Как выделить доли детям в доме? | Принцип права+

В этой статье:

Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.

Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.

Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

предложить кредитору в залог другую недвижимость;
переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

Выделение доли после выплаты кредита

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

Оба документа содержат в себе следующую информацию:

Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
Размер выделяемой доли;
Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

Паспорта всех участников сделки;
Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
Соглашение на выделение доли или договор дарения;
Квитанция об оплате Госпошлины.

Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.

Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

Соглашение содержит следующую информацию:

Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
Вид права собственности, размер долей;
Документы-основания сделки;
Сведения о МК;
Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.
После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения.
Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра. Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.
Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника. Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.

Когда требуется обязательство о выделении долей?

Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.

В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kak-vydelit-dolju-rebenku-v-ipotechnoj-kvartire/

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

Этот вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Ответ на него зависит от толкования термина «выделение долей», который используется в нормативных актах, регулирующих использование материнского капитала. Действующее законодательство содержит требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

При этом юристы не могут прийти к единому мнению, является ли «выделение долей» детям отчуждением этих самых долей или же иным видом распоряжения недвижимым имуществом.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Росреестр в настоящее время считает, что сделка по «выделению долей» в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, является сделкой по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Соответственно, по мнению Росреестра, такую сделку обязательно должен удостоверить нотариус.

В противном случае, скорее всего, Росреестр откажет в регистрации права собственности на основании этой сделки.

Таким образом, несмотря на отсутствие, с теоретической точки зрения, однозначного ответа на Ваш вопрос, с практической точки зрения, при выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, без нотариуса не обойтись.

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Вопрос поставлен так, что вариантов ответа может быть несколько. За время выплаты ипотечного кредита дети могли вырасти. Если они стали совершеннолетними, то обращаться к нотариусу не надо. Если же хотя бы один из них несовершеннолетний, то, в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством, придется воспользоваться его услугами.

Ответ лаконичный, но мне хотелось бы остановиться на некоторых нюансах этого вопроса. Не обязательно выделять детям по ¼, можно выделить доли в соответствии с затратами материнского капитала относительно всей стоимости недвижимости.

Материнский (он же семейный) капитал выдается на всех членов семьи и может распределяться поровну. Например, если квартира покупалась за 10 млн, а маткапитал (округленно) составлял 500 тысяч, то это – 1/20 часть. Таким образом, на каждого члена семьи из четырех человек, в том числе и детей, приходится доля размером 1/80.

Обычно их делают чуть больше, и зависит это от Ваших дальнейших планов, связанных с данной квартирой.

Если Вы собираетесь ее продавать, то органы опеки и попечительства тем охотнее одобрят сделку, чем больше будет доля ребенка в приобретаемой квартире. Можно сказать, здесь проявится «эффект низкой базы». Если же Вы планируете делать это в течение трех лет после передачи долей детям, то столкнетесь с тем, что их доли будут облагаться налогом.

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Терехова:

Согласно Закону РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению между ними.

Поскольку законодательство четко не регламентирует вид сделки, посредством которой дети должны быть наделены долями в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, то на практике встречаются и нотариально удостоверенные договоры дарения долей, и соглашения о наделении детей долями, заключенные в простой письменной форме.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Закон о материнском капитале не обязывает удостоверять у нотариуса соглашение об определении долей. Однако этого требует статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому одной простой письменной формы в Вашем случае недостаточно. В случае совершения сделки без участия нотариуса она будет признана в дальнейшем недействительной.

Отвечает юрист Олег Царев:

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhen_li_notarius_dlya_vydela_doley_detyam/100382

Как выделить долю детям в квартире купленной по материнскому капиталу

Если квартира приобретается в том числе за счет материнского капитала (МК), она обязательно оформляется в совместное владение обоих родителей и всех их общих детей. Поэтому важно знать, как на практике можно выделить долю для каждого ребенка. Подробная инструкция, анализ наиболее распространенных практических ситуаций – все это можно найти в материале.

О том как потратить материнский капитал на ремонт квартиры читайте тут.

На кого оформляется собственность

Материнский капитал был введен с 2007 года и в настоящий момент продлен до окончания 2021 года. Его размер на сегодняшний день составляет 453 026 рублей. Наиболее популярное направление использования средств – покупка жилья (оплата ипотеки) или строительство собственного дома.

О том как и кто может получить льготную ипотеку с государственной поддержкой — читайте тут.

Объект недвижимости должен обязательно быть записан и на родителей, и на их детей, в том числе:

тех, которые были усыновлены;
которые на данный момент уже совершеннолетние;

То есть в долю включаются только родители и их совместные дети (в том числе и совершеннолетние, т.е. рожденные еще до начала действия программы материнского капитала 1 января 2007 года).

Таким образом, речь не идет о бабушках, дедушках, дядях, тетях и других родственниках, даже если фактически они проживают вместе, как одна семья. Также в эту группу не включаются дети от других браков (рожденные как отдельно у мужа, так и отдельно у жены).

При этом не играет роли, состоят ли супруги в официальном браке или нет – если у них родился второй (или последующие дети), они получают право однократного получения материнского капитала.

ЕСЛИ БЫЛ РАЗВОД. Если же капитал был получен родителем-одиночкой уже после официального развода, бывший супруг не включается в долю, поэтому объект распределяется между родителем и всеми его детьми, проживающими совместно.

Выделить долю необходимо вне зависимости от того, какая именно часть МК пошла на покупку. Например, не имеет значения, какая сумма вложена в ипотеку из капитала – 100 000 рублей, 200 000 рублей или все 453 026 рублей.

Оформление общего владения предполагается вне зависимости от конкретного способа использования капитала:

Погашение уже действующего ипотечного кредита (взятого еще до рождения детей).
Совершение изначального взноса в ипотеку, которую родители намерены взять после получения материнского капитала.
Строительство дома для постоянного проживания на собственном земельном участке.
Реконструкция уже имеющегося жилья.
Компенсация за работы по возведению уже построенного дома (в том числе еще до рождения детей). При этом дом должен быть сдан в эксплуатацию после 1 января 2007 года.

КАКОВ РАЗМЕР ДОЛЕЙ. В законе четко не оговариваются, какими именно должны быть нормы квадратов на того или иного дольщика. Чаще всего родители указывают «в равных долях». Однако по желанию собственника можно наметить и конкретные части для каждого – например, по 1/6 на каждого супруга и по 1/3 на каждого из двух детей. При этом можно ориентироваться на требования законодательства о минимальной доле по санитарной доле (порядка 9-12 м2 в зависимости от региона). Но выполнять это указание необязательно, хотя и желательно.

В какой момент оформляется собственность

Очевидно, что в большинстве случае средств МК на всю квартиру не хватит. Поэтом приходится дополнять эту сумму наличными или заемными средствами (ипотека). Самый простой случай – приобретение квартиры за наличные, тогда выделить доли детям можно сразу, оформив объект на несколько собственников.

Однако на практике мгновенное оформление собственности часто невозможно из-за ряда причин:

Квартира была ранее куплена в кредит и уже записана на одного человека (на отца или мать). На сегодняшний день выплаты по кредиту продолжаются.
Квартира сейчас покупается в ипотеку и будет записана на одного заемщика. Причем вплоть до полного погашения кредита выделить конкретную долю невозможно.
Родители решили купить жилье в строящемся многоквартирном доме и заключили договор ДДУ.
Средства материнского капитала предполагается потратить на строительство собственного дома (ИЖС), поэтому фактически недвижимости еще нет, и зарегистрировать несуществующий объект невозможно.
Дом уже построен (не ранее 1 января 2007 года), и капитал можно использовать в качестве компенсации затрат на его возведение. Ранее дом был оформлен на одного из супругов или на обоих, но дети в состав собственников не включены.

Таким образом, оформление собственности и выделение долей допускается как в момент покупки, так и несколько месяцев или лет спустя. Если этот момент переносится во времени, то нынешний собственник обязан дать Пенсионному фонду письменное, обязательство о том, что он выполнит обещание при первой же возможности. Документ обязательно подписывается нотариусом. Под возможностью понимается наступление права собственности:

Квартира куплена в ипотеку, кредит полностью погашен, обременение снято (т.е. объект утратил статус залога).
Дом построен и сдан в эксплуатацию, семья может проживать в нем круглогодично.

С этого момента гражданин, давший письменное обязательство о выделении долей, должен выполнить свое обещание в течение 6 месяцев. Таким образом, в случае с квартирой семья полностью гасит ипотеку, после чего должна в течение полугода выделить доли на всех членов.

Способы продажи квартиры купленной с привлечением материнского капитала — узнать подробнее.

Выделение долей: пошаговая инструкция

Все действия, связанные с получением МК, разрешения на его использования, а также выделения долей детям и супругу, осуществляются в Пенсионном фонде. После получения сертификата супруги самостоятельно решают, как именно они будут использовать средства. Последовательность действий выглядит так.

Шаг 1. Оформление обязательства: образец

После принятия решения владелец сертификата (чаще всего это мать) должен дать Пенсионному фонду письменное обязательство о том, что он согласен выделить доли в квартире при первой же возможности. Обязательство оформляется у нотариуса, оплачивается пошлина в размере около 1000-2000 рублей (в зависимости от тарифа по региону).

Перед визитом к нотариусу необходимо взять с собой такие документы:

паспорт;
свидетельство о браке (при наличии);
сертификат на капитал;
свидетельства о рождении и паспорта (при наличии) всех совместных детей;
документы об усыновлении (если в семье есть приемные дети);
все документы на квартиру (в том числе договоры, банковский ипотечный договор, ДДУ, акт приема-передачи квартиры в новостройке);
бумаги на дом, который предполагается построить в дальнейшем (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на земельный участок).

В обязательстве гражданин подробно прописывает свои личные данные, информацию по объекту недвижимости, а также конкретно описывает обещание выделить доли в течение 6 месяцев, например, после погашения ипотеки или сдачи дома в эксплуатацию. Бланк документа предоставляется нотариусом. Конкретных требований законодательства обязательства или строгой формы этой бумаги не существует. Однако лучше заранее уточнить в ПФР, как именно должен выглядеть документ, какая информация должна быть в нем отражена.

Если квартиру купили по обычному договору купли-продажи, можно воспользоваться таким образцом обязательства.

Если объект приобретается за счет ипотеки (или средства идут на погашение ранее взятого ипотечного кредита), документ выглядит так.

Если речь идет о приобретении жилья в рассрочку (без переплаты процентов), которая предоставляется со стороны физического или юридического лица (например, компании-застройщика), можно ориентироваться на такой образец.

Наконец, если выделить доли предполагается в строящемся (индивидуальном) жилом доме или в помещении, в котором предполагается произвести реконструкцию с увеличением площади, обязательство будет выглядеть так.

В любом случае тратить время на самостоятельное составление этого документа не стоит: возможно, нотариус откажет в его удостоверении из-за ошибок и неточностей. Поэтому лучше уточнить особенности формы в Пенсионном фонде, а затем отправиться в нотариальную контору.

КТО ПОДПИСЫВАЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО. Бумагу подписывают сразу оба родителя, если объект принадлежит им обои (в документах на недвижимость указаны оба супруга). Также обязательство подписывается обоими супругами, если они являются созаемщиками по ипотеке или они оба являются участниками по ДДУ.

Шаг 2. Обращение в Пенсионный фонд: получение разрешения

Далее вместе с тем же набором документов, а также с обязательством, заверенным нотариусом, владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд, получает на месте бланк заявления, в котором прописывает, на какие цели он хотел бы потратить государственные деньги.

Подать это заявление можно не только в Пенсионный фонд, но и через МФЦ (любой центр по предоставлению государственных услуг гражданам). Также заявитель может обратиться в режиме онлайн через портал Госуслуги. Для этого необходимо предварительно зарегистрироваться на сайте и подтвердить свою личность любым удобным способом.

Шаг 3. Получение средств материнского капитала

Пенсионный фонд рассматривает заявление в течение 30 календарных дней, по результату принимает решение. Если оно отрицательное, в письменном ответе должны быть прописаны причины отклонения. Далее заявитель может попытаться защитить свои интересы в суде.

Если решение положительное, заявитель получает соответствующее разрешение. Вместе с этим документом, а также со всеми бумагами, описанными выше, супруги приступают к реализации денег:

полное или частичное погашение ранее взятой ипотеки;
совершение первоначального взноса в ипотеку;
вложение средств в строительство или реконструкцию дома;
компенсация издержек в связи с завершенным строительством дома.

Ответы на вопросы по поводу индексации средств материнского капитала смотрите тут.

Шаг 4. Исполнение обязательства – выделение долей

После того, как кредит на квартиру будет полностью погашен (или будет возведен индивидуальный дом), собственнику следует в течение 6 месяцев выполнить свою обязательство и выделить доли в квартире детям, а также своем супругу (если родители не разведены).

Сделать это можно одним из двух способов (на выбор родителя);

Подписать соглашение о выделении долей.
Подписать договор дарения долей.

Оба этих документа также в обязательном порядке заверяются нотариально. Стоимость услуги составляет порядка 500-2000 рублей.

Последовательность действий зависит от того, на кого именно записана квартира – на одного или сразу на двух супругов, а также в какой момент она была приобретена – до официального брака или во время него. На практике возможны три ситуации:

Квартира оформлена только на 1 из супругов.
Квартира оформлена на праве совместной (общей собственности) без выделения долей на мужа и на жену.
Жилье уже оформлено в долевой собственности – четко определен размер доли мужа и доли жены.

В последнем случае можно сразу приступать к оформлению соглашения или договора дарения о выделении доли детям. Бланки этих документов также можно найти у нотариуса. На практике лучше заранее уточнить в Росреестре, какой именно документ лучше выбрать – по законодательству полагается именно соглашение, хотя договор дарения прямо не запрещен. Но однозначной судебной практики по этому вопросу до сих пор не сформировалось.

В первых двух случаях родители предварительно составляют соглашение о разделе совместного имущества. Оно в обязательном порядке подписывается нотариусом, поэтому неизбежно возникают дополнительные траты. После этого можно приступить к подписанию соглашения о выделении долей или договора дарения.

Шаг 5. Регистрация долевой собственности в Росреестре

После этого нужно взять документы на квартиру, паспорта (свидетельства о рождении) всех собственников (дольщиков) и отправиться в Росреестр для регистрации сделки (снятие обременения по ипотеке или оформление в собственность только что построенного дома).

Шаг 6. Последний визит в Пенсионный фонд

После исполнения своего обязательства можно взять документы на квартиру, свой паспорт и отправиться в Пенсионный фонд, чтобы забрать ранее данное обязательство о выделении долей. Прийти в отделение должны те лица, которые подписывали документ – т.е. только мать или сразу оба супруга (если они подписывали его вместе). Этот шаг необязателен, поскольку в любом случае гражданин уже выполнил обещание и выделил детям полагающиеся доли в квартире.

Ответственность за неисполнение обязательства

Как таковой ответственности за нарушение обязательства не предусмотрено, т.е. фактически представители Пенсионного фонда не контролируют ход процедуру выделения долей на супруга и всех детей. Однако если какая-либо из этих сторон сочтет свои права нарушенными, она может обратиться в суд при содействии прокуратуры и органов опеки.

В результате суд с высокой вероятностью признает правоту гражданина, который так и не получил обещанную долю, и обяжет владельца квартиры:

выделить эту долю;
выплатить компенсацию морального вреда, материального ущерба (если таковой есть);
оплатить все судебные издержки.

Если же владелец откажется выполнять решение, суд может наложить арест на ранее выделенную сумму материнского капитала и обязать семью вернуть эти деньги в Пенсионный фонд. Дело в том, что суд может усмотреть в таком бездействии факт нецелевого расходования государственной помощи.

ссылкой:

Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/kak-vydelit-dolyu-detyam-v-kvartire/

Можно ли и как выделить долю ребенку в другой квартире

/ Жилищные споры / Как выделить доли детям

Покупка своей квартиры – мечта миллионов семей. Желательно чтобы при этом и супруги, и дети имели право распоряжаться недвижимостью на равных основаниях. Важно не просто установить режим пользования жилым помещением, но и выделить доли всем членам семьи. Особенно несовершеннолетнему ребенку, который нуждается в этом гораздо сильнее своих родителей.

Доля – это часть недвижимости в процентном соотношении. Определить размер доли без ее выдела в натуре очень сложно – это может быть отдельная комната или количество квадратных метров на человека. Частью жилья можно распорядиться по своему усмотрению: продать, заложить, подарить, передать по наследству.

Юристов часто спрашивают: как правильно выделить доли детям и нужно ли такое обозначение? Давайте разбираться во всех нюансах непростой процедуры на доступном языке.

Можно ли выделить долю ребенку в другой квартире?

Рождение второго, третьего и последующих детей «обнажает» острую жилищную проблему – нехватку квадратных метров на всю семью. Родители вынуждены искать варианты разрешения ситуации.

Они могут продать малогабаритную квартиру и начать поиск более просторной жилплощади. Но, прежде чем приступать к процедуре, нужно перенести детские доли в другую квартиру – чтобы не нарушить жилищные права несовершеннолетних членов семьи. Ни один орган опеки (ООП) не даст согласия на продажу квартиры, если одним из собственников является ребенок и его интересы не учтены. Однако родители могут сохранить долю сына или дочки, закрепив ее в таком же размере, но в другой квартире (например, бабушки или дедушки).

Важно отметить, что процентное соотношение доли в новой квартире не должно быть меньше, чем доля в старом жилом помещении. Не стоит смотреть на цену квартиры – в расчет берется только часть детей.

Итак, что нужно для выделения доли ребенку в другой квартире:

Разрешение попечительского совета ООП.
Заключение о возможности выделения доли ребенка в новой квартире.
Нотариальное разрешение на отчуждение и продажу частей жилплощади.

Пример:

Орловы ютились в небольшой 2-комнатной квартире, вместе с молодыми супругами проживала их общая дочка. Жилье было оформлено в общую долевую собственность – по ⅓ на каждого из членов семьи. Стоимость 2-комнатной квартиры составляла 1,5 млн рублей.

Орловы нашли жилье получше, оформили ипотеку, стали созаемщиками по выплате кредита, намеревались перевести квартиру в совместную собственность. Девочке выделили ⅓ долю в квартире бабушки, поскольку пенсионерка проживала одна в 2-комнатной квартире (стоимость – 1,9 млн рублей). Условия проживания оказались лучше, чем были прежде.

Ребенку досталась аналогичная доля в жилплощади. Никаких сравнений стоимости жилья не потребовалось.

Можно ли выделить долю детям в строящемся доме?

Недостроенный жилой объект позволяет выделить детские доли в квартире, если родители не позаботились об этом заранее. Например, в ходе строительства нового дома у них родился второй ребенок, и они захотели включить его в число собственников жилья.

Для того чтобы обозначить долю детям в строящемся доме, мать и отец могут составить договор по переуступке прав и обязанностей дольщика. Текст соглашения включает в себя имена всех детей, в том числе новорожденных. Зафиксировав изменения в договоре ДДУ, супруги передают его через МФЦ «Мои документы» в Росреестр для регистрации.

Но нужно иметь в виду ряд нюансов:

Право собственности на жилой объект по договору ДДУ оформляется только после завершения строительства. Маленькие дети, равно как и их родители, становятся дольщиками – претендентами на квартиры в строящемся доме.
Сразу выделить долю не получится, поскольку квартира еще не сдана в эксплуатацию. Родители составляют обязательство о выделении доли детям с указанием условия исполнения (Постановление Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года). Таким условием и будет ввод дома в эксплуатацию.
Родители имеют право уступить ребенку свои доли в строящемся доме. Несовершеннолетний станет единоличным собственником квартиры. Финальным шагом станет прописка одного или обоих родителей в квартире ребенка – как следует из права детей жить с матерью и/или отцом (п. 2 ст. 20 ГК РФ).

Пример:

Зайцевы вступили в долевое строительство и подписали договор ДУ при совместном участии. Спустя несколько лет дом был сдан в эксплуатацию, жильцы получили ключи от квартир и начали оформление документов. Зайцевы обратились через МФЦ в Росреестр с целью зарегистрировать право совместной собственности на новую квартиру. Через год у них родился малыш. Супруги подали документы на раздел совместной квартиры, а затем оформили соглашение о выделении долей всем членам семьи, включая новорожденного – по ⅓ на человека.

Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры?

Операция с куплей-продажей жилья считается добровольной сделкой и никак иначе. Вопрос выделения частей остается на усмотрение покупателей. Супруги могут и не оформлять долю юным членам семьи – законом это не запрещено, а значит применяется на практике.

Однако в некоторых случаях детям положена доля в купленной квартире:

Если жилье приобретается в ипотеку за счет средств материнского или семейного капитала. Федеральный закон № 256 от 29 декабря 2006 года обязывает родителей наделить детей долями после снятия обременения на квартиру. Точнее, супругам предстоит погасить ипотеку, а затем договориться, как и в каких процентах они произведут выделение? (см. «Выделение доли детям в ипотечной квартире«)
Если родители продают старую квартиру, где имелись доли детей, они обязаны выделить равнозначные доли в новой квартире. Сделка требует обязательного участия ООП, нотариуса и юриста. Если окажется, что мать и отец не выделили детские доли, купля-продажа признается недействительной.

Еще одна разновидность обязательного выдела доли детей в квартире – приватизация муниципального жилья. Маленькие члены семьи нанимателя получат долю в общей собственности. Подробнее об этом в статье «Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком«.

Пример:

Квартира куплена в браке и является совместным имуществом супругов. Жилье было оформлено на мужа, который заранее составил обязательство о наделении детей долями в квартире. Супруги договорились, что передадут часть квартиры двоим детям в рамках договора дарения. Учитывая, что жилье отнесено к совместно нажитому имуществу, супруга написала согласие на сделку. Дарственная была составлена у нотариуса, а затем подана в Росреестр вместе с нотариальным согласием второго супруга. Госреестр внес изменения в базу данных и выдал выписку из ЕГРН с указанием размера долей матери, отца и двоих малышей.

Минимальная доля на ребенка

Законодательство не дает однозначного ответа на вопрос, сколько именно долей нужно выделить детям в квартире?

Родители имеют полное право выделить детские доли по своему усмотрению. Например, в «равных» пропорциях – по ⅓, ⅔, ⅜ и прочих вариантах. Или воспользоваться правом и не выделять доли детей, если ребенок уже претендует на другое жилье.

Изменения в 2019 году позволяют супругам сохранить совместную собственность на квартиру, и одновременно выделить части детям. Например, оставить себе ½ долю, а двоим малышам отвести по ¼ части в жилом помещении.

Единственное, о чем не стоит забывать – минимальная доля по санитарным нормативам. Сейчас этот показатель колеблется в пределах от 9 до 12 кв. метров. Желательно не выделять часть меньшего размера, иначе велика вероятность оспаривания сделки со стороны ООП или прокуратуры.

Как выделить доли детям в доме, квартире

Ниже рассмотрим порядок выделения детских долей, а также рассчитаем сроки и стоимость мероприятия.

Нюансы

Процесс выделения доли детей имеет ряд особенностей:

Если ребенку не исполнилось 14 лет и у него нет паспорта, заявка подается его законным представителем – матерью, отцом или опекуном. Из документов понадобится свидетельство о рождении (оригинал + копия), а сам ребенок может не присутствовать.
Несовершеннолетние от 14 до 17 лет (включительно) могут участвовать в сделке самостоятельно: подписывать заявление, подавать документы – но с разрешения родителей и в их присутствии.
Если родители намерены продать квартиру, где имеется доля ребенка, потребуется заверить ООП в выделении аналогичной доли в купленной квартире. Пропорции частей фиксируются в договоре купли-продажи жилого помещения.
Использование других сертификатов в поддержку молодых семей может содержать пункт об обязательстве выделить равные доли. Условно, если в семье 4 человека, они получат по ¼ доли в квартире, даже если сами желают установить произвольные проценты на части.
Официальный развод супругов является основанием для прекращения имущественных отношений. Если мать получит сертификат на бюджетные субсидии, а с мужем ее не связывают узы родства, доли в квартире выделяются только на нее и на всех детей. Разведенный супруг не претендует на часть жилого помещения.

Существуют и другие нюансы жилищных правоотношений. Если вам нужна экспертная оценка, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала – вы получите исчерпывающий ответ на вопрос и сможете воспользоваться услугами профессионала!

Необходимые документы

Заявители в лице родителей должны подготовить документы следующего характера:

несколько заявлений в орган Росреестра – родители ставят подписи за себя и за детей до 14 лет;
сканы паспортов матери и отца (опекунов);
все свидетельства о рождении детей – подлинники + копии;
правоустанавливающий документ на квартиру или дом – например, договор купли-продажи, договор ипотечного кредитования, договор ДУ при строительстве многоквартирного дома;
расширенная выписка из ЕГРН – подтверждает, что жилье не находится под залогом, арестом и иным обременением;
техническая документация на жилой объект – регистраторы могут запросить ее самостоятельно, в базе данных Росреестра;
квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно могут потребовать разрешение от органа опеки – в случае купли-продажи квартиры. Если родители действуют через представителя, потребуется копия его паспорта + нотариальное удостоверение доверенности.

Собранная документация обрабатывается в течение 10-14 дней, после чего соискателей приглашают забрать выписку из ЕГРН о праве собственности.

Получить документ можно спустя 30 дней после подачи заявки в МФЦ или Росреестр. Копия выписки останется в архиве регистрирующего органа на случай утери оригинала.

Стоимость, расходы

Распределение долей между родителями и детьми – не бесплатная процедура.

Супругам предстоит оплатить следующие виды госпошлины:

нотариальные услуги – различаются в зависимости от субъекта РФ, однако сумма госпошлины одинаковая для всей страны. Минимальная ставка – 300 рублей, максимальная – 20 000 рублей. Средняя стоимость услуг нотариуса – от 2 000 до 3 500 рублей;
оформление права собственности – внесение изменений по ДДУ обойдется в 350 рублей, а регистрация права собственности – 2 000 рублей (дети не оплачивают);
отдельные справки и выписки – от 500 до 1 500 рублей (комплексно).

Затраты окупят себя, если семья получит отдельную комфортную квартиру с выделением долей в процентном соотношении (см. «Выделение доли детям при использовании материнского капитала«).

Подводя итог, отметим, что выделение доли детям – это обязательная процедура при использовании маткапитала. Приобретение нового жилья не должно идти вразрез с правами детей – имеющиеся доли переносятся в другое жилье в таком же размере. Процедура требует участия нотариуса, органа опеки, ПФР и Росреестра.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vydelit-doli-detyam/

Выделение доли детям при использовании материнского капитала

Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ предусмотрено право граждан на получение госсубсидии — материнского капитала, используемого преимущественно для улучшения жилищных условий таких семей. При этом жилье, приобретенное за счет средств МСК, по закону они обязаны оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей.

Единый срок для такого оформления ст. 10 закона № 256-ФЗ не установлен, так как:

передача жилья в долевую собственность семьи может происходить как непосредственно в момент заключения сделки, так и через много месяцев и лет после ее завершения;
в жизни существует достаточно ситуаций, когда в принципе невозможно передать недвижимость сразу в момент совершения сделки в общую собственность всех членов семьи (в особенности — в отношении несовершеннолетних детей).

Обязательство для Пенсионного фонда по материнскому капиталу

Предоставление обязательства предусмотрено «Правилами направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее Правила).

Обязательство требуется органами ПФР в следующих случаях:

жилое помещение не оформлено в общую собственность всех членов семьи;
право собственности на жилое помещение на момент обращения за средствами материнского капитала в ПФР не зарегистрировано.

На практике такие ситуации происходят, когда:

собственником жилья уже является владелец сертификата и/или ее супруг (без детей);
жилое помещение обременено (ипотека), а дети (ребенок) собственниками жилья не являются;
дом (квартира) еще не построен и не введен в эксплуатацию, поэтому невозможно оформить на него собственность;
членом ЖСК, накопительного или иного кооператива является один из родителей (или оба родителя, но без детей);
получение компенсации за построенный дом (или реконструированный), введенный в эксплуатацию после 01.01.2007 г., который не имеет в числе собственников владельца сертификата, его супруга и/или детей (в отношении детей это справедливо практически всегда).

Для составления обязательства собственнику (владельцу сертификата и/или супругу) жилого помещения следует обратиться в нотариальную контору с пакетом необходимых документов. Нотариус оформит бумагу с учетом всех обстоятельств приобретения жилья и укажет условие, при котором начнет исчисляться установленный законом шестимесячный срок для передачи жилого помещения в общую собственность.

Стоимость нотариального обязательства в различных регионах России и у отдельных нотариусов отличается. О том, сколько стоит обязательство по материнскому капиталу, следует уточнять у конкретного нотариуса. В среднем нотариальный тариф составляет от 500 до 1500 рублей.

Исполнить обязательство можно двумя способами:

заключить соглашение о выделении долей;
заключить договор дарения долей.

Ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств по материнскому капиталу законом не предусмотрена. Но в случае выявления данного обстоятельства каким-либо заинтересованным органом (ПФР, органы опеки, прокуратура и пр.) он может обратиться в суд, который примет решение о понуждении совершить действия по выделению долей либо распределит их между членами семьи самостоятельно. Существует также риск наложения на семью через суд обязанности вернуть сумму материнского капитала назад в Пенсионный фонд (фактически — как в случае его нецелевого использования).

Обязательно ли выделять доли детям при использовании материнского капитала?

В соответствии с п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ в случае приобретения (строительства, реконструкции) жилья за счет средств маткапитала право собственности на него оформляется на родителей и детей (в том числе рожденных в последующем) по соглашению с указанием долей каждого.

Так как общая собственность на жилое помещение подлежит оформлению и на будущих детей, то в соглашении должно быть положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общедолевой собственности.

Минимальный размер доли ребенка законом не определен. Следовательно, доля устанавливается собственником(ми) по своему усмотрению. Но следует учитывать, что нормативными актами субъектов (муниципалитетов) РФ устанавливаются минимальные нормы жилья. В среднем по России — это 9-12 кв. м на человека. Поэтому, целесообразно, выделять долю, которая по площади будет не ниже установленной.

Наделение долями должно происходит, согласно букве закона, втечение 6 месяцев после перечисления ПФР средств маткапитала продавцу недвижимости. Оформление недвижимости в общую собственность осуществляется путем заключения:

Доли выделяются:

супругу (или супруге, если первоначально собственность на квартиру или дом оформлены на мужа);
детям (родным, усыновленным), в том числе совершеннолетним, а также рожденным в последующем.

Другие родственники (бабушки, дедушки, братья, сестры, пасынки, падчерицы, и т.д.), даже в случае совместного проживания в такой квартире (доме), долями не наделяются.

Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Средствами маткапитала можно распорядиться на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. При этом не имеет значения, когда получен кредит — до рождения второго ребенка либо после, а также кто является заемщиком по кредиту. Это может быть один из супругов либо сразу оба. Главное — он должен быть целевым, т.е. направлен на приобретение жилья.

Выделение долей детям (супругу) после погашения ипотеки материнским капиталом должно произойти в течение 6 месяцев с момента снятия обременения (ипотеки) с жилого помещения.

Снятие ипотеки происходит, когда весь долг по ипотеке полностью погашен. Для снятия залога необходимо взять справку об отсутствии долга по кредиту и обратиться с заявлением в Росреестр (владельцу жилья и/или банку). После этого, через определенное время, собственник может получить свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье без отметки о наличие обременения «ипотека в силу закона» (с 2016 года выдаются только выписки из реестра прав — ЕГРП, с 2017 года — ЕГРН).

После снятия залога нужно выделить доли детям в соответствии с обязательством. В зависимости от того, один супруг и оба являются собственниками недвижимости, выбирается вариант наделения долями:

Для того чтобы выделение долей произошло без возникновения проблем с оформлением, желательно предварительно проконсультироваться в своем отделении Росреестра.

Для всех перечисленных документов (соглашение о разделе имущества, договор дарения долей, соглашение о передаче доли) с 2016 года в обязательном порядке установлена нотариальная форма.

Исключением являются сделки с земельными долями и с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд. Следовательно, оба документа (соглашение и договор дарения) должны заключатся через нотариуса.

Общий порядок выполнения процедуры по оформлению жилья в общую собственность:

В том случае, когда собственником жилья является один из супругов, ему:
- Сначала потребуется выделить долю второму супругу, заключив соглашение о разделе совместно нажитого имущества (если оно приобретено в браке).
- После госрегистрации долей родители могут заключить либо договоры дарения долей детям либо соглашение о распределении доли каждому ребенку. В этих документах за несовершеннолетних детей будет действовать (расписываться в договоре, подавать заявление) второй родитель. В соглашении доли могут определяться с учетом интересов каждого из участников общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних детей.
При тех обстоятельствах, когда правом собственности наделены оба супруга, то можно:
- При долевой собственности на жилье — сразу заключать договоры дарения либо соглашение в отношении детей;
- Когда собственность совместная — действовать придется так же, как и в первом случае: сначала соглашение о разделе совместного имущества, а, затем уже из доли каждого (одного) родителя передается часть детям.

В случае, когда собственники недвижимости не выполняют обязательство, так как не могут договориться о размере выделяемых долей, либо один из них уклоняется от совершения сделки (заключения соглашения, договора), то другой родитель вправе обратиться в суд с иском о понуждении своего мужа (жены) заключить сделку либо с просьбой распределить доли между всеми членами семьи.

При строительстве и реконструкции жилого дома на средства по сертификату

При использовании средств материнского капитала на строительство и реконструкцию жилого дома всегда в обязательном порядке требуется составление обязательства о выделении долей. Это обусловлено тем, что право собственности на построенное (реконструированное) жилье в момент подачи заявления о распоряжении МК не может быть зарегистрировано в общедолевую собственность членов семьи.

Это происходит по следующим причинам:

при строительстве — объект ИЖС не построен (не достроен), то есть он как жилое помещение еще не существует ни физически, ни юридически;
при реконструкции — объект ИЖС в дальнейшем будет иметь иные технические характеристики и уже на измененный объект будет зарегистрировано право собственности и выделены доли в этом праве.

Обязательство выдается:

лицом, получившим разрешение на строительство — владельцем сертификата либо супругом;
собственником жилого дома, подлежащего реконструкции.

Вновь возведенный дом независимо от того на кого из супругов зарегистрировано право собственности, является совместно нажитым имуществом, поэтому сначала надо:

Часто возникает вопрос о том, следует ли помимо выделения долей строения выделять детям доли земельного участка, на котором оно расположено.

Несмотря на то, что ст. 10 закона 256-ФЗ обязывает оформлять в общую долевую собственность только жилые помещения, построенные с использованием средств МК, выделять доли в земельном участке придется. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания (сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Поэтому выделение (передача) долей дома является сделкой по отчуждению имущества, следовательно, и земельный участок подлежит разделу.

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) или через жилищные кооперативы (ЖК)

Обязательство о выделении долей детям и супругу при направлении средств материнского капитала на указанные цели также в обязательном порядке предусмотрено Правилами и требуется органом ПФР при принятии заявления о распоряжении сертификатом.

Это происходит по причине того, что право общедолевой собственности всех членов семьи на недвижимость не может быть зарегистрировано в момент распоряжения материнским капиталом. В этот момент обычно жилое помещение находится либо в стадии строительства, либо ввода в эксплуатацию, и документы на него оформляются значительно позже.

В указанных случаях средства маткапитала направляются на следующие выплаты:

цены (ее части) жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
вступительного и (или) паевого взноса в жилищный кооператив.

Как правило, договор долевого участия заключается с одним из супругов (редко когда сразу с женой, и с мужем), также как и в кооперативе, где членом обычно числится муж или жена.

Все документы после застройки оформляются на кого-либо одного из супругов, и жилье не может быть передано сразу в долевую собственность семьи. Поэтому в обязательстве предусматривается условие, при наступлении которого собственник жилья обязуется передать доли детям.

Если приобретаемое или построенное жилье не оформлено в общую собственность

Это те случаи, когда без обязательства о выделении долей ПФР просто не одобрит заявление о распоряжении средствами материнского капитала, хотя на момент обращения за выплатой в ПФР явных юридических препятствий для оформления жилья в общую собственность не существует.

К ним относятся:

все сделки по приобретению жилья, где покупателем указан один или оба супруга (без детей);
договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключен с родителями (без детей) с условием о регистрации права собственности покупателя после оплаты последнего взноса (с ипотекой либо без нее);
приобретение жилья при помощи ипотечного кредита (или иного жилищного), по которому заемщик один из супругов либо оба созаемщики, являются собственниками жилого помещения и распределить доли можно после снятия ипотеки;
строительство жилого дома (как своими силами, так и подрядчиком), когда право собственности на ИЖС оформляется на лицо, получившее разрешение на строительство;
выплата маткапитала происходит в виде компенсации за построенный жилой дом после 2007 года, право собственности на который изначально было оформлено на одного из супругов.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/vydelenie-doli-detyam/