Нежилое помещение: нормативно-правовое обеспечение вопроса и его особенности

В этой статье:

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Нормативно-правовые основы

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия.

Одним из таких является следующая характеристика это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом.

Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
Все проживающие граждане должны быть выписаны.
На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Так, законодатель запрещает:

Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
Вести работы после 23 часов.

Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.

Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования

В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:

Подъезды.
Лестничные марши.
Лифты и иные технические помещения.
Колясочные.
Подвальные и чердачные помещения.
Хозяйственные помещения.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях.

Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Особенности нежилых зданий

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям.

На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых.

Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.

Загрузка…

Источник: https://kopomko.ru/nalogi-i-pravo/osobennosti-statusa-nezhiloe-pomeshhenie-i-ego-pravovyie-osnovyi

Нежилое помещение: нормативно-правовое обеспечение вопроса и его особенности

Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации.

Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности.

Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

Понятие жилище шире, чем понятие жилое помещение и имеет социально-политическое, а не юридическое значение. Жилищем может быть не только помещение, которое можно предоставить по договору найма, к жилищам можно отнести юрту, чум, а также естественно созданные объекты как пещера.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды нежилых помещений, его существенных условий.

Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др.

Общественные отношения в сфере аренды нежилых помещений

Определение значения терминов «здание» и «помещение» находится вне предмета гражданского законодательства, но для настоящей Концепции определение этих терминов необходимо.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При этом следует отметить, что данная идея уже отражена в ст. 1 ЗК РФ, согласно п.

1 которой “настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах… 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами”.

§1. 2. Нежилые помещения как особый объект аренды

Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

По истечении года со дня постановки нежилого помещения, от права собственности на которое собственник отказался, на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это помещение.
В отношении аренды нежилых помещений, предлагаем в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года.

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует.

В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, если иное не установлено законом».

Однако специфика жилых и нежилых помещений именно в качестве специфических по характеру объектов недвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима.

Ст. 2 88 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ[4] жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году[5], дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст.

4)» Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается — на уровне, как Федерации, так и ее субъектов.

Рассматривая договор, мы, прежде всего, исследуем его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные с применением положений законодательства на практике.

Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП.

Также подверглось критике сохранившееся положение первоначального проекта, согласно которому к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, и которое “предполагает, что помещение может стать объектом гражданского оборота только после того, как будет проведена его техническая инвентаризация, а права на него будут зарегистрированы в ЕГРП. Следовательно, до прохождения указанных процедур помещение не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта имущественных прав, а договоры, заключенные в отношении такого помещения, будут являться ничтожными” .

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них — это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим — всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

В настоящее время пока еще действует принцип, согласно которому земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество являются независимыми друг от друга объектами, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно.

Однако принятие вышеуказанного проекта Федерального закона N 47538-6 приведет к реализации так называемого принципа “единства объекта недвижимости”, согласно которому такие классические для российского права объекты недвижимости, как здание, строение и сооружение, будут исключены из категории самостоятельного недвижимого имущества и будут представлять собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены.

Законодательство оперирует не только таким понятием как жилое помещение, но также и понятием жилище и понятие помещение. В ст. 25 Конституции используется понятие жилище, но оно там не раскрывается.

§1. 3. Стороны договора аренды нежилых помещений

К слову сказать, исторически правило о том, что собственнику земли принадлежит все, что с ней связано, было закреплено еще в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. . Однако затем, в 1927 г., оно было изменено.

Так, жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения.

Как отмечается в литературе, в условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования.

Юридическая природа возникающего у залогодержателя комплекса прав в отношении недвижимости, служащей предметом залога, обусловлена, во-первых, вещно-правовой природой прав залогодателя в отношении заложенного недвижимого имущества и, во-вторых, обязательственно-правовой природой взаимных прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, вытекающих из договора залога.

Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению.

Жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано.

При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей.

§2. 1. Условия договора аренды нежилых помещений

В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. Под зданием (сооружением) в настоящей Концепции понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укреплённое на поверхности земли или в её недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением.

Для земли и для недвижимости, расположенной на ней, установлены различные правовые режимы (в рамках общего правового режима недвижимости в целом).

Жизнь и деятельность человека немыслима без наличия специальных сооружений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.

Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора.

Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установил правила, характерные для условий традиционной приватизации.

Важным следствием перехода к традиционной схеме приватизации, опирающейся на возмездные отношения, является возможность унификации правил приватизации для различных видов государственного или муниципального имущества.

Источник: http://dubrava48.ru/sudebnaya-zashhita/3093-nezhiloe-pomeshhenie-normativno-pravovoe-obespechenie-voprosa-i-ego-osobennosti.html

Особенности правового режима нежилых помещений

В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения.

Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого.

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает.

Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст.

1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта — здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т.е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами?

Не обошли данный вопрос и классики российской цивилистики. Так, Г.Ф. Шершеневич рассматривал вопрос о делимости дома, указывая на распространенное в практике воззрение, в силу которого дом признается неделимым по существу.

Не соглашаясь с данной позицией, безусловно, он отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом.

Тем не менее, по мнению автора, возможна и обратная ситуация ? обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г.Ф.

Шершеневич, «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С.137.. Схожей позиции придерживается Д.И.

Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М., 1997. Ч. 2. С.152.. К.П. Победоносцев относит дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности.

Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Часть первая. М., 2002. С.89..

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе.

Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений.

Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения и всего здания.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю.

Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.

: Волтерс Клувер, 2006. С. 73.. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И.

Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.17..

На негативные последствия такого подхода указывает Е.А. Суханов. По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено.

При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома См.: Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 7. С.

20 — 21..

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С.31..

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности.

Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова.

В качестве решения обозначенной проблемы О.Ю. Скворцов предлагает введение общей долевой собственности «на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)», считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. «В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования».

При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.

: Волтерс Клувер, 2006. С.112..

Данную позицию поддерживает К.И. Скловский. По его мнению, российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования.

Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10.09.

2002 г. № 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2002.

№ 12.. Из сложившейся ситуации К.И. Скловский видит два выхода — применение сервитутов или использование конструкции общей собственности на здание. При этом он справедливо замечает, что применение данной конструкции в чистом виде противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота.

В частности, неуместным являлось бы сохранение права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности. В связи с этим автор предлагает введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования.

Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 8..

Современное законодательство ФРГ базируется на принципе единого объекта, в котором здание представляет собой единый объект с земельным участком, на котором оно находится, как указано в § 93 Гражданского уложения Германии.

Исключением из этого правила является право поэтажной собственности и право индивидуальной жилищной собственности и индивидуальной собственности на нежилые помещения.

Право поэтажной собственности, возникшее ранее вступления в силу Гражданского уложения Германии и перешедшее от правопредшественников к настоящим правообладателям, регулируется законами земель и Законом о введении в действие Гражданского уложения Германии (ст. 141 и 182).

Его объектами являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, а также нежилые помещения. Индивидуальное же право собственности на жилые и нежилые помещения регулируется Законом ФРГ от 15.03.1951 г. о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью.

При этом как горизонтальная, так и индивидуальная собственность в германской доктрине рассматриваются как обременения единого объекта и не существуют отдельно от правомочий на земельный участок, помещения общего пользования и вспомогательное оборудование.

Так, Закон о праве собственности на жилье рассматривает индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения как составную часть общей собственности на единый объект. Данное положение выражается также в запрете отчуждения индивидуальной собственности без собственности общей.

К плюсам рассматриваемого Закона также следует отнести разграничение между индивидуальной собственностью и предметами общего пользования.

Так, к индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания. Напротив, части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С.73..

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики «О жилищной собственности» предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения Там же. С.76. .

Согласно Закону Франции от 10.07.1965 г.

№ 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником, тогда как группы вспомогательных строений и элементы материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности. При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников. Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности, и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности Там же. С.80..

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок.

При этом проблема реализации помещений в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего.

Представляется, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась.

Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3. С. 17..

Источник: https://studwood.ru/849379/pravo/osobennosti_pravovogo_rezhima_nezhilyh_pomescheniy

Нежилое помещение: нормативно-правовое обеспечение вопроса и его особенности | Юрслужба

Подробный алгоритм действий:

Соберите пакет с документами

Прежде чем обращаться в администрацию, нужно подготовить заявление и документы – договор аренды нежилого помещения в жилом доме (обязательно). Лучше, если срок пользования объектом превышает 3 года. При таком раскладе предприниматель имеет льготы при выкупе помещения.

Обратитесь в муниципалитет

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и его стороны.

Вторая глава включает в себя вопросы условий и порядка возникновения и прекращения подобного рода арендных отношений.

Напомню, что автор не ставила целью раскрыть все вопросы правового регулирования арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы.

Тема 4. Управление жилищным фондом

На проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда.

Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 2004.

Коновалов А.В. Право собственности на недвижимость по англо-американскому праву: По книге Д. Криббета «Принципы права собственности» // Правоведение. 1995. N 2. Частью 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

Как приватизировать нежилое помещение? Пошаговая процедура

Если рассматривать многоквартирный жилой дом, его жилой фонд будет состоять из отдельных и обособленных жилых помещений-квартир.

В ряде муниципальных образований (городов и районов) РФ приняты Положения о домовом комитете в муниципальном жилищном фонде.

Необходимо отметить, что наиболее распространенными являются договоры аренды нежилых помещений, заключаемые в отношении объектов муниципальной собственности.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Нежилое помещение: нормативно-правовое обеспечение вопроса и его особенности

Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение — это помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан.

В отличие от ГК 1964 года в ГК РФ утрачено понятие “нежилое помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием “строение”. Отмеченные изменения ограничивают возможности субаренды.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации не выделяет в качестве специального объекта арендных правоотношений, например, нежилые помещения. В то время как Гражданский кодекс 1964 года не только рассматривал нежилые помещения в качестве одного из вида недвижимого имущества, подлежащего сдачи в аренду, но и определял понятие »нежилые помещения».

Право на получение бесплатного жилища регулируется комплексом правовых норм, определяющих порядок предоставления жилища. В ходе реализации этого права возникают три вида административных правоотношений.

Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации.

Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной.

Порядок признания устанавливают субъекты РФ. Он может отличаться в разных субъектах РФ, но при этом должен соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512.

На наш взгляд, именно эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование.

Предлагаемый механизм позволит обеспечить приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы в установленном порядке.

Тема 7. Социальный наем жилого помещения

Например, «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 — 3).

Госкомимущество РФ утвердило типовой договор об учреждении траста (доверительной собственности) на пакет акций, находящихся в государственной собственности. Коммерческая практика разных стран показала значительные удобства в применении этого института права, например, в отношении трастовых операций банков с ценными бумагами своих клиентов.

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует.

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении .и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

Таким образом, правовой режим жилого помещения представляет собой правовую характеристику этого объекта, выраженную в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения.

Однако применительно к социальному найму ЖК РФ установил исключение из этого правила: жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

5.3. Приватизация гражданами жилых помещений

Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального закона от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».

Бизнесменам предстоит решить, каким образом они переведут объект в свою собственность. Закон допускает несколько способов – обо всех о них мы и расскажем в нашем материале.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в тех случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК).

Нежилые помещения обычно принадлежат муниципалитету даже если дом является многоквартирным. Правовое регулирование таких объектов закреплено сразу в нескольких нормативно-правовых актах:

Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения…» от 22.07.2008 – определяет особенности возмездного отчуждения (ст. 2), порядок приватизации (ст. 4) и иные нюансы.
Федеральный закон № 178 «О приватизации…» от 2001 года (с изменениями) – указывает на виды приватизируемого имущества в домах.
ст. 217 ГК РФ – закрепляет право на приватизацию государственного и муниципального имущества.

Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений

Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г.[1].

В тех случаях, когда исполнение алиментной обязанности состоит в передаче имущества (в собственность, в пользование и т.п.), такая передача должна иметь под собой соответствующее гражданско-правовое отношение.

П. 1 ст. 450 ГК РФ распространяется на все, договоры, предусмотренные ГК РФ согласно которого изменения или прекращение (расторжения) договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, у супруга — узуфруктуария должен отсутствовать какой-либо иной способ удовлетворения жилищной потребности, в том числе по основаниям, предусмотренным брачным договором.

4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Если с приватизацией жилья и земли все ясно – это в большинстве своем безвозмездная процедура, то переоформление нежилых помещений отличается.

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда.

Согласно ст. 15 жил. кодекса для присвоения помещению статуса жилого, оно должно отвечать утвержденным требованиям: 1. Должно быть изолированным. Отсюда следует, что доля, не являющаяся отдельной комнатой не воспринимается как жилое помещение, возможность перевода ее в нежилое отпадает. 2. Имущество должно иметь статус недвижимого, в строгом соответствии ст. 130 Гр. кодекса.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение к дольщику переходят право на долю в собственности на общее имущество жилого дома и право на долю в собственности на земельный участок (либо иное право на земельный участок).
Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации[2] процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Источник: https://mersi-erevan.ru/vozmeshheniya/4801-nezhiloe-pomeshhenie-normativno-pravovoe-obespechenie-voprosa-i-ego-osobennosti.html

Нежилое помещение: нормативно-правовое обеспечение вопроса и его особенности

/ Населению
/ Услуги
/ Порядок установки приборов учета
Порядок установки приборов учета

Учет ресурсов по закону

В целях эффективного и рационального использования энергетических ресурсов, согласно статье 13 Федеральноого закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 года (далее — Федеральный закон «Об энергосбережении»), все потребляемые энергоресурсы (вода, тепло, эл.энергия, газ) подлежат обязательному учёту с применением приборов учета, установленных за счет собственников объектов.

Виды приборов учета многоквартирных домов и индивидуальных жилых домов

В многоквартирном доме установке подлежат следующие приборы учета: индивидуальные и общедомовые (коллективные):

Общедомовые (коллективные) приборы — это приборы, которые учитывают потребление коммунальных ресурсов всего многоквартирного дома, то есть потребление коммунальных ресурсов всеми собственниками и пользователями помещений (жилых или нежилых), плюс потребление на общедомовые нужды (ОДН): «средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом» (п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Индивидуальные приборы учета — это приборы, которые учитывают личное потребление коммунальных ресурсов собственником помещения (жилого или нежилого): «средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении» (п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

В индивидуальном жилом доме установке подлежат индивидуальные приборы учета.

Плательщик и порядок оплаты работ по установке приборов учета (индивидуальных и общедомовых)

Согласно требованиям Федерального закона «Об энергосбережении» (статья 13, часть 5) обязанность по обеспечению оснащения своих домов, помещений (жилых или нежилых) в МКД приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию возложена на собственников объектов.

Кроме того, согласно требованиям Жилищного кодекса (ст. 158): «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».

Таким образом, все расходы по установке как индивидуальных, так и общедомовых приборов учета несет собственник помещения (жилого или нежилого).

При этом за установку индивидуальных приборов учета собственник оплачивает полную сумму от стоимости прибора учета плюс стоимости работ на его установку согласно счету, выставленному выбранной таким собственником монтажной организацией, а при установке общедомового прибора учета — только часть суммы от общей стоимости приборов плюс стоимости работ на его установку, пропорционально доле такого собственника в праве общей собственности на общее имущество. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении» ресурсоснабжающие организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора на установку приборов учета.

Цена договора с ресурсоснабжающий организацией определяется соглашением сторон, а оплата собственником помещения — гражданином — осуществляется равными долями в течение пяти лет с даты его заключения, за исключением случая, если такой потребитель выразил намерение оплатить цену единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

При предоставлении рассрочки цена договора увеличивается на сумму процентов за рассрочку, но не более чем в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении»: граждане-собственники жилых домов, дачных домов или садовых домов, граждане-собственники помещений в многоквартирных домах, не установившие в установленный срок приборы учёта, если это потребовало от ресурсоснабжающих организаций совершения действий по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов («принудительная установка»), оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы указанных организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы еди-новременно или с меньшим периодом рассрочки. В случае предостав¬ления рассрочки расходы на установку приборов учета используемых энергетических ресурсов подлежат увеличению на сумму процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ввод в эксплуатацию и опломбирование установленных приборов учета выполняются бесплатно.

Льготы на установку приборов учета для отдельных категорий граждан

В соответствии с частью 11 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении»: «Субъект Российской Федерации, муниципальное образование вправе предоставлять за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета поддержку отдельным категориям потребителей путем выделения им средств на установку приборов учета используемых энергетических ресурсов, предназначенных для расчетов за используемые энергетические ресурсы. В случае установки этих приборов учета за счет бюджетных средств лица, для расчетов с которыми предназначены эти приборы учета, освобождаются от исполнения данной обязанности в соответствующей части».Для получения льгот необходимо обратиться в органы соцзащиты.

Порядок установки приборов учета

Общий порядок установки индивидуальных приборов учета в жилых помещениях:
Осмотр места установки прибора учета.
Комплектация узла учета.
Установка прибора учета (врезка в действующие сети).
Пуско-наладочные работы.
Сдача установленного прибора учета для коммерческого учета в ресурсоснабжающую организа¬цию и/или управляющую компанию.
Общий порядок установки общедомовых приборов учета в МКД:
Осмотр места установки прибора учета.
Получение технических условий на проектирование узла учета (в ресурсоснабжающей организации и/или управляющей компании).
Разработка проектно-сметной документации на узел учета (специализированной проектной организацией).
Согласование проектной документации на узел учета с ресурсоснабжающей организацией.
Комплектация узла учета в соответствии с проектной документацией.
Установка прибора учета (врезка в действующие сети).
Пуско-наладочные работы.
Сдача установленного прибора учета для коммерческого учета в ресурсоснабжающую организацию.

Организации, осуществляющие установку приборов учета

Согласно части 8 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении»: «Действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий»:
Ресурсоснабжающие организации;
Управляющие компании;
Коммерческие монтажные организации, имеющие разрешительный документ на производство данного вида работ (в противном случае оборудование может быть снято с гарантии завода-изготовителя и / или может быть не допущено в эксплуатацию из-за нарушений в монтаже).
Застройщик в строящихся многоквартирных домах.

Стоимость приборов учета

Сегодня на рынке города Липецка и Липецкой области работают десятки организаций, осуществляющих установку общедомовых и индивидуальных приборов учета. Ассортимент и стоимость приборов учета и оборудования разнообразны.

Стоимость общедомовых приборов учета зависит от принимаемой проектной организацией принципиальной схемы узла учета и может значительно изменяться в зависимости от количества входящих в узел учета средств измерений.
Ориентировочно стоимость выполняемых АО «ЛГЭК» работ по установке индивидуальных приборов учета воды (холодной/горячей), включая стоимость самих приборов учета, составляет:
при диаметре ИПУ 15 мм — от 936 до 1 609 рублей;
при диаметре ИПУ 20 мм — от 1 210 до 1 959 рублей.
Разбег цен зависит от комплектности монтируемого узла учета: с установкой/без установки фильтра, крана шарового.
В целях обеспечения установки индивидуальных приборов учета воды (горячей, холодной) специалистами АО «ЛГЭК» и / или уточнения стоимости работ собственнику помещения необходимо обратиться по телефону: +7-904-687-65-86.

Основные требования, предъявляемые к принимаемым к коммерческому учету приборам учета

Приборы учета должны иметь сертификат утвержденного типа Госстандарта России и должны быть зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений.

Приборы учета должны быть опломбированы органами метрологической службы и иметь действующую отметку (печать) о государственной поверке.

Приборы учета, у которых истек срок действия поверки, не допускаются к эксплуатации в качестве расчетных. Приборы учета, у которых истек срок действия сертификации, а также исключенные из реестра средств измерений, но выпущенные в период действия сертификата, могут применяться при наличии действующего клейма государственной поверки.

Проектирование, монтаж и эксплуатация приборов учета производится в соответствии с требованиями нормативно-технических документов Госстандарта России, Госстроя России, инструкциями изготовителей средств измерений с учетом специфики устанавливаемых приборов учета.

Ответственность за несоблюдение требований по установке приборов учета в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домах

Согласно части 5 и 6 статьи 13 Федерального закона об «Энергосбережении» обязанность установки приборов учета закреплена за собственником помещения.

Источник: https://urist-dmitri.ru/nezhiloe-pomeshhenie-normativno-pravovoe-obespechenie-voprosa-i-ego-osobennosti/