Как продать дом правильно? | Принцип права+

В этой статье:

Как написать объявление о продаже дома красиво и эффективно

Агентство АКАР выяснило, что самая эффективная реклама — в Интернете, а мы выяснили, что дома и квартиры лучше всего рекламировать на сайтах недвижимости и в социальных сетях. Но как правильно написать объявление о продаже дома, чтобы привлечь много покупателей? Какие нюансы волнуют будущих владельцев частного строения? Мы поговорили с опытными риэлторами и узнали, что писать и что не писать в объявлении, и какие фишки они используют.

1. Пишем объявление
2. Делаем фотографии правильно
3. Учимся работать быстро

Пишем объявление

Какие бы слова вы ни подобрали, покупатели в первую очередь смотрят на цену, и только потом читают описание объекта. Не завышайте стоимость — это отпугнет покупателей, и они вам даже не позвонят. Но и слишком занижать тоже не нужно. Лучше изучите, сколько стоят похожие предложения и формируйте цену в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Кирилл Маленко, частный риэлтор:
— По возможности советую предлагать скидку при определённых условиях. Например, если собственник переезжает, то до времени его отъезда предлагайте оформить сделку на 5% ниже выставленной цены. Или перечеркните якобы старую, более высокую, цену, и поставьте рядом актуальную.

Дом могут купить не только для того, чтобы жить в нем постоянно, но ещё и для того, чтобы проводить выходные или отпуск, чтобы вложить деньги и сдавать в аренду, а может — подремонтировать и перепродать дороже. Оцените состояние дома и подумайте, для какой цели его могут купить. После этого составляйте текст объявления с учетом параметров, которые смогут заинтересовать потенциальных покупателей:

удаленность от центра города или близость к лесу
удаленность от школы, больницы, остановок, магазинов и т.д.
состояние фундамента, стен, крыши
внутренняя отделка
состояние и размер участка
коммуникации: проведен ли водопровод, как отапливается дом, сколько подключено киловатт электричества
документы: готовы ли они, сколько собственников, оформлена ли в собственность земля
мебель: если хозяин что-то оставляет, то перечислите предметы и опишите их состояние

Например, если дом находится в черте города и недалеко от школы, то его проще будет продать семье с детьми-школьниками. Подробно опишите коммуникации, качество фундамента и крыши, систему отопления. А если это загородная постройка, то больше шансов, что его купят для проведения отпуска и выходных. Тогда инфраструктура будет не так важна, а в описании упор лучше сделать на близость леса, реки и состояние и размер участка (вдруг будущие владельцы захотят разбить огород).

Пример удачного объявления о продаже дома с Avito.ru.

Как правильно составить объявление о продаже дома, мы уже сказали. А вот какие распространенные ошибки совершать не стоит:

Не скрывайте цену. Люди думают, что она намеренно скрыта, а значит что-то с ней нечисто
Не перечисляйте все минусы дома. В объявлении лучше не писать, что рядом проходит шоссе или болото, от которого веет сыростью.
Не используйте много сокращений, о которые читатель будет «спотыкаться» при чтении. Например: «Полы ДСП, 2/12П, 42/28/5 кв. м, СУ раздельный, мм, 2 эт»

Читать по теме
В среднем недвижимость продается в течение 6 месяцев. Советы, как продать ее быстрее, читайте в нашем блоге.

Делаем фотографии правильно

Эксперт в области веб-дизайна Якоб Нильсен в своей книге привел исследование о том, что человеческий глаз реагирует на графику гораздо быстрее, чем на текст. Благодаря этому картинки действуют на сознание сильнее слов. Поэтому фотографии ни в коем случае нельзя делать кое-как. Есть общие правила:

Снимки должны быть четкими: используйте профессиональный фотоаппарат и не фотографируйте против солнца, чтобы фото не были темными.
Следите, чтобы в кадр не попали люди, мусор, остатки еды, личные вещи и т.д.

Любительская фотосъемка Профессиональная фотосъемка

Дом — это отдельное строение, вокруг которого есть земельный участок и ограждение. В связи с этим при съемке дома нужно учитывать еще несколько специфических моментов.

Кирилл Маленко, частный риэлтор:
— У дома, как и у людей, есть «рабочая сторона», с которой дом выглядит особенно привлекательно. Определите это место и сделайте главный кадр. Если у вас некрасивый или покосившийся забор, то обрежьте его или выберете ракурс, с которого его не видно. Далее необходимо сделать фото участка так, чтобы на заднем фоне находился дом. Участок должен быть убран: нельзя, чтобы в кадр попадал садовый инвентарь и мусор. И еще совет: сейчас ценятся фотографии с квадрокоптера. Если у вас красивый участок или удачное окружение, то сделайте пару таких кадров.

Сверху виден не только дом, но и окружение вокруг него: удаленность от дороги, состояние участка, соседние дома.

Учимся работать быстро

Мы попросили нашего эксперта посчитать, сколько времени он тратит на размещение одного объявления на сайте недвижимости. Оказалось, что в среднем у него на это уходит 15 минут. В день обычно приходится публиковать по 5-7 объявлений на 5-6 сайтах. Это уже как минимум 6 часов — почти целый рабочий день! Вот бы найти программу, которая делает это вместо риэлтора.

Такая программа есть — это CRM-система, разработанная специально для риэлторов. Как с ее помощью всего за 4 клика разослать одно объявление сразу на 213 сайтов недвижимости и потрать на это не больше минуты, покажем на примере облачного сервиса SalesapCRM:

Так задается автоматическая выгрузка объявлений из SalesapCRM на сайты недвижимости

Как составить объявление о продаже дома? Послушайте советы более опытных коллег, чтобы не написать то, что оттолкнет покупателей. А чтобы избавиться от рутины и перестать тратить время на то, что можно сделать автоматически, используйте отраслевую CRM-систему. Если не знаете, как выбрать подходящую, то поработайте в триальном доступе. В SalesapCRM, например, он предоставляется на 7 дней. Чтобы начать работать, просто зарегистрируйтесь.

Екатерина Потапова

Внедрите SalesapCRM!

checkединая база объектов недвижимости;
checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
checkуправление клиентами, задачами и сделками.

CRM для недвижимости недвижимость советы эффективность

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-napisat-obyavlenie-o-prodazhe-doma/

Как правильно продать дом с земельным участком

За последние 10 лет образовалось cтолько риелторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — День риелтора, 19 декабря.

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода?

Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продаваж на вашем объекте.

Совет 2 — продавать дом самостоятельно выгоднее, чем через агентство недвижимости. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

Какие документы нужны для самостоятельной продажи дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
Нотариальное согласие вашей супруга на продажу дома;
Акт ввода дома в эксплуатацию;
Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
Выписка об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
Разрешение на строительство и проект дома (если есть).

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать рыночную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоцека своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 4 — в процессе общения с покупателем, выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 5 — помнить, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на , а это не всегда удобно;
Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Совет 6 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок с Авито.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риелторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Совет 7 — если сроки затягиваются: снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь). Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Как проводить сделку в РосРеестре

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить сделку. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Более подробно о том, как оформить купле продажу дома, я рассказываю здесь.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости (13% от стоимости).

Подробнее о том, какие налоги придется платить, я рассказываю здесь.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

Купля продажа дома с земельным участком: как оформить и сколько это стоит, порядок

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Источник: https://centr-advocat.com/kak-pravilno-prodat-dom-s-zemelnym-uchastkom/

Как правильно продать дом в рассрочку?

Рынок недвижимости сегодня находится в полусонном состоянии. И это вполне объяснимо: кризис, низкий уровень достатка, нестабильный курс валюты, при этом цен на жилье остается высокой. Еще одна причина – банки перестали финансировать и оформлять долгосрочные ипотечные кредиты. Клиентов, у которых есть вся сумма на покупку квартиры, коттеджа или участка в Одесской области меньше половины. Какие варианты решения данного вопроса существуют?

Что такое рассрочка между физическими лицами и как происходит ее оформление?

Покупатели имеют на руках половину или часть от полной стоимости объекта, выставленного на продажу. Одной стороне нужно продать, другой – приобрести. Исходя из сложившейся ситуации, риэлтор предлагает продать недвижимость в рассрочку. Такие варианты предлагаются многими застройщиками, деньги вносят на стадии начала строительства.

Рассрочка между физическими лицами – это стандартный договор купли-продажи, в котором есть пункты с условия и даты полного расчета. Большой разницы в оформлении нет, единственное, покупатель не получает на руки всю сумму, она будет поступать ему частями на протяжении определенного срока. В этой ситуации выигрывают обе стороны. Но есть определенные риски. Об этом подробнее.

Как правильно продать дом в рассрочку продавцу?

Продавец, заключая договор с отсрочкой платежа, рискует, не меньше за покупателя. Новый хозяин может перепродать дом третьим лицам, перестать выплачивать ежемесячные взносы и т.д. Решать проблему придется это через суд, а это долго, хлопотно, не дешево и нет 100% гарантии положительного результата.

Первый совет как обезопасить сделку – прописать в договоре, что полное право собственности наступает после внесения последнего платежа. Второй – условия возврата прописать очень подробно, учитывая все нюансы: порядок, сроки, ежемесячную дату и сумму к оплате, проценты, если они предусмотрены и т.д.

При невыполнении условия указать штрафные санкции или дополнительное имущество покупателя (транспорт, участок земли, дача или частный дом), который будет передано продавцу. Если сделка в иностранной валюте, указывается по какому курсу или в какой валюте происходит возврат. Стоит застраховать продаваемый объект, указав определенной перечень основных рисков.

Свести риски к минимуму и продать дом даже в условиях кризиса вполне реально.

Чем рискует покупатель?

Мы подробно рассмотрели, как продать дом в рассрочку, с минимальными рисками. Покупать также рискует, отдавая часть денег и не становясь полноценным хозяином жилого помещения. Одесса – прекрасный курортный город и стать владельцем загородного дома мечта многих. Но далеко не у всех есть на руках нужная сумма. Если вам повезло, и риэлтерская контора предложила варианты домов в рассрочку, не стоит сразу терять голову от радости. Существует огромное количество подводных камней, о которых стоит знать.

Советуем выяснить реальную причину продажи недвижимости с отсрочкой платежа. Запросить документальное подтверждение: если деньги нужны на лечение – справку с больницы, на погашение кредита – кредитный договор и т.д. Если таких причин нет – стоит насторожиться. Затребовать полный пакет документов на будущую покупку: правоустанавливающие документы на строение, на землю, на наличие прописанных людей, дольщиков.

Не рекомендуется заключать предварительных договоров, если еще остались невыясненные моменты. При осмотре объекта недвижимости и его состояния, стоит сравнивать с последней справкой БТИ, а не с договором купли-продажи. Могут быть незаконные строения или перепланировки.

Если решение принято и все выяснено, стоит все до мелочей прописать в договоре, а последующие оплаты фиксировать документально. Если банковский чек, прописывать назначение платежа, если расчет наличными – оформлять расписку. И все документы сохранять до полного расчета и окончательного переоформления дома.

Пошаговая инструкция оформления рассрочки на дом

Сделать оценку дома у профессионалов. Каждая сторона может сделать свою оценку и сравнить, найдя золотую середину.
К оформлению стоит привлечь кредитного специалиста и юриста. Правильный просчет ежемесячного взноса и грамотно составленные документы это очень важно.
Стоит указать варианты решения возможных непредвиденных ситуаций, составить не только договор купли-продажи, а также и акт приема-передачи.
Проверить платежеспособность и кредитный рейтинг покупателя.
Оформить все документы в соответствии с законом.

Становитесь владельцами своего жилья, даже если за него нужно будет ежемесячно вносить деньги.

Вы платите за свое, а не за съемное жилье, пройдет несколько лет и вы полноправный хозяин. Инвестируйте в свое будущее.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/175-2019-04-16-11-22-00