Как продать комнату в коммунальной квартире?
Первое, с чего нужно начать — определить цену, по которой вы хотите продать комнату. Следующий шаг состоит в том, чтобы проинформировать всех других собственников в вашей коммунальной квартире о намерении продать свою собственность. По закону у каждого из жильцов есть преимущественное право покупки вашей комнаты. Если среди них найдется желающий — очень хорошо, можно оформлять сделку. При этом от собственников оставшихся комнат нужно будет получить нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.
Если среди соседей по коммуналке не нашлось желающих купить вашу комнату, тогда отказ от преимущественного права покупки нужно получить от всех. Лишь после этого вы можете продать комнату третьим лицам на законных основаниях. Далее вам следует сконцентрироваться на поиске покупателя. Как только покупатель будет найден, нужно правильно оформить договор купли-продажи, организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росеестр для регистрации перехода права собственности.
Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:
В первую очередь, для продажи комнаты вам понадобится согласие соседей по коммунальной квартире. Сначала вы должны предложить им выкупить у вас комнату по цене, не превышающей ту, по которой будете ее продавать. Только получив разрешение от соседей, можно приступить к продаже своей собственности.
При наличии хороших отношений с другими жальцами квартиры их отказ от приоритетного выкупа можно зафиксировать прямо во время сделки, в случае же натянутых отношений соседи, к сожалению, могут месяцами саботировать сделку по продаже комнаты в коммуналке. В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.
В случае, если договориться с соседями не удается или оформление отказов от них сопряжено с объективными трудностями (проживание собственника в другом городе, неизвестное местонахождение собственника, нахождение комнаты в оформлении наследства или под судом), есть вариант оформления сделки «окольным путем». То есть комнату можно продать через оформление залога.
Вы берете у покупателя деньги в размере стоимости комнаты под залог комнаты на короткий срок, к примеру, на одну неделю, после чего новый владелец подает на вас в суд за неисполнение условий договора и по суду взыскивает с вас комнату. В этом случае не требуется согласие собственников других комнат.
Главное, чтобы покупатель не боялся процесса приобретения жилья по такой схеме.
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме. Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки.
Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме. Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю.
И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?
Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?
Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_komnatu_v_kommunalnoy_kvartire/5349
Как продать комнату в квартире находящуюся в долевой собственности
После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке я получила много вопросов от своих читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир.
Меня спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Итак, давайте разберем два случая: Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать.
Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.
В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ: Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит: . В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно : (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке.
Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так: Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году.
В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года). совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн.
Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию: : мой клиент М.
Купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн.
Как продать долю в квартире в 2018 году? Пошаговая инструкция — YConsult
Приватизированная квартира – это частная собственность граждан.
Продажа комнат осуществляется в зависимости от того, разделена квартира на коммунальную или нет.
Если приватизация комнат осуществлялась, когда они были получены всеми жильцами по отдельному договору социального найма, то порядок продажи будет отличаться от приватизированной кварты в общую долевую собственность.
Если вы собираетесь продать комнату, которую приватизировали, получив ее от муниципалитета по договору социального найма, то порядок продажи зависит от того, на кого еще оформлено право собственности вашей комнаты и кто проживает в других комнатах квартиры, собственники или наниматели.
Если ваша комната приватизирована только на вас и в свидетельстве о собственности, которое вы получили после приватизации и регистрации прав собственности в ФУГРЦ, записаны только вы, то получать разрешения от других сособственников не требуется.
Но при этом вы должны в письменном виде уведомить всех владельцев других комнат о продаже вашего жилья, потому что согласно статье 250 ГК РФ они имеют преимущественное право покупки отдельной комнаты, находящейся в общей квартире.
Пошлите нотариальное уведомление заказным письмом с описью вложения.
Если несколько комнат находятся в собственности, а остальные заняты нанимателями и принадлежат государству, то вы должны уведомить не только собственников приватизированного жилья, но и местный муниципалитет об условиях продажи.
Если комната была приватизирована на нескольких человек и свидетельстве о собственности значатся несколько собственников, то получите для продажи нотариальное разрешение от всех совладельцев, а также письменно уведомите сособственников о сделке купли-продажи и об ее условиях.
Далее порядок сделки осуществляется согласно общим правилам.
Выпишите всех из комнаты, получите выписку из домовой книги, лицевого счета, кадастровых документов из БТИ, заключите письменный или нотариальный договор купли-продажи, акт приема-передачи и подайте все документы в ФУГРЦ для регистрации прав собственности на ваших покупателей.
При продаже комнаты в коммунальной квартире есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.
Комнату можно продать только приватизированную, на которую оформлено право собственности.
Если она не приватизирована, при ее освобождении право собственности переходит городскому муниципалитету.
Нужно не забывать о том, что собственники остальных комнат имеют право преимущественной покупки.
Не учитывая данный момент, сделка купли – продажи будет признана судом недействительной.
Преимущественным правом покупки могут пользоваться только жильцы приватизированных комнат, которые оформили свое жилье в собственность.
Если комната не приватизирована и оформлена по договору социального найма, то для того чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки ее нужно приватизировать.
Оформите у нотариуса документ об условиях продажи с указанием цены, за которую вы хотите продать свою комнату.
Данный документ необходимо ксерокопировать, заверить у нотариуса и разослать всем собственникам других комнат заказным письмом.
Как продать квартиру если два собственника одному покупателю
Выпишите всех из комнаты, получите выписку из домовой книги, лицевого счета, кадастровых документов из БТИ, заключите письменный или нотариальный договор купли-продажи, акт приема-передачи и подайте все документы в ФУГРЦ для регистрации прав собственности на ваших покупателей.
При продаже комнаты в коммунальной квартире есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.
Комнату можно продать только приватизированную, на которую оформлено право собственности.
Если она не приватизирована, при ее освобождении право собственности переходит городскому муниципалитету.
Нужно не забывать о том, что собственники остальных комнат имеют право преимущественной покупки.
Не учитывая данный момент, сделка купли – продажи будет признана судом недействительной.
Преимущественным правом покупки могут пользоваться только жильцы приватизированных комнат, которые оформили свое жилье в собственность.
Если комната не приватизирована и оформлена по договору социального найма, то для того чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки ее нужно приватизировать.
Оформите у нотариуса документ об условиях продажи с указанием цены, за которую вы хотите продать свою комнату.
Данный документ необходимо ксерокопировать, заверить у нотариуса и разослать всем собственникам других комнат заказным письмом.
Как продать комнату в квартире правильно
Заказное письмо с данным документом будет всем доставлено под расписку.
По истечению месяца по умолчанию остальных собственников вы можете продать свою комнату постороннему лицу.
При соблюдении таких условий суд не сможет признать договор купли – продажи и регистрацию прав собственности недействительным.
Для продажи своей комнаты возьмите выписку из кадастрового паспорта в БТИ.
Если кадастровый паспорт сделан более 5 лет назад, то прежде чем вам дадут выписку необходимо будет обновить технические документы на комнату.
Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире.
Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.
Долевая собственность на квартиру Что такое идеальная доля?
Продажа доли в квартире одним из сособственников Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?
Способы обойти преимущественное право покупки Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя? Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть: Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.
Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).
Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей.
В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли». Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.
Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли.
Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.
Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности.
Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.
Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.
Адвокат blog archive как продать свои метры в общей квартире
Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя.
Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.
Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено.
Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.
Договориться с другими собственниками получается не всегда.
Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.
Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.
При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору. Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя.
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя.
Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.
Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено.
Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.
Договориться с другими собственниками получается не всегда.
Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.
Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.
При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору. Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя.
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Источник: http://oxbridge.spb.ru/kodeks/kak-prodat-komnatu-v-kvartire-nahodyaschuyusya-v-dolevoy-sobstvennosti
Как продать комнату. Главные особенности при заключении сделки
19 Сентября в 12:09 3315 Юрий Федоров
Продажа комнаты в квартире, где долями владеют два и более человек, – занятие непростое. Нельзя просто так взять и разместить объявление, сначала придется выполнить целый ряд действий, начиная с извещения других собственников и заканчивая косметическим ремонтом.
Юридические аспекты
Комната в квартире обычно – часть общедолевой собственности. Соответственно, помимо вас, владельца комнаты, свои права на данную квартиру имеют и другие собственники. Жилищный кодекс (п. 6 ст. 42) предоставляет таким людям преимущественное право на покупку выставляемых на продажу квадратных метров.
Порядок действий при продаже будет таким:
Извещаем собственников
В письменной форме извещаем других собственников квартиры о своем желании продать комнату. Не забываем указать цену.
Обратите внимание! Продать жилплощадь соседям по квартире можно только по такой же цене, какую вы планируете указать в объявлении для всех покупателей. Если вы продаете комнату за 500 000 рублей, а собственникам других помещений в квартире ранее предлагали за 600 000 – они вправе будут опротестовать сделку.
Самый простой способ извещения — по почте заказным письмом с уведомлением. Потратив 40 с небольшим рублей на каждое письмо (если собственников в квартире несколько), вы получите квитанции – неопровержимое доказательство того, что исполнили закон в точности.
Отдельный, более сложный вариант – если одна из долей в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Тогда вам придется уговаривать родителей или опекунов обратиться в органы опеки и получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, а затем удостоверить этот отказ нотариально.
Если сделать это не получается, можно отправить им уведомление в обычном порядке. Многое зависит от позиции суда и Росреестра в конкретном регионе. Где-то сделки без согласия органов опеки не проводят совсем.
А где-то считают, что продажа чужой комнаты не приводит к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, а значит согласие органов опеки вовсе ни к чему.
Если вы в глаза не видели владельцев соседних комнат, закажите выписку из ЕГРН, можно онлайн (стоит услуга 200 рублей) – в ней перечислены все собственники квартиры.
При желании сразу нескольких совладельцев квартиры купить комнату, хозяин последней сам выбирает, с кем заключить сделку.
Ждем месяц
По его истечении, если ответов от сособственников не поступило, владелец комнаты получает полное право на ее продажу кому угодно.
Есть вариант ускорить события. Но тогда необходимо собрать отказы соседей от покупки вашей жилплощади. Делается это в письменном виде, каждый отказ должен быть заверен нотариусом (1000-1500 рублей, в зависимости от региона) или специалистом местного отделения Росреестра при личном обращении каждого собственника.
Нарушение порядка извещения соседей по квартире чревато тем, что любой из них в течение трех месяцев после сделки купли-продажи комнаты может оспорить ее и потребовать продать жилплощадь ему.
Готовим документы для сделки
- паспорт владельца комнаты (при необходимости – нотариальное согласие второго супруга на продажу);
- правоустанавливающий документ на комнату (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на долю);
- подтверждение извещения других собственников помещений в квартире (квитанции с почты);
- разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний;
- договор купли-продажи (можно заказать у любого юриста – от 1000 рублей или скачать и заполнить самостоятельно).
Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.
Готовим комнату к продаже
Чем лучше комната выглядит внешне, тем больше шансов продать ее по высокой цене. Значит, клеим красивые недорогие обои, делаем натяжной потолок (потраченные 5-7 тысяч рублей обернутся хорошей выгодой при продаже). Крупных ремонтов делать не стоит: обычно въезжающие всё равно переделывают интерьер под себя. Большим плюсом будут стеклопакет (если дом достаточно старый) и надежные двери. Для повышения лояльности покупателя грамотным маркетинговым ходом может стать проведение в комнату кабельного ТВ и интернета.
Затем размещаем объявления/заключаем договор с риэлтором.
Cтатьи по теме:
- Какие правила строительства небоскребов появятся в 2018 году Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.
- Какие перспективы жилищного строительства ждут впереди К началу следующего года число административных процедур в жилищном строительстве составит менее 100.
- В каких странах побывал Дед Мороз и где он живёт? У зимнего волшебника имеются резиденции по всему миру. Каждая северная страна утверждает, что именно она является родиной Деда Мороза или Санта-Клауса. И этим спорам нет конца, давайте разберёмся.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/kak-prodat-komnatu-glavnye-osobennosti-pri-zaklyuchenii-sdelki/
Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса
Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.
Статья обновлена 24.08. 2019 год
Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.
Давайте разберемся подробнее:
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в коммунальной квартире и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.
Необходимо лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д
Подробнее: Преимущественное право покупки
Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»
В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.
Какие условия необходимо указать?
- Цена комнаты, задаток или аванс
- Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
- Условия освобождения комнаты: после полной оплаты или в иные сроки.
Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.
Форма сделки. Нужен ли нотариус?
- Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
- Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
- Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.
Внимание!
Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
Доля в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.
Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу
У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.
Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему
Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.
Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.
Если есть неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.
Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя, необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.
Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >
Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и можем продавать другому.
В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.
Дарение микродоли
Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
Сейчас такой прием становится рискованным.
-Почему?
-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.
Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/
Как продать коммунальную комнату?
Собственнику комнаты необходимо пройти следующие этапы:
- Определить цену комнаты и условия продажи.
- Оформить извещение и отправить его всем другим собственникам комнат коммунальной квартиры. В нем должны быть указаны условия продажи и назначенная цена. Желательно, чтобы извещение было заверено у нотариуса.
- Подготовить пакет документов, которые требуется для продажи жилья;
- В случае, если комната принадлежит на праве собственности нескольким людям, необходимо получить у них разрешение на продажу общей комнаты и заверить его у нотариуса.
- Если в комнате прописаны несколько человек, необходимо их выписать и получить в паспортном столе соответствующую справку о выписке остальных жильцов комнаты.
Оформить непосредственно договор купли-продажи комнаты и заключить саму сделку.
Получение согласия соседей
Основная загвоздка при заключении сделки купли-продажи комнаты в коммуналке, как правило состоит в том, что соседи, имеющие преимущественное право покупки, всеми способами стараются затянуть процесс продажи.
Внимание! Получать согласие соседей по коммунальной квартире (жильцов других комнат) на продажу вашей комнаты совсем не обязательно. У продавца лишь должно быть на руках доказательство того, что им выполнено требование закона – предложить своим соседям первыми выкупить его комнату. Подтверждением этому будет письменное уведомление о предстоящей продаже следующих лиц:
- соседей-собственников других комнат (приватизированных) в общей коммуналке;
- районной администрации или полномочного жилищного комитета (когда соседи-собственники проживают в квартире по договору социального найма, собственником является муниципальное образование);
- отдела опеки и попечительства района (когда среди собственников комнат коммунальной квартиры есть несовершеннолетние граждане или инвалиды).
Есть два способа оформить извещение о намерении продать комнату с указанием желаемой цены и условий продажи:
- самому составить письменное извещение и отправить его заказным письмом с уведомлением каждому из соседей;
- прибегнуть к помощи нотариуса, чтобы оформить такое извещение.
Вы, как продавец, можете обратиться в извещении к своим соседям-собственникам других комнат с просьбой, чтобы они письменно отказались от покупки продаваемой комнаты. Если вы сможете получить положительный ответ, его потребуется оформить либо у нотариуса, либо в регистрирующем органе. Тогда продавцу можно будет не соблюдать месячный срок, который установлен по закону, в течение которого соседи могут изъявить желание приобрести у вас предложенную комнату.
Внимание! В случае, если один или несколько соседей изъявят желание купить у вас комнату, вы не сможете продать ее постороннему лицу. Вы обязаны будете продать комнату именно соседу, причем по цене, не выше указанной в извещении.
Может так произойти, что сразу несколько соседей-владельцев комнат дают согласие на покупку отчуждаемой комнаты. Кому передать комнату в этом случае, решает продавец, так как право преимущественной покупки действует только при намерении продать комнату в коммуналке именно постороннему лицу. То есть у соседей-собственников возникает преимущественное право лишь по отношению к третьим лицам, а других прерогатив у них нет. Цена устанавливается продавцом, даже если покупатель – сосед продавца по коммунальной квартире.
Еще один нюанс при продаже коммунальной квартиры (комнаты) – продавец имеет право продавать свою долю (комнату) посторонним лицам лишь по цене, которая указана в извещении или же цене выше указанной. В противном случае соседи смогут оспорить правомерность проведенной сделки в дальнейшем.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке?
Выяснив для себя, как продать комнату в квартире коммунального типа, собственник должен собрать целый пакет документов для проведения сделки:
- паспорта тех, кто участвует в сделке купли-продажи;
- справка о выписке прописанных в комнате ранее жильцов;
- извещение о намерениях продать комнату, в котором указаны условия продажи и цена комнаты (отправленное заказными письмами всем собственникам других комнат коммунальной квартиры);
- оформить договор купли-продажи;
- выписка из БТИ с экспликацией;
- акт приема-передачи комнаты;
- кадастровый план продаваемой комнаты;
- правоустанавливающие документы на комнату;
- нотариально заверенное разрешение от других собственников на заключение сделки купли-продажи комнаты;
- разрешение от органов опеки (когда среди собственников есть несовершеннолетний ребенок или недееспособная личность).
Как продать коммунальную квартиру (комнату), если соседи этому препятствуют?
Продавец должен быть готов к тому, что соседи по коммуналке могут намеренно препятствовать совершению сделки по купле-продаже комнаты, или отправить извещение им невозможно (соседи-собственники могут не проживать в квартире, а место из расположения установить не удается).
Соседи, являющиеся собственниками, и не желающие по каким-либо причинам, чтобы ваша комната продалась посторонним лицам, нередко избегают получения уведомления о продаже комнаты. А если отметки о получении указанного извещения у продавца нет, он не может начинать реализовывать свое право на продажу комнаты.
Идеальный вариант – «полюбовное» соглашение соседей. Или же, прибегнув к помощи нотариуса, курьерской службы или другим способом, постараться вручить извещение адресатам. Если же это абсолютно невозможно, юристы используют другой метод – оформляется договор дарения комнаты, а не договор купли-продажи. Действуя по этой схеме, продавец комнаты может действовать различными способами:
- договориться с покупателем так, чтобы получить от него деньги, но договор оформить не купли-продажи, а дарения;
- по договору дарения передать лишь небольшую часть комнаты потенциальному покупателю, и уже потом ему, как своему законному соседу-собственнику, предложить ему выкупить оставшуюся долю.
Нюансов при этом много. Соседи могут после осуществления таких схем попытаться признать сделку ничтожной, но это им будет очень сложно доказать.
Вы можете обратиться к нам, и мы найдем оптимальное для вас решение, чтобы продажа комнаты в коммунальной квартире для вас прошла без проблем и в самые короткие сроки. Мы имеем большой практический опыт, достаточную базу знаний и умений, чтобы процедура продажи комнаты прошла гладко и выгодно для наших клиентов.
Вас может заинтересовать:
Где взять кредит под залог недвижимости?
Кредит под залог недвижимости сегодня остается одной из самых популярных финансовых сделок. Как стать инвестором в займах под залог?
Многие граждане, имеющие стабильный доход и свободные средства задумываются, можно ли сохранить и приумножить капиталы. Как вложить 500 000 рублей и за четыре года получить квартиру
Немало людей, которые, накопив определенную сумму денег, встают перед проблемой – как не только сохранить собственные средства, но и преумножить.
Источник: https://torestate.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire/