Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий.
Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости.
Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.
Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.
Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.
Преимущества расчета через банковскую ячейку
Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.
Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.
Недостатки расчета через банковскую ячейку
Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.
Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.
Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.
Преимущества расчёта через аккредитив
Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.
Недостатки расчета через аккредитив
Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.
Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.
Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.
Преимущества наличного расчета
Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
Возможен расчет в любой валюте.
Отсутствие процентов и комиссий.
Недостатки расчета наличными
Риск использования поддельных купюр.
У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
Опасность транспортировки крупной суммы.
Вероятность неправильного расчета.
Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.
Преимущества безналичного расчета
Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.
Недостатки безналичного расчета
В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.
Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.
Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.
Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.
Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.
Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.
Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.
В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.
Преимущества сервиса безопасных расчетов
Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.
Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.
Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.
Недостатки сервиса безопасных расчетов
Услуга безопасных расчетов недоступна, если:
- Участник сделки не является гражданином РФ.
- Собственность оформлена до 1998 г.
- Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
- Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
- Получатель денежных средств несовершеннолетний.
- Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
- Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
- Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
- Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.
Сейчас читают
Как прописаться в квартире
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки
Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?
Как передать деньги при покупке квартиры через банк. Когда банк отвечает за сохранность средств, а когда — нет
Как происходит передача денег через банк при покупке квартиры
Банковская ячейка (или депозитарий) — это сейф, который покупатель недвижимости арендует в банке на определённый срок. При альтернативной сделке, если в процессе участвуют сразу несколько квартир, может быть несколько ячеек, их количество обсуждается заранее.
Процесс выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца средства пересчитываются и закладываются в ячейку. После того, как все условия договора купли-продажи будут выполнены и участники зарегистрируют переход прав на квартиру, продавец получает деньги.
Аренда ячейки, как правило, оформляется на месяц. Регистрация квартиры обычно проходит в течение недели, но лучше иметь запас времени на случай возникновения каких-либо задержек.
А банк отвечает за сохранность денег?
Зависит от того, какой договор вы заключили с банком. Это может быть (ГК РФ ст. 922):
· Договор аренды с предоставлением сейфа. Вы просто арендуете место для хранения ценностей, при этом банковские сотрудники не знают о том, что именно вы кладёте в ячейку.
Потому банк не несёт ответственности за содержимое сейфа, но гарантирует, что не предоставит к нему доступ третьим лицам без разрешения арендатора.
При этом, если из ячейки что-то пропадёт, возмещать пропажу банк не станет, и доказать, что в ячейке было 3 млн рублей, а не 3 рубля, будет сложно.
· Договор аренды с использованием сейфа. Клиент сообщает банку, что именно он размещает в сейфе, а банк, как и в первом случае, гарантирует, что не предоставит доступ к ячейке третьим лицам без разрешения арендатора.
Если в банке произойдёт кража, ответственности за ваши средства банк, как и в первом случае, не несёт. Однако, в отличие от договора аренды с предоставлением, шанс получить украденные средства назад есть — об этом ниже.
Поясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «При аренде банковской ячейки клиент платит 2,5–3,5 тыс. руб. в месяц, это один из наиболее дешёвых способов передачи средств через банк.
Для некоторых клиентов важно сохранить конфиденциальность и не информировать банк или третьих лиц о том, какая сумма хранится в ячейке.
Я же всегда выступаю за то, чтобы банк знал, что закладывается в сейф, а продавец и покупатель имели доказательства, что в ячейку помещались именно деньги, а не, например, ценные бумаги.
Для этого разумно оформить расписку, которую пишет покупатель, а подписывают оба участника, а также привлечь свидетелей».
· Договор использования банковского сейфа с услугой ответственного хранения. Эту опцию предлагают не все банки, и она будет стоить значительно дороже, чем обычная аренда с предоставлением или с использованием.
В этом случае банк фиксирует, что именно вы кладёте в ячейку (если это деньги — проверяет их подлинность), и делает опись вложения. Воспользоваться ячейкой вы можете только в присутствии банковского сотрудника, потому как банк несёт полную ответственность за содержимое ячейки.
Если с ним что-то случится, банк должен будет возместить ущерб в полном объёме.
Эксперты рынка говорят, что переплачивать за гарантию возврата средств в случае взлома ячейки клиенты, как правило, не хотят. «На практике донести до участников сделки целесообразность заключения договора ответственного хранения почти невозможно: для них это в первую очередь дополнительные расходы к сделке», — поясняет Элина Мамонтова.
Доступ к банковской ячейке после размещения средств
После оформления договора аренды банковской ячейки банк отдаёт ключ арендатору, т. е. покупателю недвижимости. Это логично, потому как покупатель всё ещё не получил права собственности на недвижимость и в ячейке лежат его средства. Продавец и покупатель заранее обсуждают условия дальнейшего доступа к банковской ячейке и фиксируют их в дополнительном соглашении к договору аренды.
Как правило, ключ хранится у покупателя 5–7 дней, пока сделка регистрируется. После чего покупатель, получив документ о регистрации сделки, передаёт ключ от ячейки продавцу. Продавец забирает средства из сейфа и пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю.
Здесь возникает логичный вопрос: как продавцу быть уверенным, что покупатель передаст ему ключ вовремя? Оптимальный вариант — доверить ключ от ячейки на хранение третьему независимому лицу, им может выступать банк, который выдаст ключ продавцу при условии выполнения договора. Но не все кредитные организации предоставляют услугу хранения ключа, и, как правило, делают это за дополнительную плату.
Если ключ остаётся у покупателя, то это не значит, что он может им воспользоваться и забрать деньги.
Обычно в дополнительном соглашении прописывается, что доступ к ячейке в течение срока аренды имеет только продавец, если у него на руках есть определённый перечень документов. Если сделка по каким-то причинам сорвётся, покупатель заберёт свои деньги.
Если сделка пройдёт, а покупатель не передаст ключ продавцу, вопрос придётся решать через суд (и тут, понятно, закон не на стороне покупателя).
Для того, чтобы получить из ячейки деньги, продавец должен предоставить банку паспорт, а также документ (или несколько), который обозначен в доп. соглашении к договору аренды. Это может быть:
- — зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (или квартир, если в сделке участвуют несколько), со штампом регистрационной палаты и записью о том, что квартира перешла в собственность нового владельца;
- — выписка из ЕГРН, полученная на имя покупателя;
- — подписанный акт приёма-передачи недвижимости.
Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»: «Покупатель может установить свои условия изъятия средств — например, запросить у продавца чистую справку „О регистрации“ по форме 9 — как доказательство того, что из квартиры выписаны все, кто был там прописан на момент продажи. Особенно актуально в случаях, если в квартире зарегистрированы маленькие дети.
Если сделка сложная или многоэтапная, можно воспользоваться дополнительной услугой от банков, которая называется „эксперт-сейфинг“. Для её оформления заключается отдельный договор, в котором подробно прописываются все условия изъятия средств и документов на каждом этапе проведения сделки».
Если что-то пойдёт не так — например, сделка отменится — заложенные в ячейку средства возвращаются своим первоначальным владельцам. Этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре с банком.
Что делать, если ячейку всё-таки взломали
Банковская ячейка — надёжный способ хранения средств, однако не гарантирует 100% безопасности. «На моей практике не было случаев исчезновения денег из ячеек, однако в профессиональных кругах эта тема обсуждается, и федеральные СМИ пишут о том, что в каком-либо банке из сейфа исчезла крупная сумма», — говорит юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина.
Вне зависимости от того, какой договор вы подписывали с банком, он отвечает за сохранность содержимого сейфа. Но по факту рассчитывать на возмещение убытков в полном объёме можно только в случае, если с банком вы оформили договор использования сейфа с услугой ответственного хранения.
Случай, если банк изначально не знал, что находится в сейфе (при наличии договора аренды с предоставлением сейфа), в этом плане почти безнадёжен.
Когда банк знал, но «не нёс ответственности» (то есть при заключении договора с использованием сейфа), он виноват, только если ячейки плохо охранялись.
Если кража всё-таки произошла, нужно написать претензию банку и убедиться, что факт кражи средств зафиксирован в полиции. Если полиция и банк в короткие сроки после происшествия с вами не связываются и никак не отреагируют на претензию, владелец ячейки должен обратиться в суд.
«Претензия банку пишется в произвольной форме в двух экземплярах — на вашем экземпляре банк должен поставить отметку о том, что претензия получена. В исковом заявлении нужно обозначить, что произошла кража средств в определённом объёме, и ваши требования: возврат средств и компенсацию морального ущерба.
При этом важно понимать, что у арендатора ячейки должны быть доказательства, что на момент кражи деньги были в ячейке — например, видеозапись процесса закладывания средства, опись или расписка свидетелей.
Исход дела будет зависеть от того, сможет ли арендатор предоставить такие доказательства, а банк — убедить суд, что предпринял все необходимые меры для контроля за доступом к сейфу», — уточняет Эльвира Шулемина.
Добавляет Элина Мамонтова: «Случается, что опись имущества, вложенного в сейф, делают стороны дополнительно друг для друга. Могу предположить, что в случае, если клиент выбрал договор аренды ячейки с использованием сейфа (без ответственного хранения) и в банке произошла кража, эта расписка может служить доказательством того, что в сейфе действительно находились деньги, а не что-то иное».
- Есть ли альтернативные надёжные способы передачи денег
- Наличными
- Надёжность: 0 из 10.
Передавать наличные средства «из рук в руки» при покупке квартиры — самый рискованный способ. Продавец в этом случае может получить средства и скрыться, не продав квартиру или не выполнив какие-то другие обязательства по договору купли-продажи, или же покупатель отказывается платить, получив документ о передаче прав собственности на квартиру.
Депозит нотариуса
Надёжность: 8 из 10.
Покупатель и продавец заключают с нотариусом соглашение о проведении денежных расчётов, после чего покупатель переводит на его депозитный банковский счёт деньги за квартиру.
В этом случае нотариус выступает в качестве посредника и представителя закона, который контролирует соблюдение всех условий сделки.
Когда они будут выполнены, нотариус сообщает банку о том, что деньги могут быть переведены на счёт продавца.
«8 из 10» ставим за существование человеческого фактора — во-первых, не каждый нотариус берётся за оказание подобных услуг, во-вторых, необходимо проверить надёжность нотариуса, прежде чем заключать с ним договор. Если с нотариусом за период проведения сделки что-то случится (смерть или потеря лицензии), денежные средства с депозитного счёта придётся возвращать через суд.
Аккредитив
Надёжность: 9 из 10.
Это банковский счёт, на который покупатель переводит средства. Счёт принадлежит банку, и только у него есть доступ к счёту. Продавец, как и в случае с арендой банковской ячейки, должен предоставить банку документы, подтверждающие завершение сделки, после чего банк переводит деньги на его счёт.
По сути, процессы похожи, только все расчёты происходят без привлечения наличных средств. Аккредитивы есть не во всех банках, и процесс оформления, проверки и перевода средств от банка к продавцу может занять несколько дней.
Стоимость аккредитива сопоставима с арендой банковской ячейки, но за обналичивание средств банк может запросить процент. Из рисков — банкротство банка.
Сервис безопасных расчётов
Надёжность: 9 из 10
В этом случае деньги покупателя переводятся на специальный, открываемый в банке номинальный счёт, где хранятся, пока сделка оформляется.
Идти в банк и сообщать о том, что собственность на квартиру перешла к другому лицу, не нужно: банк сам получает сведения из Росреестра и в момент, когда покупатель становится собственником, информирует покупателя, что сделка состоялась, затем переводит деньги на счёт продавца.
«Услуга оформляется в банке при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости. Если регистрация сделки по какой-то причине не происходит, средства отправляются обратно на счёт покупателя — для этого обе стороны должны сообщить банку о намерении расторгнуть договор оказания услуг.
Самый большой плюс сервиса, особенно актуальный весной 2020 года, в том, что ни продавцу, ни покупателю не нужно идти в банк во второй раз. В Сбербанке эта услуга стоит 3400 руб.», — поясняет Эльвира Шулемина.
Риски при этом способе расчётов аналогичны рискам при аккредитиве.
Элина Мамонтова: «Идеального способа передачи средств через банк не существует. Например, у банка могут отозвать лицензию, и при использовании аккредитива средства покупателя зависнут. Нужно всегда отталкиваться от конкретной истории купли-продажи.
Если она простая — например, в договоре указано, что основной договор является одновременно и актом приёма-передачи, при этом в квартире никто не прописан и между продавцом и покупателем доверительные отношения, — можно воспользоваться сервисами безналичных расчётов: аккредитивом, эскроу-счётом (аналог аккредитива) или сервисом безопасных расчётов, который сегодня предлагает Сбербанк.
При альтернативных и сложных сделках однозначно удобнее пользоваться банковскими ячейками с подключением услуги эксперт-сейфинга».
Мария Виноградова
Банковская ячейка или депозит
Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?
За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.
В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.
Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.
Способ № 1: банковская ячейка
На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.
Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.
Эти условия должен контролировать банк.
Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.
Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.
Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.
В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.
Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.
В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.
Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.
Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.
Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.
Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.
В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.
Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.
В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.
В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.
Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.
Способ № 2: аккредитив
Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.
Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.
Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.
Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.
Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.
Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.
Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.
Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.
Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.
Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.
Способ № 3: депозит нотариуса
Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.
После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.
После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.
Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.
Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.
На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.
У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.
При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.
Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.
Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу: банковская ячейка, расписка о получении, аккредитив
Приобретение жилья иногда омрачается рядом формальностей. Недостаточно просто собрать всю сумму, еще нужно правильно ею распорядиться и знать, когда отдавать деньги при покупке квартиры.
JCat.Недвижимость расскажет, как лучше передать деньги, исключая обман и мошенничество.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Безналичный расчет
Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.
А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.
Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости.
Преимущества безналичного расчета:
- защита от поддельных купюр;
- отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
- возможность быстрой проверки точности перевода.
Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:
- риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.
Наличный расчет
Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.
Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам.
Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты.
Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.
Преимущества сделки с наличной оплатой:
- оперативность;
- отсутствие комиссии и процентов.
Недостатки оплаты наличными:
- риск использования поддельных купюр;
- опасность перевозить большие суммы.
Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.
Расчеты у нотариуса
С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.
Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.
Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.
Основные плюсы нотариальных услуг:
- сделка занимает всего 1–2 дня;
- оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.
Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.
Аккредитив
Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартирыосуществляется после соблюдения всех условий сделки.
Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.
Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому.
Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны.
Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.
Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.
Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.
Основные преимущества аккредитива:
- безопасность обеспечивается законом;
- средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.
Недостатки аккредитива:
- услугу предоставляют не все банки;
- проведение выплат исключительно в рублях;
- если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.
Банковская ячейка
Дляпередачи денег при покупке квартирыиспользуют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.
Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов:
- Заключение договора купли-продажи недвижимости.
- Выбор финансовой организации.
- Регистрация в Росреестре.
- Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
- Вскрытие ячейки.
- Выдача расписки.
Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно.
Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.
Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке.
Преимущества банковской ячейки:
- защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
- деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
- условия хранения защищают обе стороны.
Но есть и ряд недостатков:
- не все финансовые организации предлагают такую услугу;
- высокая стоимость услуги;
- если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.
Сервис безопасных расчетов
Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:
- Покупатель переводит деньги на специальный счет.
- Банк запрашивает данные в Росреестр.
- Деньги перечисляются продавцу.
Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки.
Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк. Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца.
Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.
Плюсы услуги:
- сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
- оформление занимает до 15 минут;
- не нужно посещать банк, все делается удаленно;
- продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.
Есть и недостатки:
- банк не несет ответственности за сохранность денег;
- услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).
JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.
Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!
Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик
