Как взять дом в управление? | Принцип права+

В этой статье:

Как работают управляющие компании и КСК в Казахстане: проблемы и перспективы

Жилой фонд страны нуждается в эффективном управлении и сохранении. При этом, как давал поручение глава государства, собственники квартир должны реально участвовать в процессе управления домом. Какова же сегодняшняя ситуация в данной плоскости жилищных отношений? Какая форма управления выбрана или навязана жильцам и какую альтернативу предлагают общественники?

В соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях» форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
кооператив собственников помещений (квартир);
управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

В чем разница кск и управляющих компаний

КСК и управляющая компания имеют большое отличие.

Управляющая компания создается для извлечения прибыли

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.

Функции управляющей компании:

проводить собрания, письменные опросы среди собственников жилья;
заключать и контролировать исполнение договоров с сервисной организацией;
выполнять решения собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания;
ежеквартально предоставлять собственникам отчет о расходах, связанных с использованием общего имущества и другие функции.

Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике насчитывается 466 управляющих компаний, из которых 219 — в Астане, в Алматы — 62, в Караганде — 22.

Как безвозмездно передать недвижимость: дарственная, завещание и договор купли-продажи >>>

КСК организовывают сами жители для управления домом

Кооператив собственников квартир (КСК) — это организация, которую создали жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации. КСК собирает деньги с жильцов на содержание и ремонт дома. При нарушениях жильцы могут обратиться в суд. Председателя КСК можно переизбрать на общем собрании жильцов.

Функции КСК:

текущий ремонт и обслуживание сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей;
починка текущей крыши (полный ремонт не включается), ремонт в подъезде — замена разбитых стекол, дверей, перил, штукатурка и покраска стен, потолков, лестниц;
устранение небольших неисправностей: очистка арматуры и грязевиков от накипи, устранение течи, закрепление участков и опор под расшатавшимися трубопроводами и т.д. При необходимости КСК осуществляет теплоизоляцию трубопроводов и их гидравлическую промывку;
уборка придомовой территории;
ведение документации.

В 2014 году законодательно были разделены функции управления и техобслуживания многоквартирным домом. Так пункт 3 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» гласит: «Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается».

дома должна осуществлять сервисная компания, основываясь договором с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь управляющей компании необходимо провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях». Перед ней ставятся условия, например, обслуживать многоквартирный дом по определенному тарифу: каждый день приводить в порядок двор, подъезды и так далее. При этом управляющая компания платит за фактически выполненный объем работ, который фиксируется в акте выполненных работ.

Однако, как показывает практика, разделять эти функции никто не хочет: что КСК, что управляющие компании делают все сами: собирают деньги, проводят работу, контролируют ее и оплачивают.

Классификация новостроек: критерии и виды жилья >>>

Если вас не устраивает работа органа управления домом

Куда можно пожаловаться на действия управляющей компании или КСК (необоснованное повышение тарифа, ненадлежащее выполнение обязанностей)? Как ответил порталу kn.kz АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют вопросы принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума.

То есть, в случае общего коллективного мнения о неспособности управляющей организации качественно и эффективно управлять и содержать МЖД, собственники квартир на собрании имеют право выбрать другой орган управления.

Также часть вопросов в пределах компетенции возможно решить при обращении в жилищную инспекцию и в органы прокуратуры.

Кроме того, пунктом 1 статьи 8 Закона предусмотрено, что споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2017 году >>>

Как сменить КСК на управляющую компанию

В доме должна быть организована инициативная группа, которая обращается к председателю КСК и объясняет, почему не желает дальше сотрудничать с ним. Инициативная группа ищет на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию. Затем приглашает компанию на общее собрание жильцов, где та разъясняет свою концепцию. Если жители согласны и большинством принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.

Что входит в обязанности КСК: услуги и отчёт председателя по закону РК >>>

В существующей структуре управления многие проблемы не решены

Сегодняшняя структура управления многоквартирными домами в Казахстане остается малоэффективной. В данной сфере можно выделить следующие проблемы.

Число официально зарегистрированных кондоминиумов остается на низком уровне. Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике зарегистрировано всего 2984 органа управления объектом кондоминиума в форме КСК. Это при том, что по Казахстану насчитывается 78 371 жилой дом. Из них в капитальном ремонте нуждается 26% — 20 437. По некоторым данным, до 70% КСК и других форм управления работают нелегитимно.
До сих пор работает система взимания оплаты за электроэнергию на общие домовые нужды (ОДН) поставщиками электроэнергии напрямую с собственников квартир. По закону эти траты должны оплачиваться КСК, как это происходит, например, в соседней России.
Ежеквартальные отчеты КСК, оговоренные в законе, так и не представляются собственникам.
Также до сих пор не произведено разделение функций управления и технического обслуживания по принципу «заказчик-подрядчик».
Происходит незаконная распродажа или сдача в аренду общего имущества домов (подвалов, чердаков и т.д.) которые, согласно ст. 2, п. 24 и ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях», принадлежат собственникам квартир на праве общедолевой собственности. Так, в 2016 году члены инициативных групп жителей 30 жилых комплексов Астаны обратились с коллективным обращением в Администрацию президента, Комитет национальной безопасности и Генеральную прокуратуру. Они требовали восстановить их права и управление на общедомовое имущество.

По закону собственники квартир в многоквартирных домах одновременно владеют правом собственности на долю в общем имуществе жилого комплекса и правом управлять своими домами. Как говорится в коллективном обращении, на деле ЖК обслуживают навязанные жителям КСК, а общедомовое имущество — подъезды, чердаки и подвалы — застройщики или управляющие компании сдают в аренду либо продают, извлекая прибыль. Этот факт в обращении жильцов указан как «захват».

Данные недоработки по реализации жилищных реформ привели к массовым нарушениям прав собственников многоквартирных домов в Казахстане и созданию социального напряжения среди граждан.

Как получить отчёт о работе КСК в Казахстане? >>>

Какую альтернативу КСК и управляющим компаниям предлагают общественники

На вопросы портала kn.kz отвечает председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

— Виктор Корнеевич, какую альтернативу существующим формам управления Вы предлагаете?

— В связи с тем, что КСК за 20 лет не оправдало себя и дискредитировало, мы предложили создавать вместо КСК органы управления домом в форме общественного объединения — некоммерческую организацию, на которую могут влиять сами жители и членами которой могут быть не только собственники, но и все жители этого дома.

Мы предлагаем новую модель жилищных отношений по принципу: «один дом – один кондоминиум – один орган управления» и работу по схеме «заказчик – подрядчик». Это соответствует статье 5 Закона «О жилищных отношениях», в котором сказано, что органом управления любого кондоминиума может быть любое объединение, не запрещенное законом.

Эта модель успешно работает в Европе. И в этом убедилось Министерство национальной экономики в лице Комитета по делам строительства и ЖКХ, которое съездило с делегацией в Польшу, Австрию, Венгрию, а также Россию. В Европе в качестве органа управления в каждом доме организовано общественное объединение. Наши назвали это объединением собственников квартир. Там в основном обслуживающие компании сдают подвальные и первые этажи в аренду, и не только не собирают взносы с жителей, но и выплачивают им дивиденды. И отпадает необходимость собирать дополнительные целевые взносы на ремонт крыши, замена элеватора, лифта и т.д.

— А как у нас обстоит дело с управляющими компаниями, которые призваны эффективно управлять многоквартирным домом?

— Мы считаем, что в многоквартирных домах, где жилищные отношения очень чувствительны и не отработаны, управляющие компании допускать нельзя. А необходимо, как говорил президент, «обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами». Управляющая компания, когда мы заводим ее, начинает исполнять функции того же КСК, которое было все эти 20 лет. То есть она сама собирает деньги, сама себе назначает ремонтные работы, сама выполняет, сама контролирует, и сама себе оплачивает.

Это все признаки локального монополиста, которого мы не можем сажать на шею. Наши злотые, которые должны идти только на содержание нашего дома, будут идти на формирование прибыли частной организации — управляющей компании, потому что эта прибыль заложена законом. И управляющая компания может вас не пустить для проверки, как например, при КСК или общественном объединении, которое жители имеют право проверить, так как являются его членами и учредителями.

А здесь вам скажут: «мораторий» или «это частная организация, я не обязан вас пускать в бухгалтерию или информировать». И он будет прав.

Самое опасное — это то, что управляющая компания, являясь частной организацией, имеет право, не спрашивая нашего мнения, повышать тариф, сколько и когда захочет. Пускать в сферу жилищных отношений кого-то чужого — это значит, получить головную боль, как ее получила Россия в виде управляющих компаний, которые лично приходится решать и Путину, и Медведеву.

— Общественные объединения в сфере ЖКХ уже заработали?

— Конечно. В Астане мы создали более 15 общественных объединений в домах. Комитет по делам строительства и ЖКХ уже презентовал эту новую модель жилищных отношений в Актобе, Шымкенте, Степногорске. Главный принцип здесь — «заказчик – подрядчик» с ежемесячной оплатой по актам выполненных работ.

То есть, модель была одобрена, но строительные компании, которых позвали на созданную по нашему требованию рабочую группу при Министерстве нацэкономики, пролоббировали свои интересы, и Казцентр ЖКХ как маятник начал колебаться. Сегодня мы считаем, что права управления домом незаконно захвачены управляющими компаниями, которых лоббируют местные исполнительные органы в лице акиматов, конкретно в лице жилищной инспекции. Она присвоила себе монопольное право решать, кто будет управлять многоквартирным частным домом — его собственники или управляющая компания, которую будет рекомендовать жилищная инспекция, что она успешно и делает.

Всю информацию мы отдали в Национальный совет по устойчивому развитию, доложили Асету Исекешеву на публичных слушаниях. Я по вторникам принимаю в общественной приемной центрального аппарата партии «Нур Отан» и рассказываю об этой новой модели. Но этому препятствуют местные исполнительные органы, которые не только сами не реализуют эту новую модель, но сами же присвоили эту общедолевую собственность. Например, в порядка 15 ЖК Астаны, построенных по госпрограмме, все подвалы каким-то образом сдают в аренду Управление финансов и Управления коммунального имущества.

У нас есть письменный ответ акимата, где сказано, что в свое время акимат в лице И. Тасмгамбетова издал постановление о передаче в конкурентную среду этих подвальных помещений. Но если он издал постановление — это не означает, что они стали акиматовские. Акимат достраивал эти объекты, а потом уговорил людей отдать вам эти подвалы, чтобы возместить свои убытки. Люди согласились, вы достроили их квартиры в проблемных домах. Но теперь, когда вы это сделали, они же по закону не ваши, отдайте людям. Сколько денег уже выкачено оттуда.

Правительство должно помочь вернуть право управления своим домом собственникам, которые сами выберут форму управления. Они могут пригласить управляющую компанию, но она будет работать на условиях этих собственников. И эти собственники не смогут завтра идти в госорган жаловаться, потому что они сами избрали, сами командуют, сами управляют, сами собирают деньги. А что жаловаться то? Вот к чему надо прийти.

Пока мы в управлении жилфондом республики не дадим возможность органам управления этих домов самим зарабатывать, сдавая общие помещения в аренду, изыскивая дополнительные средства на его содержание, жилищный фонд мы не сохраним.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8323/

Махинации в ЖКХ: как без проблем взять дом в управление

verwalterГоворят, что самый прибыльный бизнес это нефтянка, а на втором месте строительство. Мне же кажется, что если у человека совсем нет совести, то для него ЖКХ самое то в плане экономической рентабельности жульничества. Все мы не раз слышали (сейчас уже и от нового министра ЖКХ Меня), что наряду с добросовестными управляющими компаниями на рынке очень много недобросовестных, с которыми надо бороться. Бороться надо, без разговора. Но что это за недобросовестные компании? В чем их недобросовестность сказывается? Вот это я вам сегодня как раз и попробую объяснить, что называется «на пальцах».

Одну из схем, которая возникла, как говорят мои коллеги, примерно летом этого года.Иной человек может подумать, что для мошенничества в сфере обслуживания многоквартирных жилых домов (МКД) требуются какие-то сложные схемы, какие-то специальные технические наработки, особо оформленные юридические лица и многие годы подготовки. Ничуть не бывало. На самом деле для ловкого мошенничества по одной из схем требуется:а) наличие юридического лица с чистой кредитной историей, без долгов, без наличия в отношение этого юрлица процедуры банкротства или чего-нибудь в этом роде.

Самый лучшие вариант: свежее зарегистрированное юридическое лицо, которое в дальнейшем будет играть роль управляющей компании.б) знание названия какого-нибудь очень большого числа. Практика показывает, что знание такого слова, как миллиард, уже недостаточно. Надо иметь в своем арсенале что-нибудь повнушительнее, типа триллионов, секстиллионов, а то и числа гугол, т.е. единицы со ста нулями. Хотя говорят есть еще гуголплекс, т.е. десять в степени гугол.Это вполне достаточно, чтобы начать «недобросовестный» (на самом деле просто мошеннический) бизнес в сфере обслуживания МКД.Чтобы было лучше понятно, сделаю небольшое пояснение.

По Жилищному Кодексу РФ форму управления домом выбирают собственники помещений и они же выбирают обслуживающую дом организацию (обычно управляющую компанию). Свое право собственники осуществляют общим собранием собственников помещений. Но бывают случаи, когда выбор обслуживающей организации осуществляют органы местной власти. В общем случае это происходит когда по каким-то причинам собственники не спешат воспользоваться своим правом (не хотят участвовать в скучных собраниях) или не обладают достаточными знаниями для организации общего собрания собственников, а дому надо срочно выбрать управляющую компанию.

В таких случаях местная власть обычно проводит т.н. конкурс, который в общем имеет вид торгов или аукциона. Причем принять участие может вообще любая организация, достаточно для этого подать письменную заявку в соответствии с установленными требованиями, описанными в Постановлении № 75 от 6.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».Последнее время в Москве таких конкурсов проводится достаточно большое количество. Это связано с рядом причин.

Тут и недавно вступивший в силу запрет застройщикам оставлять в только что построенном доме свои управляющие компании (компании застройщика), и проведенные мэром Собянином «чистки», в результате которых ряд ТСЖ и управляющих компаний были признаны нелегитимными, поскольку взяли в управление дома без должного оформления всех документов и ряд других причин. В конкурсе может участвовать практически любое юридическое лицо. Даже какое-нибудь вчера зарегистрированное одним человеком ООО «Буратино», у которого на счету уставной капитал в 10 тыс. рублей. Никаких ограничений нет.

Главное, чтобы ООО «Буратино» не числилось в списке недобросовестных поставщиков, не находилось в стадии ликвидации, на имущество «Буратино» не было наложено ареста и оно не имело задолженности по налогам и сборам. Этим требованиям полностью удовлетворяет новое юрлицо.Как же в процессе конкурса признается победителем та или иная управляющая компания? При обслуживании многоквартирного дома (МКД) есть определенный список т.н. обязательных работ, которые в любом случае обязана выполнять УК. Этот обязательный перечень и входит в оплату того, что называется «содержание и текущий ремонт» или «оплата жилья».

Есть некий, назначаемый местной властью «тариф», например 25 руб. за кв.метр. Каждая квартира платит управляющей компании сумму, равную площади квартиры умноженной на «тариф». И за это управляющая компания обязана производить во всем доме некоторый перечень обязательных работ. Но во время конкурса/торга представители управляющих компаний, участвующих в конкурсе, могут заявить: «наша компания обязуется за эту же сумму за свой счет выполнить дополнительных работ на N-ную сумму». Законодательство в сфере ЖКХ этого не запрещает.

Наоборот считается, что это стимулирует компании расширять перечень услуг, не повышая при этом стоимость обслуживания. Хотя совершенно непонятно, кем это считается. Потому что реально происходит то, что будет описано ниже.Законодательно с мая с.г. никак не ограничивается верхняя планка суммы, на которую УК может предложить выполнить дополнительные работы. Общая сумма, получаемая УК за средний дом в Москве, очень обобщенно составляет порядка 500 тыс. руб. в месяц. Бывает меньше, бывает и куда больше, но в среднем примерно так.

При том, что это сумма кажется довольно большой, на самом деле если выполнять весь обязательный перечень добросовестно, а туда входят и работы, куда надо привлекать субподрядчиков, то на самом деле прибыль управляющей компании достаточно низкая, особенно с учетом того, что никогда 100-процентной собираемости платежей не бывает (а ресурсникам добросовестная УК должна оплачивать стоимость поставленных ресурсов в 100% объеме). Именно поэтому для добросовестных управляющих компаний сегмент жилой недвижимости представляет из себя весьма проблемную сферу деятельности.

И в принципе добросовестная управляющая компания может предложить дополнительных услуг лишь в размере чуть меньшем той прибыли, которую получает с дома.Например, если S – это общая сумма собранных с жильцов денег, а Cб – себестоимость обслуживания дома, то управляющая компания, чтобы не работать себе в убыток, максимум может выполнить дополнительных работ на сумму (S – Сб), причем в этом случае она будет работать можно сказать даром (прибыли-то не будет).Но это добросовестная УК. А для какой-нибудь вчера созданной ООО «Буратино» барьеров нет.

Представитель такой компании во время торгов может встать и сказать: «Наша компания обязуется выполнить дополнительных работ на сумму миллион рублей». Представитель другой УК, например ООО «Арлекино» тут же «перебьет» это своим заявлением: «А наша УК обязуется выполнить дополнительных работ на сумму в десять миллионов рублей». И пошло, поехало. Барьеров нет, законодательно верхняя сумма допуслуг не регламентируется. Поэтому верхняя планка ограничена только знанием названий больших чисел представителями таких УК. Это представляется абсурдом, но это происходит сейчас на конкурсах именно так.

Чтобы не быть голословным, приведу только один пример (их значительно больше). В примере названия реальных компаний изменены (не хочу делать им рекламу), но адреса и озвученные цифры точные и любой может это проверить, обратившись в соответствующие местные органы власти с просьбой предоставить протоколы.Дело было в московском районе Нагатино–Садовники, в котором местная Управа провела конкурс на право управления домами по адресам: 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3, , 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 и 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2. По адресу 1-й Нагатинский пр. д.11 к.

3 победителем конкурса явилась никому не известная ООО «Чипполино-ПЛЮС», которая предложила дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не много ни мало, на сумму 501 906 778 265 рублей 41 копейка. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 победителем конкурса была признана ООО УК «Светопредставление», предложившая дополнительные работы и услуги на сумму 90 060 426 264 рубля 74 копейки. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.

2 победителем конкурса признана все та же ООО «Чипполино-ПЛЮС» с суммой дополнительных работ и услуг на 171 007 999 457 рублей 08 копеек.Представляете? Управляющие компании предлагают выполнить дополнительных работ и оказать услуг жителям домов на суммы в десятки и даже сотни миллиардов рублей! Что же это за дополнительные работы такие? Теряюсь в догадках.

Если взять, что средняя себестоимость строительства МКД в Москве составляет 66 тыс. руб. за кв.метр (http://realty.rbc.ru/news/07/02/2012/562949982752371.shtml), то себестоимость строительства многоэтажного дома скажем в 15 тыс. кв. метров составляет около 1 млрд. рублей. Это значит победившие в конкурсе управляющие компании обязались предоставить дополнительных работ и услуг на сумму, эквивалентную строительству целой новой улицы, или даже проспекта в сотню домов. Очень даже неплохие дополнительные работы и услуги!

Вот каким простым способом теперь можно на конкурсе получить в управление дом, а то и несколько домов. Опыт управляющей компании, ее репутация и пр. ушли куда-то в сторону. Знай себе набавляй величину стоимости дополнительных услуг.Все это происходит совершенно серьезно. Говорят, что сейчас даже сотни миллиардов уже недостаточно большая сумма «дополнительных работ и услуг». Конечно это все заносится в протокол.

Но кто потом вспомнит про протокол с указанием обязательства выполнить дополнительные услуги? Да и не предусмотрено наказание для управляющей компании, которая не выполнила обещанные дополнительные услуги. Главное, чтобы она основные хотя бы выполняла.Не удивительно, что в таких условиях добросовестные управляющие компании работают буквально на грани рентабельности.

Зато недобросовестные (правильнее их назвать мошенническими) чувствуют себя как рыба в воде. ?

verwalterМы уже не можем представить Новый год без елки. Когда же появился обычай ставить наряженные лесные красавицы дома? Оказывается обычай наряжать это хвойное дерево существует всего несколько сот веков. Зародился он в Германии накануне Рождества. Не случайно на немецком языке наряженная елка называется: Weihnachtsbaum, т.е. «рождественское дерево». Но так было не всегда.Вечнозеленая ель с языческих времен использовалась человеком в различных обрядах. Еловые ветви украшали жилища германских племен еще до принятия ими христианства: они должны были отгонять злых духов тьмы и холода. Но это было так сказать утилитарное назначение елки. Упоминание о первых наряженных елках относится к 1605 году. Средневековый летописец так описывал праздник Рождества в немецкоязычном Эльзасе (на территории сегодняшней Франции): «На Рождество здесь устанавливают в домах елки, а на их ветвях навешивают розы из цветной бумаги, яблоки, печенье, кусочки сахара и мишуру».«Рождественские деревья» появились сначала в домах богатых купцов и дворян. Кроме того, позолоченными яблоками и гирляндами из орехов в средневековой Германии украшали не только ели, но и сосны, а также ветки вишневых деревьев и буков. К тому же этот обычай получил сначала распространение в протестантских областях Германии. В католических же регионах елка еще долгие десятилетия считалась языческим символом.В обязательный атрибут Рождества елка окончательно превратилась только в XIX веке. В первой его половине ели стали регулярно устанавливать в королевских и царских дворцах Франции, Германии, Англии, Дании, Норвегии и России. Но позже празднично украшенные елки потеряли свою элитарность: их начал покупать на рождественских базарах и простой люд.Украшалась елка в разных регионах Германии по-разному. Первый стеклянный шар для нее был выдут в Тюрингии около 400 лет назад. Где-то на ветки вешали картофелины или яблоки, где-то — пряники, морковь или орехи. Праздничное убранство дополняли бумажные звезды, снежинки, гирлянды, фигурки ангелов. В 1850 году в той же Тюрингии началось промышленное производство елочных игрушек: мастера делали из стекла и дерева колокольчики, сердечки, фигурки птиц и зверей, шары, шишки, орехи и пр.Примерно в то же время появилось на елке и освещение. Украшать ее свечами считалось в течение долгого времени привилегией дворянской знати и богатого бюргерства. Остальные просто не могли позволить себе сжигать «для красоты» дорогие свечи из натурального пчелиного воска и поэтому вынуждены были любоваться великолепием елочных огней в окнах зажиточных домов. Лишь в XIX веке, когда свечи намного подешевели, потому что изготавливать их стали из стеарина, они появились на елках и в домах людей более скромного достатка. А позже, конечно, уступили место гирляндам электрических лампочек.Примерно в 1870 году рождественская елка окончательно приобрела знакомый нам сегодня вид: с шарами, фигурками, огнями и мишурой. Однако ее убранство, как у кокетливой девицы, подвержено постоянным изменениям капризной моды. Так, в XVII веке у богатеев в почете были баснословно дорогие тогда игрушки из стекла и фарфора, расписанные вручную известными мастерами, а у бедняков в ходу были фрукты и бумажные украшения. Во время промышленной революции в конце XIX- начале XX веков на ее ветвях появились модели велосипедов, автомобилей, паровозов и аэропланов.Сегодня мы не можем представить Новый год без красочно украшенных елок. Правда последнее время многие предпочитают искусственные елки. Во-первых, с искусственными елками проще: не надо убирать опавшие иголки, не надо тратить много сил на правильную установку. Во-вторых, некоторые мотивируют это тем, что надо жалеть зеленые насаждения. На мой взгляд все же елка дает на Новый год не только красоту, но и уютный еловый запах, который ничем не заменить. А что до экологии, то предназначенные для продажи елки специально высаживают в лесничествах и если их никто не будет покупать, то и высаживать их никто не будет. Так что ровным счетом ничего не изменится для экологии. Поэтому лучше все же купить настоящую елку. Хотя это конечно дело вкуса.Всех читателей моего журнала поздравляю с наступающим Новым годом и желаю провести этот праздник как можно веселее! С Новым годом! 😉

(история про рождественскую елку подготовлена по материалам сайта www.dw.de).

Источник: https://verwalter.livejournal.com/135057.html

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya