Можно ли продать квартиру в ипотеке
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Потеряли работу? Заболели? Выросла семья и в маленькой квартире уже тесно? Нужно уехать? Развод или склоки с соседями? Мало ли еще жизненных ситуаций, когда имеющаяся ипотека по квартире. становится проблемой. Данная статья поможет найти выход.
Лучший вариант — продать. Возникает вопрос: можно ли это делать? Она же не ваша, фактически принадлежит банку.
Вот несколько способов выставления на продажу квартиры, которая в залоге у банка.
- Найти деньги выплатить ипотеку до окончания ее срока.
- Договориться с будущим хозяином залоговой собственности.
- Реализовать самому квартиру под залогом, но в рамках закона.
- Оформить процедуру сделку с банком.
Досрочное погашение ипотеки
Если найден претендент, который согласится купить квартиру с ипотекой в придачу и займет собственнику деньги на закрытие остатка долга перед банком. Это бывает, когда покупателю интересен именно район проживания или привлекла интересная планировка в строящемся доме особенно при завершении строительства.
Вначале обязательно нужно получить согласие банка, потому, что он теряет свою выгоду и не каждый на это пойдет.
Далее продавец делает запрос на оставшуюся сумму долга.
Затем составляется нотариально заверенное соглашение между заемщиком и покупателем.
Следующий шаг-выписать всех членов семьи.
Покупатель передаёт продавцу разницу между долгом и стоимостью квартиры и вносит задаток в банк для досрочного погашения долга.
Отметка по обременению снимается. Конечный этап переоформление передачи права собственности на предмет залога в регистрационной палате.
Перекредитование
Во втором случае продаются заемщиком долговые обязательства перед банком другому лицу.
Не стесненные в средствах люди сами хотят купить квартиру с обременением ипотекой, т.к. по стоимости они намного ниже рыночной и на этом можно заработать. При этом покупатель предоставляет стандартные документы в банк на ипотечный кредит.
При вынесении положительного решения все дальнейшие вопросы решает банк. Заемщик только подпишет документ о перекредитовании. В этой схеме есть подводные камни: банки тщательно проверяют платежеспособность и чистоту кредитных историй новых заемщиков, а за продажу залоговой квартиры первичного заемщика могут оштрафовать.
Продать самому квартиру с обременением
Самостоятельно продавать квартиру в кредите сложнее. Продавцу нужно сразу сообщить покупателю об имеющейся ответственности перед банком. Все делать законным путем.
Пошаговая реализация сделки:
- Человек пожелавший купить квартиру с обременением обращается в банкс заявлением о выкупе залога.
- Банковский работник нотариально заверяет предварительное соглашение.
- Претендент на покупку жилья вносит в ячейку банка деньги за квартиру, а остаток суммы для заемщика в другую.
- После снятия долговых обязательств в Росреестре оформляется договор купли-продажи квартиры, регистрация прав собственности на нового владельца. По которому обеспечивается доступ к ячейкам с деньгами и банку и заемщику.В случае, если квартира находилась в собственности меньше трех лет и покупатель заплатит более высокую цену, владельцу нужно будет заплатить налог с продажи квартиры (13%).
Оформить процедуру купли-продажи с банком
В случае, если по ипотеке нечем платить, выплаты просрочены-то квартира может быть продана на торгах. Для этого требуются согласие и банка и заемщика.
Производится оценка собственности, поиск покупателей через торги — на эти процедуры уходит время и стоимость квартиры может снизиться. Покупатель (банк или другая кредитная организация) создает две банковские ячейки. В одной размещается сумма задолженности, во второй сумма для продавца.
Заключается сделка, снимается обременение и открываются банковские ячейки. Часто размер суммы продажи такой же как остаток займа по ипотеке, и покупатель ничего не получит от этой сделки только возвращает свои, выданные на кредит, деньги.В установленном порядке производится регистрация перехода права собственности на нового владельца.
Сопровождение всех этапов осуществляет и контролирует банк, это гарантирует безопасность сделки для всех ее участников.
Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке
- Документ о закрытии кредита.
- Выписка, подтверждающая платежеспособность.
- Договор купли-продажи с покупателем.
- Поручительство по займу.
- Выписка о совершении зачисления покупателем средств, которыми будет погашен остаток по кредиту
- Выписка о снятии жилья с обременения.
- Паспорт владельца
- Свидетельство права собственности
- Технический паспорт жилья.
Продать собственность находящуюся в заеме – вполне возможно. Важно не скрывать различные нюансы. А что скрывают?
Рассмотрим различные виды обременения.
Обременение — это ограничение на продажу жилья собственника, т.е. хозяин не вправе продать квартиру, не получив согласие тех, кто тоже имеет право владения. Бывают случаи продажи квартиры с проживающим там человеком, которого нельзя выселить. Дополнительные сведения по приобретаемой жилплощади можно узнать, запросив информацию в ЕГРН.
Ипотека
В настоящее время самое распространенное обременение это ипотека. О продаже таких квартир рассказано ранее. Чего опасаться? Если претендент на покупку такой квартиры оплатил остаток по задолженности, а владелец, оплатив ипотеку, организует форс-мажор и срывает сделку. Возникнет судебное разбирательство. В итоге крупная сумма может возвращаться по решению суда десятилетия.
Арендаторы
Квартира может продаваться, когда в ней проживают люди-съемщики. Покупать квартиру с проживающими там людьми, которые снимают это жилое помещение и оплату внесли на много месяцев вперед, не каждый захочет. Поэтому процедуру продажи нужно начинать после того как жильцы съедут.
Желающий приобретет квартиру, где есть квартиросъемщики и в договоре передачи прав отражается срок договора найма. Жилплощадь достается правоприемнику вместе с арендаторами и они так же оплачивают съемную квартиру только новому хозяину. В других случаях выставляющий на продажу квартиру предупреждает квартиросъемщиков, возвращает им взятые вперед деньги и расторгает договор найма до указанного срока. Это происходит по обоюдному согласию.
Рента
Это еще один вариант получения дохода с находящейся в собственности квартиры. Обычная практика правоприменения пожилыми людьми без родственников. Такой человек передает право собственности на квартиру рентодателю, сам получает уход и содержание. Пожилой человек имеет право жить там до смерти.
В справке от ЕГРН рента обязательно указывается. При необходимости продать такую квартиру договор ренты перезаключается, и покупатель с нотариально заверенного согласия пожилого человека приобретает квартиру вместе с ним. Это серьезная ответственность и такие сделки очень редки. При этом не исключается подлог документов.
Арест
За долги или при имущественных спорах супругов во время процедуры развода квартира может находиться под арестом. Это отражается в выписке по ЕГРН. Такую квартиру невозможно продать, это противозаконно.
Завещание
Приобрести право пожизненного проживания в квартире можно по завещанию. Такое право не всегда регистрируется и трудно проверяется. При приобретении квартиры, полученной по наследству необходимо запрашивать у наследника копию завещания, т.к. выселять из проданной квартиры такого человека незаконно.
Права детей
В случае, когда на приобретение использовался мат капитал, дети имеют право на доли в этой квартире, это будет обременением. Продавец без участия органов опеки и попечительства не сможет совершить сделку.
При наличии зарегистрированных на продаваемой жилплощади (приобретенной без материнского капитала)несовершеннолетних детей покупатель просит так же предоставить разрешение органов опеки и попечительства о сохранении прав ребенка.
Как видим, кредитные квартиры и продать и купить можно. Для новых жильцов это более выгодные варианты по цене, но он будет ограничен и не сможет полноценно распорядиться новой жилплощадью. Лучше, если продавец избавляется от обременения во время сделки. Очень внимательно проверяйте все необходимые документы до подписания договора купли-продажи, чтоб в последствие не судиться.
« Окт | ||||||
1 | ||||||
2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 |
23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |
30 | 31 |
Источник: https://zakon436.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации
Статья обновлена: 1 ноября 2019 г.
Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.
Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.
Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.
Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:
Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру
Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).
Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия
- Банк дает согласие на продажу.
Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.
Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.
Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.
- Банк не дает согласия.
Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.
Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.
Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу
Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.
Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий
Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.
3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.
Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.
Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.
- Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.
Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.
Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.
- Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.
Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.
- Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke
Как продать квартиру с обременением ипотекой?
Сделки с недвижимостью – процесс весьма нервный и утомительный для обеих сторон. А если квартира с обременением, то все еще больше усложняется. Как правило, такие сделки требуют большего времени и некоторых манипуляций, отличных от обычной купли-продажи. К тому же у недвижимости с обременением есть свои нюансы, поэтому и спрос на такое жилье довольно настороженный. Если вы покупатель, у вас всегда есть возможность поискать другой вариант без заморочек. А если вы владелец такой квартиры, то вам придется приложить некоторые усилия, чтобы ее продать.
Что такое обременение?
Обременение означает, что у неких третьих юридических или физических лиц есть определенные права на вашу недвижимость, хоть даже они и не являются ее совладельцами. И эти права не позволяют вам вот так просто взять и продать такое жилье.
Какие обременения бывают?
- Ипотека
- Рента
- Аренда
- Арест
- Аварийное состояние здания
Риски и ограничения
Например, продать жилплощадь в здании, состояние которого признано аварийным, невозможно ни при каких обстоятельствах. А вот если недвижимость арестована, продать ее возможно после снятия обременения, то есть полного погашения долга. Пожизненная рента означает, что владелец квартиры получает от третьего лица по договору определенные выплаты до своей смерти.
При приобретении такой квартиры покупателю перейдут и эти обязательства по выплате ренты. Если в вашей квартире официально проживают арендаторы, то вы, как владелец, имеете полное право ее продать. Однако новый владелец не сможет выселить квартиросъемщиков до истечения срока арендного договора, если с их стороны никакие его условия не нарушены.
Так что, во избежание конфликтов, этот момент необходимо обсудить с потенциальным покупателем.
А вот ипотека, которая является, пожалуй, самым распространенным обременением на современном рынке недвижимости, отработана в этом отношении вдоль и поперек. Конечно, продажа ипотечной квартиры также потребует дополнительных телодвижений, но все они понятны и стандартизированы.
Ипотека в ипотеку
Вышеобозначенная схема работает, когда у покупателя на руках имеется необходимая сумма денег для покупки ипотечной квартиры. Несколько иначе дело обстоит, когда покупатель и сам является претендентом на получение кредита для приобретения жилья. В 2018 году было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов. 60% недвижимости в строящихся домах и 50% в новостройках приобреталось с привлечением ипотеки (данные аналитического центра ДОМ.РФ). Поэтому сделки в формате «ипотека в ипотеку» совсем не редкость.
Продажа такого жилья имеет свои нюансы, но это вполне реально. Сделать это можно только при условии того, что новый кредит будет оформляться в том же банке, где у продавца заключен ипотечный договор. Для совершения такой сделки покупатель и продавец должны обратиться в банк. Дальнейшее развитие событий возможно по двум сценариям:
1. У покупателя достаточно денег, чтобы оплатить сумму долга, которая числится на текущий момент за продавцом.
a. В таком случае продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи, который обязательно подлежит нотариальному заверению. В случае срыва сделки это гарантирует покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже квартиры.
b. Далее покупатель вносит денежные средства на счет банка для погашения долга по ипотеке.
c. После этого банк закрывает счет и выдает закладную.
d. Покупатель подает заявку в банк на ипотеку.
e. После ее одобрения и регистрации сделки осуществляется переход права собственности новому заемщику.
Данный алгоритм применим только в том случае, если есть абсолютная уверенность в том, что заявка покупателя будет одобрена банком.
2. Во втором случае долг по ипотеке переводится на покупателя.
a. Для этого необходимо обратиться в банк с соответствующим запросом.
b. Банк рассматривает новую заявку и в случае ее одобрения расторгает с продавцом кредитный договор и заключает новый с покупателем. Переводом денежных средств продавцу согласно договору купли-продажи, занимается банк.
Для покупателя такая схема почти ничем не отличается от обычной сделки по ипотеке: необходимо иметь лишь требуемый пакет документов, официально подтвержденный доход и первоначальный взнос.
Продажа квартиры через банк
Это крайняя мера для тех, кто, по каким-либо причинам, не только утратил возможность выплачивать ипотечный кредит, но и не может самостоятельно заниматься поиском покупателя. В таком случае банк через суд выставит квартиру на публичные торги. А оттуда она может уйти за любые деньги, в том числе и за очень смешные.
Для банка такие операции одна сплошная головная боль, поэтому он не станет ни за что биться – он заинтересован только в том, чтобы вернуть свои деньги и как можно быстрее. А сколько там останется для покупателя, ему абсолютно все равно. Поэтому, будучи в твердом уме и светлой памяти, до такого финала доводить явно не стоит.
Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-ipoteki/
Как продать квартиру в ипотеке?
Ипотека – это длительное бремя, а жизненные обстоятельства порой резко меняются. Переезд, потребность в более просторном жилье, развод или даже желание заработать на перепродаже могут подтолкнуть заемщика к реализации ипотечной квартиры. Однако банк не дает просто избавиться от недвижимости в залоге, да и покупатели настороже. Эксперты Метриум рассказали редакции ГдеЭтотДом.РУ о том, как выгодно и в рамках закона продать свою ипотечную квартиру.
Ипотечные квартиры в Москве, по подсчетам аналитиков, составляют порядка 7-10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья вынуждают выйти на рынок жизненные обстоятельства: рождение ребенка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от обстоятельств, у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути ее продажи. Каждый вариант схож в одном: ипотека никуда не «испарится», её все равно нужно будет выплатить. Вопрос только кто и как это сделает.
I. Ипотеку погашает продавец
Квартира в ипотеке – это не полноценная собственность ее покупателя, на юридическом языке это звучит как «собственностью с обременением». То есть, решив купить квартиру в Москве, за которую еще не выплачена ипотека, покупатель вместе с жильем получает бремя в виде обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку. Обременение ограничивает право свободно распоряжаться квартирой, поэтому, прежде чем продать жилье, обязательство перед банком нужно выполнить. Или, как минимум, найти человека, который возьмет это на себя.
Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговоренной стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться без денег и квартиры.
Поэтому, прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.
Порядок действий при этом следующий:
- Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается банком на определенную дату.
Совет: в дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на проведение сделки в запасе был еще месяц, пока не настанет время перечислять следующий взнос.
-
Банк выдает продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.
-
Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по более высокой цене, чем сумма задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.
-
Продавец регистрирует снятие обременения – проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.
Совет: на пересылку документов может понадобиться еще 1-2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре срок снятия обременения лучше задать более длительный, чем 3 дня.
- Стороны заключают основной договор-купли продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН о переходе права и зарегистрированный договор купли продажи с отметками Росреестра.
II. Ипотеку погашает покупатель
Если покупатель жилой недвижимости в Москве, находящейся в ипотеке, не хочет передавать деньги продавцу, он может погасить кредит за собственника самостоятельно. Правда, такая схема также опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение. Однако на практике даже если это происходит, суд практически со сто процентной гарантией встанет на сторону покупателя. Но даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупателям придется ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.
Алгоритм сделки в таком случае:
-
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нем – условие заключения основной сделки. Чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.
-
Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нем данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.
-
Покупатель оплачивает кредит владельца квартиры, указывая в платежном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.
-
Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.
-
Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.
III. Ипотеку переоформляют на покупателя
Чаще всего у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придется продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новые заемщик должен понравиться банку. Если он полностью подходит под все критерии надежного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.
- Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причем, все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заемщика, покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.
При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем ее прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчет ипотеки с учетом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новой заем.
Совет: продавая квартиру в ипотеке, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придется заплатить непосредственно владельцу. Таким образом, собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.
-
Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.
-
Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиры и вносит изменение в записи об ипотеке о том, что по кредиту сменился залогодатель.
«В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор, – говорит управляющий партнер Метриум, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Так или иначе, проводя такую сделку, рискует и покупатель, и продавец.
Конечно, едва ли они потеряют все, но если что-то пойдет не так по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между покупателем и продавцом с самого начала возникло взаимопонимание, доверие и симпатия.
Люди бывают разные, и иногда навести «личные» мосты между ними помогает риелтор – тонкий психолог, как правило. Поэтому проводя подобные сделки лучше обратиться к профессионалам, которые все правильно организуют и помогут наладить контакт между сторонами соглашения».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044625-2018-10-05-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
Квартира с обременением
Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.
Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.
Виды обременений
Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:
- Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
- Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
- Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
- Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
- Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
- Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
- Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.
Как продать квартиру с обременением?
Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения. При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН (например, с помощью сервиса Kadastr RU.ЕГРН), где будут указаны все действующие обременения.
В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.
В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников. Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам. В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.
Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.
Снятие обременения
В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.
Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.
Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным. В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов.
Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.
Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.
Команда Kadastr RU
Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/kvartita-s-obremeneniem/