Застройщик подал в суд на дольщика


В этой статье:

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Застройщик подал в суд на дольщика

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний.

Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры.

Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Рекомендуем!  Конституционный суд РФ велел пожизненно поддерживать родителей, чьи дети — инвалиды

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев.

Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях.

В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик.

К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России.

Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго.

Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.

При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.

Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.

Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд.

Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.

В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).

Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.

1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании.

В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.

Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика.

Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.

Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный.

Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов.

Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения.

То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.

Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена.

Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход.

Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.

ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге.

Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте.

Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

  • проконсультируют по всем интересующим вопросам;
  • подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
  • подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
  • подадут в суд соответствующий иск;
  • представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

Источник: http://trdat.ru/zastrojshhik-bankrotitsya-chto-delat-dolshhiku/

Коллективный иск к застройщику – мифы и реальность

Застройщик подал в суд на дольщика

Если вы – обманутый дольщик, и хотите судиться с застройщиком, то, возможно, уже слышали, что можно подать коллективный иск.

Если вы – обманутый дольщик, и хотите судиться с застройщиком, то, возможно, уже слышали, что можно подать коллективный иск. Кто-то из ваших собратьев по несчастью говорит, это поможет создать нужный резонанс. Но такой ли уж правильный это шаг? Мы объясним, почему выгоднее подать индивидуальный, а не коллективный иск.

Да, ГПК разрешает обращаться с коллективным иском в суд, если у ответчика общие обязанности перед истцами. Вроде бы похоже на судебный спор между группой обманутых дольщиков и застройщиком. У всех ДДУ с одинаковыми условиями и одним и тем же сроком передачи квартир.

Не совсем. При внешней схожести обстоятельства у всех разные. Ведь квартира у каждого своя. Значит:  

  • стоимость квартир может отличаться;
  • размер неустойки с застройщика для каждого дольщика тоже будет разным;
  • величина штрафа за отказ добровольно выполнить требования дольщика у всех разный.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!

Подводные камни подачи коллективного иска

Согласно ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве МКД» в денежные требования к застройщику включаются и расходы дольщика сверх неустойки. В первую очередь, траты на аренду жилья. Но далеко не всем приходится снимать квартиру. Значит, в этом исковые требования тоже будут отличаться.

Кроме того, нельзя исключать, что у кого-то будет договор переуступки прав требования по ДДУ.  

Это значит, что судье придется изучать несколько разных исков. С разными финансовыми документами, справками, перепиской с застройщиком, претензиями… Проще говоря, с разной доказательственной базой.

Всё это приведет к тому, что, скорее всего, судья отклонит коллективный иск, выделит заявления в отдельные производства и будет рассматривать их самостоятельно. Вы вернетёсь к тому, с чего начали. Только время потеряете. А оно в такой ситуации работает не на вас.

Еще один важный момент – компенсация морального вреда. Тут у каждого дольщика свои обстоятельства и мнение. А практика такова, что, рассматривая коллективный иск, судья, скорее всего, уменьшит взыскания в 2-3 раза по сравнению с индивидуальными исками. 

Группе дольщиков ничто не мешает обратиться к юристу по долевому строительству, чтобы он подготовил индивидуальные иски. Поскольку он будет обеспечен большим объемом работы, можно настаивать на скидке на его услуги.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!

Коллективный или индивидуальный?

Представим себе, что вы всё-таки подали коллективный иск. При объединении требований нескольких дольщиков цена иска может достигнуть более 1 млн. рублей. И придется оплатить госпошлину. Судья взыщет её с ответчика после окончания процесса. А вам расстаться с круглой суммой придется уже на старте.

Кроме того, суд наверняка осложнится тем, что кому-то из дольщиков-истцов не доставят повестку. Тогда судья отложит рассмотрение дела. Он должен получить доказательства того, что истца пригласили надлежащим образом. Это дело не одного дня, а может быть, и нескольких недель.

Дополнительной трудностью может стать реакция истцов на решение суда. Возможно, кто-то не согласится с ним и захочет обжаловать. Апелляция растянет судебный процесс еще на несколько месяцев. Остальные дольщики будут ждать его итогов.

Только потом все смогут получить судебное решение, и начнется исполнительное производство. Но где гарантии того, что к этому моменту застройщик не обанкротится?  

Конечно, у любого юриста по недвижимости под рукой образцы исков и того, и другого видов. Коллективный иск применяется в жилищных конфликтах и оправдан, если предмет спора один. Например, квартира в долевой собственности. Доказательства у всех истцов будут одинаковыми, и отдельные иски потеряют смысл.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!

Коллективный иск: отзывы дольщиков

Elena SS: Сначала мы несколько месяцев собирали документы. Ответчик делал всё, чтобы затянуть суд… Истцы ходили не все… Решение готовили больше месяца. Исполнение решения еще дольше! Всё это заняло больше года, и застройщик успел стать банкротом.Алексей Анатольевич: Может найтись кто-то, для кого создадут отдельные условия: передадут ключи, дадут денег.

Он может оказаться засланным казачком (друг, родственник). И это будет здоровая ложка дёгтя.Info ZPP: Суд будет заслушивать всех дольщиков и позицию ответчика по каждому из них. Представьте, в какие сроки это выйдет!.

Можно ли подать коллективный иск на неустойку к застройщику в вашем случае? Обращайтесь за консультацией к юристу по долевому строительству! 

Звоните нам +7(812) 603-75-30!

Источник: http://Helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/kollektivnyy-isk-k-zastroyshchiku-mify-i-realnost/

Суд с застройщиком по качеству строительства | Двитекс

Застройщик подал в суд на дольщика

Если вас заинтересовал этот раздел, то, скорее всего, вы оказались в одной из двух ситуаций:

1.

При приемке квартиры у застройщика вы обнаружили недоделки и дефекты, но застройщик отказывается подписать акт несоответствия и устранять их. Его довод – все недоделки носят несущественный характер и не препятствуют приемке квартиры.

Как быть в этом случае и вообще, как правильно подготовиться к процедуре приемки квартиры у застройщика, вы можете посмотреть здесь.

2. Вы уже приняли квартиру и подписали Акт приема-передачи (АПП). Но неожиданно обнаружили недоделки, дефекты и отклонения от проекта. И совершенно справедливо намерены предъявить претензии застройщику по качеству жилья.

Основной закон, регулирующий правоотношения дольщика и застройщика – Федеральный закон от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), – дает вам такое право.

Законом установлен гарантийный срок для предъявления претензий по качеству – пять лет для объекта долевого строительства и три года на технологическое и инженерное оборудование объекта (ст. 7 Закона).

Внешне ситуация выглядит стандартно: у жилья есть недостатки от застройщика, есть гарантийный срок, есть застройщик – составляется претензия застройщику по недостаткам, вручается застройщику, остается лишь оговорить срок и условия устранения.

Но, как обычно, в жизни все не так просто. 

С какими проблемами вы можете столкнуться при предъявлении претензии застройщику по качеству жилья?

Закон о долевом строительстве, как и любой закон, должен соблюдать баланс интересов и в равной степени защищать права всех участников правоотношений.

Давая вам право предъявить претензии к застройщику об устранении недостатков, Закон одновременно дает последнему возможность отклонить их: «Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износанарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта … либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий» (п. 7 ст. 7 Закона).

Данная формулировка позволяет застройщику отклонять практически любые претензии по качеству жилья.

Можете не сомневаться – у застройщика всегда найдутся профессиональные юристы и строительные эксперты, которые будут доказывать, что все недостатки и дефекты возникли не по вине застройщика, а по причине естественного износа, несоблюдения ТР и ТУ, и даже вследствие проведенного вами же ненадлежащего ремонта.

Интересно и упоминание «инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства». Согласно тому же Закону, при передаче квартиры застройщик должен вручить дольщику инструкцию, содержащую правила использования объекта (п. 1.

1. ст. 7 Закона). Никто не мешает застройщику прописать в этой инструкции такие правила, не нарушить которые в повседневной жизни просто невозможно, что и сделает вас же виноватым в возникновении практически любых недостатков.

К этой проблеме вполне могут добавиться и такие, как возможное банкротство и ликвидация застройщика.

Все эти обстоятельства способны сделать устранение недостатков застройщиком крайне затруднительным либо вообще невозможным.

Как заставить застройщика устранить недостатки?

В подавляющем большинстве случаев застройщик использует все возможности для отказа в устранении недостатков.

Выход в такой ситуации один – суд с застройщиком по качеству жилья.

Учитывая все сложности, описанные выше, грамотное ведение и успешное завершение такого судебного процесса крайне маловероятно без привлечения опытного юриста.

Это лишний раз подтверждает и общее знакомство с порядком предъявления претензии застройщику по качеству жилья.

Порядок предъявления претензии застройщику

Составляем претензию

Претензия составляется на имя застройщика.

В ней необходимо точно и однозначно перечислить все выявленные недостатки (дефекты), привести факты, подробности, описания, указать все несоответствия с положениями ДДУ либо строительных ГОСТов, СНиПов, ТУ, ТР и прочих нормативных документов, отразить ваши требования по срокам и стоимости работ по устранению недостатков.

Добавим, что недостатки, согласно закону, могут быть обнаружены и задокументированы как жильцами, так и эксплуатирующей объект организацией.

Понятно, что техническая составляющая претензии должна быть грамотной и «железобетонно» обоснованной, что само по себе требует наличия профессиональных знаний в области строительства.

Не менее сложно обстоит дело и с юридическим содержанием претензии.

Установленного законом образца претензии не существует. Но понятно, что это должен быть юридически выверенный документ – прежде всего в плане ваших требований к застройщику.

Так, важно осознанно определиться с вашими требованиями по форме устранения недостатков. Это может быть (на ваш выбор):

  • безвозмездное устранение недостатков силами застройщика в разумный срок;
  • уменьшение цены договора — соответственно взыскание стоимости работ по устранению обнаруженных недостатков;
  • возмещение застройщиком ваших расходов на устранение недостатков вашими силами.

Более того, согласно Закону, вы можете даже потребовать расторжения договора долевого строительства в случаях:

  • фактического превышения изменения установленной в договоре общей площади жилого или нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, более чем на пять процентов;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 9 Закона);
  • при иных существенных нарушениях.

О расторжении ДДУ читайте здесь.

Кроме устранения недостатков, вы также можете потребовать от застройщика  выплаты компенсации морального вреда – в том случае, если проблема с качеством жилья является существенной и доставляет вам психологический и физический дискомфорт и неудобства. В этом случае нужно определить сумму компенсации в претензии.

Какую форму требований к застройщику лучше выбрать в вашем конкретном случае, какие последствия могут быть, как юридически корректно отразить все это в тексте претензии? А ведь, кроме перечисленных, есть и другие нюансы.

Вывод очевиден – грамотно составить такую претензию, которая впоследствии будет принята судом, по силам только квалифицированному юристу с соответствующим опытом с привлечением строительного эксперта.

При этом важно учитывать юридические нюансы для привлечения технического специалиста, чтобы его заключение имело силу в суде. Об осмотре экспертом недвижимости необходимо заранее уведомить застройщика надлежащим образом.

Направляем претензию застройщику

Готовая претензия застройщику по недостаткам должна быть передана застройщику. Это обязательный этап досудебного урегулирования спора с застройщиком по качеству жилья.

Очень важно, чтобы факт передачи был задокументирован. Если застройщик согласится, то претензия будет нужна для согласования сроков и состава работ. В случае отказа застройщика этот документ станет в суде частью вашей доказательной базы.

Поэтому лучше всего вручить претензию лично представителю застройщика.

Документ нужно делать в двух экземплярах один вручается застройщику и регистрируется им, второй с отметкой о принятии с указанием ФИО и должности принявшего претензию должностного лица и датой принятия остается у вас. При этом от представителя застройщика дольщик должен получить доверенность на принятие документов от имени застройщика.

Если лично передать претензию уполномоченному лицу не получается, ее следует отправить почтой ценным письмом с описью всех вложенных документов. Иначе впоследствии у вас не получится доказать в суде сам факт составления и передачи претензии.  Недобросовестный застройщик всегда будет отрицать факт получения этого документа.

Застройщик обязан рассмотреть претензию в течение 10 дней с даты ее направления и дать вам ответ. Если этого не произойдет и застройщик отмолчится, это не имеет значения – факт неполучения вами ответа судом приравнивается к отказу застройщика в выполнении законных требований дольщика по договору.

Вам открывается прямая дорога в суд. При этом после удовлетворения вашего иска застройщик будет обязан возместить вам понесенные судебные расходы.

Суд с застройщиком по качеству жилья

Важно правильно оформить иск об обязании застройщика устранить недостатки. Его основа – акт по недостаткам строительства и заключение специалиста. Все недостатки должны быть четко и однозначно зафиксированы, должны быть сформулированы ваши требования. На устранение строительных недостатков застройщиком должен быть предложен разумный срок. 

За нарушение сроков устранения недостатков застройщик обязан выплачивать неустойку. Статья 7 Закона точно определяет ее размер: по закону «О защите прав потребителей» неустойка составляет 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Кроме этого, можно взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей.

На практике решения об обязании устранить недостатки исполняются застройщиками редко, а обязать их устранить достаточно сложно. Поэтому мы рекомендуем обращаться с требованием об уменьшении цены договора и взыскания возникшей разницы в пользу дольщика. В этом случае эксперт в заключении должен указать стоимость восстановительных работ.

В суде юристы застройщика будут стремиться доказать, что недостатки строительства отсутствуют либо возникли по вашей вине, а стоимость устранения  недостатков, установленная экспертом-оценщиком, и ваши требования в целом по выплатам необоснованы и завышены.

Поэтому тщательность и грамотность составления иска и формирования доказательной базы станут ключевым условием выигрыша вами дела в суде. Здесь не обойтись без содействия профессиональных юристов.

Юристы и эксперты компании «Двитекс» гарантируют: ваши претензии застройщику по качеству жилья будут удовлетворены

Мы имеем богатый опыт в судебных спорах со строительными компаниями. С нашей помощью многие дольщики добились от недобросовестных застройщиков полного удовлетворения своих законных требований в самых сложных ситуациях и сэкономили значительные суммы на устранении имеющихся недоделок или на перерасчете стоимости купленной квартиры.

Воспользуйтесь услугами нашей компании по составлению претензии застройщику по качеству квартиры и ведению судебного дела на самых удобных для вас условиях: 

  • Вы сразу узнаете о вероятности положительного исхода дела. На бесплатной консультации наш юрист проведет юридическую экспертизу всех документов и расскажет о правовой перспективе вашего дела. До заключения договора об оказании юридических услуг эксперт выедет к вам для оценки ориентировочной стоимости компенсации.
  • Вам гарантированы честные условия работы. До начала работы вы получите полную информацию о стоимости наших услуг. Обозначенная в договоре цена не изменится.
  • Работая с нами, вы экономите свое время. Учитывая занятость многих наших клиентов, мы работаем в вечернее время, в выходные и праздничные дни. Договор с нами вы можете заключить дистанционно из любой точки мира. Все необходимые документы вы получите от нашей курьерской службы бесплатно по удобному вам адресу и в удобное для вас время.
  • Мы работаем без предоплаты. Вы оплачиваете наши услуги после получения вами денег от застройщика (если застройщик перестанет платить – вы нам ничего не должны).
  • Ваше участие в процессе не потребуется. Наши юристы возьмут на себя всю работу.
  • Оплатить наши услуги вы можете любым удобным для вас способом.
  • Мы гарантируем работу без промедлений и сжатые сроки ведения дела: мы направляем претензию в течение двух дней после получения заключения от специалиста, подаем иск на следующий день после истечения претензионного срока. Средний срок по таким делам у нас – всего 4 месяца.
  • О вашем визите никто не узнает. Мы гарантируем конфиденциальность полученной от вас информации.

Вы можете быть уверены в выигрыше судебного дела. Гарантия этого – оплата наших услуг после получения вами денег от застройщика.

Источник: https://www.dvitex.ru/service_fiz/nedvizhimost/spory-s-zastroyshchikom-o-nedostatkakh-stroitelstva/

Подсудность по договору долевого участия — ЮК

Застройщик подал в суд на дольщика

Долевое строительство наиболее привлекательная сфера для инвестирования своих средств. Ежегодно миллионы граждан по всей стране становятся участниками долевых проектов.

Но вместе с увеличением количества дольщиков, неуклонно растет число обращений граждан в судебные инстанции, вызванных различными нарушениями со стороны застройщиков.

Кривая роста судебных исков свидетельствует, что многие строительные компании не выполняют своих обязательств. В этом случае у дольщика есть возможность взыскать с нарушителя неустойку.

Положительное решение дела во многом зависит от выбранного суда. Как определить подсудность по ДДУ, и куда можно подать иск? Эти вопросы не всегда понятны гражданам, поэтому требуют детального рассмотрения.

Что такое подсудность

Вопросам определения подсудности посвящена отдельная третья глава ГПК. Этим юридическим термином определяется, каким конкретно судом должно рассматриваться дело.

Это понятие не следует путать с подведомственностью, которая в гражданском праве разграничивает компетенцию разных судов: общей юрисдикции, арбитражных, третейских и других государственных органов, наделенных полномочиями решать те или иные правовые вопросы.

В 214 ФЗ отдельно не оговорены вопросы подсудности, поэтому при разрешении споров, вытекающих из договоров долевого участия, применяются нормы гражданского права. Все спорные ситуации с застройщиками решаются судами общей юрисдикции, куда и следует обращаться дольщикам за разрешением конфликта, взысканием неустойки или расторжением договора.

В какой суд можно подать иск по дду

В 214 ФЗ подчеркивается, что к отношениям, которые вытекают из ДДУ, и не урегулированные данным законом, применяются нормы законодательства о защите потребителей. Статья 17 ЗПП позволяет выбирать гражданину на свое усмотрение, в какой суд подавать заявление на организацию, нарушившую его права. Дольщик может выбрать один из судов:

  • по месту своего проживания (постоянного или временного);
  • по месту официального нахождения компании-застройщика;
  • по местонахождению площадки, где ведется строительство дома.

Подавая заявление, в соответствии с данным законом дольщик может не платить госпошлину, если общая сумма его иска составляет не более одного миллиона рублей.

Можно ли изменить подсудность

Такая возможность предусмотрена 32 статьей ГПК.

  Стороны договора, в данном случае застройщик и участник проекта, могут договориться между собой о выборе конкретного судебного органа, который будет рассматривать споры, возникающие между ними в процессе исполнения договора.

По закону изменить подсудность можно только до момента подачи заявления в суд. Желательно это сделать еще на стадии заключения ДДУ.

Вряд ли будет целесообразно договариваться с противоположной стороной о месте рассмотрения дела, когда конфликт уже в самом разгаре. Исходя из сложившейся практики, договорная подсудность в договоре долевого участия может быть принята во внимание судом, только если она оформлена в виде отдельного соглашения, подписанного обеими сторонами.

Нередко в ДДУ указывается конкретный суд, который выбрал застройщик для разрешения возникающих споров. Как правило, он располагается по месту нахождения строительной организации.

Подписывая такой договор, в дальнейшем дольщики могут столкнуться с проблемами при подаче иска.

Так в судебной практике известны случаи, когда суд, находящийся по месту жительства гражданина, куда дольщик подавал заявление, возвращал иск на основании 1 части 135 статьи ГПК, мотивируя свой отказ неподсудностью данному суду.

Однако о применении этого положения закона было разъяснение Верховного Суда.

В Постановлении ПВС от 28 июня 2012 года указано, что при рассмотрении дел, касающихся потребителей, суды не могут применять 135 статью ГК и возвращать иски, поскольку выбор конкретного суда в данном случае принадлежит истцу, т.е. дольщику, который является потребителем.

Найдя в своем договоре такой пункт, перед подачей иска в нем нужно заявить о признании этого положения недействительным, сославшись на статьи закона.

Если заявление уже было подано без такой формулировки, и суд его возвратил, необходимо подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Скорее всего, решение высшего суда будет в пользу гражданина, но в этом случае судебные разбирательства затянутся, и будет потрачено значительно больше времени, чем изначально планировалось.

Чтобы избежать всевозможных проблем, дольщику можно посоветовать перед подписанием ДДУ показать текст юристу, который сделает профессиональный анализ положений договора.

Нюансы выбора суда для подачи иска

Основным критерием, по которому граждане чаще всего выбирают судебное учреждение, является его близкое расположение от места своего проживания. Разумеется, это удобно, но всегда правильно.

Ориентироваться только на этот критерий нецелесообразно.

В каждом суде сложилась своя практика по взысканию неустойки в части применения к данным искам 333 статьи ГК, согласно которой суд по своему усмотрению может снизить рассчитанные дольщиком проценты.

В частности, в Москве значительное число судебных учреждений зачастую применяют 333 статью, но есть и противоположная практика. Здесь нужно исходить из того, что если данным судом практикуется снижение неустойки, то и в вашем случае, скорее всего, будет такое же решение.

Поэтому желательно проанализировать именно те суды, которые подпадают в подсудность по вашему договору. Это можно сделать и самому, но лучше, конечно, поставить эту задачу перед юристом, имеющим практику общения с судами Москвы и Подмосковья.

Стоит также учесть, что суды принимают заявления как по постоянной, так и по временной регистрации. В юридической практике встречались случаи, когда граждане, чтобы получить полный размер неустойки, временно регистрировались  в том районе, где суды меньше всего применяют 333 статью ГК.

Воспользоваться такой возможностью или нет, это решать каждому гражданину, но в любом случае во всех вопросах лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Что означает третейская оговорка в договоре

Довольно часто в ДДУ можно встретить пункт, устанавливающий подсудность в третейском суде. И это вполне законно, о чем свидетельствует 3 статья ГПК.

Это положение можно встретить как в тексте самого договора, так и в виде дополнительного соглашения, подписываемого отдельно между сторонами.

Оговорка может выражаться в форме резолюции, которая не допускает выбора другого суда, либо как альтернативный вариант судопроизводства.

Немного найдется граждан, которые знают, что представляет собой третейский суд, и чем данное положение договора может обернуться для них в случае возникновения спора с застройщиком. Поэтому неосведомленные дольщики спокойно подписывают договор, считая такой вариант вполне приемлемым.

Между тем закон обязывает включать подобное условие только на основании добровольного согласия обеих сторон.

Оговорка не может просто вставляться в документ, умело завуалированная основным текстом. Застройщик должен иметь основания, по которым он решил изменить подсудность в разрешении споров.

При этом он должен предупредить дольщика о юридических последствиях принятия такого решения.

Следует учесть, что третейское судопроизводство не опирается на нормы ГПК. Судьи выбираются сторонами договора и, как правило, у застройщика имеется уже готовый состав суда, принимающий нужное ему решение, которое вступает в силу немедленно после оглашения, и не подлежит обжалованию.

Дольщик теряет защиту государства, гарантированную ему как потребителю, поэтому не может рассчитывать на получение качественного жилья. Все недоделки и дефекты списываются на дополнительные затраты застройщика и не компенсируются участнику.

Кроме того, при обращении в третейский суд гражданам придется платить госпошлину, размер которой рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, в то время как при рассмотрении дела в государственном суде, дольщики, как потребители, освобождаются от этой обязанности.

Из всего сказанного видно, что третейская оговорка в договоре напрямую ущемляет права дольщиков, застройщику же она предоставляет целый набор преимуществ.

Оспорить третейскую оговорку достаточно сложно. Чтобы суд признал ее недействительной, нужно представить доказательства того, что дольщик не был должным образом осведомлен, и что включение в ДДУ данного условия не является его свободным волеизъявлением, и он не имел возможности менять положения договора.

В заключении

Все вопросы, касающиеся подсудности договора, очень непростые и требуют детальной проработки. В статье приведены лишь основные моменты, на которые должен обратить внимание дольщик, перед заключением ДДУ.

На самом деле в условиях договора может присутствовать много скрытых нюансов, которые неосведомленному человеку заметить практически невозможно.

Чтобы избежать проблем при возникновении споров с застройщиком, необходимо перед подписанием документа проконсультироваться с опытным юристом.

Обратитесь в общество защиты прав дольщиков, и профессиональные юристы нашей организации помогут вам максимально безопасно заключить договор ДДУ.

Вы можете рассчитывать на нашу поддержку и помощь во всех вопросах, связанных с долевым строительством.

В разделе «Контакты» находятся все координаты нашей организации, а также форма обратной связи, в который вы можете задать свой вопрос.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/podsudnost-po-ddu

Суд дольщика с застройщиком – правовые нормы и законодательная практика

Застройщик подал в суд на дольщика

Собираясь приобретать квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, вместе с низкой ценой на жилплощадь можно получить дополнительный риск.

В этом случае возникает вероятность того, что получить свою квартиру будет достаточно проблематично.

Что же делать тем, кто устал от пустых обещаний по телефону и при личных встречах, когда указанный в договоре срок сдачи дома давным-давно прошел? Юристы утверждают – подавать в суд.

1. Законодательная база 2. Причины подачи иска в суд участниками долевого строительства на застройщика 3. Как правильно составить исковое заявление и подать в суд на застройщика 4. Процесс рассмотрения иска в суде против застройщика 5. Помощь профессионалов

Законодательная база

Говоря о законодательном регулировании подобных судебных процессов, прежде всего, необходимо упомянуть Федеральный закон, принятый 30 декабря 2004 года, под номером 214-ФЗ, который так и называется – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание

Чтобы апеллировать к данному законопроекту, участник долевого строительства должен приобретать квартиру лично для себя, для членов своей семьи, для своих близких родственников (родителей, братьев, сестер, внуков). Главное – участие в долевом строительстве никоим образом не должно быть связано с получением прибыли и осуществлением предпринимательской деятельности.

Если вышеупомянутый закон не содержит юридических норм, регулирующих тот вопрос, с которым обратился в суд дольщик, то применяются законодательные акты, касающиеся защиты прав потребителей. Это означает, что начинает работать Закон «О защите прав потребителей». И, в первую очередь, он регулирует, где именно может быть подан иск.

Причины подачи иска в суд участниками долевого строительства на застройщика

Причин, по которым дольщик подает иск в суд на застройщика, на самом деле, не так уж и много:

  • застройщик нарушает сроки, зафиксированные в договоре, и не вводит уже построенные квартиры в эксплуатацию;
  • застройщик без должного обоснования требует увеличения стоимости квартир или повышает ежемесячный платеж без предварительного уведомления дольщика;
  • дольщик не доволен качеством предоставленного жилья, а застройщик при этом не принимает на себя обязательства исправлять найденные дефекты;
  • по вине застройщика, который не вовремя зарегистрировал свой объект в соответствующем реестре, у дольщика возникают проблемы с оформлением своего права собственности.

На практике вариантов для передачи дела в суд может быть множество и каждый из них требует индивидуального подхода и решения. Важно помнить только об одном: суд – это крайняя мера, когда договориться с застройщиком не удается. Прежде всего, можно написать претензию застройщику о возврате денежных средств.

Как правильно составить исковое заявление и подать в суд на застройщика

Исковое заявление в суд на застройщика может быть составлено от руки или набрано на компьютере, но обязательно – в письменном виде. Помимо него, дольщику необходимо собрать пакет сопроводительных документов.

Хорошо, когда при составлении искового заявления присутствует юрист-адвокат или специалист по судебным делам.

Обратите внимание

Если дольщик собирается привлечь к суду адвоката или юриста, то следует быть четко уверенным в его квалификации и наличии опыта в решении именно этих вопросов. В противном случае велика вероятность, что дело будет затянуто или в приеме иска будет отказано.

Процесс рассмотрения иска в суде против застройщика

После того как иск был подан, судья обязан рассмотреть тот пакет документов, который был представлен, и принять решение.

Вариантов в данном случае два: либо иск принимается к рассмотрению и назначается дата производства, либо иск возвращается истцу (при этом должна быть уважительная причина отказа, чаще всего заключающаяся в некорректном составлении искового заявления или неполном пакете документов). Во втором случае необходимо четко понимать, по какой причине иск был отклонен, чтобы исправить возникшие ошибки и подать иск повторно.

Если же иск принят к рассмотрению, то истца обязательно должны предупредить о том, когда, в какое время и где именно будет проходить судебное заседание. В процессе рассмотрения дела используется принцип состязательности сторон, то есть каждая сторона имеет право доказать свою правоту.

У любой строительной компании, особенно нечистой на руку и не выполняющей условия подписанных договоренностей, всегда в штате есть опытные юристы.

Это означает только одно: шансы рядового дольщика на решение вопроса в свою пользу сильно сокращаются, а необходимость в привлечении квалифицированного юриста сильно возрастает.

Поэтому не стоит отказываться от помощи профессионала, надеясь решить все своими силами.

Когда вопрос всесторонне рассмотрен, выносится решение. Как и у любого судебного решения, у него есть срок на обжалование.

Если проигравшая сторона захочет воспользоваться своим правом, то истца ждет второй круг. Если же никто не будет обжаловать решение суда, то оно вступает в законную силу.

А дальше возникает необходимость контролировать исполнение данного решения.

Помощь профессионалов в обращении в суд на застройщика

В нашей стране существует общественная организация, которая занимается подобными проблемами. Она носит соответствующее название – «Общество защиты прав дольщиков». Ее главная задача – поддержать тех участников долевого строительства, которые попали в сложную ситуацию из-за недобросовестности застройщиков.

Ее услуги частично являются бесплатными, а частично финансируются за счет тех штрафных санкций, которые суд назначает при рассмотрении дела – обычно это 25%.

Ценность этой организации заключается в том, что она может помочь подать заявление, составить претензию и даже поддержать дольщика на этапе исполнительного производства.

Итак, для того чтобы подать иск в суд на компанию-застройщика, следует:

  • Правильно определить подсудность;
  • Грамотно составить иск в суд (желательно привлечь к этому вопросу опытного юриста);
  • Доказать свою правоту во время судебных заседаний;
  • Обжаловать решение суда, если оно было принято не в пользу дольщика;
  • Проследить за тем, чтобы принятое решение было исполнено.

При необходимости, дольщики могут обращаться в общественную организацию, которая занимается их защитой. Опытные юристы, работающие там, могут помочь наказать неисполнительного застройщика с наименьшими потерями.

(14 голос., 4,07 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/sud-uchastnika-dolevogo-stroitelstva-s-zastrojshhikom/

PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

двадцать − 11 =