Как проводится оценка квартиры?

В этой статье:

Оценка квартиры 2019, оценка квартиры для продажи | Юридическая самооборона

Как проводится оценка квартиры?

В Украине рынок жилья набирает обороты. В своей жизни практически каждый человек так или иначе сталкивается с проблемой купли-продажи квартиры. Об основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры, о самых распространённых проблемах и подводных камнях, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также об уплате налогов при оформлении сделки вам расскажет наша статья «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине».

Но помимо юридических тонкостей оформления возникают логичные вопросы: «Если квартира продаётся, то откуда взята её цена? Кем и как она сформирована, и почему в одном и том же доме недвижимость может стоить по-разному?». Это зависит от многих факторов, которые как раз учитываются при оценке квартир. Как делается оценка квартиры, зачем она нужна и что потребуется для установления оценочной стоимости квартиры в Украине ‒ ответы на эти и другие вопросы вы узнаете, изучив нашу статью.

Рекомендуем!  Как открыть свою кондитерскую на дому?

Оценка квартиры: что это и для чего

Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).

Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.

Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.

Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.

Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.

Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Что подлежит оценке

Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Что касается имущественных прав, которые могут быть оценены, то таковыми считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе право владения, распоряжения, пользования, а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).

Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:

  • Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
  • Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
  • Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.

Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.

Кто оценивает недвижимость

В Украине разрешается заниматься оценкой имущества и имущественных прав только лишь субъектам оценочной деятельности.

К таковым мы можем отнести 2 группы субъектов:

  1. субъекты хозяйствования, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с Законом. Это могут быть как физлица-предприниматели, так и юридические лица любой формы собственности.
  2. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления, в составе которых работают оценщики (по поводу государственного и коммунального имущества).

При этом оценка имущества, проведенная именно субъектом хозяйствования, считается независимой оценкой.

https://www.youtube.com/watch?v=NgMtqexid0g

Регулятором оценочной деятельности является Фонд государственного имущества Украины.

Кстати проверить информацию о субъектах оценочной деятельности можно непосредственно на сайте Фонда госимущества в соответствующем Реестре оценщиков недвижимости (Государственный реестр оценщиков в Украине).

Когда нужна оценка квартиры в 2019 году

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

  • налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
  • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке.

Конечно же, никто не ограничивает покупателя и продавца договориться о любой стоимости недвижимости. Сумма сделки может быть меньше, но сумма налога будет привязана к сумме, указанной в оценке. А вот если в договоре будет прописана цена больше, то налог будет рассчитываться и выплачиваться с большей суммы. Тут работает принцип «используй то, что больше». Оценка по сути нужна, чтобы были корректно уплаченные налоги.

Но обратите внимание также на исключения из общего правила.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

  • если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
  • если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Нужна ли оценка квартиры при дарении и ипотеке

Если вы получаете квартиру в подарок, то по общим правилам получение подарка облагается налогом согласно правилам, установленным разделом IV для налогообложения наследства (п. 174.6 ст. 174 НКУ по ставке 5 % базы налогообложения (оценочной стоимости подарка).

Заметьте, такой налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Это возможно:

  1. если подарок дарится близким членам семьи дарителя (первой и второй степени родства). К таковым Налоговый кодекс отнес детей, родителей, супругов, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек со стороны матери и со стороны отца и, конечно же, внуков.
  2. По нулевой ставке облагается еще и недвижимость, полученная в подарок инвалидом I группы, ребенком-сиротой или ребенком, лишенным родительской опеки, а также ребенком-инвалидом.

Что же касается оценки квартиры для ипотеки, то цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. В случае если стороны не достигли согласия относительно цены продажи предмета ипотеки, то продажа осуществляется по цене не ниже установленной независимой оценкой, что подтверждается соответствующим актом об оценке.

Как обратиться к оценщику

Итак, вы можете воспользоваться вышеуказанным реестром, чтобы выбрать субъекта оценочной деятельности. Доступ является свободным, поэтому клиенты выбирают оценщиков сами.

Для начала вам необходимо с собой взять следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Договор на проведение оценки квартиры

Когда вы определились с тем, кто будет проводить оценку имущества, с ним нужно заключить договор в письменной форме.

Но помните, что в договоре обязательно нужно указать:

  • имущество, которое будет оцениваться;
  • цель, с которой проводится оценка;
  • вид стоимости имущества;
  • дата оценки;
  • срок выполнения работ по оценке имущества;
  • размер и порядок оплаты работ (не стоит указывать, что оплата работ субъекта оценочной деятельности зависит от стоимости имущества, которое необходимо оценить. Это противоречит законодательству);
  • права и обязанности сторон договора;
  • условия конфиденциальности;
  • ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров.

Никто не запрещает добавить в договор любые другие условия, о которых договорятся стороны.

На практике многие оценщики договора не заключают.

Как проводится оценка квартиры

Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.

Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.

Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:

  • ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
  • идентификация объекта и связанных с ним прав;
  • выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
  • согласование результатов;
  • составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.

Отчет об оценке стоимости квартиры

Итогом всей процедуры является получение отчета об оценке имущества.

Отчет об оценке квартиры ‒ документ, в котором указаны выводы о стоимости имущества. По общему правилу он составляется в двух экземплярах (один ‒ для оценщика, второй ‒ для заказчика). Такой документ подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку имущества, и скрепляется подписью их руководителя.

Требования к его содержанию и оформлению установлены положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

В полной форме отчета нужно указать описание самого объекта, дату проведения оценки, нормативные акты, базу и иную информацию, которую использовал оценщик, ну и, конечно же, заключение о стоимости имущества. К такому документу также прилагаются копии всех исходных данных и другие документы, которые использовались при проведении оценки.

Срок действия отчета об оценке в основном не больше 6 месяцев и он является действующим только при условии его регистрации в Единой базе данных отчетов об оценке.

Рецензирование отчета об оценке имущества

Законодатели закрепили в статье 13 Закона №2658 право заказчика требовать рецензию отчета. По письменному заявлению клиента вывод о стоимости имущества рецензируют оценщики:

  • с практическим опытом работы по оценке имущества более двух лет;
  • экспертные советы по качеству оценки имущества при саморегулируемых организациях оценщиков;
  • специалисты-оценщики из Фонда госимущества Украины с практическим опытом работы более двух лет.

Рецензию оценок имущества, в случаях обязательных по Закону №2658, субъекты-рецензенты проводят бесплатно. В иных случаях эта услуга платная. Число обращений за рецензией оценки одного объекта не ограничено. Но в обычных случаях купли-продажи квартиры за рецензией обращаться не стоит.

Сколько стоит оценка квартиры

Заказчик и оценщик согласовывают и указывают цену услуги в договоре. Размер оплаты зависит от специфики объекта и сроков работы и выходит примерно 1 000 гривен (средняя стоимость оценки квартиры в Киеве).

Особенности оценки квартир

Специалисты в ходе независимой оценки жилья учитывают следующие факторы:

  • состояние квартиры, каждой комнаты и самого здания;
  • износ строительных материалов и конструкций;
  • наличие инфраструктуры и безопасности;
  • место расположения объекта и другие характеристики квартиры.
  1. Оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов.
  2. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в Единой базе данных отчетов об оценке.
  3. В случае дарения любых объектов, облагаемых по нулевой ставке, оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. А вот в других случаях подобная стоимость подарков определяется в соответствии с законом.
  4. Основа проведения оценки ‒ договор между субъектом оценочной деятельности и заказчиком, а результат оформляется в виде отчета об оценке имущества в двух экземплярах.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi-darenija-ipoteki.html

Как происходит оценка квартиры?

Экспертная оценка квартиры может понадобиться в различных ситуациях. Оценка стоимости квартиры предполагает определение рыночной стоимости данного объекта недвижимости с учетом характеристик как самого объекта, так  и полученной информации с рынка недвижимости.

Попробуем разобраться, как происходит оценка квартиры. Прежде всего, нужно учитывать, что оценка объектов недвижимости происходит в четыре этапа:

1. Определяются характеристики объекта, устанавливаются цели и задачи оценки.

1.1.  Перед тем, как проводят оценку квартиры, определяются ключевые факты:

  • местоположение (район, территориальная зона) и точный адрес;
  • тип объекта;
  • количество комнат;
  • площадь (общая и жилая);
  • тип дома (панельный, кирпичный и т. п.);
  • этажность;
  • наличие балкона/лоджии;
  • прочие характеристики.

1.2. Определяется целевое использование (например, в качестве жилой квартиры, возможность использования под коммерческую деятельность).

1.3. Устанавливается дата, на которую будет осуществляться оценка рыночной стоимости квартиры.

1.4. Определяются допущения и ограничивающие условия при оценке.

1.5. Обозначается цель оценки и выбирается тип определяемой стоимости.

2. Описание и анализ объекта оценки

2.1. Описание – осуществляется на основании визуального осмотра, технического паспорта, договора купли-продажи. При этом указывается распределение площадей между комнатами и приводится их подробное описание.

2.2. Местоположение – указывается район, в котором находится квартира, отдаленность от центра (что особенно актуально, когда проводится оценка квартиры в Москве), развитость инфраструктуры, плотность застройки.

2.3. Анализ наилучшего и максимально эффективного использования – происходит на основании анализа состояния рынка и выбора оптимального целевого использования, обеспечивающего наиболее высокую стоимость объекта. Для квартир, как правило, наилучшим вариантом является использование в качестве жилья.

3. Определение стоимости объекта – происходит с точки зрения затрат, возможных доходов и сравнения аналогичных продаж. От выбранного метода во многом зависит, как проходит оценка квартиры.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта – на этом этапе сопоставляются значения, полученные в результате использования разных методов, и определяется наиболее адекватное и точное значение.

Методы оценки квартиры

В теории независимая оценка квартиры должна осуществляться с применением трех подходов:

  • затратного;
  • сравнительного;
  • доходного.

На практике возможность и целесообразность применения каждого подхода, а также выбор методов определяется в каждом отдельном случае. В теории оценка стоимости квартиры в Москве или Санкт-Петербурге может происходить по-разному, исходя из особенностей квартиры, района, вида оцениваемой стоимости и других факторов. Но на практике в 99,9% случаев используется только сравнительный подход. Но давайте рассмотрим теоритическую возможность оценки всеми тремя подходами.

Процедура оценки квартиры

1. При затратном подходе оценка квартиры для продажи и других целей основывается на определение расходов, которые потенциальный покупатель понесет при возведении аналогичного объекта. Самый спорный момент в подобных расчетах – определение затрат  для конкретной квартиры. При этом могут использоваться следующие методы:

  • метод восстановительной стоимости – определение стоимости точной копии квартиры;
  • метод стоимости замещения – оценивается стоимость строительства аналогичной квартиры;
  • метод накопленного износа – определяется снижение стоимости в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания.

2. При сравнительном подходе экспертная оценка квартир в Москве и других городах происходит путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, ранее проданными или выставленными на продажу.

Расчеты производятся в следующей последовательности:

  • Сбор информации о продажах аналогичных квартир.
  • Выбор параметров сравнения.
  • Сравнение по выбранным критериям и корректировка цен аналогичных продаж.
  • Анализ и сопоставление полученной информации и вычисление итоговой стоимости.

3. Доходный подход заключается в расчете потенциальной доходности объекта недвижимости. Однако эксплуатация квартиры в чистом виде не рассматривается как коммерческий объект. Поэтому оценка квартиры СПб и Москве доходным методом, как правило, не проводится.

Для чего нужна оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры в Москве чаще всего требуется, если планируется:

Сегодня услуги по оценке квартиры могут понадобиться нотариусам, юристам, банковских работникам, в суде и рядовым гражданам для понимания стоимости их имущества. Прежде чем заказать оценку квартиры стоит убедиться в наличии у специалистов необходимых документов на оценочную деятельность. При этом стоимость услуг по оценке квартир может существенно отличаться в зависимости от местоположения, площади объекта и срочности проведения оценки.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proisxodit-oczenka-kvartiryi/

Как проводится оценка квартиры для ипотеки

Тэги: Продажа квартир, Новостройки, Продажа домов, Вторичное жилье, Без посредников, Ипотека

Независимая оценка стоимости жилья является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Необходимость в правильном понимании стоимости приобретаемой квартиры или дома для банка — это получение гарантии возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик полностью перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.

В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость приобретаемого жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.

https://www.youtube.com/watch?v=fZJFM050mVM

Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.

Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».

Кому заказывать оценку

При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.

Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний. Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.

Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.

Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат. Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.

Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно. Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.

Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.

Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.

Шаг за шагом

Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).

Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги. Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк. И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!

Как это делается и сколько стоит

Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:

1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.

2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)

3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.

Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2018/03/01/kak-provoditsa-ocenka-kvartiri-dla-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно.

Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Оценка квартир: каким образом она проводится

16 августа 5471

Владельцы недвижимого имущества интересуются, каким образом проводится рыночная оценка квартиры. Информацию об этом содержит отчёт об оценке объекта недвижимости, который в обязательном порядке готовит каждый оценщик после проведения процедуры и впоследствии предоставляет заказчику. Однако не все специалисты добросовестно подходят к его составлению. По этой причине узнать, как установили стоимость того или иного объекта, часто не получается.

В отчёте содержится исчерпывающее количество информации. Прочитав его, человек узнает, какие специалисты выполняли оценку квартир, какой у них уровень квалификации и так далее. В документе указывается, каким методом была осуществлена оценка стоимости жилья и по каким причинам был выбран именно он. Отчёт об оценке недвижимости должен полностью объяснять заказчику, на основании чего была сложена цифра, которая в итоге получилась.

В Казахстане есть стандарт, по которому специалист обязан работать. Чтобы определить стоимость того или иного объекта, оценщик должен:— выехать на объект и ознакомиться с ним;— обследовать район, в котором расположена недвижимость;— ознакомиться с имеющимися у заказчика документами на дом, квартиру;— составить договор об оценке недвижимого имущества и заключить его с заказчиком;— узнать, с какой целью клиенту необходима оценка (для суда, продажи объекта, оформления ипотеки и т.д.);

— проанализировать обстановку в районе, а также городе, тем самым определив, насколько широк спрос на имущество заказчика.

С чего начинается оценка недвижимости в павлодаре и других городах

Оценщик квартир, прежде чем осматривать объект недвижимого имущества, проанализирует социально-экономическую ситуацию в регионе. Он поместит в отчёт ряд данных: где располагается область, в которой находится объект, сколько там живёт человек, сколько в среднем зарабатывает население и так далее.

В отчёте об оценке недвижимости также указывается статистика стоимости жилья в определённом населённом пункте за конкретный период времени. А впоследствии уже описывается объект, для которого проводится расчёт стоимости. В вышеупомянутый документ в обязательном порядке помещают карту участка. Кроме основных характеристик, в нём также указываются любые детали, которые могут повлиять на рыночную цену.

Приведём пример: «Удобный подъезд, вход в который закрыт стальной дверью, оснащённой домофоном. Квартира находится в отличном состоянии: в ней сделан капитальный ремонт. Жильё расположено в спальном районе Павлодара. Земельный участок, на котором сосредоточено помещение, ровный: склоны, подъёмы и горки отсутствуют.

Во дворе имеется подземный паркинг на 150 парковочных мест. В 200 метрах от дома находится автобусная и троллейбусная остановка: с помощью городского транспорта можно оперативно добраться до центра города. Городской транспорт ходит каждые 10-15 минут.

Инфраструктура района развита и имеет всё необходимое: школы, детсады, больницы и клиники, салоны красоты, супермаркеты, торговые центры и другие значимые объекты».

Оценщики квартир осуществляют поиск информации об изменении стоимости. Также они занимаются приведением данных зависимости цены за квадратный метр от количества комнат в жилье, района, в котором оно расположено, и типа здания. В документе огромное количество графиков, таблиц и ссылок. Для изготовления отчёта специалисты используют различные порталы о недвижимости Казахстана, данные статистических агентств, средства массовой информации и так далее.

Как правило, оценку недвижимого имущества проводят посредством рыночного либо сравнительного метода.

Сравнительный метод: в чём он заключается

Оценка квартиры сравнительным методом — довольно простая процедура. Специалисты занимаются поиском похожих по техническим характеристикам объектов недвижимого имущества (которое уже продали) и узнают, за какую стоимость они были реализованы. В идеальном случае они находят жильё, практически идентичное тому, которое предстоит оценить. Но происходит подобное крайне редко, потому что оценщики не имеют доступа к информации о совершенных сделках. Этими сведениями владеют органы юстиции, которые занимаются регистрацией сделок с недвижимым имуществом, однако они их не предоставляют.

Поскольку специалисты не могут воспользоваться закрытой информацией, они прибегают к открытым источникам. Они ищут объявления о продаже недвижимости на сайтах и в газетах. Но проблема в том, что в них зачастую указывается завышенная стоимость, о чём оценщики прекрасно осведомлены. Специалисты узнают, какая накрутка в объявлениях в нынешнем году, а затем попросту отбавляют её от цены, таким образом получая близкий к достоверному результат.

Как мы уже писали, оценщики подбирают объявления об объектах, похожих на тот, стоимость которого необходимо назначить. Задача довольно трудная, так как отыскать полностью идентичные объявления невозможно, а найти предстоит как минимум 5 похожих примеров.

Например, специалисты оценивают стоимость трёхкомнатной квартиры и они нашли похожие варианты: жильё в том же районе или даже в одинаковом доме, однако на другом этаже. Либо, скажем, в помещении, которое предстоит оценить, капитальный ремонт, а в найденных похожих квартирах — только косметический. В таком случае оценщики пользуются специальными формулами, предназначенными для сглаживания различий в особенностях нескольких сравниваемых помещений. Работа довольно трудоёмкая, однако в качественных отчётах обязательно расписываются все формулы и корректировки, которые были применены.

Стоит знать! Половина всех отчётов не соответствует стандарту, действующему в Казахстане.

Если вы заказали или намереваетесь заказать оценку своего недвижимого имущества, не бойтесь выяснять у специалистов, каким образом они получили расчёты, указанные в отчётном документе.
Профессиональные оценщики никогда не будут «напускать туман». Знающие специалисты обосновывают каждое действие в письменном виде. Хороший отчёт должен получится ёмким и максимально подробным.

Оценка может быть разной

Выше мы описали пример, как проводят оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, но ситуации, когда нужна оценка бывают разными. В некоторых ситуациях к специалистам обращаются с целью определить стоимость квартиры в условиях вынужденной продажи. Например, клиенту нужно срочно отдать долг банку и для этого он решил реализовать собственное жильё. В этом случае оценщики, опять же, используют различные формулы, учитывающие большое количество факторов. Стоимость жилья, которое требуется продать срочно, как правило, на 10% снижается.

А если покупка происходит через банковское учреждение, специалисты вынуждены проводить другую оценку, используя понижающие коэффициенты. Таким образом финансовые структуры страхуют себя от кредитных рисков.
Надеемся, что вы сумели почерпнуть что-то полезное из информации нашей статьи. На портале Homsters.kz вы найдёте другие, не менее познавательные материалы, которые помогут вам узнать больше о недвижимости в Казахстане.

Источник: https://info.homsters.kz/ocenka-kvartir-kakim-obrazom-ona-provoditsya/

Как делают оценку квартир

Как же все-таки происходит оценка квартиры? Об этом должно быть подробно изложено в «Отчете об оценке объекта недвижимости». Такой документ готовят все оценщики и отдают его на руки заказчику. Правда, далеко не все специалисты досконально отчитываются в том, как они вывели ту или иную стоимость.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, о том, какие специалисты осуществляли оценку, уровень их квалификации, список используемой литературы, ссылки на законы и постановления, на основании которых делался отчет. Правильный документ содержит даже пояснения терминов и понятий, которыми оперирует специалист.

Например, что такое рыночная стоимость квартиры, и чем она отличается от понятия «цена». Также отчет должен объяснять, какой метод использовался для оценки квартиры, и почему именно он. В итоге заказчику должно быть понятно из чего сложилась главная цифра — максимально возможная рыночная стоимость его квартиры.

Если нужно вывести другие виды стоимости, технология их расчета также подробно расписывается.

Для примера возьмем оценку трехкомнатной квартиры в Караганде в спальном районе на третьем этаже. Во­первых, указывается дата, когда производилась расчетная величина стоимости. В нашем случае это 3 марта 2010 года. Точная дата указывается, потому что в последующие дни стоимость может меняться под воздействием как рыночных условий, так и обстоятельств продажи.

В соответствии со стандартом оценки РК, специалист должен:

  • выехать на место и обследовать квартиру, дом, район;
  • ознакомиться с документами на недвижимость;
  • заключить договор об оценке с клиентом;
  • уточнить, для каких целей он готовит документ: для судебного процесса, сделки купли­продажи, для оформления ипотечного кредита и т.д.;
  • провести анализ социально­экономической, экологической обстановки в районе, городе, установить уровень спроса и предложения на подобное имущество.

Оценка начинается с границ

  1. Прежде чем оценщик дойдет до конкретно вашей квартиры, он даст общий расклад социально­экономической ситуации в регионе.Из отчета можно будет узнать расположение области, в которой находится квартира, численность населения, величину средних заработков, уровень валового регионального продукта и многое другое.

    Также в отчете будут приведены статистические данные по стоимости квартир в конкретном городе за определенный период.

  2. Например, в нашем случае указано, что в 2009 году стоимость квадратного метра снизилась на 16,3% и в декабре составила 586 долларов США. Рост стоимости в 2009 году обозначился только на трехкомнатные квартиры в центре Караганды и на четырехкомнатные в районе Пришахтинск. 
  3. Дальше начинается описание непосредственно оцениваемого объекта.В отчет помещается карта участка, где располагается недвижимость. Помимо основных характеристик (пеноблочный дом, 3 этаж, полезная площадь и т.д.), указываются все детали, которые могут повлиять на конечную стоимость квартиры: «Вход в подъезд оборудован стальной дверью с домофоном. Состояние квартиры хорошее: капитальный ремонт. Была произведена перепланировка. Квартира находится в спальном районе Караганды. Объект расположен на ровном земельном участке без склонов, подъемов и горок, вблизи главной автодороги с твердым асфальтовым покрытием, которая требует незначительного ремонта». Также указывается наличие парковки во дворе, расстояние до остановки, обеспеченность района общественным транспортом, развитость инфраструктуры.

    Специалисты собирают всю доступную информацию об изменениях цен, а также приводят данные зависимости стоимости квадратного метра от комнатности, района города, типа дома. Отчет буквально пестрит графиками, таблицами, ссылками. Чтобы сделать такую подборку, специалисты пользуются исследованиями аналитической службы kn.kz, статагентства, специализированных СМИ, делается опрос специалистов рынка недвижимости.

Оцениваем по объявлениям

При оценке объектов недвижимости используются три основных метода. Не вдаваясь в подробности скажем, что квартиры, как правило, оценивают рыночным (или сравнительным методом). Кстати, грамотный специалист в отчете напишет обо всех трех методах и на каком основании он, например, решил использовать только один из них.

В чем суть сравнительного метода?

В общем все просто: специалисты смотрят, за какую цену были проданы похожие квартиры. В нашем случае — это спальный район в определенной части города, пеноблочный дом, 3 этаж, трехкомнатная квартира, наличие ремонта, балкона. Идеально, если получится подобрать варианты проданных квартир, которые совпадают по всем основным характеристикам с оцениваемым жильем. Но такого не происходит по ряду причин, главная из которых — у казахстанских оценщиков нет доступа к информации о реально совершенных сделках. Такие данные есть у органов юстиции, ведь там происходит регистрация сделок с недвижимостью, но они ими не делятся.

Раз информация для оценщиков остается закрытой, они пользуются открытыми источниками. Обычно это объявления о продаже квартир в газетах и на сайтах. Но в них указываются завышенные цены. И оценщики об этом знают. Поэтому в отчете об оценке указывается, что согласно информации, предоставленной агентствами по недвижимости, «накрутка» в объявлениях в 2009 году составляла 20%. Значит при анализе объявлений специалисты отнимали этот процент от стоимости квартир.

Как уже говорилось, подбираются объявления, похожие по характеристикам с оцениваемым объектом. Но собрать абсолютно идентичные объявления невозможно. Тем более, что таких примеров должно быть несколько, минимум пять.

Например, на продажу выставлены трехкомнатные квартиры в том же районе, даже в том же доме или дворе, но не на третьем, а на пятом этаже. Или вместо качественного ремонта в объявлении указано «косметический». В этом случае оценщики используют специальные формулы, которые «сглаживают» различия в особенностях сравниваемых квартир. Применяются коэффициенты вариации. Работа кропотливая, но в хорошем отчете будут расписаны все применяемые формулы и корректировки.

Как говорит руководитель компании «Артокс» Артем Шевчук, проблема в том, что половина отчетов не соответствует действующему в нашей стране стандарту.

Гражданам, которые заказывают документ у оценщика, важно знать: они платят за услугу, поэтому вправе понимать, откуда взялись те или иные расчеты.

«Напустить туману» — не в правилах профессиональных оценщиков. Те, кто разбирается в своей работе, обосновывают всё в письменной форме. Отчет, который для примера предоставили нашей газете, занимает 46 страниц. Весь этот объем расписывался только для того, чтобы объяснить одну фразу: «рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет округленно 7 890 000 тенге».

Разные виды оценок

Как уже говорилось, оценка может быть разной. Выше приводился пример рыночной оценки жилья.

Бывает, что нужно вывести стоимость объекта в условиях вынужденной продажи. Допустим, нужно вернуть денежный долг залогодержателю (банку). Это значит, что продать объект необходимо в ограниченный срок. В этих случаях к уже рассчитанной базовой стоимости квартиры опять применяют специальные формулы и коэффициенты, которые учитывают эластичность спроса по цене, время экспозиции объекта, периоды начисления процентов банка и прочее. И в этом случае наша трехкомнатная квартира будет стоить на 9 процентов меньше — 7 199 000 тенге. 

Это не все особенности. Если покупка квартиры происходит через банк, то оценщиков просят делать другую оценку: с использованием понижающих коэффициентов. Так банки страхуются от кредитных рисков.

В 2010 году в одном из крупных казахстанских банков для определения залоговой стоимости квартиры были следующие понижающие коэффициенты: Алматы — 50, Астана — 50, Атырау — 40, Караганда — 30 и т.д.

В примере с квартирой в Караганде, банк примет объект в качестве залога для кредитования по цене на 30% меньше рыночной, то есть за 5 523 000 тенге.

Справка

На стоимость недвижимости влияют 4 основных фактора (согласно теории стоимости): полезность, дефицит (редкость), потребность и покупательская способность населения.

Информационная служба www.kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7459/

PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

10 + шесть =