли-продажи, предварительно вся сумма пересчитывается, проверяется подлинность банкнот, и запечатывается в помеченный продавцом пакет или конверт;
  • Банковская ячейка – конверт с наличными, кладут в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получает после выполнения определенных условий;
  • Безналичный расчет – происходит посредством открытия счета в банке и перевода на него всей суммы платежа.

Важный аспект! Расчет осуществляется исключительно в национальной валюте, иначе, возникнут серьезные проблемы с законом. Сделку признают недействительной и всю сумму совместно с квартирой конфискуют.

Настоятельно рекомендуем изучить способы безопасной передачи денег при покупке и продаже недвижимости в статье «Передача денег при покупке/продаже квартиры».

Оформление и регистрация договора купли-продажи недвижимости

Это заключительный этап сделки. Правомерность данного договора удостоверяется уполномоченными на это лицами: регистратором БТИ либо нотариусом по таким критериям, как принадлежность квартиры продавцу, отсутствие запрета на её продажу и лиц, сохраняющих право на неё. Если с этим проблем не возникает, то сделку сначала удостоверяют, а затем подвергают государственной регистрации. Право регистрировать подобные сделки отводится агентству по госрегистрации и земельному кадастру.

Подробнее где и как оформлять, удостоверять и регистрировать договор узнайте в статье «Оформление договора купли продажи квартиры».

Уплата подоходного налога с продажи недвижимости

Налогообложению подвергаются сделки, попадающие под следующие два условия:

  • Продавец является нерезидентом РБ;
  • Вторая продажа квартиры за последние 5 лет (исключением является продажа жилой недвижимости, полученной по наследству или договору дарения).

Оплата налога – обязанность продавца перед государством. Размер его составляет 13% от дохода проводимой операции. Однако для граждан, которые использовали полученные от продажи деньги на ремонт квартиры, оплату кредита на её покупку или строительство, государством предоставляется налоговый вычет.

Со всеми подробностями уплаты налога с продажи недвижимости, а также способами ухода от него можно ознакомиться в статье «Подоходный налог с продажи квартиры».

В завершение всех вышеперечисленных этапов. Бывший владелец снимается с регистрационного учета и съезжает, а настоящий становится собственником квартиры. Им остается только порадоваться успешному завершению сделки, и уже по праву обживать новые апартаменты или тратить вырученную от сделки сумму.

Источник: https://myrealtor.by/news/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html

Рекомендуем!  Украли документы на дом что делать?
PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

1 × пять =