Разговоры с инвестором, расселяющим «коммунальный дом»
Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 5.12.2013 Версия для печати
В Санкт-Петербурге активно ведется работа по расселению ветхих и аварийных домов, а также коммунальных квартир. С 2008 года в городе действует программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По данным Жилищного комитета, на 2008 год в городе насчитывалось порядка 117 тыс. коммунальных квартир. За период действия программы, т.е. за 5,5 лет, было расселено около 20 тыс. квартир.
«Когда только начиналась программа, то все собственники хотели за свою комнату получить отдельную квартиру, и на уступки они не шли, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». – При этом те, кто соглашался на получение комнаты и на определенные субсидии могли в итоге суммировать данные средства и самостоятельно купить квартиру».
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», замечает, что сегодня расселение коммунальных квартир в основном это инициатива тех, кто там проживает, это основано на желании людей жить в отдельных квартирах.
«Но, несмотря на то, что сейчас инвестиционный интерес к таким квартирам значительно ниже, по-прежнему есть определенная категория покупателей, которая хочет жить именно в историческом центре, в старинном доме, иногда в каком-то конкретном доме, в районе, со своей неповторимой аурой, где может в принципе не быть новых домов, – говорит эксперт. – И для них бывшие коммунальные квартиры представляют интерес».
Привлечение инвесторов
На сегодняшний день в центре Петербурга хорошие видовые квартиры уже давно расселены, и остались коммуналки во вторых и третьих дворах, за расселение которых инвесторы практически не берутся. Во-первых, с точки зрения экономики это невыгодно, а, во-вторых, если инвестора и заинтересует объект, то процесс зачастую тормозится самими жильцами, завышающими стоимость компенсации и выдвигающими завышенные и порой невыполнимые требования.
«Если инвестор является частным лицом и расселение коммунальных квартир осуществляется без помощи администрации, то собственник может озвучить инвестору свои требования в совершенно произвольной форме, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА Девелопмент». – И именно это является основной причиной несостоявшегося расселения. Таким образом, порядка 90% всех намерений расселить то или иное здание заканчивается ничем».
Для собственников комнат в коммунальных квартирах важно понимать, что инвесторы не являются волшебниками. Большинство же людей, проживающих в коммуналках, видят ситуацию иначе: инвестор обладает какими-то нереальными возможностями и есть шанс за счет него поправить свое положение. Но, безусловно, это не так.
Основная проблема, по мнению Леонида Сандалова, заключается в том, что большинство собственников коммуналок не имеют представление о ценах на недвижимость, поэтому считают, что их объект стоит гораздо дороже, чем какой-либо другой.
Завышенные требования, нежелание идти на разумный компромисс оказывают прямое воздействие на инвестора, и если запросы оказываются невыполнимыми, инвестор просто-напросто отказывается от данной квартиры или целого дома, поскольку в противном случае покупка недвижимости становится экономически не обоснованной.
По мнению многих инвесторов, государство расселяет коммунальные дома намного быстрее и дешевле, чем частные компании. Конечно, ведь с государством не поторгуешься – взамен комнаты можно получить только нормативные квадратные метры.
Поэтому для инвесторов гораздо выгоднее покупать уже расселенный дом для последующей реконструкции и реализации нового проекта.
Пример из жизни
Директор по маркетингу крупной строительной компании, пожелавший остаться неизвестным, рассказал о реальном случае, который происходил в их компании при расселении одного из домов с коммунальными квартирами, расположенного в центре Петербурга.
«Довольно типичный пример общения застройщика с гражданами при расселении дома с коммунальными квартирами произошел в нашей компании 5 лет назад. Наша компания просчитывала варианты реализации проекта по расселению и реконструкции дома в центральном районе. Мы начали с того, что опрашивали жильцов об их предпочтениях при расселении, и вроде бы адекватные вначале люди вдруг потеряли ощущение реальности.Каждую неделю они меняли свои запросы в сторону увеличения.
В начале переговоров каждый владелец комнаты в коммуналке был согласен на переезд в однокомнатную квартиру в обжитом спальном районе, стоимость которой превышает стоимость комнаты в их аварийном полуразрушенном доме как минимум на миллион рублей. Но уже через месяц оказалось, что каждый житель дома готов променять свою комнату, стоимость которой составляла порядка 1,5 млн. рублей, только на трехкомнатную квартиру ближе к центру города стоимостью от 7 млн. рублей.
Мы, конечно, понимали, что для людей, живущих в центре города, сложно переехать в спальные районы, но все-таки нам казалось, что жизнь в коммунальной квартире обветшавшего дома – не сахар, и гораздо комфортнее жить в отдельной квартире в новом доме.
https://www.youtube.com/watch?v=FwOKjwbFJTI
Мы не раз обсуждали с коллегами, что жильцы расселяемых домов начинают относиться к инвесторам как к волшебной фее, но ведь есть экономический расчет. Если компания будет все дома расселять с убытком, то пострадают уже сотрудники компании, которым нечем будет платить зарплату.В итоге мы отказались от реализации этого проекта, так как это представлялось совершенно невыгодным с учетом исполнения желаний жильцов. Кстати, дом все так же стоит, и те жильцы в нем до сих пор проживают».
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….
Источник: https://razned.ru/urban-property/article/conversations-with-investors-rasselas-communal-house/
Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии
У каждого в доме периодически происходят поломки или нештатные ситуации: отключили воду, в квартире холодно, в подъезде нет света. Решением всех этих проблем должна заниматься управляющая компания. Однако на практике многие не знают, ни кто управляет их домом, ни куда обращаться в случае ЧП.
ТАСС рассказывает, кто имеет право прекратить работу УК, за что службы ЖКХ не должны брать с жильцов дополнительную плату и кому жаловаться, если компания не реагирует на запросы жильцов.
Кто управляет домом?
Сведения об управляющей компании должны содержаться в квитанции на оплату ЖКХ. Кроме того, узнать своего управляющего (в том числе ТСЖ или ЖСК) по адресу дома можно на сайте «Реформа ЖКХ».
Продолжение
Согласно Жилищному кодексу, за содержание многоквартирных домов отвечают собственники квартир. Для этого они либо создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и осуществляют управление самостоятельно, либо нанимают управляющую компанию (УК), которая является посредником между собственниками и подрядными организациями, в том числе оказывающими коммунальные услуги. В последнем случае за наличие в доме отопления и воды, вывоз мусора, уборку лестничных клеток и т.д. отвечает управляющая компания.
Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?
И те и другие осуществляют управление домом. Основное различие между ними — форма организации. Управляющая компания — коммерческая организация, в то время как ТСЖ и ЖСК — некоммерческие объединения. Помимо этого ТСЖ редко объединяет больше одного дома, а УК может отвечать за десятки зданий. Также стоит обратить внимание на то, что управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК их принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.
У каждой формы есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в нашей таблице.
Однозначного решения, как лучше управлять домом, не существует. Если среди собственников нет энергичных людей, юридически подкованных в сфере ЖКХ, а жильцы не готовы принимать активное участие в принятии решений, возможно, стоит обратиться к услугам УК.
Кто и как выбирает УК?
Обратите внимание: с мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.
Узнать, есть ли у вашей компании лицензия, можно на сайте ГИС ЖКХ.
Продолжение
Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.
В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел «ответственность».
Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?
Требования к качеству коммунальных услуг закреплены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года №354).
Приведем для примера лишь некоторые нормативы.
- Холодное и горячее водоснабжение должно быть доступно круглогодично. Продолжительность перерыва в течение одного месяца не должна суммарно превышать 8 часов или 4 часов единовременно. Для горячей воды при аварии на магистрали перерыв не должен быть более 24 часов. Кроме того, допустим перерыв в подаче горячей воды в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.
- Отопление должно осуществляться круглосуточно бесперебойно в течение отопительного периода. Температура в помещениях должна составлять не ниже +18° С, а в угловых комнатах — не ниже +20° С при условии, что жильцы приняли необходимые меры по утеплению квартиры (например, заклеили щели, если окна деревянные). Допускаются отклонения от нормы в ночное время, с полуночи до 5 часов утра, но это отклонение может составлять не более трех градусов.
- Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения составляет два часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания, 24 часа — при наличии одного источника питания.
Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?
Если у вас произошла нештатная ситуация, следует сообщить в диспетчерскую службу. Ее телефон, как правило, можно найти в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Вы также можете обратиться непосредственно в управляющую компанию.
Полный список госжилинспекций в регионах можно посмотреть на сайте Минстроя РФ.
Продолжение
Если управляющая организация не устранила нарушение, вы вправе обратиться в свой территориальный орган государственной жилищной инспекции.
Для этого необходимо составить письменное заявление в двух экземплярах. Укажите ваши имя и адрес и опишите нарушения, которые допустила управляющая компания. Например, если не вывозят мусор, необходимо написать, с какого числа, по какому адресу, а также указать, что это является нарушением договора с УК.
Один экземпляр жалобы подается в орган, который будет решать конфликт, на другом ставится отметка о принятии претензии (входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу).
Организация должна предоставить ответ в течение 30 календарных дней со дня принятия обращения. Сроки устранения нарушений у разных домов могут варьироваться. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
Куда еще можно жаловаться?
Помимо Госжилинспекции вы можете обратиться в Роспотребнадзор.
Если проблема касается завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, заявление нужно писать в Федеральную службу по тарифам.
Вы также можете отправить заявление, воспользовавшись сайтом «РосЖКХ», созданным Фондом борьбы с коррупцией специально для решения коммунальных проблем. Здесь вы также найдете контакты контролирующих госорганов.
За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?
Коммунальные счета для жильцов включают плату за содержание и ремонт жилого помещения. Это означает, что ремонт общего имущества в доме, неважно, текущий или аварийный, должна оплачивать управляющая компания. Собственники не должны еще раз платить за ремонт коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры, так как они вносят деньги ежемесячно в рамках оплаты ЖКХ.
К общему имуществу относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, находящиеся за пределами квартир, а также подъезды, чердаки и придомовая территория.
В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту помещений и оборудования, находящегося внутри квартиры и принадлежащего жильцам на правах частной собственности. Например:
- плиты газовые и электрические;
- индивидуальные приборы учета (к ним относятся счетчики газа, воды, электричества);
- электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир;
- сантехника (краны, смесители), сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины;
- домофоны.
Если раньше, чтобы лишить УК возможности управлять вашим домом, приходилось идти в суд и эти тяжбы могли длиться годами и в итоге ни к чему не привести, то сейчас правительство утвердило список грубых нарушений, за которые компанию можно лишить лицензии. В список вошли: ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования, нарушения эксплуатации лифтов, задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев, несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, повлекших угрозу жизни или здоровью жильцов дома.
По новым правилам, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания повторно совершила нарушение, она лишается возможности управлять домом.
Контроль за деятельностью УК возложен на региональные жилищные инспекции, организация работы которых поручена Минстрою. В суд идти не требуется, жилищная инспекция может принять решение сама.
Источник: https://tass.ru/obschestvo/3728749
Коммунальное хозяйство: что это такое, как и кем управляется
16 Февраля 2018 5:00
Здравствуйте, друзья! Если в вашей квартире нет перебоев с электричеством, из крана течет горячая вода, а батареи обеспечивают тепло, то о работе коммунальных служб вы, скорее всего, не задумываетесь. Просто потому, что коммунальное хозяйство выполняет свои функциональные обязанности. Часто ли такое бывает? К сожалению, нет – проблем в этой отрасли пока предостаточно.
От чего зависит комфорт
Но прежде чем говорить о проблемах, давайте все же разберемся, что это за отрасль хозяйства, какие услуги оказывает, кто обеспечивает управление ею и т. д. И, конечно, говорить строго о коммунальном хозяйстве не получится, потому что и привычнее, и правильнее будет говорить о жилищно-коммунальном хозяйстве. А от него, как известно, зависит, насколько комфортные условия для проживания созданы в городе или районе.
И жилищное, и коммунальное хозяйство предоставляют жителям такие услуги, без которых невозможно представить современную жизнь. Как говорится, жизнь со всеми удобствами. Как это жить без ванной и горячей воды? Как это удобства во дворе? Эти услуги мы привыкли получать и получаем, если не происходит каких-либо аварий.
Кто поставляет в дом воду и электричество
Что еще входит в понятие услуги ЖКХ? Безусловно, это содержание жилья и его ремонт. Также сюда можно отнести вывоз твердых бытовых отходов, а попросту мусора, который мы чаще всего выносим в контейнер, а мусоровывозящее предприятие вывозит его подальше от домов в специально отведенные места. То, что мы перечислили, составляет жилищные услуги. Как правило, их оказывают управляющие компании и др.
К коммунальным услугам относится водоснабжение и водоотведение, энерго-, газо- и теплоснабжение. Эти услуги оказывают коммунальные предприятия. Все, что касается инженерных систем, разводок, сетей внутри дома, – это зона ответственности жилищников. Все, что касается производства и доставки их до дома, это коммунальщики.
Конечно, коммунальные предприятия обслуживают не только жилой фонд. А как же промышленные предприятия, магазины, учреждения социальной сферы, офисы и т. д.? Разве им не нужны тепло, вода и электричество? Вопрос риторический. Более того, многие из них сегодня испытывают серьезные проблемы из-за нехватки, к примеру, энергоресурсов. В результате они не имеют возможности для развития и строительства.
Те, кто работает..
Если говорить о системе ЖКХ в целом, следует отметить, что в основе ее как бы два звена: на первом работают предприятия, конкретно производящие и транспортирующие услуги, на втором – кто управляет отраслью. Различные “Водоканалы”, “Электросетевые компании”, “Межрегионгазы”, “Мосэнергосбыты” и др. – все это предприятия коммунальной сферы.
На уровне любого муниципалитета работает какое-нибудь межрайонное или городское предприятие коммунального хозяйства. В его состав входят тепловые пункты, многочисленные трубопроводы, по которым вода поступает к объектам, очистительные станции и другие объекты инфраструктуры.
Если подытожить, то получится, что предприятия коммунального хозяйства занимаются энергоснабжением – сюда относится и снабжение электрической энергией, газом, поставка воды и тепловой энергии; водоснабжением – это работа водозабора, содержание труб, поставка воды, в том числе и для подогрева, а также вывод сточных вод их домов и других зданий, то есть водоотведением.
…и те, кто управляет
Однако на уровне города, района, региона, федерации обязательно должна быть структура, занимающаяся управлением и координацией работы всех этих предприятий. И, конечно, такие структуры есть. Это различные управления жилищно-коммунального хозяйства, департаменты, министерства.
Взять, к примеру, департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы. Сфера его деятельности широка и ответственна. А именно, он отвечает за управление многоквартирными домами столицы, ресурсоснабжение, водоотведение. В сфере его интересов жилищные и коммунальные объекты и инженерные сооружения. А также озеленение, обращение с ТБО, иллюминация, дорожно-мостовое хозяйство и др.
Департамент имеет четкую структуру, штат, собственный официальный сайт, на котором размещена актуальная информация, а также контакты для связи с населением – адрес электронной почты и номер телефона единой справочной службы, работающей круглосуточно.
Это небольшой пример работы учреждения в сфере ЖКХ на уровне города. На уровне страны главным учреждением в рассматриваемой сфере является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Возглавляет его министр Михаил Мень.
Будучи высшим федеральным органом в сфере строительства и ЖКХ, министерство проводит государственную политику по развитию отрасли и решению имеющихся в ней проблем. Также оно разрабатывает нормативно-правовые документы. В числе многих направлений деятельности – жилищно-коммунальное хозяйство. Для решения задач в рамках министерства создан Департамент ЖКХ. Особое внимание Минстрой уделяет модернизации коммунального хозяйства, в том числе и за счет частных инвестиций.
Информация о министерстве размещена на официальном сайте. Здесь можно познакомиться с положением о министерстве, более чем 2000 официальными документами, включая приказы министра и письма Минстроя, новостями, руководством. Размещены на сайте наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них, а также контакты для связи с населением.
Комфортные условия проживания невозможно создать без отлаженной деятельности предприятий коммунального хозяйства. Как устроена коммунальная система, мы рассказали в этой статье. Если вы хотите дополнить ее или высказать замечания, оставляйте комментарии на нашем сайте. Мы будем рады узнать ваше мнение.
Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/kommunalnoe-hozyajstvo/
