Какие документы нужны при покупке квартиры | Юридические Советы
Последнее обновление Январь 2019
Для покупки квартиры недостаточно заключения одного договора купли-продажи. Сделка купли-продажи подлежит гос. регистрации и только с момента такой регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. Для того, что бы зарегистрировать покупку необходимо представить определенный пакет документов в рег. службу.
Конечно, основную часть документов предоставляет продавец, покупателю нужно лишь представить свой паспорт, заплатить госпошлину и написать заявление. Однако, если не проявить заботу и не проконтролировать продавца, то сдавать документы в регистрационную придется несколько раз, пока все недостатки не будут устранены. А это время и нервы.
1. Заявление о государственной регистрации. Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.
2. Государственная пошлина. Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.
3. Договор купли-продажи квартиры. Этот договор составляется в трех экземплярах для сторон и регистрационного управления. Договор должен содержать необходимую информацию:
- дата и место составления договора;
- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
- о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязанность оплатить ее стоимость;
- полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
- сведения о гос.регистрации права продавца;
- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
- об отсутствии долгов, обременений и арестов;
- о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
- об отсутствии прописанных лиц;
- о том, что у посторонних лиц нет притязаний, и квартира не является предметом судебного спора.
Без таких сведений договор может быть признан ненадлежащим и не зарегистрирован, либо в дальнейшем у покупателя с такой квартирой возникнут трудности вплоть до лишения его права собственности.
К договору обязательно приобщается акт приема-передачи жилья. Договор будет не полноценен без акта. Регистратор обязательно его потребует, так как акт подтверждает факт передачи квартиры.
4. Кадастровый паспорт. Если ранее он не сдавался в регистрационную службу, то теперь его представление является обязательным. В том случае, когда в росреестре имеется копия паспорта, повторное предъявление не требуется. Обратите внимание, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для регистрационки они вообще не нужны.
5. Согласие супруга продавца. Если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак, и сделка совершается от имени одного из супругов, то требуется согласие от мужа/жены (бывшего мужа/жены). Согласие получается у нотариуса на специальном бланке.
6. Выписка из домовой книги. Этот документ содержит сведения о прописанных лицах (см. как и где получить выписку из домовой книги).
7. Паспорт гражданина. Все участники сделки (продавец, покупатель) представляют свои паспорта регистратору для подтверждения своей личности.
Следует знать, что такой пакет документов для покупки квартиры необходим в большинстве случаев. Однако, в зависимости, от участников сделки, особых условий договора, способа покупки квартиры потребуется представлять (помимо указанных документов) дополнительные.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры
- Покупка доли в квартире;
- Оформление на ребенка;
- В ипотеку;
- В новостройке.
Покупаем долю в квартире
Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть существенные отличия.
- Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
- Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.
Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:
- кто отказывается;
- от какой доли отказывается;
- какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
- стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.
Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.
Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:
- согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
- договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка, если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.
И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка.
Еще одно уточнение. Если ребенок до этого не являлся собственником жилья, то разрешение опеки на сделку не требуется. Такое разрешение понадобится, если несовершеннолетний приобретает квартиру в связи с продажей другой, принадлежавшей ему квартиры.
Покупка квартиры в ипотеку
Следует отметить, что для ипотеки необходимо представлять два пакета документов:
Касаемо банка, документы представляются для выдачи согласия на кредитование. У каждого банка свои требования и, в зависимости от конкретного случая, перечень документов может варьироваться. В любом случае сбор документов осуществляется под контролем банковского работника, поэтому трудностей в их перечне и содержании не возникает.
Когда принципиально вопрос о кредите решен, встает необходимость о подготовке документов на регистрацию.
В регистрационной службе покупку квартиры в ипотеку оформляют как две сделки в одной. То есть регистрируют покупку и ипотеку квартиры, причем одновременно. Для этого представляют документы на покупку квартиры, которые были указаны выше и дополнительно пакет на ипотеку:
- заявления банка и покупателя на регистрацию ипотеки. Как правило, работники банка при подготовке к регистрации помогают заполнять заявление заемщику. Поэтому проблем с составлением этого документа не возникает;
- документ об оплате государственной пошлины. В отличии от пошлины на покупку квартиры, ипотека предусматривает уплату, как банком, так и покупателем-заемщиком. Размер госпошлины:
- для покупателя составляет 500 руб.;
- для банка 2000 руб.
Таким образом, общий размер госпошлины для покупателя (за регистрацию квартиры и ипотеки) составляет 1500 руб.
- договор ипотеки (закладная). Указанные документы составляются банком и представляются в регистрационку. Иногда банки требуют нотариального заверения договора.
- кредитный договор (договор займа). Эти документы также изготовляются банком, заемщик лишь может согласиться с его условиями или отказаться от подписания договора. Возможность определять содержание и условия договора заемщиком, как правило, не предоставляется.
- согласие второго супруга на получение кредита и оформления ипотеки. Такие согласия получаются в нотариате за счет покупателя. Бывает, что банки требуют получения от покупателя (заемщика) нотариального согласия на взыскание ипотеки во внесудебном порядке. Такое требование незаконно об этом можно сообщить работнику банка. С Вас такую обязанность снимут.
Покупка квартиры в новостройке
Существует два варианта приобретения жилья в новостройке:
- покупка уже готовой квартиры в доме, сданном в эксплуатацию;
- участие в долевом строительстве квартиры.
В первом случае квартира уже имеет собственника, будь это застройщик или лицо, на которое по указанию застройщика оформлена собственность. Поэтому покупка будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.
Касаемо участия в долевом строительстве, то для окончательной покупки нужно пройти два этапа:
- регистрация договора долевого участия;
- оформление собственности на квартиру на себя.
Какие документы нужны на квартиру в новостройке при заключении договора на долевое участие:
- заявление о регистрации договора. Такой документ представляется как застройщиком, так и покупателем. Как правило, помощь в заполнении заявления оказывается юристом застройщика. Также образцы можно найти на сайте росреестра или на стенде в регистрационном управлении.
- квитанция о государственной пошлине. Застройщик платит 2000 рублей, покупатель – 100 рублей. Каждый оплачивает сам за себя.
- договор о долевом участии. Такой договор предусматривает:
- сведения о сторонах;
- информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться;
- сроки строительства;
- размер денежных вливаний покупателя.
Договор сдается в трех экземплярах; на двух экземплярах для сторон ставится отметка о регистрации, третий остается в росреестре.По желанию покупателя такой договор может быть заверен нотариусом.
- разрешение на строительство. Этот документ получается в муниципалитете застройщиком. В нем указывается, где и в какие сроки построится дом.
- проект на дом и квартиру в этом доме
- план многоквартирного дома, включающий сведения об адресе, о квартирах с их площадью, о других нежилых помещениях в доме.
- описание квартиры
Источник: http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Ежегодно в России проходит несколько миллионов сделок купли-продажи недвижимости. В одной только Москве, по данным Росреестра, в год продается почти 100 тысяч квартир, комнат и долей в них. Чтобы сделка прошла без задержек, у нее не было неприятных последствий, а продавец не стал жертвой мошенников, нужно грамотно собрать полный пакет документов.
И оформлены они должны быть так, как требуют регистрирующие органы, банки и другие учреждения, куда требуется подавать эти бумаги. Из этой статьи вы узнаете о том, кто может выступать в роли продавца квартиры, какие документы для продажи жилья потребуются обязательно, какие у вас могут попросить в отдельных случаях.
Также рассмотрим подводные камни, которые могут ожидать продавца при оформлении и подаче документов.
Кто имеет право продать квартиру
Если человек живет или зарегистрирован в квартире, это совсем не значит, что он вправе ее продать. Выставить жилье на продажу могут лишь несколько категорий людей:
Собственник квартиры
Это человек, фамилия которого вписана в перечень владельцев квартиры в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Доказательством того, что вы собственник, может быть свидетельство о праве собственности на квартиру (этот документ с 2016 года не выдается, но выданные ранее действуют), выписка из ЕГРН или другие документы, о которых речь пойдет в соответствующей главе.
Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них может выставить на продажу только свою долю, причем для этого нужно согласовать свои действия с собственниками других долей – они имеют преимущественное право выкупа.
Представитель собственника квартиры по доверенности
Если по какой-то причине собственник не может сам готовить и подписывать документы на продажу квартиры, у него есть право оформить нотариальную доверенность на своего представителя. Делается это в случае, если:
- владелец находится далеко и не может приехать подписывать бумаги;
- не желает самостоятельно заниматься формальностями;
- возраст или состояние здоровья не позволяют сидеть в очередях на регистрацию документов (сейчас этот фактор постепенно уходит в прошлое вместе с очередями – в МФЦ можно записаться на конкретное время).
Оформлять доверенность специалисты рекомендуют лишь в крайнем случае и обязательно прописывать все действия, которые вправе совершить представитель. Здесь нужно понимать, что обладатель доверенности будет не только подписывать за вас документы, но и получать деньги. Известно немало случаев, когда представитель продавал квартиру и исчезал с деньгами, ничего не сказав владельцу. Сделку в этом случае можно попробовать через суд признать недействительной, но нервов, времени и денег потратите уйму.
Законный представитель собственника
Здесь речь идет о представителях несовершеннолетних или недееспособных владельцев жилья.
Если ребенку нет 14 лет, то любую сделку за него проводят родители, опекуны или другие законные представители. С 14 до 18 лет подросток должен получить письменное согласие своих представителей для подписания документов по продаже квартиры.
В случае, когда собственник жилья недееспособен (например, имеет тяжелое психическое заболевание), продать его квартиру вправе только опекун (лицо, назначенное органами опеки, либо психиатрический стационар/дом-интернат).
Законом четко очерчен круг ситуаций, в которых опекун может распорядиться имуществом подопечного, это:
- обмен жилья, если подопечному требуется переезд в другой район/город/регион;
- продажа по цене выше среднерыночной;
- продажа с целью оплаты дорогостоящего лечения;
- продажа с целью уплаты долга по судебному решению.
И в каждом из перечисленных случаев для продажи квартиры нужно письменное разрешение органов опеки.
Обязательный пакет документов при продаже квартиры
Есть набор обязательных документов, которые потребуются при любой сделке – совершаемой самостоятельно или с помощью риэлтора, через МФЦ или Росреестр, лично или через представителя, за наличные деньги или с использованием ипотеки.
1 Паспорта всех собственников продаваемой квартиры. Нужны оригиналы, они предоставляются туда, куда вы подаете документы (в МФЦ или Росреестр, в банк, в Пенсионный фонд, если продажа идет за материнский капитал). Также паспорта потребуются при заключении договора купли-продажи и его нотариальном удостоверении (если оно будет).
При наличии собственников в возрасте до 14 лет, родители/опекуны предоставляют свидетельство о рождении ребенка и паспорт одного из родителей/опекуна. Если владельцу квартиры от 14 до 18 лет, нужно принести паспорт подростка и одного из родителей/опекуна.
2 Договор купли-продажи. С середины 2016 года в отношении этого документа существует много нюансов. Раньше было просто: продавец и покупатель составляют договор (сами или с помощью риэлтора/юриста), распечатывают его, подписывают – и на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Сейчас для некоторых видов сделки требуется нотариальное оформление.
Вот эти случаи:
- если квартира в долевой собственности и ей владеют несколько человек (п. 1 ст. 42 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Не имеет значения количество собственников и степень их родства, идти к нотариусу нужно в любом случае;
- если хотя бы один из собственников жилья – несовершеннолетний (п.2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ).
Обратите внимание: нотариус не станет заверять ваш текст договора, он использует свой, типовой. Затем продавец и покупатель распишутся, нотариус заверит их подписи и сам подаст документы в Росреестр.
Если ваш случай не подходит ни под один из двух перечисленных, вы по-прежнему можете составлять и подписывать такой текст договора, какой посчитаете нужным. Его можно скачать из интернета, но обязательно проверяйте, чтобы шаблон был актуальным. При желании можно обратиться в агентство недвижимости или к юристам. Договор вам составят быстро, но лучше его десять раз проверить. Автор этих строк два раза имел дело с текстами договоров, составленными риэлторами, и ни разу не обошлось без серьезных ошибок – начиная с букв в фамилиях и заканчивая площадью квартиры.
Договор предоставляется в Росреестр или МФЦ как минимум в двух экземплярах.
3 Документ, подтверждающий оплату за проданную квартиру. Это может быть расписка в получении денег или акт приемки-передачи квартиры.
Обязательные документы для отдельных категорий продавцов квартир
Эти бумаги требуется предоставлять, если продавец – несовершеннолетний или состоит в браке, а также если в роли продавца выступает представитель собственника квартиры.
1Свидетельство о браке или разводе. Требуется, если квартира приобретена в браке, а также если в свидетельстве о собственности (в выписке из ЕГРП) – одна фамилия, а в паспорте на момент оформления сделки – другая.
2Согласие второго супруга на продажу квартиры. Этот документ (его составляет и заверяет нотариус) обязательно нужен, если квартира была приобретена в период брака, и записана на одного из супругов. Согласие требуется и в том случае, если жилье было получено одним из супругов по соцнайму, а затем приватизировано уже в период совместного зарегистрированного в ЗАГСе проживания. Дело в том, что полученная в собственность во время семейной жизни квартира считается совместно нажитым имуществом независимо от того, на кого она формально зарегистрирована.
3Разрешение органов опеки. Такой документ необходим, если в числе продавцов есть несовершеннолетние (не достигшие возраста 18 лет). Он выдается в органе опеки (чаще всего, это отдел опеки и попечительства, входящий в структуру муниципалитета – мэрии, администрации района и т.д.).
Для получения в такой отдел должны прийти оба родителя (даже если находятся в разводе) либо опекун, а также сам несовершеннолетний, если ему уже исполнилось 14 лет. Детей младше этого возраста приводить не нужно. Нужно будет написать заявление, которое рассмотрят в течение 10 дней (на практике срок может увеличиваться – всё зависит от типа сделки и ее участников, опека должна проверить все возможные последствия продажи квартиры для несовершеннолетнего).
4Нотариальная доверенность. Необходима, если подписывать документы о продаже квартиры будет представитель продавца. Для получения доверенности к нотариусу должны прийти сам продавец и человек, которому выписывается документ. Обоим нужно взять с собой паспорта. Нотариус может задать доверителю несколько вопросов, чтобы определить, действительно ли тот передает свои права другому человеку добровольно.
Источник: https://myrouble.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry/
Какие документы нужны для покупки квартиры
Приобретение недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса. Порядок таких сделок закреплен законодательно. В кодексе прописано и какие документы нужны для покупки квартиры.
Какие документы нужны для регистрации покупки квартиры
Регистрация прав собственности на квартиру регулируется федеральным нормативно-правовым актом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Согласно статье 14 Закона основанием для регистрации права собственности являются решения органов власти и местного самоуправления, свидетельства о приватизации и права на наследство и решения суда, вступившие в законную силу. Также для регистрации права согласно пункту 2 части 2 статьи 14 основанием являются договоры купли-продажи и других сделок, осуществленные в отношении квартиры.
Регистрация права собственности носит заявительный характер. Это означает, что для установки права необходимо подать заявление в регистрирующие органы по форме, установленной Приказом Министерства экономического развития №883.
Для регистрации права собственности на квартиру при покупке необходимы:
- договор купли-продажи, составленный в соответствии с Гражданским кодексом;
До 2015 года сделки с недвижимостью принимались к регистрации только после заверения документов нотариусом. Теперь продать квартиру можно без юридического сопровождения. Юридически корректные образцы договоров находятся на сайте Росреестра. Если документы в регистрирующий орган подаются путем почтового отправления — потребуется нотариальное заверение подписей.
- паспорта или документы законного представителя, если регистрацию осуществляет не лично заявитель;
- при покупке жилья в ипотеку необходимо регистратору предоставить копию и оригинал кредитного договора.
Если в сделке предусмотрено условие передачи права собственности после исполнения покупателем обязательств перед продавцом, то в регистрирующий орган предоставляются документы, подтверждающие это обязательство.
Какие документы нужны при покупке квартиры
Для приобретения недвижимости необходимо составить договор. Согласно законодательству договор купли-продажи недвижимости может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариально заверенной.
Если приобретение недвижимости осуществляется без привлечения юриста, то стоит обратить внимание не наличие в документе информации о месте и дате подписания сделки. Также в бумагах должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя.
В документах четко прописывается сведение об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь приобретаемого жилья.
В договоре стоит прописать стоимость жилплощади и порядок ее оплаты, а также данные об обременении, если такие имеются. Состояние квартиры должно соответствовать планировке.
Также в паспортном столе нужно запросить информацию о том, что на жилплощади никто не прописан, а если продавец или один из продавцов не достиг возраста 18 лет, то разрешение из органов опеки на осуществление сделки.
Одним из элементов договора купли-продажи недвижимости является акт приема-передачи. Без его подписания договор не имеет юридической силы.
Перед приобретением жилья стоит убедиться в наличии кадастрового паспорта. Технический паспорт для приобретения квартиры не требуется.
Наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры
Приобрести недвижимость в России можно несколькими способами. При этом количество и список необходимых документов будет отличаться. Обязательными во всех сделках с собственностью является свидетельство о праве собственности продавца с кадастровым паспортом, выписка из домовой книги и договор о сделке по передаче объекта. Также к числу обязательных бумаг относятся паспорта участников сделки.
Какие документы нужны для покупки квартиры доли в квартире
Статья 42 Федерального закона №218 «О госрегистрации недвижимости…» регулирует особенности сделок осуществляемых в рамках передачи прав общей собственности. Согласно части первой данной статьи такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
При регистрации доли в недвижимости потребуется отказ других собственников данной недвижимости от приобретения продаваемых долей.
В случаях, когда владельцы квартиры продают части одновременно, то можно обойтись без извещения дольщиков.
Какие документы нужны для покупки квартиры для ребенка
Имущественные права несовершеннолетних граждан регулируются статьей 60 Семейного кодекса. Сделки по имущественным правам детей регулирются нормами гражданского права.
Согласно статье 28 Гражданского кодекса лица в возрасте младше 14 лет имеют право совершать только сделки на безвозмездной основе. В соответствии с этой нормой законные представители осуществляют заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.
Подросток в возрасте от 14 до 18 лет согласно статье 26 ГК РФ может самостоятельно подписывать документы, но потребуется письменное согласие матери или отца.
Для регистрации такого типа сделок в Росреестре потребуют к договору заявление на регистрацию, свидетельство о рождении несовершеннолетнего или его паспорт, удостоверения личности родителей. Если приобретается недвижимость на усыновленного ребенка или на находящегося под опекой, то потребуются документы, подтверждающие факт усыновления или установления опеки.
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
Приобретение собственности по ипотечному кредиту регулируется нормами Закона №102 «Об ипотеке». Согласно статье 11, для регистрации права собственности на объект в Единый государственный реестр недвижимости вносится пометка об обременении собственности.
В связи с этим меняется пакет документов, необходимый для регистрации. К договору о сделке прикладывается договор об оформлении жилищного кредита и закладная.
До полного погашения кредита квартира находится у банка в залоге.
Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке
Со стороны покупателя для приобретения недвижимости в новом доме потребуется паспорт, согласие мужа или жены, в случаях когда покупатель семейный человек. Если недвижимость приобретается в кредит, то договор с банком.
Со стороны продавца, согласно Закону №214 «О ДДУ» при долевом строительстве необходимо предоставить разрешение на строительство и проектные документы, а также результаты экспертизы по объекту. У продавца квартиры в новостройке должен быть договор аренды земель, на которых возводится объект.
В рамках ФЗ №214 при приобретении объекта в новом доме на этапе строительства между гражданином и строительной фирмой заключается договор долевого участия.
Какие документы нужны для оформления собственности в новостройке
Регистрация жилого объекта в новом доме регулируется пунктом 8 статьи 41 Федерального закона №218. В регистрирующий орган требуется подать договор долевого участия, соглашение о разделе или выделе доли в натуре, разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Если апартаменты приобретались в ипотеку, также в Росреестр необходимо предоставить банковскую закладную и кредитный договор.
Также от владельца потребуется паспорт, заявление и квитанция об оплате пошлины.
Куда подавать документы при покупке квартиры
Регистрацию права собственности осуществляет Росреестр. Подать документы на определение права собственности можно как лично, так и через законного представителя, при наличии у него нотариальной доверенности. Комплект документов можно отправить в регистрирующий орган почтой.
Также документы можно оформить не только в территориальном представительстве ведомства, но и в Многофункциональных центрах. Срок оформления документов при подаче через МФЦ составляет 7 рабочих дней с момента обращения, а при регистрации в территориальном представительстве ведомства от 5 до 12.
Государственная пошлина для оформления объекта недвижимости в собственность составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысяч для юридических.
Источник: https://law21century.com/articles/sostavlenie-hodatajstva/zhilishnoe/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry/
Какие документы потребуются при покупке квартиры на вторичном рынке
Приобретение жилья на вторичном рынке является на сегодняшний день самым распространенным способом улучшения жилищных условий для граждан Украины. Чтобы стать собственником квартиры необходимо заключить договор купли-продажи с ее владельцем (продавцом), зарегистрировать его в Государственном реестре и оформить на свое имя свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость. Для этого потребуется представить необходимые документы и покупателю, и продавцу.
Если покупка осуществляется частным лицом за наличный расчет, без привлечения кредитных средств банков, покупателю не придется собирать большое количество справок и документов – достаточно будет иметь паспорт и ИНН, а также свидетельство о рождении ребенка и его идентификационный код, если вся квартира или ее часть будет оформляться на лицо, не достигшее 14-летнего возраста.
В перечень документов, предоставляемых продавцом, на наличие которых необходимо обратить внимание при покупке жилой недвижимости, входят:
- оригиналы свидетельства о праве собственности на квартиру, а также документа, на основании которого это право было приобретено нынешним владельцем, а именно: договора купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельства о праве на наследство или о приватизации данного жилья;
- гражданский паспорт и идентификационный номер владельца или всех совладельцев квартиры, имеющих в ней свою долю, а также их нотариально заверенное согласие на продажу (присутствие всех совладельцев при совершении сделки – обязательно);
- свидетельство о браке (брачный договор) либо о его расторжении, а в случае смерти супруга (супруги) – свидетельство о его смерти;
- согласие супруги (супруга) продавца на продажу квартиры, даже если они на момент совершения сделки уже находятся в разводе, но данное жилье приобреталось, как совместная собственность супругов;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (паспорт для достигших 16 лет), прописанных в квартире, а также разрешение органов попечительства и опеки на ее продажу;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
- свидетельство о смерти наследодателя, если продаваемая квартира перешла в собственность продавца по наследству;
- документ об экспертной оценке жилья;
- выписка из реестра недвижимого имущества ЕГРП об отсутствии ареста на квартиру и запрета на ее продажу;
- справки, подтверждающие отсутствие долга за квартиру и коммунальные услуги;
- справка об отсутствии незаконных перепланировок из БТИ.
Если продажа объекта недвижимости осуществляется не самим владельцем, а его доверенным лицом, представитель собственника должен иметь нотариально заверенную генеральную доверенность или доверенность на продажу квартиры.
Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке
Покупка жилья на первичном рынке пользуется сегодня все большим спросом. Она может быть осуществлена следующими способами:
- покупкой имущественных прав на строящееся жилье;
- приобретением уже введенной в эксплуатацию квартиры в новостройке от застройщика;
- покупкой нового жилья у его владельца.
Если владельцем жилья в новостройке является частное лицо, то будут нужны такие же документы, как и для покупки квартиры на вторичном рынке. Нужно обратить особое внимание на наличие свидетельства, подтверждающего право собственности продавца на данный объект недвижимости. Оно может быть выдано на основании договоров инвестирования денежных средств в постройку многоквартирного дома, свидетельства о приватизации государственного жилого фонда, договоров купли-продажи или обмена.
При оформлении сделки на покупку квартиры от застройщика, уже сданной в эксплуатацию, или приобретении права требования на строящееся жилье, застройщик должен предоставить:
- регистрационные документы своей компании, подтверждающие ее юридический статус застройщика;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- договор генерального подряда, а также регистрационные документы и лицензию генподрядной организации и других компаний, принимающих участие в строительстве;
- документы на земельный участок, на котором строится или уже построен дом: это может быть акт собственности на землю или договор ее аренды с указанием целевого назначения «для строительства многоквартирного жилого дома»;
- документы на создание фонда финансирования строительства (ФФС), ЖСК, фонда операций с недвижимостью или других, предусмотренных законом институтов для привлечения инвестиций в строительство;
- градостроительные условия, ограничения и другую разрешительную и проектную документацию;
- декларацию о начале строительства для объектов I-III категорий, зарегистрированную в ГАСК, а для сооружений более сложных категорий – разрешение на производство строительных работ;
- декларацию о готовности к эксплуатации для уже построенных сооружений I-III категории сложности или акт о готовности к эксплуатации объектов IV и V категорий.
Покупка жилья от застройщика – это сложная и запутанная процедура, которая таит в себе много нюансов и подводных камней. Поэтому, даже зная, какие нужны документы при покупке квартиры в новострое, лучше обратиться к специалистам. В нашей компании «bud Capital» вам помогут подобрать жилье в Киеве и заключить сделку по его покупке.
Источник: https://budcapital.kiev.ua/novosti/kakie-dokumenty-nujny-dlya-pokupki-kvartiry
Какие документы нужны для оформления продажи квартиры в зависимости от ее вида, как подтвердить чистоту сделки, госрегистрации
Смена собственника требует тщательной проработки пакета документов — это залог отсутствия появления каких-либо претензий после завершения сделки. Какие документы нужны для оформления продажи квартиры? Список будет зависеть от достигнутых между участниками договорённостей и юридического статуса жилья.
Для приватизированной квартиры
Если жильё оформлено в собственность, документы для продажи квартиры в 2019 году нужны следующие:
- Документ, подтверждающий личность всех собственников жилья (в зависимости от возраста — паспорт или свидетельство о рождении).
- Договор купли-продажи. При его заключении сторонам нужно учитывать, что он должен соответствовать требованиям главы 30 ГК РФ. Соглашение составляется в письменном виде, содержит описание предмета договора с его характеристиками, в том числе стоимостью и наличием обременения. Также нужно указать местоположение объекта. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В 2019 году не требуется обязательная регистрация данного договора у нотариуса.
- Документы, подтверждающие право собственности. Главный — выписка из ЕГРН, где указываются данные о собственнике на момент выдачи. Справка может быть предоставлена как в печатном, так и в электронном виде. Одно из преимуществ бланка — потенциальный покупатель может проверить жильё на предмет наличия обременений. Если квартира находится в залоге — контрагент вправе требовать отложить сделку до снятия ограничения. Бумажный вариант можно получить в течение 5 рабочих дней.
- Технический паспорт жилого помещения. Документ содержит информацию о характеристиках продаваемого жилья: площадь, этажность здания, материалы, из которых возведён дом, и т. д. В техпаспорте указывается и инвентаризационная стоимость квартиры. Бумага обязательна, если покупка осуществляется с использованием ипотеки. Заказать техпаспорт можно в БТИ. Срок выдачи — от 9 до 14 рабочих дней.
- Согласие второго супруга на продажу. Если собственник состоит в официальном браке, а квартира куплена во время брачных отношений, нужно посетить нотариуса, предъявить паспорта, документы на недвижимость и свидетельство о браке. После проверки информации выдаётся согласие, где будут отражены объект продажи, персональные данные супругов, срок действия бумаги. По своему усмотрению стороны могут внести дополнительные пункты, не противоречащие отечественному законодательству.
-обзор: какие документы понадобятся для продажи квартиры
Для продажи недвижимости в ипотеке
Каждое банковское учреждение, выдающее ипотеку, имеет свои особенности документооборота. Соответственно разнится и перечень документов, необходимых для заключения ипотечного договора. Со стороны продавца готовится пакет документов для обычной продажи. При этом основной договор будет составляться в трёх экземплярах, а одним из участников сделки будет выступать банк.
В условиях должны быть прописаны особенности выдачи ипотеки, правила передачи денежных средств, сроки закрытия сделки. После заключения основного договора на приобретаемое собственником жильё накладывается обременение в виде залога. Залогодержателем выступает банк, о чём вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости.
Комната в коммунальной квартире
Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи комнаты в коммуналке — такой же, как и для приватизированной квартиры. Единственная особенность — продавец должен предоставить документ, подтверждающий факт отказа от покупки доли от всех соседей, зарегистрированных в коммунальной квартире. Оптимально, если отказ будет заверен нотариально.
Встречаются ситуации, когда соседи не хотят выкупать комнату, препятствуя при этом заключению сделки. В этом случае нужно отправить уведомление заказным письмом с описью вложения таким жильцам почтой. Если они отказываются принимать письмо, можно заручиться помощью нотариуса, который удостоверит данный факт.
Согласно ст. 250 ГК, в течение 30 дней с момента получения уведомления соседи должны заявить о желании приобрести жильё, иначе приритетное право будет утрачено.
По наследству
Главное отличие сделки с квартирой, полученной по завещанию — особенность открытия наследства. Правом на долю недвижимости может обладать не только продавец, но и другие граждане. Поэтому придерживайтесь базового правила — покупать такое жильё стоит только после оформления права собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!
Обновление данных в реестре возможно не раньше, чем через 6 месяцев со дня смерти завещателя. Открытие осуществляется нотариусом на основании свидетельства о праве получить имущество.
Если наследником пропущены установленные сроки, наследство считается выморочным, и оформление такого имущества в собственность возможно только при наличии веских аргументов, исключительно в судебном порядке. Если продавец не зарегистрировал право собственности, лучше отложить оформление сделки и передачу задатка вплоть до устранения проблем в документации.
Если с документами на квартиру, полученную по наследству, всё в порядке, подписание договора купли-продажи проходит на общих основаниях.
Под материнский капитал
Продавцы настороженно относятся к продаже с участием сертификата материнского капитала. Это, как правило, более хлопотная схема, и процедура может затянуться на 2-3 месяца. От стандартного пакета документов, который нужен для оформления права собственности, данный отличается незначительно.
Алгоритм продажи жилья покупателю с участием материнского капитала выглядит следующим образом:
- на этапе сбора документов потенциальный собственник заказывает выписку о текущем остатке материнского капитала. Для этого в офис многофункционального центра нужно подать заявление, паспорт, сертификат. На выпуск документа отводится 10 рабочих дней;
- в договоре купли-продажи нужно указать данные сертификата, сроки расчёта, банковские реквизиты продавца. Подписанное соглашение подаётся на регистрацию в Росреестр;
- после обновления данных реестра пишется заявление в Пенсионный фонд с просьбой о перечислении материнского капитала на счёт продавца, указанный в условиях договора. Ходатайство пишется как продавцом, так и покупателем. Для этого они вместе подают заявление, материнский капитал, оригинал договора, реквизиты получателя средств.
До момента зачисления денежных средств на счёт предыдущего собственника квартира будет находиться у него в залоге. Снятие залога производится через МФЦ после предоставления продавцом выписки из банка о поступлении денежных средств. Для подтверждения права собственности покупатель получает новую справку из ЕГРН, где отсутствует обременение.
По доверенности
Доверенность — письменное уполномочие, выданное гражданину для представления интересов доверителя перед третьими лицами (ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Сделка по продаже недвижимости по доверенности с точки зрения законодательства — возможна. Чаще всего такая форма используется, если собственник не может присутствовать в момент передачи прав покупателю (болезнь, переезд). В других случаях доверенность выписывается редко ввиду появления дополнительных рисков для всех вовлеченных сторон.
Продажа по доверенности может отпугнуть потенциального покупателя.
Если сделка закрывается через представителя, он должен иметь бумагу, заверенную нотариально, где указан перечень полномочий, которыми его наделил реальный собственник. Среди них:
- осуществление продажи недвижимого имущества;
- подписание основного договора купли-продажи;
- сбор документов, связанных с подготовкой сделки;
- проведение регистрационных действий в государственных органах.
: Пример договора купли-продажи квартиры на 2019 год
В доверенности также может быть указано право на передачу полномочий другим лицам. Если в документе не указан период действия, считается, что полномочия выданы сроком на 1 год (ст. 186 ГК РФ).
Для оформления доверенности нотариусу необходимо предоставить:
- паспорта доверителя и поверенного;
- текст бумаги с описанием полномочий.
Если у продавца есть действующий документ, дающий право на заключение сделки от лица собственника, для её закрытия требуется стандартный набор справок и свидетельств, оригинал паспорта и доверенности.
Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!
С несовершеннолетним
Права ребёнка надёжно защищены отечественным законодательством. Когда продаётся квартира, где несовершеннолетний является одним из собственников, для закрытия сделки нужно получить разрешение органов опеки.
Алгоритм прост — родители в письменной форме уведомляют представителей попечительской службы о предстоящей продаже, прилагая полный пакет документов как на реализуемую квартиру, так и подтверждающих наличие нового жилья, где будет прописан ребёнок. Исключение — покупка новой жилплощади в другом городе. В таком случае деньги от продажи должны быть положены на депозит, открытый на имя ребёнка.
Согласно ст. 37 ГК РФ, в результате сделки с недвижимостью имущество ребёнка не может быть уменьшено. Органы опеки тщательно контролируют соблюдение данной нормы и не разрешат сделку, если возможность такого события будет выявлена.
При рассмотрении заявления законные представители и дети в возрасте старше 14 лет будут приглашены на беседу, где нужно будет доказать, что продажа соответствует интересам ребёнка.
Аналогичная процедура проводится, когда одним из владельцев жилья выступает недееспособное лицо.
Срок принятия решения — до одного месяца. В результате заявитель получает разрешение или мотивированный отказ. Если сделка разрешена, продавцу нужно подготовить стандартный пакет документов, прилагая разрешение из органов опеки.
: Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
Для кооперативной квартиры
При продаже кооперативной квартиры нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Для этого нужно внести все взносы, указанные в договоре, после чего получить справку у бухгалтера кооператива об отсутствии задолженности. В бумаге должно быть указано, что пай выплачен полностью, и жильё по праву принадлежит владельцу.
На основании документа проводится регистрация права собственности в Росреестре, после чего процедура купли-продажи ничем не отличается от такой же для приватизированной квартиры. Для закрытия сделки следует предоставить аналогичный набор документов.
Чтобы продать квартиру, нужно подготовить массивный пакет справок и свидетельств. Это можно сделать как собственными силами, так и при помощи риелторского агентства или других лиц, действующих по доверенности.
При этом нужно быть готовым предоставить или оформить дополнительные бумаги, если жильё имеет какие-либо юридические нюансы — например, справку об отсутствии задолженности по лицевому счёту, договор о передаче или получении задатка.
У вас есть вопрос, который необходимо решить? Задайте его нашим юристам и получите бесплатную консультацию уже через 10 минут.
Источник: https://newssome.ru/prodaja/kvartiry-dokumenty.htm