Оплата жилья после приватизации
В марте 2019 года я приватизировала квартиру. При этом продолжала оплачивать квитанции за социальный наем жилья (мне не приходили квитанции об оплате за капитальный ремонт). В сентябре 2020 года пришла квитанция из НО «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов» с задолженностью за период с марта 2019 года по сентябрь 2020 года. Заявление на возврат денежных средств, копию паспорта, все квитанции об оплате я отправила в фонд в ноябре 2020 года по электронной почте. В январе 2022 года пришел отказ.
Что делать?
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262
Вами допущена ошибка при выборе лица, в пользу которого должны были быть произведены платежи.
В силу п. 1 ст. 312 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Оплата взносов на капремонт является вашей обязанностью, обусловленной приобретением права собственности на квартиру с момента регистрации права собственности после подписания договора приватизации (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Ошибка допущена и при выборе вами лица, в отношении которого направлена претензия. Вам необходимо обратиться к бывшему наймодателю с требованием о возврате средств, необоснованно полученных от вас после заключения договора приватизации.
После приватизации квартиры когда платить за капремонт
После приватизации квартиры когда платить за капремонт
Закон дал собственникам жилья в многоквартирных домах два варианта копить на капремонт: непосредственно (на спец. счет) или через посредника (региональный оператор), который должен: собирать взносы; планировать, что и где починить; организовывать капремонт. Чтобы выбрать первый способ, собственники должны были провести общее собрание и определить, в каком месте будет открыт счет и сколько туда платить (не менее установленного минимума). Второй способ выбирается по умолчанию, если собственники вообще не примут никакого решения.
Именно в этой части и имеют место нарушения. Предложения о ремонте не всегда доводились до сведения собственников. Но нарушение этой процедуры никак не влияет на обязанность платить взносы на капремонт.
В целом схема разработана довольно умно.
Она учитывает обычное безучастие граждан в жизни собственной многоэтажки и своего двора; имеет механизмы подстраховки и защиты от нецелевых трат.
После приватизации квартиры когда платить за капремонт
Правительство России решило не ограничивать сроки бесплатной приватизации жилья, заявила пресс-секретарь премьер-министра Дмитрия Медведева Наталья Тимакова.
«Вчера [6 февраля] на совещании премьер-министр Дмитрий Медведев предложил законодательно закрепить отказ от ограничения сроков бесплатной приватизации. Присутствовавшие на совещании члены фракции «Единой России» и профильные министры идею поддержали», – цитирует Тимакову «Интерфакс».
Приватизация навеки
Почувствовать социальную справедливость россиянам должен помочь закон о бессрочной и бесплатной приватизации жилья.
Первый замруководителя фракции «Единая Россия» в Госдуме Андрей Исаев подтвердил, что «фракция пришла к выводу о необходимости принять решение о бессрочном продлении приватизации». Профильный комитет Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству вчера рекомендовал нижней палате поддержать бессрочное продление всеобщей бесплатной приватизации.
Его одобрил Совет Федерации. Теперь дело — за президентом. Но сомнений практически нет: закон заработает именно в таком виде. Хотя еще совсем недавно речь шла о том, чтобы завершить эпоху приватизации 1 марта. Почему вдруг такая резкая смена курса, кому выгодно и невыгодно иметь жилье в частной собственности – в репортаже корреспондента телеканала «МИР 24» Родиона Мариничева.
За право быть хозяйкой трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы мать пятерых детей Наталья Дубровина борется уже больше 10 лет.
Документы она начала собирать после развода с мужем и почти сразу поняла: приватизация может растянуться на годы. Как выяснилось после многочисленных судебных заседаний, приватизировать квартиру Наталье не дают из-за штампа в паспорте.
Капремонт: FAQ
По сути, поборы за капремонт — грандиозная финансовая пирамида. Собирая с каждого собственника квартиры до 15 руб. за квадратный метр (т.е. 500–1000 руб.
в месяц ), чиновники хотят получить сытную кормушку. Из неё они будут грести наши деньги в свои карманы. Грабёж будет осуществляться через подконтрольные компании, выполняющие ремонтные работы по завышенным ценам. А затем фонды капремонта под шумок расформируют.
Но это если платить региональному оператору. Если же собирать взносы на специальный счёт, то руки погреют сначала банки, которые будут иметь возможность покрутить эти деньги, пока до ремонта далеко.
Потом навар получат всё те же связанные с чиновниками ремонтные компании — лицензии-то выдадут только своим.
Да и другие чиновники будут не в обиде — они скинули обязанность собирать деньги на капремонт на жильцов и могут расходовать высвободившийся бюджет по своему усмотрению. По признанию самих чиновников сформированные ими фонды – «временная мера».
Арендное жилье
Процесс приватизации государственного жилищного фонда закончился 1 июля текущего года, после чего не оформленные в собственность квадратные метры автоматически приобретут статус арендного жилья. Гражданам, не приватизировавшим квартиры, местные исполкомы предложат заключить договор найма.
Отказ от заключения договора не освобождает от платы за пользование жилым помещением. Принципы платы за подобное жилье определяются Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297. Площадь помещения умножается на 0,2 базовой величины (на сегодня 210 тыс. руб.).
Для граждан, проживающих в квартирах, переведенных в разряд арендного жилья, в Минске установлены понижающие коэффициенты 0,2, для остальных регионов республики — 0,1.
Наличие без уважительных причин двухмесячной задолженности по плате за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги может стать основанием для расторжения договора найма.
Чиновников обяжут исполнить советские обязательства по капремонту
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, уточняющий механизм капитального ремонта домов, решение отремонтировать которые было принято до приватизации первой квартиры. Согласно документу, работы в таком случае должны производиться за бюджетный счет.
Однако деньги на капремонт с жильцов продолжат собирать – на будущее. История длиной 25 лет Федеральный закон № 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
был принят 4 июля 1991 года.
В первоначальной редакции ст. 16 этого закона говорилось, что приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта, желательно проводить после завершения ремонтных работ.
Закон «О капремонте» оспорили в суде
Инициативная группа жителей московского района Якиманка подала иск о несоответствии федерального закона, который обязывает жильцов оплачивать капитальный ремонт, Конституции (документ находится в распоряжении «Известий»).
Если же жильцы настаивают на проведении приватизации немедленно – наймодатель (то есть государственный орган, отвечающий за дом) обязан выплатить им компенсацию за несделанный ремонт. Однако уже в 1992 году в эту статью внесли коррективы.
Истцы просят суд направить запрос в Конституционный суд, а также требуют (от правительства, которое выступает ответчиком по иску) приостановки действия закона до принятия решения КС. «Согласно ФЗ № 271, за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах, — говорится в исковом заявлении.
— Платежи за капремонт являются обязательными.
Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.
По данному закону разрешается использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику».
Граждане отказываются платить за капремонт
До конца 2015 года во всех российских регионах – за исключением Крыма и Севастополя – будет введена плата граждан за будущий капитальный ремонт многоквартирных домов. Ежемесячная ставка нового жилищного оброка сильно различается: от 15 руб.
за 1 кв. м в Москве до 2 руб. в Мурманской области. Но уже сейчас эксперты фиксируют массовые неплатежи граждан.
В некоторых российских регионах за будущий капремонт платят менее 20% жителей. Некоторые законодатели считают, что уже осенью властям придется исправить системные нарушения в процедуре изъятия денег у населения на капремонт. Согласно данным Фонда содействию реформирования ЖКХ, статистика собираемости взносов на капремонт выглядит очень по-разному.
Есть регионы с высокими (в среднем более 85%) показателями – например, Санкт-Петербург, Новосибирская, Костромская, Воронежская, Брянская области, Республика Татарстан.
Оплату капремонта домов жильцы обсуждают с юристами и соседями
Вопрос капитального ремонта жилья красной строкой идет во многих предвыборных программах. Ведь до конца 2015 года по всей стране, кроме Крыма и Севастополя, в квитанции включат оплату от 15 рублей за метр в Москве до двух рублей в Мурманской области.
То есть, коммуналка поднимется, но взамен коммунальщики обещают привести все в идеальный порядок.
Обеспокоенные граждане уже обращаются к юристам — нужно ли платить и как проконтролировать, ведь деньги немалые. Вот уже полгода Маргарите Михайловне приходит по две квитанции за капитальный ремонт с одинаковой суммой.
Одна от — регионального оператора, другая — от управляющей компании — отчисления на спецсчет. По закону, у собственников есть два варианта накопления.
Приватизация и оплата капремонта бывшим наймодателем соцжилья
В ЖК РФ есть норма, которая закрепляет обязанность органа власти проводить за свой счёт капремонт находившегося в его собственности жилфонда, если МКД был внесён в план проведения ремонта до момента приватизации первого помещения. Данную норму попыталась оспорить в КС РФ группа депутатов Госдумы РФ. Рассказываем о выводах суда.
Владелец государственного или муниципального жилфонда оплачивает капремонт до приватизации первого помещения
Группа депутатов Государственной Думы РФ обратилась в Конституционный суд РФ с просьбой проверить на соответствие Конституции РФ ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ. Данная статья Жилищного кодекса РФ касается проведения капитального ремонта общего имущества в домах, принадлежащих муниципалитету и жители которых начали приватизировать жильё, регистрируя на него права собственности.
Если до приватизации первого помещения в доме, находившемся в гос- или муниципальной собственности, многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включён в региональный план, то капремонт оплачивается из бюджета наймодателя. Граждане, приватизирующие помещения, не должны оплачивать взносы на капремонт дома вплоть до его проведения.
Если дом был включён в программу до приватизации первого помещения и был проведён капремонт отдельных элементов, то муниципалитет полностью оплачивает ремонт общего имущества, которое не было ранее отремонтировано.
В случае, когда капремонт понадобился в доме, где уже приватизировано хотя бы одного помещение, то такие работы проводятся уже за счёт всех собственников. Взносы на капремонт платят все владельцы помещений.
После приватизации первого помещения в доме капремонт оплачивается всеми собственниками
Депутаты Госдумы РФ не согласились с тем, что бывший наймодатель обязан оплатить капремонт дома только в том случае, если такой ремонт потребовался до даты приватизации первого помещения, и не обязан оплачивать работы, если дом включили в программу капремонта после того, как было приватизировано первое помещение.
По мнению истцов, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ приводит к неравенству между собственниками помещений, приватизированных до включения дома в план капитального ремонта, и собственниками, которые оформили права собственности после того, как многоквартирный дом был внесён в такой план.
Депутаты выразили несогласие с уменьшением обязательств бывшего наймодателя в отношении граждан, приватизировавших помещение в доме, нуждающемся в капремонте на момент оформления ими права собственности на квартиру.
Переход права собственности на имущество предполагает передачу бремени на его содержание
Это касается и отношений, возникающих при передаче помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в рамках закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции
После приватизации первого помещения в доме возникает общая долевая собственность
Конституционный суд РФ напомнил истцам о том, что гражданин, безвозмездно приобретая жилое помещение по соглашению с собственником жилфонда в соответствии с законом № 1541, осознаёт и подтверждает готовность самостоятельно нести расходы на содержание приобретаемого объекта с учётом его технического состояния.
При этом сохранение за бывшим наймодателем жилых помещений в МКД обязанности провести капремонт такого дома за счёт бюджета согласно в ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ – исключение из общего правила о несении собственником бремени содержания своего имущества.
После приватизации первого помещения в доме такой дом утрачивает статус исключительно муниципального или государственного жилфонда. В отношении общего имущества такого МКД возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 290 ГК РФ,ч.
1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 3, ч. 2 ст.
24 № 1541).
Бывший наймодатель после приватизации первого жилого помещения в доме перестаёт единолично нести бремя по содержанию многоквартирного дома: каждый из собственников обязан участвовать в таких расходах пропорционально размеру площади принадлежащего ему жилого помещения.
Бывший наймодатель не должен содержать чужое имущество
Следовательно, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ соответствует Конституции РФ, и орган гос- или муниципальной власти, в чьей собственности находился жилфонд, обязан провести капремонт дома за счёт бюджетных средств только в том случае, если дом нуждался в таком ремонте и был внесён в план по капремонту до приватизации первого жилого помещения в нём.
В остальных случаях собственники приватизированных помещений обязаны наравне с другими оплачивать взносы на капремонт общего имущества в доме пропорционально площади помещения, которым они владеют.
Стоит ли платить за капитальный ремонт – что необходимо знать
С недавних пор для собственников недвижимости в многоквартирных домах в числе прочих коммунальных платежей появилась новая статья расходов, платеж за капитальный ремонт. Недостаточное информирование и спорные вопросы в правомерности такого дополнения к оплате услуг ЖКХ привели к шумному обсуждению того, нужно ли жильцам платить за капремонт, что входит в этот платеж, и как расходуются собранные средства.
Переписать действующий закон вряд ли удастся кому-то из собственников, но понимание сути нововведения поможет объективно оценить его необходимость или найти способ выгодно его применять.
Что нового в законе
В конце 2012 года Правительство РФ приняло федеральный закон № 271 о капитальном ремонте. Целью разработки этого нормативного правового акта было упорядочить и регламентировать процессы, связанные с ремонтом и реконструкцией жилых многоквартирных домов.
В законе обозначено, что ответственность за состояние этих зданий лежит на собственниках квартир. Значит именно владельцы жилплощади в них обязаны финансировать капремонт домов. Жильцам принадлежат отдельные квартиры, но каждый пользуется общими лифтом, подъездом, водо- и газоснабжением, зависит от целостности важных структурных элементов здания, фундамента, крыши, перекрытий.
Так же закон содержит информацию о том, в какие фонды возможно осуществлять платежи, как рассчитывается размер платежа, кто должен заниматься организацией ремонта, что входит в понятие “капитальный ремонт” и другие нюансы.
Принятый нормативный правовой акт стал первым комплексным законодательным документом, разъясняющим большинство аспектов капремонта многоквартирных домов.
Как было раньше?
Закон, созданный с благой целью навести порядок в жилищном кодексе в вопросе содержания многоэтажных жилых домов, подавляющим большинством собственников был воспринят крайне негативно. Но прежде, чем негодовать о появлении новой строки в квитанции коммунальных платежей, стоит разобраться, как обстояла ситуация до введения обязательных платежей за капитальный ремонт.
Когда вся недвижимость в стране принадлежала государству, было логичным, что оно же и должно было следить за состоянием многоквартирных домов. И вопрос о том, кто оплачивает капремонт здания, не возникал. После волны приватизации получилось, что сами квартиры стали частной собственностью со всеми вытекающими последствиями, а составляющие дома, которые в общем пользовании, конкретного статуса не приобрели.
Долгое время финансирование масштабных ремонтных работ осуществлялось за счет бюджетных средств. Но это касалось не всех построек и не в каждом регионе. Отчасти эта неоднородность объясняется тем, что в начале процесса приватизации органами власти было обещано произвести капремонт нуждающихся в нем зданий.
Такая оговорка была необходима, ведь люди получали в собственность жилье не в новых домах, а в простоявших несколько десятков лет.
Зданий, требующих ремонта, оказалось много, процесс затянулся. Постепенно некоторые управляющие компании уже начали заниматься регулярным сбором средств с владельцев квартир на различные работы, замену лифта, новые окна в подъезд и т.д. В других случаях сами жильцы организовывали особенно важный срочный ремонт за свой счет.
В итоге оказалось непонятным кто за какой ремонт обязан платить, и в какие сроки должны осуществляться те или иные работы.
В чем разница капитального и текущего ремонта
Говоря о платежах за капремонт, нельзя забывать, что в коммунальные платежи и без того входила и остается сегодня оплата услуг по текущему ремонту. У многих собственников возникает вопрос, почему они должны что-то платить дополнительно, если ремонтные работы и так были учтены.
Но капитальный и текущий ремонт отличаются, и разница прописана в нормативных документах, в Постановлении 279 изложен перечень работ, относящихся к тому или иному виду ремонта, и определены цели их проведения.
Текущий ремонт необходим для подержания состояния дома, достаточного для его нынешнего функционирования и соответствия приемлемого внешнего вида. Целью капремонта является предотвращение износа здания, обеспечение возможности эксплуатировать дом в дальнейшем максимальный срок. В ходе ремонта производится полная или частичная замена деталей или целых структурных элементов здания, системы коммуникаций в нем.
Например, залатать дыру в кровле, чтобы не текла крыша, – это текущий ремонт, а замена кровли на всем здании по причине её износа – это капитальный ремонт. Первый вариант должен решить уже возникшую проблему, а второй нужен для того, чтобы эти проблемы и не возникали.
Кто обязан платить?
Взносы в счет капремонта в соответствии с нынешним законодательством являются не добровольными, а обязательными. В случае длительного уклонения от уплаты владельцу квартиры могут быть применены следующие санкции:
- Каждый день просрочки будет стоить 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ.
- Если дело дойдет до суда, к сумме долга прибавятся затраты на судебные издержки.
- Наличие долгов по коммунальных платежам, в том числе за капитальный ремонт, может стать основанием для запрета на выезд из страны.
- Неоплаченные обязательные счета препятствуют совершению сделок с недвижимостью. Так как долг переходит новому владельцу, разумный покупатель в большинстве случаев отказывается от заключения договора, узнав о задолженности.
По умолчанию осуществлять взносы за капремонт должны все владельцы квартир в многоэтажных жилых домах вне зависимости от того, являются ли они жильцами этих домов. Аналогичные обязательства есть и у собственников коммерческих площадей в этих домах. В связи с последними изменениями, собственники недвижимости в новых домах освобождаются от платежей за капремонт на срок в 5 лет с момента сдачи здания в эксплуатацию.
Кроме того, в законе указано, что на местном уровне региональные власти могут предоставить льготные условия оплаты некоторым гражданам.
- Одиноким пенсионерам в возрасте старше 70 лет,
- Инвалидам первой или второй группы,
- Детям, имеющие инвалидность,
- Родителям, у которых дети-инвалиды.
В рамках помощи малоимущим предусмотрено снижение финансовой нагрузки за счет уменьшения размера платежа на капитальный ремонт, если общая сумма коммунальных платежей стала составлять более 18% дохода собственника.
Единственный законный способ не платить за капремонт – вернуть квартиру государству, то есть отказаться от приватизации. Тогда жилплощадь снова становится муниципальной, взносы на капремонт делать не нужно, но и продавать, завещать, дарить квартиру будет нельзя.
Есть и варианты, при которых сумма уплаченных взносов возвращается собственнику квартиры. Если здание признается аварийным и восстановлению не подлежит, или место его расположения в дальнейшем будет использовано на нужды города, то есть принят план на снос дома, владельцы квартир освобождаются от платежей за капитальный ремонт, а выплаченные ранее деньги можно вернуть.
Куда поступают платежи и от чего зависит их размер
С 2015 года одной из составляющих коммунальных платежей стал взнос на капремонт. Размер платежа федерально не зафиксирован, законом лишь установлена прямая зависимость суммы от площади квартиры. Минимальную плату за один квадратный метр устанавливают региональные органы власти.
Так жители Тюмени должны вносить не менее 20 руб. за метр, а для владельцев квартир в Санкт-Петербурге расчетная цифра – всего 2,5 руб.
Сбором средств занимаются управляющие компании, ЖЭК или ТСЖ, но деньги копятся на отдельном счету, для этого создается специальный фонд. После принятия региональными властями областной программы капитального ремонта многоквартирных домов в течение 60 дней жильцами должен быть выбран способ накопления денежных средств.
На общем собрании собственники квартир могут принять решение о более высоком платеже, чем установлен минимум в данном регионе. Такие прецеденты имеют место быть в случае созданного специального счета отдельного дома, так как жильцы уверены, что собранные средства пойдут на ремонт только их дома.
Но важно отметить, что счет в банке может открыть только одно физическое лицо, или юридическое лицо, а жилой многоэтажный дом ни тем, ни другим не является. Поэтому собственники должны кого-то наделить полномочиями владения и управления счетом (как правило регистрируется ТСЖ, или счет открывается от лица УК).
Если за два месяца счет многоквартирного дома не создан, собранные взносы уходят на счет регионального оператора, некоммерческой организации, образованной исполнительной властью субъекта РФ. Это единый фонд, аккумулирующий платежи собственников квартир данного региона, предназначенные для проведения капремонта всех жилых многоэтажных домов, которые расположены на территории области.
Как распределяются средства
В зависимости от того, какой способ накопления выбран, по-разному происходит расходование средств, установка сроков и организация процесса капитального ремонта.
Если собственники квартир решили открыть счет дома, на них же возлагается ответственность за составление графика работ, поиск подрядчиков, выполняющих ремонт, принятие сметы, контроль качества оказанных строительных услуг, отчет за потраченные денежные средства. Но вся сумма на счету идет на нужды только одного конкретного дома. Отдельный счет дома кажется более выгодным и прозрачным вариантом, но требует большей ответственности со стороны владельцев жилплощади в многоэтажных домах.
Каждое действие необходимо согласовывать со всеми собственниками в ходе общедомовых собраний, без личной заинтересованности и активности жильцов реализовать такого рода самоуправление невозможно. Кроме того, индивидуальные счета многоквартирных домов не могут претендовать на государственные дотации и займы из ресурсов регионального оператора, фонд формируется только из собранных с жильцов взносов и процентов, начисляемых банком.
В случае перечисления платежей на счет регионального оператора, всеми процедурами согласования, проведения ремонта и отчетности за потраченные средства занимается муниципалитет. В момент принятия областной программы капитального ремонта составляется график осуществления ремонтных работ на 30 лет, при этом учитываются:
Дата сдачи здания в эксплуатацию
Период проведения последнего капитального ремонта (разные виды работ и особенности местности определяют максимальный временной интервал между датами ремонта, нормативные сроки прописаны в приложениях к закону).
Объем собранных средств
Эта информация публичная, поэтому любой собственник жилья в многоквартирном доме может узнать, когда планируется капремонт его дома. Преимущество регионального оператора состоит в том, что при восстановлении одного дома могут быть задействованы взносы жильцов других многоэтажек, и есть дополнительное финансирование со стороны государства. Такой вариант выгоден жильцам более старых домов, требующих масштабных и дорогостоящих работ.
В любом случае по факту проведенных работ должен быть составлен подробный отчет, от УК, ЖЭК или ТСЖ. Обязательства контроля расходования общих денежных средств и проверки качества осуществленного ремонта возложено на государственные структуры:
- Государственный жилищный надзор,
- Прокуратура,
- Счетная палата.
Причины возражений собственников
Но какой бы стройной и понятной не казалась бы Правительству принятая им структура взаимодействия для проведения капремонта, у собственников остается большое количество возражений и недовольств.
- Большинство убеждены, что владелец отвечает только за ремонт самой квартиры, а прочие расходы на дом должны покрывать ранее существовавшие платежи на текущий ремонт.
- Сохраняется некоторая несправедливость в отношении жильцов домов, построенных более 30-50 лет назад. В период приватизации государство обязалось провести капитальный ремонт таких зданий за свой счет, но большое количество построек так и не было отремонтировано. В результате серьезная финансовая нагрузка легла на всех собственников недвижимости в многоквартирных домах.
- Многих не устраивает перспектива платить за ремонт, который планируется через 10-20 лет. Люди не доверяют столь долгосрочной программе и боятся, что деньги обесценятся или потратятся недолжным образом.
- Жители новостроек недоумевают, какое они должны иметь отношение к капремонту других домов, если их здание в ближайшее время не нуждается в серьезных работах.
- Немало вопросов возникает к принципу определения минимального размера платежа в разных субъектах РФ, слишком велика разница, и нет системной зависимости от природных условий или экономического благосостояния региона.
Неоднократно управляющие компании были уличены в попытках представить текущий ремонт в качестве капитального. Размытость этих понятий позволяет УК тратить взносы на капремонт на работы, которые должны быть проведены за счет других коммунальных платежей, в итоге остающихся присвоенными недобросовестными лицами.
Подвергалось сомнению даже соответствие конституции РФ закона, обязывающего жильцов делать ежемесячные взносы в счет капремонта. Но суд признал положения закона правомерными и не противоречащими действующей конституции.
Закон о капитальном ремонте вызвал бурные обсуждения в обществе, прозвучало множество возмущений и опасений со стороны собственников квартир, депутатов, прокуратуры. Но в настоящее время подтверждена правомерность такого нововведения, и разъяснена необходимость сбора средств с владельцев жилья. Взносы на капремонт являются обязательными, как и все остальные коммунальные платежи, и за неисполнения этого обязательства законодательно предусмотрена ответственность собственников.
Многие возражения можно нивелировать, если воспользоваться вариантом специального счета для конкретного дома. Важно осознавать, что частная собственность предполагает не только права на пользование ею, но и обязанности, касающиеся содержания её в надлежащем состоянии. Многоквартирный дом по сути является коллективной собственностью, а значит полномочия и ответственность возложены на всех собственников за все здание целиком, а не только за отдельные квадратные метры.
Оплата взносов на капитальный ремонт
С 2014 года собственники квартир ежемесячно получают квитанции с требованием оплаты взносов на капитальный ремонт дома. Несмотря на то, что сборы идут уже три года, споры касательно обязательности этих платежей не утихают и сегодня. Тем не менее, необходимость капитального ремонта многоквартирных домов, а также обязанность собственников оплачивать данные работы самостоятельно установлена законодательством Российской Федерации.
Поскольку возложение бремени содержания жилья и общих помещений на плечи владельцев является новеллой в нормативной базе, возникло немало мошеннических организаций, желающих нажиться на нововведениях. В связи с этим множество граждан по-прежнему не доверяют фондам, присылающим квитанции, и уклоняются от оплаты капитального ремонта здания, что может повлечь множество негативных последствий, в том числе судебные тяжбы и дополнительные расходы.
Положения законодательства о ремонте многоквартирных домов
Обязанность оплачивать капитальный ремонт многоквартирного здания вызвало множество споров и разногласий среди собственников, представителей СМИ и государственных органов. Поправки в ЖК РФ, устанавливающие подобные сборы, содержат императивное требование по содержанию домов для владельцев жилых помещений. Конституционный Суд РФ в апреле 2016 года выразил свою позицию достаточно ясно и признал законным взимание с собственников платежей на капитальный ремонт.
Начало жилищной реформе было положено в 2013 году, когда был принят закон № 271-ФЗ, вносящий поправки в ЖК РФ. Он не действует как самостоятельный нормативный акт, но изменяет положения кодекса, устанавливая обязанность для собственников самостоятельно содержать здания, в которых расположены их квартиры. Данное требование относится и к владельцам коммерческих помещений.
Они также обязаны вносить платежи в фонд капитального ремонта жилого фонда.
После подтверждения правомерности подобных поправок Конституционным Судом споров относительно данной проблемы стало значительно меньше, но они не исчезли. На сегодняшний день множество собственников квартир по-прежнему не вносят платежи за капремонт, и это может обернуться для них неблагоприятными последствиями, вплоть до судебных разбирательств.
Обязанность владельцев квартир самостоятельно содержать здание устанавливается статьей 158 ЖК РФ, а организацию, порядок взимания и распределения платежей регламентирует раздел 9 данного кодекса. Трактуются данные положения по аналогии с иными статьями этого акта, а также нормами гражданского и градостроительного законодательства.
После введения поправок в ЖК РФ средства фонда ЖКХ, ранее занимавшегося капитальным ремонтом зданий, были перенаправлены на регулирование ситуации с ветхим и аварийным жильем, переселение собственников помещений в подобных домах. Проведение необходимых работ в многоквартирных зданиях теперь целиком возложено на владельцев и является их неоспоримой обязанностью. Но контроль ситуации с капремонтом жилищного фонда по-прежнему находится в ведении структурных подразделений ЖКХ.
Необходимость оплаты капитального ремонта
Жилищный Кодекс РФ в статье 169 возлагает на собственников квартир обязанность ежемесячно оплачивать взносы на капитальный ремонт здания, в котором расположено их жилье. При этом законодательство освобождает от перечисления платежей:
- владельцев квартир в домах, которые признаны аварийными, ветхими, подлежащими сносу. Для этого необходимо, чтобы администрация населенного пункта официально признала проблему с состоянием здания. После чего собственники квартир такого дома будут освобождены от уплаты платежей на капремонт;
- владельцев квартир в домах, расположенных на участках, которые изъяты для нужд муниципального органа населенного пункта.
Определение размера платежа отдано в ведение регионального уровня, собственники дома при этом могут изменить его в сторону увеличения. Устанавливать ежемесячный взнос ниже, чем определено в субъекте, запрещено.
Законодательство позволяет собственникам квартир сформировать фонд для капремонта дома на специальном счете и самостоятельно распоряжаться накопленными средствами. Если этого сделано не будет, ведение ремонтных работ здания будет отдано региональному оператору. В таком случае собственникам необходимо лишь вносить денежные средства ежемесячно.
Принимать решение о необходимости работ, их перечне, подрядчике, который произведет ремонт, будет региональный оператор.
Если собственники квартир сформировали фонд на специальном счете, им необходимо предпринять следующие действия:
- определить размер ежемесячного платежа. Он не должен быть ниже, чем принятый в регионе стандарт. Как правило, размер определяется, исходя из срочности капитального ремонта здания;
- определить перечень необходимых работ, опираясь на региональную программу капремонта жилого фонда;
- согласовать сроки проведения ремонтных работ.
Оплачивать взносы за капитальный ремонт обязаны все собственники квартир в доме. К ним относятся также и коммерческие организации, владеющие нежилыми помещениями в здании. Если гражданин проживает в муниципальной квартире, он не должен оплачивать капитальный ремонт дома, поскольку в таком случае он не является собственником.
Оплачивает обязательные взносы за неприватизированное жилье орган, который является владельцем недвижимости.
Перечень работ, которые должны производиться в ходе капитального ремонта жилого дома
Толкование понятия «капитальный ремонт» дает Градостроительный кодекс РФ. Это работы по реконструкции зданий, которые относятся к объектам капитального строительства. ЖК РФ в статье 166 регламентирует перечень восстановительных мероприятий, которые могут быть произведены в ходе ремонта:
- восстановительные работы по утеплению и реконструкции фасада дома;
- работы по восстановлению подвальных помещений;
- реконструкция фундамента здания;
- проверка и ремонт крыши, устранение течей;
- установка и замена общедомовых приборов учета потребления газа, воды, электричества;
- замена и ремонт лифтов в многоквартирном доме;
- ремонт и замена коммуникаций в здании;
- реконструкция или замена лестничных пролетов, подсобных помещений, лифтовых шахт.
Муниципальные органы в каждом субъекте страны разрабатывают Региональную программу, в которую включают различные работы в рамках Жилищного кодекса. Работники муниципалитета обязаны проводить проверку жилых домов, счета для капитального ремонта которых переданы региональному оператору, чтобы следить за состоянием зданий. На основании осмотра должна определяться необходимость работ и производиться постановка домов в очередь для капремонта.
Законодательство регламентирует обязательный капремонт в следующих случаях:
- высокий износ основных конструкций строения;
- задние имеет неисправности, которые отрицательно влияют на его эксплуатационные характеристики;
- техническое состояние строения выходит за рамки норм безопасности;
- требуется реконструкция или замена несущих конструкций;
- наступил срок капитального ремонта строения.
Капитальный ремонт, в зависимости от технического состояния здания, может быть произведен комплексно или частично-выборочно.
Способы уменьшения размера платежа за капитальный ремонт или полного освобождения от него
Поскольку обязанность собственников квартир самостоятельно финансово обеспечивать капитальный ремонт здания закреплена на законодательном уровне, а ее правомерность подтверждена позицией Конституционного Суда РФ, жильцы не во всех случаях смогут полностью избавиться от платежей. Сократить размер оплаты можно следующими способами:
- сдавать квартиру и с арендных платежей уплачивать взносы на капитальный ремонт здания. Этот способ подойдет собственникам, которые не проживают в жилье или имеют свободную комнату, которую можно сдать;
- собранием жильцов решить самостоятельно производить капитальный ремонт жилого дома. Этот способ может помочь сэкономить, но владельцам квартир все же придется потратиться на работы и материалы;
- предоставить фасад здания для размещения рекламных материалов. Доходы, полученные от коммерческой организации, направить на погашение ежемесячных платежей. Такой способ поможет сократить размер платежей или полностью избавить от него жильцов;
- если квартира была приватизирована, можно вернуть ее государству. В таком случае платежи за капремонт будет вносить новый собственник – муниципальный орган, но бывший владелец жилья сохранит лишь право проживания. Все преимущества, которые дает приватизация, будут утеряны, в том числе жилец не сможет распоряжаться недвижимостью.
Как уже отмечалось ранее, не платят за капитальный ремонт жильцы домов, признанных ветхими или аварийными. Также льготы получают инвалиды и пенсионеры по достижению возраста 70 лет.
Если собственник квартиры откажется от уплаты взносов без законных оснований, его ждут санкции и судебные тяжбы. Такой способ повлечет еще большие расходы, поскольку за задолженность начисляется пеня.
Льготы на оплату капремонта
Законодательство наделяет льготой оплаты капитального ремонта пенсионеров. При этом получают ее граждане по достижении определенного возраста. Так, собственник квартиры, которому от 70 до 80 лет, уплачивает половину ежемесячного платежа. Граждане, достигшие 80 лет, освобождаются от перечисления средств в полном объеме.
При этом пенсионер должен являться собственником квартиры. Для того чтобы получить возможность платить за капремонт в меньшем размере, пенсионер должен быть одиноким или проживать совместно с гражданином, имеющим основания для получения такой же скидки.
Иные льготы могут быть установлены на региональном уровне. К категориям граждан, которые могут получить подобные преференции, относятся:
- участники блокады, ветераны Великой Отечественной войны и Труда;
- работники отраслей, финансируемых из государственного бюджета;
- лица, участвовавшие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС;
- многодетные семьи;
- жертвы политических репрессий и иные граждане.
Также льготы получают граждане, имеющие инвалидность 1 и 2 группы, и родители, у которых на попечении находятся дети-инвалиды.
Необходимость внесения взносов при проживании в новом доме
Согласно ЖК РФ новостройками признаются здания, которые были сданы в эксплуатацию, начиная с июля 2016 года. Жильцы таких домов освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт. Срок, в течение которого собственникам не требуется вносить денежные средства в фонд, определяется на региональном уровне, и не может превышать пять лет.
Новые дома находятся на гарантии у компании, которая осуществляла их строительство, и именно она должна устранять возникшие неполадки.
Собственники после заселения в квартиры должны провести собрание и определить размер платежей, порядок сбора взносов и перечень первоочередных работ.
Санкции за неоплату капитального ремонта
Сегодня множество граждан не платят по квитанциям за капитальный ремонт, но это может привести к негативным последствиям. Отказ без законных оснований от перечисления средств в фонд чреват следующим:
- начисление пени на остаток задолженности. Собственнику квартиры придется, помимо неуплаченных платежей, погасить и эту сумму;
- судебные тяжбы. Муниципалитет имеет право взыскать неуплаченные денежные средства за трехлетний период. Должника будет ждать судебное разбирательство, в ходе которого придется дать разъяснение, по каким причинам он не платил за капремонт. Если суд удовлетворит требования муниципалитета, с собственника квартиры будут взысканы и судебные издержки;
- административные санкции, применяемые к должникам. Если сумма неуплаченных взносов превысит 10 тысяч рублей, собственник квартиры не сможет выехать за границу страны.
Муниципалитет будет иметь право подать в суд, если период неуплаты составит более 6 месяцев подряд.