Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

В этой статье:

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения — Юрист Владислав Анохин

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций. Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку. Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества. Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

паспорта лиц, участвующих в процедуре;
документы на имущество;
договор купли-продажи;
чек об оплате государственной пошлины;
акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
- сам договор;
- разрешение иных собственников при их наличии;
- если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
- состояние лицевого счета;
- регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

погашение расходов на судебные разбирательства;
восстановление помещений пострадавших;
выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

использование помещения не по прямому назначению;
нарушение интересов и прав других граждан;
разрушение имущества;
иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит. Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны. Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2019 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

Простая

К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.

Сложная

К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции. Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии. Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Источник: http://vlad1.ru/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya/

В чем проблема продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки. Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные , а также на допустимые и недопустимые.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Проблемы при неузаконенной перепланировке в 2019 году
Перепланировка квартиры – проблема для продажи?
Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019 году
В чем проблема продать квартиру с перепланировкой без разрешения
Как совершается продажа квартиры с перепланировкой
Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Проблемы при неузаконенной перепланировке в 2019 году

Сервис проверки недвижимости, не является государственным сайтом РФ. Кадастровая стоимость. Перепланировка квартиры — проблема для продажи? Кто-то любит строить дома по собственному проекту, а кто-то — переделывать квартиры под себя. Чем грозит такая переделка? Перепланировка квартиры — дело сложное и ответственное, но главное — чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает — пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол.

Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь. Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.

Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене.

Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании — одну из сторон сделки ждут большие расходы.

Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет — если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.

Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным. Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки.

Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник. В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.

Перепланировка, не требующая специального разрешения. Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой — в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений. Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы. Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.

Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем.

В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф — и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения. Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения — становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения.

По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные — чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь. Согласование изменений в планировке квартиры. Если квартира уже находится в стадии купли-продажи, вы готовите следующие документы:. Квитанцию об уплате пошлины за проведение регистрации жилья на нового владельца.

Чтобы согласовать изменения в перепланировке, собственник:. Обращается к архитектору районного отдела градостроительства, который составляет проект имеющихся изменений. Согласовывает проект архитектора с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой. После одобрения изменений представителями инстанций, уплачивает штраф потому что ранее перепланировка не была узаконена.

Получает разрешение у главного архитектора и вызывает специалиста из БТИ для составления технической документации. Изменения в плане вносят в ЕГРН, после чего выписка для продажи будет выдаваться с учетом внесенных изменений.

Завершает сделку по продаже жилья в стандартном порядке. В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой покупатель предупреждается о необходимости проведения рассмотренной выше процедурысамостоятельно. Обычно в таких ситуациях стоимость квартиры существенно нижеаналогичного жилья без проведенных изменений или изменениями, предусмотренными законом.

Популярно: Внесение изменений в ЕГРН — порядок действий для граждан просмотров Как выполняется проверка недвижимости онлайн через Росреестр просмотров Выписка из ЕГРН на физическое лицо — описание, как получить просмотров Зачем нужна проверка земельного участка перед покупкой просмотров Госпошлина за выписку из ЕГРН — описание, размер, порядок внесения средств просмотров Расширенная выписка из ЕГРН — что это и как ее получить просмотров.

Онлайн сервисы Росреестра: Проверка квартиры при покупке Проверка земельного участка Узнайте кадастровую стоимость недвижимости Узнать владельца квартиры по адресу Узнать собственника земельного участка Проверка электронного документа Проверка готовности заказа. Рекомендации, которые могут Вам помочь найти любой, даже самый сложный объект:. Вместо неё попробуйте написать букву «Е» ; в сложных названиях, особенно когда улица названа в честь кого-то, используйте ключевые слова , например: улица Фридриха Энгельса — напечатайте просто Фридриха.

Перепланировка квартиры – проблема для продажи?

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности.

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ — да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019 году

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными. К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами. Возможные сложности Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму. Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной. Продажа без разрешения Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать?

Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы.

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Есть ли штраф за перепланировку квартиры без разрешения то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Зачем согласовывать перепланировку?

Источник: https://ankerco.ru/administrativnoe-pravo/v-chem-problema-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya.php

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Перепланировка жилья, находящегося в многоквартирном доме осуществляется под надзором государства и лишь в пределах, допустимых строительными нормами. Дело в том, что конструкция одной квартиры может существенно повлиять на устойчивость всего дома, так что проводить перепланировку законно разрешают не всегда.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.

За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.

Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.

В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто, по следующим признакам:

действительная планировка не соответствует технической документации;
техническая документация утеряна или не обновлена;
среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.

Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.

Однако, если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о не полной легитимности сделки.

Кроме того осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой. Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия

Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.
В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:

После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.

По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировкой могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
когда продавец не согласен на скидки;
когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для данной процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом, на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35-40 до 70-90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ. Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает. Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

правоустанавливающие документы на квартиру;
технический план квартиры;
проект, составленный профессиональными специалистами;
акт согласования строительных работ;
разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа. В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно будет только после его оплаты.

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
были уменьшены площади проемов;
была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Когда нужно оформлять проект перепланировки

Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов. Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

если изменения затрагивают несущие конструкции;
если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
когда меняется место расположения газового оборудования;
когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;
если меняется план расположения комнат.

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Данное требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.

Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы. Специалисты же могу проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.

Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80 % таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны можно узаконить перепланировку при участии банка. Так банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Также стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.

Возможные сложности

Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляютсяв ответственности собственников таких квартир.

На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:

административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.

Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки не просто статья в Уголовном Кодекса, а практическим образом подтвержденная угроза.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/chto-delat-esli-kupili-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5bd30db145d57300ab3cf159

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Для собственного удобства владельцы часто производят в квартире грандиозный ремонт, причем не просто отделывают стены или потолки, а делают перепланировку, но никак ее документально не оформляют.

И тут возникает необходимость в продаже жилья. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие вероятные трудности могут возникнуть при оформлении сделки?

Какая бывает перепланировка?

Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.

Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.

Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.

Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.

Разрешение не нужно

Нужно ли при продаже квартиры узаконивать перепланировку? По закону некоторые изменения к переустройству не относятся. При таких переделках нет необходимости согласования с бюро техинвентаризации.

К таким изменениям относят:

встроенную демонтированную мебель;
установка дополнительной двери в стене, не имеющей несущего значения;
остекление лоджии либо балкона без изменения размеров;
установка легких перегородок;
перенесение технического оборудования в пределах одного помещения;
монтаж пластиковых окон;
снос перегородки в санузле, которая не имела несущее значение.

Подобные изменения никак не нарушают изначальную планировку жилого объекта, а потому не требуют согласования и внесения в техпаспорт.

А вот удаление перестенка между комнатами уже считается нарушением первоначального плана, а потому требует соответствующего оформления и внесения в техплан квартиры.

Запрещенные изменения

На определенную перепланировку обязательно требуется разрешение БТИ. Если изменения внести без соответствующего согласования, то в дальнейшем их не удастся узаконить.

Запрещено проводить работы, в результате которых:

помещение становится непригодным для проживания;
снижается качество условий проживания соседей;
нарушаются строительные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности и пр.

Подобные изменения не могут стать законными. Если их обнаружат, то владельца жилплощади обяжут все вернуть на прежнее место.

Если переделка не запрещена законом, но предполагает изменение изначального плана жилого объекта, то ее обязательно надо предварительно согласовать. К таким изменениям относят объединение лоджии с комнатой, снос не несущей стены и пр.

Эти преобразования требуют разрешения. Если раньше его не получили, то есть возможность уже после переделки согласовать и внести ее в техпаспорт. Тогда не придется искать способы, как с перепланировкой без разрешения продать квартиру.

Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?

Продажа квартиры с незаконными перепланировками возможна, поскольку прямых запретов на данные действия не существует. Но собственникам подобного жилого объекта стоит помнить, что покупатели часто проводят сверку документов с реальным расположением в техпаспорте.

Если ранее продавец не уведомил о внесенных изменениях, а потом потенциальный покупатель их обнаружил, то это может негативно отразиться на репутации продавца, и сделка не состоится.

Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.

Хотя можно попытаться уговорить их на сделку за счет снижения цены. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Считается, что такая скидка выполняет функцию компенсации новому владельцу за вероятные неудобства с перепланировкой.

Но в целом продать недвижимость с несогласованной перепланировкой возможно. Главное, чтобы площадь общего и жилого назначения в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. А также важно соблюдать все требования безопасности в плане строительных, санитарных и пожарных норм.

Особенности сделок с подобными квартирами

Обычно при наличии в квартире неузаконенных изменений владельцы стараются продать ее до получения нового техпаспорта. Обычно подобный документ меняется раз в пятилетку.

Если же этого не сделать, то для обновления документа придется вызывать инспектора из БТИ. Специалист сразу заметит несоответствие техпаспорта реальной планировке.

Купля-продажа таких проблемных квартир обычно осуществляется за наличные деньги. Такой расчет помогает минимизировать вмешательство контрольных органов и снижает вероятность возникновения проблем с БТИ.

Но на сегодня крайне мало платежеспособных граждан, имеющих возможность приобретения недвижимости за наличные средства. Чаще люди обращаются за ипотекой, при которой вся документация тщательно перепроверяется. Потому продать такую квартиру будет крайне сложно.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если же покупатель с продавцом обговорили все условия, договорились о совершении сделки, определились, кто будет решать нюансы с перестройкой квартиры, то в дальнейшем процедура купли-продажи проходит по традиционному сценарию.

Алгоритм действий

Итак. Решено продать квартиру, в которой проведены некоторые изменения. Как поступить. Изначально лучше предупредить покупателя о наличии изменений.

Стоит отметить, какие изменения могут потребовать возврата в прежнее состояние или регистрации в БТИ, обозначить стоимость возможных трат и сделать скидку на получившуюся сумму. Тогда шансов продать недвижимость будет максимально много.

В остальном процесс продажи традиционный:

Оформляется договор купли-продажи. Рекомендуется указать в нем, что покупатель предупрежден относительно перепланировки и сам будет устранять проблему.
Подписание договора. Можно заверить его нотариально, хотя можно обойтись и без этого. Но документ должен пройти обязательную регистрацию.
Составление и подписание акта приема-передачи. Обычно оплата производится именно на этом этапе. Продавец забирает оплату и отдает документы, теперь никакого отношения к жилью он уже не имеет.
Регистрация прав собственности. Этим вопросом занимается человек, купивший недвижимость. В Росреестр вносятся изменения на основании договора купли-продажи и прочих документов.

Процесс аналогичен традиционной сделке по продаже жилья, потому трудностей не вызывает.

Какие документы понадобятся

Для продажи потребуется предоставить пакет документов, включающий:

паспорта покупателя и продавца;
техпаспорт на продаваемый жилой объект;
справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
выписка из ЕГРН;
справка из домовой книги о наличии прописанных в квартире людей;
любые бумаги, подтверждающие и разрежающие перепланировку (при наличии);
акт приема-передачи жилого помещения.

Если в сделке косвенно задействованы третьи лица, то может потребоваться согласие супруги на продажу или разрешение из органов опеки.

Сколько стоит и как долго оформлять?

Кроме суммы за саму жилплощадь и вероятных трат на обратную перепланировку, либо ее узаконивание, покупатели несут расходы в виде госпошлинного сбора за оформление права собственности. Сумма пошлины на 2019 составляет 2000 рублей.

По достижении основных договоренностей срок проведения сделки обычно занимает пару-тройку часов. Если же считать время от встречи покупателя с продавцом до окончательной передачи квартиры новому хозяину, то на это может уйти 2-7 дней.

Оформление права собственности в Регпалате обычно занимает около 2 недель со дня принятия документов.

Способы узаконивания перепланировки

Иногда покупатель очень хочет приобрести именно эту квартиру, но не хочет заниматься легализацией перепланировки. В подобной ситуации тоже есть решение.

Покупатель может передать хозяину квартиры часть денег в качестве предоплаты, а тот спокойно узаконит проведенные изменения в БТИ, либо возвращает все в прежнее состояние до фактической продажи. Чаще именно так и бывает.

Но лицо, приобретающее квартиру, может и самостоятельно заняться вопросом узаконивания, особенно, когда покупатель сам хочет внести какие-то изменения по собственному усмотрению.

Если оформлять проведенные работы до продажи, то так будет значительно проще провести сделку. Снижать стоимость квартиры для привлечения клиента уже не придется.

Мало того, цену можно даже повысить, если проведенные изменения значительно улучшили условия проживания. Да и покупателю не придется страдать от последствий продажи квартиры без документов на перепланировку.

До изменений

Владелец жилплощади должен четко понимать, что именно он собирается менять в квартире. На основе техпаспорта с четким планом всех комнат проводится планирование предстоящей перестройки.

Некоторые действия, которые затрагивают коммуникации, придется согласовать с водоканалом и пожарным инспектором. Если дом внесен в перечень архитектурных или исторических памятников, то перестраивать квартиру в нем собственнику не разрешат.

Что потребуется:

Если планируются значительные изменения, нужно заказать проект в специализированной лицензированной фирме.
Если же глобальных работ не ожидается, то достаточно предоставить собственноручно нарисованный эскиз.
Также потребуется предоставить документацию о праве собственности на квартиру, а также согласие других владельцев на внесение изменений.

Со всей необходимой документацией собственник направляется в соответствующую организацию и подает заявление на перепланировку или переустройство помещения.

Вся документация проверяется, изучается план предполагаемых изменений. Специалисты проверяют, затронет ли переустройство несущие стены, коммуникации и пр.

Решение выдается примерно спустя 2 месяца. Если переустройство разрешено, то указываются сроки, в которые следует произвести работы.

По завершении перепланировки оформляется новый техпаспорт, проходит регистрация и изменение кадастрового плана в Росреестре. Вот теперь можно продать квартиру без всяких проволочек.

После перепланировки

Легализацией проведенных переустройств может заниматься сам продавец или новый владелец жилья после переоформления права собственности. Оформление будет более сложным, чем до проведения изменений.

Для легализации потребуются те же документы, которые направляют в администрацию. Остается дождаться визита инспектора, который заверит несоответствие произведенных изменений с предоставленным техпланом.

Спустя определенный срок комиссия согласует перепланировку, либо вынесет отрицательное решение с указанием причин.

Как выявляется незаконное перепланирование?

Зачастую собственники считают согласование перестройки необязательным делом, поскольку вмешаться в их квартиру никто не сможет. Но все не так радужно.

К вам могут заявиться с проверкой, если:

вследствие перестройки звукоизоляция с соседями сильно снизилась, они заподозрили нарушения и написали жалобу в жилинспекцию;
завистливая соседка зайдет за солью, увидит изменения и напишет жалобу, куда следует;
при перестройке допущены нарушения строительных требований, что привело к сбоям в работе общедомовых коммуникаций или к аварии, это может заставить жильцов заподозрить нарушения и обратиться в инспекцию;
периодически коммунальщики ходят по квартирам для сверки данных по счетчикам, именно во время такого визита сотрудники могут обнаружить наличие переделок.

В любой момент о незаконной перестройке может стать известно в жилинспекции. Тогда владельцам квартиры придется отвечать.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

При выявлении незаконной перестройки минимум, что грозит собственникам – штрафное взыскание в 2-2,5 тысячи рублей. Это в случае, если изменения не коснулись конструкций несущего значения, не нарушили строительные или пожарные нормы.

Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.

В более тяжелых случаях, когда переделки привели к реальному ущербу здоровью третьих лиц, то собственнику придется оплачивать компенсацию.

При отказе от регистрации перестройки собственника могут выселить с жилплощади, а квартиру продать посредством аукциона (ЖК ст. 29).

Продать жилое помещение, имеющее перепланировку, не оформленную документально, можно. При этом риски при подобных сделках накладываются на потенциального покупателя, ведь теперь он будет заниматься легализацией проведенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать подобных приобретений, чтобы не сталкиваться с лишними проблемами по оформлению.

Источник: http://expert-home.net/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/