На что обратить внимание при покупке дома: советы риелторов, цены
Простор, собственная территория, хозяйство, огород — вот некоторые «прелести», ради которых люди переезжают из многоэтажек в индивидуальные дома. Если будущий хозяин уже взвесил все минусы и плюсы, смирился с необходимостью регулярного ухода за частными владениями, то пора переходить к самому важному моменту — выбору дома и проведению всех мероприятий, предшествующих покупке.
Выбор дома следует начать с ответов на некоторые вопросы, которые помогут определиться с тем, что искать и что не упустить из виду.
- Сколько людей будет проживать в доме?
- Проживание будет постоянным или сезонным?
- Готовы ли вы делать ремонт сразу после покупки дома или лучше найти готовый объект?
- Планируете ли вы реконструкцию или пристройку?
- Какой вид отопления вы считаете наиболее приемлемым для себя?
- Готовы ли вы оплачивать услуги риелторов или будете заниматься всем сами?
Ответив на эти вопросы, начинайте поиск и визиты на объекты. Можно как самостоятельно обзванивать объявления и договариваться с хозяевами о встрече, так и обратиться в агентство недвижимости. Специалист поможет вам сэкономить силы и время, а также обезопасит сделку с юридической стороны.
«Рынок ипотеки становится более конкурентным» >>>
Недостатки дома лучше видны весной
Если вы приняли решение купить дом весной, то это наилучшее время для осмотра. Талые и грунтовые воды сразу продемонстрируют покупателю, есть ли подтопления в подвале и достаточно ли защищен фундамент от проникновения воды. Сырые углы в подвале должны насторожить.
На осмотр объекта сходите со строителем
— Дом надо идти покупать с хорошим строителем, который разбирается в качестве застройки: начиная от фундамента и заканчивая крышей, — советует риелтор АН «Экспресс» Татьяна Сибгатулина. — Порой страшненькие дома так красиво замаскируют, а внутри трещины по стенам и на фундаменте. От профессионального взгляда строителя недостатки скрыть не получится.
Обязательно проверьте крышу
Это важная и весьма дорогая часть дома. Приведем частный пример. Приглашенный эксперт обнаружил, что при строительстве было допущено одно нарушение: при укладке кровли гидроизоляционный материал был уложен не той стороной. Со временем утеплитель вымок и стал негодным, стропила сгнили, что привело к появлению грибка. Хозяевам пришлось заново перекрыть медную крышу. Если бы они выяснили это до покупки дома, то их семейный бюджет сохранил бы порядка 3 миллионов тенге. Стоит также проверить, насколько правильно устроена система водоотвода.
Обратите внимание на материал стен и проверьте коммуникации
От того, из чего построено здание, зависит удобство проживания в нем и срок его эксплуатации. Директор АН «Проспект» Наталья Петровская считает, что в первую очередь стоит выяснить, из чего построен дом, а потом думать, стоит ли его покупать.
— Надо обращать внимание на то, из чего построен дом. Предпочтительнее, конечно, кирпич, но он дороже. Смотреть необходимо на отопление. Пользуется спросом центральное отопление. Но в последнее время с появлением котлов длительного горения также набирает популярность печное отопление. Все упирается в бюджет покупателя.
Для проверки отопления специалисты рекомендуют первым делом включить котел и через полчаса потрогать все батареи, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Не лишним будет проверить наличие кранов для спуска воздуха в батареях. Также попросите везде включить электричество и воду.
Не оставляйте без внимания двери, окна и коммуникации
Если двери скрипят при открытии, то это происходит скорее всего по причине неправильной усадки дома. Легко должны открываться и окна. В камерах стеклопакетов не должно быть влаги.
Без статуса очередника: как решить жилищный вопрос по госпрограмме >>>
Проверьте юридическую чистоту сделки
Итак, выбор дома сделан. Теперь нужно обезопасить себя от возможных проблем с правом собственности.
— В первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, — говорит директор АН «Проспект» Наталья Петровская. — Если какие-то пристройки были сделаны на территории, то это должно отражаться в техническом паспорте. Если, наоборот, что-то снесли, то это также должно быть там внесено.
- Оформлять нужно два отдельных договора купли-продажи
Купить дом, значит, и купить землю, на которой он находится. Если не оформить земельный участок, то может оказаться, что он был перепродан другому лицу. Следовательно, вы рискуете остаться без дома, так как сделку могут признать недействительной.
Земельный участок может находиться в аренде. Зачастую аренда выдается на 49 лет. В этом нет ничего противозаконного. Можно продлить договор аренды, но уже под своим именем.
- Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах
Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказться. Вам могут пытаться продать землю, которая является, по сути, самозахватом.
- Проверьте государственный акт на землю
Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.
Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.
- Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями
Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.
- Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье
Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.
Как быстро продать квартиру или дом в 2018 году >>>
- Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы
Попросите продавца дать вам все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Иначе в будущем в поисках нужного провода можно разломать полдома. Также важно получить техусловия на подключение коммуникаций, договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны.
Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.
В каждом отдельном случае могут появится дополнительные пункты, которые нужно обязательно проверить. Например, иногда даже есть необходимость проветить дееспособность продавца, чтобы сделку впоследствии не признали недействительной.
Как выбрать риэлтора: нюансы и советы в 2018 году >>>
Сколько стоят частные дома
Частные дома всегда считались целевым сегментом недвижимости. Покупаются они с целью проживания в нем, но никак ни с инвестиционной точки зрения. Продаются дома гораздо медленнее, чем квартиры, — от 3 месяцев до двух, а то и больше лет. По данным Комитета по статистике, в сентябре 2018 года количество сделок по индивидуальным домам упало год-к-году сразу на 14,9%, до всего 4,5 тысячи — это лишь 27% от общего количества сделок, против 30,3% годом ранее.
Цены на частные дома в Астане
По информации аналитической службы kn.kz, в Астане средняя цена на частные дома в октябре 2018 года составила 264 513 тенге за кв.м. За год, к октябрю 2017 года средняя цена индивидуального жилья просела на 7%. Снижение средних цен зафиксировано по всем районам. Динамика цен демонстрирует отрицательный тренд, в отличие от южной столицы.
| Район | Средняя цена, тг/кв.м | Изменения к октябрю 2017 г. |
| Алматы | 253 413 | -8 |
| Есиль | 277 756 | -10 |
| Сарыарка | 264 667 | -3 |
| Среднее | 264 513 | -7 |
Цены на частные дома в Алматы
В Алматы средняя цена на рынке индивидуального жилья составила 382 989 тенге за квадратный метр. За год, к октябрю 2017 года ценовые колебания не столь значительные, в пределах 3%. Однако по сравнению с предыдущим годом прослеживается положительная динамика.
| Район | Средняя цена, тг/кв.м | Изменения к октябрю 2017 г. |
| Алатауский | 233 691 | 10 |
| Алмалинский | 316 035 | -22 |
| Ауэзовский | 443 853 | 15 |
| Бостандыкский | 550 201 | -1 |
| Жетысуский | 259 709 | 2 |
| Илийский | 182 297 | 3 |
| Карасайский | 173 098 | 8 |
| Медеуский | 538 718 | 3 |
| Наурызбайский | 301 699 | -12 |
| Талгарский | 160 102 | -21 |
| Турксибский | 263 267 | -4 |
| Общий итог | 382 989 | 3 |
Цены на частные дома в Караганде
В октябре 2018 года средняя цена на рынке частных домов в Караганде составила 159 522 тенге за «квадрат». За год средняя цена снизилась на 5%. Отрицательные динамика отмечается почти по всем районам города. Здесь наметилась аналогичная тенденция, что и в Астане. Динамика средних цен демонстрирует снижение.
| Район | Средняя цена, тг/кв.м | Изменения к октябрю 2017 г. |
| Город | 192 072 | -11 |
| Майкудук | 135 564 | -1 |
| Михайловка | 166 969 | 7 |
| Пришахтинск | 148 140 | 2 |
| р-н ЖБИ | 74 946 | -29 |
| р-н Нового рынка | 170 591 | -1 |
| Сортировка | 112 152 | -3 |
| Федоровка | 95 572 | -24 |
| Юго-Восток | 159 802 | -6 |
| Общий итог | 159 522 | -5 |
Ипотека «Баспана Хит»: условия и расчеты >>>
Купить дом можно и по госпрограмме
Основное требование к участникам — это стоять в очереди на земельный участок от государства. Купить дом по программе «Нурлы жер» можно за счет собственных средств или взять льготный заем в Жилстройсбербанке. Для этого нужно будет открыть счет в ЖССБК и иметь на нем не менее 30% от стоимости жилья. Тогда можно смело рассчитывать на доступный кредит под 5% годовых.
При этом государство субсидирует до 7% годовых от ставки кредитования по предварительным и промежуточным жилищным займам на срок не более 5 лет. По истечении этого времени по предварительным или промежуточным жилищным займам, а также при переходе на жилищный заем субсидирование ставки вознаграждение прекращается. По условиям программы «Нурлы жер», стоимость строительства одного квадратного метра жилья не должна превышать 120 тысяч тенге (без учета стоимости коммуникаций).
Разработаны 6 типов индивидуальных крупнопанельных жилых домов для 5 климатических подрайонов. Положения программы «Нурлы жер» не предусматривают какие-либо стандарты по площадям пилотных жилых домов. Вместе с тем, площади в разработанных 6 типовых проектах индивидуальных жилых домов составили 100-210 кв. метр с ценовыми параметрами 99-115 тыс. тенге за один кв. метр.
Дома будут сдаваться в эксплуатацию в полной готовности. Элементы внутренней отделки могут быть различны и предусматриваются в проектно-сметной документации.
Планы по сдаче домов
По информации Министерства по инвестициям и развитию, в 2018 году планируется реализация 2200 пилотных индивидуальных жилых домов площадью 297,6 тыс. кв. м в 12 регионах республики.
| Область | Количество домов | Площадь, тыс. кв. м |
| Актюбинская | 299 | 32,0 |
| СКО | 180 | 19,6 |
| Костанайская | 179 | 18,7 |
| Алматинская | 202 | 21,0 |
| Атырауская | 28 | 3,0 |
| Жамбылская | 565 | 56,5 |
| ЮКО | 166 | 19,9 |
| ВКО | 54 | 31,0 |
| ЗКО | 40 | 29,0 |
| Павлодарская | 180 | 21,6 |
| Карагандинская | 100 | 12,0 |
| Акмолинская | 277 | 33,3 |
Карима Апенова, информационная служба kn.kz
Источник: https://www.kn.kz/article/8431/
Выбираем частный дом: как не прогадать
Статьи
На сегодняшний день, многие люди при покупке жилья отдают предпочтение частным домам. Это обуславливается наличием свободного пространства, как в помещении так и на свежем воздухе.
На сегодняшний день наличие частного дома позволит не только стать обладателем комфортного жилья вместе с земельным участком, но и существенно сэкономить в его обслуживание. Грамотно оформленный дом позволит использовать экономичные источники энергии и альтернативные системы отопления, регулируя их объемы потребления в соответствии с потребнностями жильцов.
Основные критерии выбора
Проверка недвижимости специалистами является наилучшим решением перед покупкой частного дома. К сожалению, не каждый потенциальный покупатель может воспользоваться данной услугой. В таком случае стоит самостоятельно и досконально изучить основные факторы, на которые придется обращать внимание при выборе частного дома, выставленного на продажу.
В первую очередь стоит определиться с максимальной суммой денежных средств, которые вы готовы потратить на покупку дома. Специалисты утверждают, что сэкономить в данном случае можно за счет приобретения недостроенных сооружений, но в пределах населенного пункта и со всеми коммуникациями. Дополнительные растраты влечет за собой большой размер придомового участка.
⇒ Закажи: Постельное белье
Также необходимо установить цель покупки. Если недвижимость приобретается для постоянного проживания, то стоит подыскать вариант недалеко от черты города, где развита инфраструктура и имеется в наличии транспортная развязка. В случае приобретения частного дома для летнего отдыха, рекомендуется отдавать предпочтения строениям в экологично чистом районе, желательно вблизи водоема и леса.
Тип дома
На современном рынке недвижимости наибольшей популярностью пользуются следующие типы домов:
- Одноэтажные;
- Двухэтажные;
- Мансардные;
- Спаренные;
- Блокированные.
Одноэтажные строения располагают все помещения на одном этаже. Они являются наиболее подходящими для собственников пожилого возраста. Простота конструкции позволяет создавать комфортную и практичную планировку для всех жильцов. Площадь помещения делится на жилую и подсобную зону, которая оборудуется дополнительным входом.
✏ Интересно: Дом или квартира: «за» и «против»
Преимущества данного вида жилья — это простота при конструировании, быстрая и не сложная постройка либо проведение любого вида ремонта. Нельзя оставить не замеченным удобство данного типа дома при эксплуатации.
Двухэтажный дом является альтернативным решением при наличии небольшого участка. Зоны разделяются следующим образом, на первом этаже располагаются кухня, гостиная и подсобные помещения, а второй этаж – это исключительно жилое пространство.
Экономия средств при обслуживании дома является одним из наиболее весомых и основных преимуществ при покупке двухэтажного дома. В зависимости от вида крыши в домах такого типа увеличивается жилая площадь.
Особое внимание рекомендуем обратить на двухэтажные дома с цокольным этажом. Преимущества: размещение в нем бытовых помещений, погреба либо территории для отдыха и занятий спортом. Также стоит отметить, что такой тип дома обеспечит более сухие и теплые помещения первого этажа жилья.
⇒ Закажи: Шины б.у
Мансардные дома объединяют преимущества двухэтажных строений в вопросе деления пространства на зоны и распределения внутреннего пространства и функционального сочетания жилых и подсобных помещений. Пространство на чердаке максимально используется при монтировании кровли с изломом, что само собой усложняет конструкцию крыши
Использование мансардного пространствах в данном случае осуществляется двумя способами: вырывание стен до создания ровной поверхности либо максимальное применение полочек, встроенной мебели во все труднодоступные места чердачного помещения. За счет существенного сокращения площади под домом более чем на 30%, и уменьшения длины фундамента данный тип жилья пользуется спросом.
Спаренные частные дома являются бюджетным вариантом при покупке жилья и удобны в случае совместного проживания близких родственников или хороших друзей. Такая постройка состоит из двух домов, соединенных между собой одной стеной. Планировку в каждом строении можно создавать индивидуально, либо оригинально будет смотреться зеркально-симметричная.
Обязательным фактором комфортного проживания являются наличие входных дверей, гостиных и веранд на максимально отдаленном расстоянии друг от друга. Также стоит обратить внимание на размещение гаража и стоянок под навесом, которые должны располагаться на крайних боковых границах участка. Ощутить первые преимущества такого жилья можно при оплате счетов за отопление.
Блокированные дома являются достаточно экономичным видом жилья. В среднем стоимость за один квадратным метр на 15-20% меньше чем в отдельно стоящем здании. Обслуживание блокированного дома и оплата коммунальных услуг также будет минимальной.
Рекомендуется при покупке такого жилья отдать предпочтение тем двухэтажным конструкциям, которые имеют блокировку со сдвигом в одну либо две стороны. Это позволит увеличить изолированность примыкающим к блокам участков.
Стоит отметить, что несмотря на плотность застройки, в таком доме сохраняются комфортные условия проживания, которые гармонично дополняются экономичностью в эксплуатации.
Количество этажей, площадь планировка
Современные рациональные частные дома должны во всех параметрах соответствовать функциональным, технологическим, экологическим и экономическим требованиям. Поэтому на сегодняшний день на рынке недвижимости популярностью пользуются компактные дома, площадь которых не превышает 350-400 квадратных метров. Наиболее востребованной площадью многоярусных коттеджей является от 800 до 15000 квадратных метров.
Количество этажей стоит выбирать в соответствие с планировкой и количеством комнат и дополнительных помещений, которые необходимо будет оборудовать в новом жилье.
Планировка одноэтажных домов предусматривает наличие комнат в минимальном количестве для которых не требуется выделения больших площадей. Что касается двухэтажных домов любого типа, то их площадь может быть в несколько раз больше, но при этом дом не будет занимать много места на участке.
При покупке дома в северных регионах рекомендуется отдавать предпочтение компактной планировке жилья упрощенной конфигурации и без наличия изломов и излишеств. Вход в дом должен быть огражден тамбуром либо остекленной верандой.
Планировка дома, расположенного на юге, вблизи комнат для отдыха и сна должна иметь лоджии и террасы. Наличие сквозного проветривания, а также использование дополнительных солнцезащитных средств подчеркнет правильное планирование пространства. Для таких домов рациональным решением будет наличие летней кухни и благоустроенных мощных площадок.
Кровля должна быть плоской. Обязательно наличие террасы либо наличие неполного второго этажа, оформленного в виде дополнительной зоны отдыха на свежем воздухе.
Место расположения
При покупке частного дома стоит обратить внимание на окружающую обстановку. Это значит, что необходимо ознакомиться с экологией населенного пункта, просмотреть ландшафт, поинтересоваться, проводится ли муниципальное обслуживание местности.
Немаловажным аспектом является природный фон местности. Например, в близи леса гарантировано наличие свежего воздуха, защита от сильных ветров, и возможность приятно проводить время всей семьей на природе. Частный дом на холмистой поверхности будет насыщен солнечным светом и позволит наслаждаться красивыми пейзажами из окон.
Низина поможет укрыть жилье от ветра, а грунт от пересыхания. Особое внимание рекомендуется уделить изучению гидроизоляции дома, построенного в низине. Если приобретается дом вблизи водоема, стоит особое внимание уделить качеству систем дренажа. Но, особенности природы позволят создать вокруг дома неповторимый ландшафтный дизайн.
На комфортность проживания в частном доме также влияет соседство. Не рекомендуется покупать жилье в близости с промышленными либо перерабатывающими предприятиями либо животноводческими комплексами. Наличие неприятного специфического запаха, связанного с видом деятельности, сделают жизнь невыносимой.
Рекомендуется предварительно ознакомится со всеми близлежайшими объектами промышленного назначения. Предоставить полную информацию смогут местные государственные органы, которые занимаются земельными вопросами.
Инфраструктура
Для комфортной жизни в частном доме особое значение занимает его место расположения и наличие окружающей инфраструктуры. Главными факторами при покупке дома являются:
- Наличие вблизи дома остановок общественного транспорта.
- Подъездные пути и транспортное сообщение.
- Расстояние до детского садика либо школы.
- Отлично, если не далеко от вашего дома будет находится парковая зона с детскими площадками для прогулок.
- Какие продуктовые магазины и как далеко находятся от вашего жилья.
- Обязательно стоит узнать, как далеко расположена больница.
- Наличие центральных коммуникаций: централизованные водопровод и канализация, газ, Интернет и так далее.
- Криминогенная картина жилого района.
- Социальный статус соседей.
- Удаленность от населенного пункта (для домов за пределами черты города).
Стоить отметить, что выбор внешней и внутренней инфраструктуры при покупке частного дома, зависит от особенностей населенных пунктов, в которых расположено потенциальное жилье. Например, если дом приобретается в прибрежной зоне, зависит как далеко он расположен до моря, где-то стоит учитывать расстояние до железнодорожной станции либо метро.
Оценка прочности
Проверить состояние объекта недвижимости, который рассматривается для дальнейшего приобретения с целью проживания, можно, соблюдая следующие правила:
- Фундамент должен быть прочным и не крошиться. Если он сделан из кирпича, то не должен расслаиваться. Также о качестве фундамента говорит отсутствие запаха сырости в погребе.
- Стены должны быть ровными. Проверить их вертикальность можно при помощи строительного уровня либо просто приложить линейку к ним.
Отсутствие зазора между стеной и линейкой говорит об аккуратности и правильности возведения стен. Если дом деревянный рекомендуется с помощью влагомера вымерять его влажность. Очень важно разобраться в прочности материала, из которого изготовлены несущие стены дома.
- Оконные проемы должны быть ровными, а под ними не должно присутствовать никакой сырости и влаги. Также стоит проверить, как они открываются, и не пропускают ли оконные стеклопакеты влагу.
- Кровля должна быть изготовлена из прочных материалов и находиться в хорошем состоянии. Помочь выявить наличие каких-либо недостатков поможет изучение чердака и прилегающей территории вокруг дома. В случае если кровля протекает наблюдаются подтеки и сырость на чердаке. Также на протекание укажут вымытые водой канавки вне зоны специальных желобков для стока воды.
- Коммуникации все должны работать, элементарное включение позволит проверить их функциональность.
Максимально рекомендуется проверить целостность всех труб. Помимо этого, должны быть предоставлены документы об согласовании и описании технических условий. Качество электропроводки и стабильность напряжения в доме позволят сохранить всю технику в исправности.
- Определить возраст дома можно по следующим критериям изучения его отдельных составляющих, которые стоит рассматривать комплексно:
- Анализ технической документации;
- Целостность фундамента;
- Состояние стен;
- Оценка кровли.
Оценка придомового участка
Размер земельного участка должен соответствовать параметрам, определенным в технической документации, и деньгам, которые в комплексе оплачивают покупку частного дома. При наличии лишней земли и технических возможностей раздела существует возможность в дальнейшем ее перепродать.
Что касается формы, наиболее оптимальным вариантом является прямоугольник. Очень важно, чтобы сторона, выходящая на улицу, позволяла разместить и заезд во двор, и вход в дом, и (в идеале) оформить небольшой придомовой дизайнерский ландшафт.
Если планируется ведение садоводческого хозяйство стоит обратить внимание на наличие сада и земли под засаживание различными культурами. В данном случае очень важно определить плодородность почвы.
Также на придомовом участке могут располагаться различные хозяйственные постройки: гараж, ремонтная мастерская, погреб, уличные туалет и душ, вольеры для животных. Организация зоны отдыха может располагать на участке бассейн, баню, беседку, детскую площадку и многое другое. В зависимости от количества и качества этих дополнительных строений определяется полная стоимость загородного дома.
Поэтому перед покупкой рекомендуем определиться с необходимостью приобретения жилья с обустроенным придомовым участком либо просто с землей для дальнейшего самостоятельного обустройства.
Юридические моменты
Одним из наиболее основных этапов приобретения жилья является предоставление всех необходимых документов. Основная документация:
- Правоустанавливающие документы владельца, подтверждающие законность владения.
- Кадастровый план земельного участка.
- Акт о введении дома в эксплуатацию.
- Государственный акт о регистрации на недвижимое имущество.
- Домовая книга, особое внимание стоит обратить на наличие несовершеннолетних жильцов.
- Разрешение второго супруга на продажу имущества.
- Справка об отсутствии ареста на дом.
Также рекомендуется потребовать у продавцов проектную документацию и инженерные системы, договора с компаниями проводящими коммуникации к дому, все сертификаты и гарантийные талоны.
В действительности, во избежание каких-либо неприятностей при покупке дома и его переоформлении рекомендуем воспользоваться услугами высококвалифицированных специалистов, которые помогут вам подобрать максимально подходящий для вас вариант жилья. А грамотное оформление документов убережет новых владельцев жилья от возможных неприятных моментов, которые могут возникнуть на правовом поле.
Источник: https://www.i-w-t.org/real-estate/property/news/vybiraem-chastnyj-dom-kak-ne-progadat.html
Pаспространенные ошибки при покупке дома
Люди строят дом, как правило, один раз в жизни и зачастую плохо представляют себе, какие «подводные камни» может таить в себе этот процесс.
Предлагаем вашему вниманию пять самых распространенных ошибок, которые допускают люди при строительстве или покупке дома.
Экспертные советы дают инженер-строитель, руководитель предприятия FORMA 2 Эдгар Красников и руководитель Отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис.
1. Не доверяйте слепо строителям
Перед началом строительных работ нужно составить подробную смету работ согласно техническому проекту. «И желательно провести ценовой опрос, обратившись, по меньшей мере, к трем строительным компаниям, чтобы понять, корректно ли составлена смета и соответствует ли она техническому проекту.
Затем во время строительства нужно тщательно следить за качеством выполняемых работ и их стоимости», — говорит Нормундс Дуцис. Лучшим решением, по его мнению, станет независимый технадзор, который все это сделает вместо клиента.
Кроме того, технадзор будет гарантировать соблюдение строительных нормативов, а также следить за качеством и соответствием работ.
Такого специалиста он рекомендует искать у знакомых или в строительной управе своего самоуправления.
Нужного специалиста можно найти и в интернете, введя ключевые слова «строительный надзор» или «консультант по строительству», а также в тематических журналах, например, Deko, Latvijas arhitektūra, Latvijas būvniecība, где в описании дома обычно указываются и все участники строительства.
«Иногда можно даже просто проехаться по окрестностям. Увидев соответствующий вашему вкусу дом, поинтересуйтесь, кто его проектировал или строил, и попросите контакты специалистов. Кроме того, на незаконченных объектах должен висеть плакат с указанием всех участников строительства».
Стоимость услуг технадзора составит примерно 2-5% от стоимости строительных работ, но, по мнению экспертов, это окупается, так как избавляет заказчика от неприятных сюрпризов. «Вам не нужен человек, который ежедневно смотрит за выполнением работ. Я посоветовал бы привлекать эксперта на важнейших этапах строительства, это обойдется вам значительно дешевле.
Первым важным этапом является оценка договора на проектирование и строительные работы, а вторым – приемка проекта или строительных работ.
В зависимости от каждого конкретного проекта профессионал подскажет, в какие моменты привлекать эксперта, чтобы не получилось так, что технадзор приезжает принимать уже готовый объект и обнаруживает нарушения, а там уже все покрашено, и невозможно понять, какие недоделки скрываются под красивой отделкой», — своим опытом делится Эдгар Красников.
2. Нельзя недооценивать расходы на содержание дома
«Мало кто из архитекторов знает, сколько на самом деле стоит эксплуатация зданий, потому что услуги проектировщика и подрядчика заканчиваются в момент сдачи объекта. Бывали случаи, когда архитектор советовал заказчику различные красивые «штучки», которые в реальной жизни крайне непрактичны, а владелец дома потом вынужден всю жизнь за них платить», — рассказывает инженер-строитель Эдгар Красников, в качестве примера приводя бассейн в частном доме.
«Я видел очень много домов с пустыми бассейнами, потому что рано или поздно владельцы домов понимают, что эксплуатационные расходы по содержанию бассейна и потребляемая им энергия для того, чтобы раз в месяц искупаться, того не стоят. В первый месяц это кажется классным, но уже совсем скоро энтузиазм угасает и оказывается, что посетить общественный бассейн значительно проще.
И тогда бассейн в частном доме превращается в роскошь, которой никто не пользуется», — отмечает эксперт, напоминая, что частный дом, как правило, строится не на один год и не на пять лет, а как минимум на 50.
Кроме того, балкон является также весьма рискованным элементом фасада, который может превратиться в большую проблему, так как через некачественно построенный балкон в дом может проникать влага.
Каждый из нас мечтает о больших окнах, но не все понимают, что огромная витрина на южной стороне может создать тепличный эффект, и вам придется думать об охлаждении дома, чтобы спасаться от жары. А это большие дополнительные расходы. В свою очередь навесы помогут значительно улучшить микроклимат в доме, не только обеспечивая хорошую просматриваемость, но и уменьшая поступление солнечных лучей в жаркую погоду. Кроме того, навес в плане эксплуатации является более дешевым решением, по сравнению с огромными кондиционерами», — плюсы и минусы оценивает эксперт.
Недорогим и весьма целесообразным решением эксперт считает также размещение в доме небольших контрольных счетчиков, которые позволяют следить за тем, сколько тот или иной узел потребляет энергии зимой. «Чтобы не получилось так, что, получив счет за электричество на 500 евро, вам пришлось ломать голову, куда это электричество уходит. Потребляет ли его вентиляционное оборудование или, например, освещение фасада и территории, что, возможно, тоже можно считать лишней роскошью. Это технические вещи, о которых нужно подумать уже во время проектирования и строительства», — отмечает инженер-строитель.
В свою очередь эксперт Swedbank Нормундс Дуцис рекомендует подумать и об общей площади дома, потому что довольно большая часть жителей все еще выбирает дома, площадь которых превышает 250 кв. м. «К счастью, сегодня люди все чаще строят дома меньшей площади, выбирая готовые проекты одноэтажных зданий, общая квадратура которых не превышает 200 кв. м. Расходы на эксплуатацию таких домов значительно ниже», — говорит Нормундс Дуцис.
3. Осторожно: ловушки продавцов земельных участков
«Если решили построить дом или планируете приобрести участок с уже построенным на нем зданием, большое внимание следует уделить выбору земельного участка и убедиться, подходит ли он для строительства дома. Потому что порой «участки под застройку» продаются в непредназначенных для этого местах или в охранных зонах, наличие которых не отмечено в земельных книгах. Есть вещи, которые можно увидеть сразу, но некоторые из них можно заметить, только прожив на выбранном месте несколько лет, например, влияние индустриального района.
Поэтому настоятельно рекомендуем не верить слепо словам продавца о том, что это зеленое поле идеально подойдет для строительства вашего загородного дома, а доехать до местного строительного управления и узнать все о конкретном земельном участке и его окрестностях. Не лишним будет также выяснить, не затрагивают ли выбранный вами участок планы развития самоуправления и какие отягощения имеет конкретная местность. Возможно, в ближайшее время здесь планируется строительство железнодорожной ветки или в вашу сторону будет расширена существующая автомагистраль.
Потому что волость или город может иметь план развития на 5-10 лет, который на момент покупки вами участка не является официальным отягощением, оно появляется только в момент проектирования», — поясняет инженер-строитель. По словам специалиста, еще одним «подводным камнем» часто становятся лесные угодья, которые также не указываются ни в земельной книге, ни в инвентаризационном деле, ни на плане границ участка. В частности, даже в городе некоторые участки классифицируются как лесная земля.
На них разрешено строительство, однако существует ряд ограничений, например, маленькая плотность застройки. Это означает, что, на купленном вами участке в 2000 кв.м вам, возможно, разрешат построить дом, площадью не больше 100 кв.м. «Самый типичный пример: купив участок на берегу моря с красивыми соснами, вы узнаете, что это, оказывается, лесная земля, требующая трансформации, которую, в свою очередь, невозможно сделать без детальной планировки, что является огромным отягощением как в плане времени, так и в плане расходов», — рассказывает эксперт.
Поэтому перед тем, как купить участок, нужно обязательно проконсультироваться со специалистами местной строительной управы. Несмотря на то, что это, как правило, публичная информация, обычному человеку не всегда просто в ней разобраться.
Сейчас города активно развивают свою систему водоснабжения, поэтому есть смысл учесть это в проекте. Но это может произойти и через 10 лет, и тогда нужно считаться с тем, что придется уживаться с местным колодцем или спицей. В таком случае качество воды будет значительно ниже, и вы должны будете ее ежедневно очищать, что повлечет за собой увеличение эксплуатационных расходов. Не проверив это, люди добровольно соглашаются на снижение качества своей жизни», — отмечает инженер-строитель Эдгар Красников.
4. Проверяйте новостройку, которая не сдана в эксплуатацию
При покупке незавершенной новостройки нужно убедиться в том, что здание простроено по ранее согласованному техническому проекту. В противном случае могут возникнуть проблемы со сдачей дома в эксплуатацию.
«Ко мне приходили люди, купившие несданный в эксплуатацию дом, прежние хозяева которого говорили, мол, мы не успели, это просто мелкая формальность – нужно только отнести бумаги в строительное управление.
Дали еще скидку 2000 евро за это маленькое неудобство… Только после заключения договора купли выяснилось, что дом построен за красными линиями, слишком близко к соседям или дороге, а это означает, что либо нужно снести дом, либо разработать новую детальную планировку, согласовав ее со строительным управлением или соседями, что может оказаться невыполнимым, так как соседи не всегда бывают сговорчивыми.
А если собственность уже куплена, то это проблема ее нового хозяина. Поэтому все эти юридические документы нужно очень тщательно проверять, и сделать это тоже можно в строительном управлении», — предупреждает инженер-строитель. «Если продавец говорит, что проект согласован, нужно попросить специалиста, чтобы он оценил, что именно согласовано и соответствует ли проект реальной ситуации.
Правильно ли поставлено здание? Может быть, проект предусматривает строительство двухэтажного здания, а по факту построено три этажа? Люди ошибочно думают, что раз есть инвентаризационное дело, то все в порядке, однако уже много лет Государственная земельная служба, выдавая инвентаризационное дело, не проверяет соответствие объекта проекту – они только отмечают то, что есть по факту».
Одно дело – юридические документы, а совсем другое – качество постройки. «Мой совет – выбирайте дом с черной отделкой, где видны все несущие конструкции. В этом случае будет проще оценить, будут ли какие-нибудь риски при его завершении и сдаче в эксплуатацию», — говорит Эдгар Красников.
5. Недооценивают значение вентиляции
Чем новее дом, тем большее значение при его строительстве уделялось экономии энергоресурсов. «Особенно это относится к каркасным или готовым панельным зданиям. Они очень плотные, и это означает, что воздухообмен в конструкциях здания минимален, и необходимо подумать об устройстве искусственной вентиляции – оборудовании, которое обеспечивает подачу и отвод воздуха. Наглядный пример – старые советские окна и современные деревянные оконные рамы. Подойдя зимой к незаклеенным старым окнам, можно было почувствовать, как от них веет холодом, а новые окна не пропускают ни малейшего дуновения ветра.
Все это сделано с целью свести к минимуму неконтролируемую потерю тепла. Если отсутствует соответствующая вентиляция, бытовая влага, возникающая, например, во время приготовления пищи или стирки белья, может создать серьезные проблемы, начиная с плесени и заканчивая проблемами со здоровьем. Поэтому нередко в старых домах сразу после замены окон появляется плесень, так как из-за плохой циркуляции воздуха в помещении появляется избыток влажности.
В этом случае единственным выходом является устройство соответствующей вентиляционной системы, которая фильтрует и очищает воздух, подогревая или охлаждая его в зависимости от погодных условий», — рекомендует Эдгар Красников.
Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/stroitelstvo-doma-171
