Право общей собственности на жилое помещение
Бесплатная юридическая консультация:
В самом общем виде его можно представить следующим образом: лицо, намеренное продать принадлежащее ему имущество (в данном случае — долю в праве общей собственности), в отношении которого законом или договором установлено преимущественное право покупки, обязано известить обладателя(ей) названной привилегии о своем намерении с указанием цены и других условий продажи.
В установленные сроки с момента такого извещения управомоченный субъект вправе осуществить принадлежащее ему преимущественное право покупки и приобрести соответствующее имущество по цене предложения третьему лицу.
В противном случае, если в течение определенного срока обладатель преимущественного права покупки не заявит о принятии предложения, содержащегося в извещении, и о своей готовности приобрести имущество, либо до истечения указанного срока выразит отказ от реализации принадлежащего ему права, соответствующее имущество может быть продано третьему лицу, но только на тех условиях, которые были указаны в извещении.
В первую очередь отметим, что не во всех случаях у отчуждающего долю сособственника возникает обязанность по извещению других участников общей собственности о предстоящей продаже. Во-первых, не требуется специального извещения при продаже доли в праве общей собственности другому сособственнику.
Во-вторых, в определенных законом случаях не возникает необходимости в извещении участников общей собственности о возникшем у одного из сособственников намерении продать принадлежащую ему долю, если объектом долевой собственности является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Так, например, участник общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том случае, если общее число сособственников превышает пять, вправе продать принадлежащую ему земельную долю (долю в праве общей собственности на такой земельный участок) другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. При этом от отчуждающего сособственника не требуется извещать других участников долевой собственности о своем намерении продать земельную долю (см. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 18 июля 2005 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ). Другими словами, принадлежащее сособственникам преимущественное право покупки земельной доли (доли в праве общей собственности на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения) распространяется не на все случаи ее продажи третьему лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности. Если приобретателем доли является лицо, хотя и постороннее для данных отношений, но отвечающее признакам сельскохозяйственной организации или являющееся членом крестьянского (фермерского) хозяйства и осуществляющее при этом пользование соответствующим земельным участком, право прочих сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой земельной доли в отношении такого лица не действует. Потому необходимости в их извещении о предстоящей продаже доли нет. Однако напомним, что приведенное правило является исключением.
31. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность (общая характеристика)
Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). В соответствии со ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
Бесплатная юридическая консультация:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;
4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Бесплатная юридическая консультация:
Важной новеллой является указание в ст.
19 Закона о том, что «не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан». Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдельных квартир, членов их семей от неправомерного ущемления их жилищных прав.
Представляется, что такой запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуждения (или сноса) заселенных квартир и домов (например, когда жилой дом, пригодный для проживания, переоборудуется в служебное (нежилое) здание — под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.). В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граждан.
Как сказано выше, законодательством Российской Федерации не установлено каких-либо ограничений по количеству, размерам и стоимости жилья, находящегося в собственности граждан.
Исходя из этого гражданин может оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например, в связи с переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на основании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, и т. п.
Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения; пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.
Бесплатная юридическая консультация:
Ниже дается характеристика некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.
Источник: http://mylektsii.ru/.html
Право общей долевой собственности на жилое помещение и жилищное законодательство (Суслова С.И.)
Дата размещения статьи: 16.02.2017
Проблем в отношении правового регулирования права общей долевой собственности на жилое помещение накопилось много. Однако до сих пор законодатель отдельные вопросы не решает в принципе, оставляя это на усмотрение судебной практики, либо пытается урегулировать, но используя исключительно гражданско-правовой инструментарий.
Жилищное законодательство и его потенциал совершенно не задействованы для разрешения проблем, имеющих явный «жилищный окрас», а Жилищный кодекс в последнее время превращается, по точному высказыванию Б.М.
Гонгало, в «Коммунальный кодекс», который в большей степени закрепляет и описывает административно-правовые процедуры, а не формулирует права и обязанности участников жилищных отношений и способы разрешения возникающих между ними конфликтов.
Еще несколько лет назад становилось очевидным, что проблема долевых собственников на жилые помещения скоро станет для России взрывоопасной.
Дробление права собственности на жилое помещение в порядке наследования, приватизации, а также при исполнении требований публичных органов (в частности, при расходовании средств материнского капитала и обязательности передачи долей в собственность детей и членов семьи) с одновременным отсутствием особого правового регулирования в этой сфере не могло не вызвать огромного количества судебных споров, которые, в свою очередь, разрешались противоречиво, в том числе на уровне позиций высших судебных инстанций.Даже не погружаясь в детальный анализ существующих в этой области проблем, представляем, что основными шагами, которые должен предпринять законодатель в данной сфере, должны быть следующие. Во-первых, это создание барьеров для дробления права собственности на жилые помещения. Общие тенденции такого подхода можно наблюдать в проекте Федерального закона N»О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — проект ГК РФ), где установлено следующее: «Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением». Во-вторых, это признание того обстоятельства, что гражданское законодательство не способно учесть специфику жилищных отношений, а потому вопросы, связанные с разрешением спорных ситуаций между участниками общей долевой собственности на жилые помещения, должны разрешаться путем задействования инструментария жилищного законодательства, базирующегося на отличных от гражданского законодательства основных началах. Прямо или косвенно об этом уже неоднократно упоминалось в юридической литературе .— Принят ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г. // СПС «КонсультантПлюс». Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. 2011. N 18.
Проанализируем лишь один из аспектов столь широкой проблематики: определение порядка пользования жилым помещением между сособственниками. Споры по данной категории дел разнообразны, а анализ принимаемых решений демонстрирует отсутствие единого подхода. Продемонстрируем сказанное несколькими примерами.1.
Возможно ли при определении данного порядка предоставлять в пользование неизолированное жилое помещение?Чаще суды при ответе на данный вопрос руководствуются разъяснением, данным еще в 1980 г. в п.
6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» , в котором указывается: «Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям».
На основе данного разъяснения аналогичные комментарии присутствуют и в юридической литературе.
В частности, отмечается: «Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения» .— Сборники постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. М.: Юридическая литература, 1997. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение. URL: http://www.askrealtor.ru.
Источник: http://granitoriginal.ru/pravo-obshhej-sobstvennosti-na-zhiloe-pomeshhenie/
Тема 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Вопросы лекционногозанятия:
1. Общие положенияо праве собственности на жилые помещения
2.Правообщей собственности на жилое помещение
3. Защита правасобственности на жилое помещение
4. Обеспечениесоблюдения жилищных прав собственниковжилых помещений при изъятии земельныхучастков для государственных илимуниципальных нужд
5. Приватизация– одно из оснований возникновения правасобственности на жилое помещение
Вопрос 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
В силу п. 1 ст. 288 ГКРФ собственник осуществляет прававладения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему жилым помещением всоответствии с его назначением.
Крометого, собственник несет бремя содержанияпринадлежащего ему жилого помещения,т.е.
обязанность собственника — содержатьимущество в исправном, безопасном ипригодном для эксплуатации состояниив соответствии с его назначением.
Возникновениеправа собственности на жилые помещения,как правило, не отличается большойспецификой правового регулирования.Вместе с тем ст.
19 Закона об основахфедеральной жилищной политики содержаласпециальную, очень важную на моментпринятия и актуальную на настоящиймомент норму, которая указывает на то,что граждане имеют право на приобретениежилья в частную собственность безограничения его количества, размерови стоимости путем:
— приватизации вустановленном порядке занимаемых жилыхпомещений в домах государственного имуниципального жилищных фондов, в томчисле находящихся в хозяйственномведении предприятий или оперативномуправлении учреждений (ведомственномжилищном фонде);
— жилищногостроительства, в том числе жилищногостроительства товариществамииндивидуальных застройщиков;
— участия в жилищныхи жилищно-строительных кооперативах,кондоминиумах;
— купли-продажижилья, в том числе через биржи, аукционы;
— приобретения впорядке наследования и по другим законнымоснованиям.
Вопрос 2. Право общей собственности на жилое помещение
Жилое помещениеможет принадлежать на праве собственностикак одному лицу, так и нескольким — направе общей собственности.
Причем свключением жилых помещений в гражданскийоборот все чаще возникают отношенияобщей собственности применительно кжилым помещениям: подавляющее количествогосударственного и муниципальногожилья приватизируется в общую собственностьпроживающих в них граждан; очень частопо наследству передаются квартиры неодному, а нескольким гражданам; широкораспространены случаи совместногоприобретения гражданами того или иногожилья. Кроме того, как будет показанодалее, у супругов при отсутствии брачногоконтракта, как правило, возникает правообщей совместной собственности наприобретенное жилище.
Равно как и иныеобъекты гражданских правоотношений,жилое помещение может находиться вобщей собственности с определениемдоли каждого из собственников в правесобственности (долевая собственность)или без определения таких долей(совместная собственность).
Общая собственность,согласно ГК РФ, предполагается долевой.При этом существенным отличиемдействующего законодательства отзаконодательства, действовавшего до 1января 1995 г.
, является то, что совместнаясобственность (без выделения долей)возможна только в случаях, установленныхфедеральным законом (собственностьсупругов, членов крестьянских (фермерских)хозяйств, а также имущество общегопользования, приобретенное или созданноесадоводческим, огородническим илидачным (некоммерческим) товариществом).
Владение ипользование жилым помещением, находящимсяв общей долевой собственности,осуществляются по соглашению всехсособственников, а при отсутствии такогосоглашения устанавливаются судом. Придостижении сторонами соглашения возможнораздельное пользование жилым помещениемнезависимо от размера их доли в общейсобственности.
Следует иметь ввиду, что продажа и мена доли в общейсобственности допускаются лишь присоблюдении преимущественного правадругих участников на приобретение такойдоли.
Это означает, что продавец долиобязан известить в письменной формеостальных участников долевой собственностио намерении продать свою долю постороннемулицу с указанием цены и условий, накоторых продает ее.
Если остальныеучастники долевой собственностиоткажутся от покупки или не приобретутпродаваемую долю в праве собственностина жилое помещение в течение месяца содня извещения, продавец вправе продатьсвою долю любому лицу.
При продаже долис нарушением преимущественного правапокупки любой другой участник долевойсобственности имеет право в течениетрех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав иобязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Жилое помещение,находящееся в долевой собственности,может быть разделено между ее участникамипо соглашению.
В случаях, когдасоглашение о способе выдела не достигнуто,по иску любого участника квартира либожилой дом делятся в натуре, при этомнеобходимо, чтобы в собственности угражданина находилось не менее однойизолированной комнаты.
В противномслучае выделяющийся собственник долженполучать денежную компенсацию. Размерденежной компенсации за долю в правеобщей собственности на жилое помещениеопределяется соглашением сторон.
Еслисоглашение не достигнуто, то размеркомпенсации устанавливается судомисходя из действительной стоимостижилого помещения на момент его раздела,которая устанавливается с участиемсторон соответствующими специалистами- оценщиками недвижимости с учетомпотребительских качеств, а также другихимеющих значение для правильной оценкижилья обстоятельств.
Наряду с существовавшимранее правилом, по которому имущество,нажитое супругами во время брака,является их совместной собственностью,ГК РФ предоставляет супругам возможностьзаключения договора по поводу юридическойсудьбы приобретенного имущества (ст.256). Семейный кодекс РФ развивает данноеположение, называя такое соглашениебрачным договором (п. 2 ст. 33 и гл. 8).
Источник: https://StudFiles.net/preview/5368932/
