Как продать квартиру которая в ипотеке?

В этой статье:

Как продать квартиру, если она в ипотеке: инcтрукция, схемы, подводные камни

Как продать квартиру которая в ипотеке?

  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Жизнь непредсказуема, и иногда возникают обстоятельства, когда продать ипотечную квартиру выгоднее, чем платить за нее. Рассказываемкак это можно сделать.

Pexels

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье. 

Как продать ипотечное жилье:

Схемы продаж

Специфика военной ипотеки

Залоговое жилье при разводе

Специфика материнского капитала

Пошаговые инструкции для продавца и покупателя

Подводные камни

НДФЛ и вычет

Чтобы уравновесить эти риски, на недвижимость с обременением часто делают скидки — 10-15%. Особенно актуально это для ситуаций, в которых найти нового владельца нужно быстро. Например, когда предыдущий собственник не может далее платить залог.

Есть и еще один нюанс, связанный с потерей денег — кредитор также может брать комиссию за свою часть работы. Банку могут быть не выгодны некоторые условия передачи прав и обязательств продавца. Но обычно проблем с получением согласия займодателя не возникает. Существует несколько алгоритмов продажи такой недвижимости. 

Еще один вероятный пункт расходов — налог на продажу. Продавец уплачивает его, если проданный объект был в собственности меньше пяти лет. 

Досрочное погашение 

Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет. 

Больше всего эти способ подходит тем, кто уже выплатил большую часть процентов. Бывает так, что сначала находят заинтересованного в покупке человека, а затем пишут заявление на досрочное погашение. Реальный образец документа выдает банк. 

У обеих схем есть один большой минус — чаще всего их сложно осуществить.

Как это можно сделать:

  • Взять второй кредит и погасить им первый. Этот вариант сработает, если у вас достаточный постоянный доход. Деньгами с продажи рассчитываются со вторым займодателем. 
  • Использовать свои средства. Процедура аналогична предыдущей. 
  • Найти человека, который будет готов отдать под расписку сумму для погашения ипотеки в качестве аванса. 

С третьим алгоритмом, скорее всего, возникнут трудности, и вот почему. В этом случае человеку нужно будет положиться на вашу честность, так как есть риск не получить жилье и потерять деньги. Конечно, он сможет подать в суд, но это потеря времени и средств.  

Переоформление долговых обязательств

Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.

Действия пошагово:

  • Если все условия выполнены, заключается трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга с вас на будущего владельца. Он соглашается принять ваши обязательства, в том числе невыполненные. Обременение с жилья не снимается. 
  • Подписывается договор купли-продажи и кредитный договор. 

Таким образом продается и вторичка, и недвижимость, которая еще только строится. Во втором случае оформляют продажу по переуступке. У каждого банка могут быть свои особенности передачи прав и обязательств.  

Погашение займа в процессе сделки с участием банка

Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, после чего с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, благодаря которому продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно. 

Пошаговая инструкция:

  • Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную  для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр. 
  • Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку. 
  • Деньги окажутся у вас как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН. 

Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку.

Далее расскажем как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев. 

Сделать это можно теми же способами: после досрочного погашения или по переуступке обязательств. В первом случае продажа происходит в пять этапов. Что нужно сделать:

  • Уведомить банк о намерении выплатить задолженность. 
  • Одновременно с этим отправить заявку на получение второго свидетельства участия в НИС. Это необходимо, чтобы вы могли оформить займ еще раз. 
  • Узнать сумму залога и уплатить ее. 
  • Взять документ о снятии обременения и свидетельство о собственности. 
  • Продать недвижимость. 

Переоформление кредита возможно как участникам НИС, так и тем, кто не относится к этой программе. Условия могут незначительно отличаться в разных банках, поэтому не будем подробно останавливаться на них. Обратитесь непосредственно в организацию, чтобы узнать нюансы сделки. 

Что делать с залоговым жильем при разводе

Порядок продажи квартиры по ипотеке в этом случае немного отличается от других ситуаций. Особенность в том, что сначала нужно разделить имущество. До развода или сразу же после него необходимо оповестить банк, чтобы выяснить, какие есть варианты раздела. Вопрос не согласовывают с кредитором только если перед оформлением займа был заключен брачный контракт. В суде имущество и долги за него по умолчанию делятся между собственниками поровну. Отхождение от этого правила возможно в двух случаях:

  • Семья многодетная и все дети остаются с одним из супругов.
  • В семье есть ребенок-инвалид. 

Бывает так, что заключается соглашение, по которому залог переоформляется на одного из владельцев.

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, недвижимость и задолженность за нее полностью принадлежит военному.
 

Займодатель может сам найти покупателя и разделить полученные средства между супругами, чтобы они использовали их как первоначальный взнос на новое жилье. В итоге из одного залога получаются два. Сделать это самостоятельно сложнее, так как не все кредиторы дают разрешение. 

По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно находиться в собственности всех членов семьи, включая каждого ребенка. Сделки с таким имуществом нельзя проводить без согласия всех собственников. Несмотря на обязательность этого правила, изменить жилищные условия вполне возможно. Для этого нужно получить разрешение от органов опеки. Его не выдадут, если права несовершеннолетних ущемлены и предполагается их проживание в плохих условиях. Сотрудники опеки проверяют:

  • Соответствует ли санитарным нормам новое место жительства (количество квадратных метров на каждого человека, коммунальные условия).
  • Обладают ли дети такой же или большей долей, как в предыдущем имуществе. 

Если вы хотите получить одобрение попечительского совета, потребуется также предоставить пакет документов. 

  • Удостоверения личности каждого родителя и ребенка (если им от 14 до 18 лет).
  • Свидетельство о рождении всех детей, если им меньше 14 лет. 
  • Справка с оценкой стоимости недвижимости и справка об отсутствии коммунальных долгов. 

Полученное разрешение действует три месяца. За это время нужно получить согласие займодателя и оформить переуступку или досрочное погашение. 

Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца и покупателя

Почти все схемы осуществляются одинаково. Разница может заключаться в форме расчетов между участниками, наборе документов и количестве организаций, в которые их нужно предоставить. 

Когда оплата происходит наличными

Весь алгоритм можно разделить на два этапа. 

Снятие обременения

Обратитесь в свой банк, чтобы сообщить им о своем намерении продать недвижимость. Менеджер подскажет, что нужно сделать и как проходит процесс, даст образцы заявлений. Подробно расспросите о порядке расчетов. 

Обычно специалист говорит, что достаточно погасить остаток задолженности, а все остальное — на усмотрение клиентов. Затем начинается поиск покупателя. Когда он найден, составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. В нем обязательно указывают факт передачи и принятия аванса, временные рамки, порядок и форму расчетов. 

Подписывать предварительный договор заранее не нужно. Это часть следующего этапа. 
 

Следующие действия:

  • Заимодатель получает сумму аванса. 
  • Текущий собственник отдает кредитное соглашение, права на имущество, удостоверения личности. 
  • Участники подписывают предварительное соглашение. 

Кредитор или собственник снимают обременение. Для этого нужно обратиться в МФЦ с закладной, справкой о погашении долга, паспортом, договором купли-продажи и оплатить госпошлину. Через три рабочих дня все будет готово. 

Оформление купли-продажи и ее регистрация

Риэлторы не рекомендуют искать шаблоны документов в интернете — почти все они устаревшие или универсальные. Ваша сделка может иметь свои особенности, поэтому лучше обратиться к юристу за консультацией. Договор должен быть нотариально заверен. Чтобы зарегистрировать его, вместе с будущим собственникомˆ посетите МФЦ, оплатите госпошлину, подайте оригиналы и копии документов. Помимо бумаг, перечисленных в предыдущем пункте, в список входят:

  • Разрешение от органов опеки. Если в семье есть несовершеннолетние дети, а в залоге есть материнский капитал.
  • Нотариально заверенное согласие от супруга. 
  • Нотариально заверенная доверенность, если от лица собственника действует другой человек.

На основании всех данных сотрудник МФЦ составляет заявление о регистрации права. Его подписывают старый и новый владельцы. Минимальный срок проверки сведений и регистрации — семь дней. 

Сначала необходимо известить банк и узнать, что необходимо сделать, размер задолженности и форму расчетов. 

Дальнейшие действия:

  • Составление договора задатка, погашение кредита в банке и подписание договора задатка. 
  • Снятие обременения в МФЦ текущим владельцем или представителем заимодателя. 
  • Вторая часть включает в себя передачу документов банку покупателя для одобрения займа. 

Список документов:

  • Удостоверения личности продавцов. 
  • Технический паспорт. Его выдают в БТИ. 
  • Выписка из ЕГРН. 
  • Предварительный договор купли-продажи. 
  • Справка об отсутствии коммунального долга. 
  • Справка о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе УФМС. 
  • Разрешение органов опеки, если в текущем залоге есть материнский капитал. 
  • Лицензированная оценка недвижимости.
  • Нотариально заверенное согласие супруга. 

Третий этап — оформление купли-продажи и регистрация прав. Лучше всего обратиться к юристу и составить подходящий договор. Затем вместе с будущим собственником посетить МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. После завершения регистрации и внесения изменений в ЕГРН, продавец получает ипотечные деньги на заранее указанный банковский счет. 

Продажа может сорваться, если покупатель — клиент другого кредитора, так как банки не идут на взаимозачеты.

Это значит, что остается только досрочно погасить задолженность средствами либо нынешнего, либо потенциального заемщика и снять обременение. 

Другая проблема — завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца при этом достаточно значительные. Это процедура, к которой обычно прибегают, чтобы купить жилье без первоначального взноса. В этом случае просят указать увеличенную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы получить большую сумму от своего банка. Юристы не советуют соглашаться на завышение цены по нескольким причинам:

  • Незаконность сделки. В случае ее обнаружения должностными лицами, вы можете быть привлечены как соучастник мошенничества. Согласно ст. 159.1. УК, нельзя предоставлять недостоверную информацию заимодателю. 
  • Потеря времени. Данные об имуществе предоставляет не только ее собственник, но и оценщик. Аккредитованная организация на такую договоренность не пойдет, а вывод независимого оценщика может быть подвергнут проверке. Отказ в кредите в такой ситуации вполне реален. 
  • Потеря денег. Если продажа будет признана недействительной, вам придется вернуть сумму, указанную в документах. Расписка о том, что вам не передавали никакого взноса, может не сработать. Налог на доход в такой ситуации также увеличивается. 

 НДФЛ и вычет

Доход, полученный от имущества, декларируют и уплачивают НДФЛ. Если жилье находилось в собственности больше пяти лет, необходимости в этом нет. Есть два способа уменьшить расходы:

  • Налоговый вычет. Он составляет 1 млн. руб. Его вычитают из задекларированной суммы, а с остатка платят 13%. 
  • Уменьшение налогооблагаемого дохода. Вы можете уменьшить его на сумму расходов, которые понесли при покупке этой недвижимости, включая проценты по кредиту. 

Вторая схема может оказаться как выгодной, так и нет. Бывает так, что доход плательщика меньше кадастровой стоимости объекта. Если это так, на 1 января года, в котором осуществлена передача права собственности, налоговая посчитает НДФЛ от второго значения. При расчете используется понижающий коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость указана на сайте Росреестра. Нажмите на значок поиска слева и введите кадастровый номер. 

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-inctrukciya-shemy-podvodnye-kamni-45081

Как продать квартиру в ипотеке?

В силу определенных жизненных ситуаций у вас может появиться необходимость продать квартиру, которую вы приобрели, воспользовавшись ипотечным кредитованием. Вопрос в том, как не «прогореть» в этом деле и, более того, вернуть деньги, потраченные на выплату процентов?

Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>

Можно ли самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах. Действительно, ипотека — это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет. Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое — вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

В любом случае единственный выход — продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк». — Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора. Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

О том, как купить квартиру по госпрограмме или взять в аренду с последующим выкупом, читайте здесь.

Способ 1. Погасить ипотеку на деньги покупателя

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов. В создавшейся ситуации наиболее приемлемый для всех заинтересованных сторон вариант, при котором покупатель выплачивает продавцу 50 тысяч долларов и вносит оставшиеся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора. Но опять же, на процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

— Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, — говорит юрист Евгений Роженцев, — ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от процентов получит банк. Поэтому, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, вовремя вносит ежемесячные платежи, то банку будет невыгодно получить от заемщика единовременное погашение ипотеки.

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

О том, как правильно оформить залог квартиры, читайте в статье.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Что делать, если пришли коллекторы? >>>

Способ 3. Вернуть деньги банку самостоятельно

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир. Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой. При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Что делать, если задолжал по ипотеке? Подробности здесь.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки — это не вносить ни тенге для погашения кредита.

— Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, — предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

— Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, — объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями. Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7758/

Рекомендуем!  Трещина в стене в квартире — что делать и как заделать?
PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

1 × 2 =