Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2011 г. N 18-В11-13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Харланова А.В. и Момотова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Павленко А.М. к Денисову Н.А., Дядюре А.А., Северскому отделу управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, свидетельств о государственной регистрации права на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, встречному иску Дядюры А.А. к Павленко А.М. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок по надзорной жалобе представителя Павленко А.М. Дегтярева П.А. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2010 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2010 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения представителя Дядюры А.А. Севастьянова Р.О., полагавшего надзорную жалобу оставить без удовлетворения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Павленко А.М. обратился в суд с иском к Денисову Н.А., Дядюре А.А., Северскому отделу управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, свидетельств о государственной регистрации права на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что он является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2004 г. его отца Павленко М.И., 1928 г. рождения. Наследственное имущество, в частности, состоит из фундамента жилого дома незавершенного строительством и земельного участка, площадью 1497 кв. метров, расположенных по ул. <. > района. Отделом по Северскому району управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в принятии документов для регистрации выданного ему нотариусом 18 февраля 2009 г. свидетельства о праве на наследство по закону ему было отказано по причине предоставления другими лицами правоустанавливающих документов на указанный земельный участок.
Также ему стало известно о том, что 17 октября 2008 г. некий Павленко М.И., проживающий в <. >, выдал доверенность Терешкину В.Н. на регистрацию и продажу земельного участка, расположенного по ул. <. > района. Из этой доверенности усматривалось, что фамилия, имя и отчество его отца Павленко М.И., 1928 г. рождения, совпадают с фамилией, именем и отчеством Павленко М.И., 1938 г. рождения, выдавшего доверенность Терешкину В.Н. на регистрацию и продажу земельного участка, площадью 1497 кв. метров, по указанному выше адресу. Данная доверенность была впоследствии 16 декабря 2008 г. отменена выдавшим ее Павленко М.И., 1938 г. рождения.
1 декабря 2008 г. Терешкин В.Н., действующий по доверенности Павленко М.И., 1938 г. рождения, продал указанный земельный участок Денисову Н.А., а последний, в свою очередь, в этот же день продал его Дядюре А.А. Таким образом, как указал истец, ответчики своими действиями существенно нарушили его права как собственника данного земельного участка.
В ходе рассмотрения дела представитель Павленко А.М. Дегтярев П.А. дополнил основания иска и ссылался на недобросовестность приобретателей спорного земельного участка Денисова Н.А. и Дядюры А.А., а также представил суду исковое заявление об истребовании этого земельного участка из чужого незаконного владения.
Дядюра А.А. предъявил встречный иск к Павленко А.М. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от 18 февраля 2009 г., указав, что законных оснований приобретения права собственности на спорный земельный участок у Павленко М.И. не возникло, в связи с чем данное свидетельство было выдано истцу Павленко А.М. незаконно.
Решением Северского районного суда Краснодарского края от 8 декабря 2009 г. иск Павленко А.М. удовлетворен, постановлено признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 1497 кв. метров, расположенного по ул. <. > района <. > края, заключенный 1 декабря 2008 г. от имени продавца Павленко М.И., 1938 г. рождения, Терешкиным В.Н. и покупателем Денисовым Н.А.
Решением суда постановлено признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права N <. >, выданное управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на имя Денисова Н.А., а также договор купли-продажи этого земельного участка, заключенный 1 декабря 2008 г. продавцом Денисовым Н.А. и покупателем Дядюрой А.А. Признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права N <. > выданное управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на имя Дядюры А.А.
Этим же решением суда на Дядюру А.А. возложена обязанность возвратить указанный земельный участок Павленко А.М. Отказано в удовлетворении встречного иска Дядюры А.А. к Павленко А.М. о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным. В пользу Павленко А.М. с Денисова Н.А. взыскано <. > рублей, с Дядюры А.А. <. > рублей, а также с Дядюры А.А. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере 3790 рублей 95 копеек.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2010 г. решение суда первой инстанции от 8 декабря 2009 г. отменено и по делу принято новое решение, которым в иске Павленко А.М. отказано, встречный иск Дядюры А.А. удовлетворен.
Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2010 г. кассационное определение от 28 января 2010 г. оставлено без изменения.
В надзорной жалобе представителем Павленко А.М. Дегтяревым П.А. ставится вопрос об отмене кассационного определения от 28 января 2010 г., постановления президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2010 г. с оставлением без изменения решения суда первой инстанции от 8 декабря 2009 г.
27 декабря 2010 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации дело истребовано в Верховный Суд РФ и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 марта 2011 г. надзорная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит определение судебной коллегии и постановление президиума Краснодарского краевого суда подлежащими отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Разрешая дело и удовлетворяя иск Павленко А.М. и отказывая Дядюре А.А. в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что, что истец Павленко А.М. является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2004 г. его отца Павленко М.И., 1928 г. рождения, а именно, земельного участка, площадью 1497 кв. метров, и фундамента жилого дома незавершенного строительством на этом земельном участке по адресу: <. >. Договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу был заключен 1 декабря 2008 г. с ненадлежащим продавцом Павленко М.И., 1938 г. рождения, который никакого отношения к спорному объекту недвижимости не имел. Данный договор был заключен по доверенности, выданной Павленко М.И., 1938 г. рождения, Терешкину В.Н. 17 сентября 2008 г. (впоследствии доверенность отменена доверителем 16 декабря 2008 г.).
Терешкин В.Н. знал, что спорный земельный участок никогда не принадлежал Павленко М.И., 1938 г. рождения. Указанный договор купли-продажи содержал ложные сведения как о его правообладателях, так и о характеристике самого земельного участка, а также о его обременении третьими лицами. Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения Павленко А.М. как наследника Павленко М.И., 1928 г. рождения, помимо его воли, земельный участок подлежит истребованию у Дядюры А.А. (последний покупатель) на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда от 8 декабря 2009 г. и принимая по делу новое решение об отказе Павленко А.М. в иске и удовлетворении встречного иска Дядюра А.А., указал, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска Павленко А.М. являются необоснованными, поскольку право собственности Павленко М.И. (1928 г. рождения) на спорный земельный участок надлежащими доказательствами не подтверждено, в силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации Денисов Н.А., а впоследствии и Дядюра А.А., приобретшие данный земельный участок за оговоренную в договорах денежную сумму, являются добросовестными приобретателями указанного земельного участка.
Президиум Краснодарского краевого суда согласился с изложенными в кассационном определении от 28 января 2010 г. основаниями к отмене решения суда и постановлением от 18 августа 2010 г. оставил указанное кассационное определение без изменения.
Между тем, при рассмотрении дела судом кассационной инстанции и президиумом Краснодарского краевого суда были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов Павленко А.М.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции было установлено, что истец Павленко А.М. является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2004 г. его отца Павленко М.И., 1928 г. рождения. Спорный земельный участок по адресу: <. > постановлениями администрации Северского сельского сельсовета от 7 апреля 1993 г. N 166 и N 166-5 был выделен его отцу Павленко М.И. в собственность для строительства жилого дома, а постановлением администрации Северского сельсовета от 9 апреля 1993 г. N 180 Павленко М.И. было разрешено строительство жилого дома на закрепленном за ним земельном участке.
На основании представленных нотариусу указанных документов Павленко А.М. как наследнику после смерти Павленко М.И., 1928 г. рождения, 18 февраля 2009 г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Согласно этому свидетельству наследственное имущество состоит из расположенного по указанному адресу фундамента жилого дома незавершенного строительством и земельного участка площадью 1497 кв. метров.
Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в том числе, в порядке наследования.
Так, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 1 декабря 2008 г. был заключен с ненадлежащим продавцом Павленко М.И., 1938 г. рождения, который, не имея права собственности на спорный объект недвижимости, выдал 17 сентября 2008 г. Терешкину В.Н. по просьбе последнего доверенность на право регистрации права собственности на данный земельный участок и продажи этого земельного участка (впоследствии доверенность 16 декабря 2008 г. была отменена самим доверителем); указанный договор на момент его заключения содержал ложные сведения как о его правообладателях, так и о характеристике самого земельного участка, а также и о его обременении третьими лицами. Используя данную доверенность, Терешкин В.Н., зная, что спорный земельный участок никогда не принадлежал Павленко М.И., 1938 г. рождения, 1 декабря 2008 г. продал участок Денисову Н.А., который, в свою очередь, в тот же день продал этот земельный участок Дядюре А.А.
Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.
Поскольку по смыслу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации наследник, принявший наследство, становится собственником имущества со дня открытия наследства независимо от времени и способа его принятия, а судом первой инстанции установлено, что Павленко М.И., 1928 г. рождения, принадлежало на праве собственности спорное недвижимое имущество, наследодатель умер 15 января 2004 г., то есть задолго до совершения 1 декабря 2008 г. сделки со спорным земельным участком, сделка была совершена по подложным документам, суд первой инстанции пришел к выводу о выбытии данного участка из владения истца Павленко А.М. помимо его воли и на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовал этого земельный участок у Дядюры А.А.
Суд кассационной инстанции, отменяя определением от 28 января 2010 г. решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, сослался на то, что право собственности отца истца Павленко М.И., 1928 г. рождения, на спорный земельный участок надлежащими доказательствами не подтверждено, Денисов Н.А. и Дядюра А.А. являются добросовестными приобретателями данного земельного участка.
Однако при этом в нарушение ст. 198 ГПК РФ суд кассационной инстанции в определении не указал, какие конкретно доказательства свидетельствуют об отсутствии у Павленко М.И., 1928 г. рождения, права собственности на спорное недвижимое имущество, не привел доводы, по которым он отверг представленные Павленко А.М. доказательства, не указал также кто являлся собственником земельного участка до его продажи Денисову Н.А., какими доказательствами подтверждается право собственности этого лица на спорный земельный участок и не сослался в подтверждение своего вывода на закон.
Что касается вывода суда кассационной инстанции о том, что Денисов Н.А. и Дядюра А.А. являются добросовестными приобретателями указанного земельного участка, то, с ним также согласиться нельзя.
Судом первой инстанции было установлено и данный вывод не опровергнут судом кассационной инстанции, что Денисов Н.А., а затем Дядюра А.А., каждый приобретая в один и тот же день, а именно 1 декабря 2008 г., спорный земельный участок по договору купли-продажи, не могли не знать о том, что, как указал суд первой инстанции, данное имущество приобретено у Павленко М.И., 1938 года рождения, то есть у лица, не имевшего права на его отчуждение, в частности в связи с тем, что в п. 2 договора купли-продажи от 01 декабря 2008 г., заключенного между Денисовым Н.А. и Дядюра А.А. содержались не соответствующие действительности сведения о том, что земельный участок принадлежит продавцу этого участка Денисову Н.А. на праве собственности на основании постановления администрации Северского сельского Совета Краснодарского края от 07 апреля 1993 г. N 166.
Кроме того, судебная коллегия не учла, что согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество и от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.
Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований к отмене решения суда с вынесением нового решения по делу об отказе Павленко А.М. в иске и удовлетворении встречного иска.
Президиум Краснодарского краевого суда, оставляя 18 августа 2010 г. без изменения кассационное определение от 28 января 2010 г., согласился с изложенными в нем выводами и не обратил внимания на допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что вышеназванные судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что является в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для их отмены.
На основании изложенного Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2010 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2010 г. нельзя признать законными и они подлежат отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2010 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2010 г. отменить, дело направить на новое кассационное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
Что делать, если договор купли-продажи земельного участка признали недействительным?
До заключения договора купли-продажи был договор аренды, который заключен по итогам аукциона. Во время аренды я построил объект недвижимости и выкупил участок. Заявление я писал о выкупе участка. Но при подписании договора купли-продажи также было подписано и соглашение о расторжении договора аренды, это необходимо, так как договор аренды был зарегистрирован в кадастровой палате.
Основанием для расторжения договора аренды послужило заключение договора купли-продажи. Есть бумаги, которые это подтверждают. Договор купли-продажи земельного участка признали недействительным.
Возможно ли восстановление аренды?
Наталья Лукашевская
Консультаций: 430
В соответствии с п. 1 ст. 209 Граждаснкого кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Недействительная сделка не вечет юридических последствий,за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон cделки обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Вы лишены права пользования земельным участком на праве аренды, поскольку у участка есть собственник. Восстановить аренду невозможно.
Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным
В практической деятельности индивидуальный предприниматель иногда сталкивается с такой неприятной ситуацией. Он приобретает в собственность земельный участок, осуществляет его государственную регистрацию и использует в предпринимательской деятельности, при этом регулярно уплачивает земельный налог по данному участку.
Через какое‑то время продавец оспаривает сделку в суде. В результате участок возвращается прежнему владельцу. Увы, такое случается. И тут возникает вопрос: а что делать с суммой земельного налога, который предприниматель добросовестно уплачивал за все время владения участком? Можно ли считать налог излишне уплаченным и вернуть его из бюджета (или произвести зачет в счет уплаты других налогов)?
К сожалению, официальных разъяснений по этому поводу нет.
В арбитражной практике до недавнего времени не было выработано единого подхода, считается ли организация или физическое лицо плательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.
Президиум ВАС принял Постановление от 12.03.2013 № 12992/12, которое, полагаем, поставило точку в споре о том, возможен или нет возврат земельного налога в рассмотренной ситуации.
Несколько слов о земельном налоге.
В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно ст. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ [1] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Таким образом, плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на участок, то есть внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий участок. Данная правовая позиция отражена в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 [2] , о чем неоднократно напоминали в своих письмах и Минфин, и налоговые органы [3] .
Иными словами, в промежутке времени между двумя записями в ЕГРП лицо является плательщиком земельного налога. Но одно дело, когда со своим правом на земельный участок оно рассталось добровольно, например, продав землю, а другое – когда землю «отобрали» согласно судебному решению.
Можно ли вернуть сумму уже уплаченного земельного налога?
Рассмотрим спор, который дошел до высших арбитров и разрешение которого дает ответ на поставленные вопросы. И хотя одной из сторон спора выступала организация (ООО), однако выводы, которые были сделаны судьями на всех ступенях судебного процесса, применимы и к индивидуальным предпринимателям как плательщикам земельного налога.
На конкретном примере. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст.
167 ГК РФ). Суть спора заключалась в следующем. 28 января 2008 года ООО по договору купли-продажи приобрело земельный участок, о чем 14 февраля 2008 года в ЕГРП была сделана регистрационная запись и выдано соответствующее свидетельство о праве собственности.
Спустя некоторое время продавец обратился в суд с исковым заявлением к покупателю (ООО) о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи в виде возврата земельного участка, погашения записи в ЕГРП о праве собственности ООО на земельный участок. Суд в силу положений ст. 166, 168 ГК РФ удовлетворил требования продавца, признав сделку недействительной.
На основании решения суда в ЕГРП была внесена запись (12.08.2010) о прекращении у ООО права собственности на указанный земельный участок.
За время, пока ООО владело земельным участком, оно исчисляло и уплачивало земельный налог и авансовые платежи по нему. Полагая, что после признания сделки недействительной, перечисленные суммы налога следует считать излишне уплаченными, ООО представило в налоговую инспекцию уточненные налоговые декларации по земельному налогу, обнулив первоначальные показатели. Однако налоговая инспекция не согласилась с организацией, посчитав, что с момента записи в ЕГРП о возникновении права собственности на земельный участок до момента записи о прекращении этого права та являлась плательщиком указанного налога и вносить исправления по его начислению неправомерно.
Организация обратилась в арбитраж. Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, а налоговая инспекция подала на апелляцию. Все последующие судебные инстанции (и апелляционная, и кассационная) пришли к выводу, что правы налоговики.
Дело дошло до Президиума ВАС, но и он, увы, поддержал налоговую инспекцию.
Налог должен быть возвращен?
Полагаем, что читателям будет интересно, какие же доводы за и против приводились на различных стадиях судебного процесса, поэтому начнем с самого первого судебного заседания – Решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2011 № А56-39448/2011 (принят в пользу налогоплательщика).
В своих рассуждениях арбитры опирались как на вышеуказанные п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, так и на нормы НК РФ. Согласно ст. 44 НК РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иными актами законодательства о налогах и сборах.
Обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога.
Таким образом, обязанность по уплате земельного налога в соответствии с положениями гл. 31 НК РФ возникает только в случае, если налогоплательщик обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве собственности, то есть является плательщиком земельного налога.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1, 2 ст.
167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В пункте 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 [4] разъясняется, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом; в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
На основании приведенных норм судьи Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга пришли к следующему выводу. Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной, поскольку в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
Арбитры отметили: законодательством РФ предусмотрено, что зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде, то есть оспариванию подлежит не сама по себе запись о регистрации, а субъективное право, возникшее из договора.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 [5] , судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
Судьи также указали: факт использования земельного участка при отсутствии права собственности не служит основанием для исчисления и уплаты земельного налога.
Следовательно, с момента вступления в силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной у ООО не возникли основания исчислять и уплачивать земельный налог и авансовые платежи по нему. Однако апелляционная инстанция это решение суда отменила.
Собственник участка обязан был уплатить земельный налог.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 09.02.2012 № А56-39448/2011 поддержал налоговиков. Что интересно, при принятии решения арбитры опирались на те же самые нормы, что и суд первой инстанции (п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, ст.
167 ГК РФ), однако выводы были сделаны совершенно противоположные.
Арбитры апелляционного суда отметили: обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации за организацией права собственности на земельный участок, то есть с момента внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
По мнению судей, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции.
В итоге арбитры вынесли вердикт: в период с 14.08.2008 по 12.08.2010 ООО, являясь собственником земельного участка, обязано было уплачивать земельный налог.
С ними согласилась и кассационная инстанция – см. Постановление ФАС СЗО от 01.06.2012 № А56-39448/2011, в котором арбитры пришли к важному, на наш взгляд, выводу: признание гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не является обстоятельством, с которым налоговое законодательство связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.
Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным по решению суда не является основанием для признания лица неплательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи участка недействительной.
Что сказали высшие арбитры?
В конечном итоге организация обратилась в Высший арбитражный суд с заявлением о пересмотре данного постановления в порядке надзора, и Определением ВАС РФ от 26.12.2012 № ВАС-12992/12 дело было передано в Президиум ВАС.
В определении было сказано, что анализ судебной практики показал отсутствие единообразия при рассмотрении судами аналогичных споров. Действительно, в арбитражной практике существовало два подхода к рассматриваемому вопросу:
В Постановлении от 12.03.2013 № 12992/12 Президиумом ВАС была сформулирована следующая позиция: плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРП как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности), в силу чего обязанность уплачивать земельный налог возникает у него с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть с момента внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий участок.
При противоположном мнении, высказанном судом первой инстанции, о возложении обязанности по уплате земельного налога на продавца, не обладавшего земельным участком в спорный период и не имевшего юридической возможности извлекать доход от его использования, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога как поимущественного.
Итак, если предприниматель окажется в аналогичной ситуации (приобретет земельный участок, зарегистрирует в ЕГРП право собственности на него, уплатит земельный налог, а спустя какое‑то время вынужден будет вернуть участок по причине признания судом сделки недействительной), то рассчитывать на возврат уплаченных сумм земельного налога (авансовых платежей по земельному налогу) ему не придется. В случае если ИП захочет судиться с налоговой инспекцией, то в связи с выходом Постановления Президиума ВАС РФ № 12992/12 шансы на успех у него близки к нулю.
Ссылки :
[1] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2007 № 54 «О некоторых вопросах возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога».
[4] Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ».
[5] «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Дело о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости
Л.В.Г в интересах Р.О.B., обратился с заявлением о признании не действительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от ХХ.ХХ.1999 года, заключенный в р.п. Колывань Новосибирской области между Ж.С.А. и Ф.А.П. а также применить последствия недействительности сделки, и признать право собственности за Р.О.В., право собственности на земельный участок, кадастровый номер: ХХ:ХХ:ХХ ХХ 01:0006, местоположение Новосибирская область, Колыванский район, садовое товарищество «В», участок № ХХХ.
В судебное заседание истица Р.О.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, представлять интересы будет Л.В.П по доверенности.
В судебном заседании представитель истца, Л.В.Г., по доверенности от 18.04.2006 года, показал, что ХХ.ХХ.1968 года Р.О.В. вступила в брак с Р.A.M., и проживала с ним по день смерти ХХ.ХХ.2005 года Р.A.M. В момент совместного проживания, в 1971 году они вступили в садоводческое товарищество «В», расположенное в Новосибирской области, в Колыванском районе, поселок Р.; приобрели земельный участок, площадью 700, 0 кв.м, где построили дачный домик с летнем кухней и сараем, ХХ.ХХ.1993 года за № ХХХ было выдано свидетельство о праве собственности на данную землю на мужа, Р.A.M., с чем Р.О.В. согласилась. С 1998 года по 2005 год Р.О.В. дачу не посещала, всем занимался муж. После смерти мужа, Р.A.M., она узнала, что земельный участок № ХХХ в садоводческом товариществе «В», со всеми постройками, продан в 1999 году Ф.А.Н.
Продан данный участок без её согласия, по доверенности от ХХ.ХХ.1999 года за № ХХХ, дочерью от первого брака, Ж.С.А. О состоявшейся сделке она узнана в ноябре 2006 года, в суде Заельцовского района г. Новосибирска. Согласно сообщения Колыванского отдела ОГУП «Техцентр» НСО от ХХ.ХХ.2007 года, участок № ХХХ садоводческого товарищества «В» принадлежит Ф.А.Н. и состоит на техническом учете на основании договора купли — продажи от ХХ.ХХ.1999 года. Сделка сторонами исполнена.
Инвентаризационная стоимость земельного участка с постройками составила ХХХ рублей, и уплачена покупателем продавцу, а передача имущества осуществлена по договору купли продажи. До настоящего времени ответчики Ж. и Ф. не приняли мер к государственной регистрации сделки, и договор купли-продажи не проходил государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ, и в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, и Р.A.M. был не вправе выдавать доверенность Ж.С.А. без согласия Р.О.B., на продажу земельного участка. Ни устного, ни письменного согласия она не давала на продажу участка.
Наследником первой очереди по закону имущества, оставшегося после смерти Р.A.Mf является его жена, Р.О.В. В данный момент имеется спор о наследственном имуществом между Ж.С.А. и Р.О.В. Земельный участок, находящийся в собственности Р.A.M., и расположенный в Колыванском районе Новосибирской области, в наследственную массу не вошел.
Поэтому Р.О.В. просит признать договор купли-продажи земельного участка недействительным, применить последствия недействительности сделки, и включить в наследственную массу земельный участок № ХХХ, расположенным в садоводческом товариществе «В» Колыванского района Новосибирской области.
Ответчики Ж.С.А. и Ф.А.Л., в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежаще, причину не явки не сообщили.
В соответствии со ст. 50 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Заслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, мировой судья находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости и в части признания права собственности земельного участка с объектом недвижимости по следующим основаниям.
Судебным разбирательством установлено, что Р.О.В. и Р.A.M. находились в браке с ХХ.ХХ.1968 года, и приобрели имущество: земельный участок № ХХХ, в СТ «В» на основании решения Новосибирского облисполкома от ХХ.ХХ.1968 года, местоположение Колыванский район, Новосибирская область пос. Рыбачий, паспорт домовладения с планом участка, а также членская книжка выдана на имя Р.А.М.
На основании ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое во время брака, признается совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
На основании статьи 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В соответствии с частью 3 статьи 253 ГК РФ, совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, сели доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Судом установлено, что Р., узнала о договоре купле-продаже земельного участка, являющегося их совместной собственностью только в ноябре 2006 году, при рассмотрении судом вопроса о разделе имущества, в наследственную массу которого, вышеуказанный земельный участок с постройками, не вошел.
Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным
Земельные юристы Геобюро добьются признания договора купли-продажи земельного участка недействительным в соответствии с действующим законодательством. Сделки купли-продажи земельных участков подразумевают серьезные материальные риски, как для продавца, так и для покупателя. Покупатели несут риски по приобретению участков с ограничениями по строительству и использованию, спорами по площади и расположению участка, претензиями по праву собственности третьих лиц.
Основания для признания соглашения недействительным отличаются по каждой сделке. Причины такого действия четко оговорены в законе. Если после подписания договора одна из сторон обнаружила нарушение собственных прав, она вправе обратиться в судебные органы с иском. Помимо продавца и покупателя, с заявлением вправе обратиться третьи лица, понесшие убытки в результате заключения такого договора.
Либо истцом становится лицо, чьи права были незаконно ущемлены.
Для возмещения убытков необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. Однако перед этим следует проанализировать последствия сделки, найдя достаточные основания для удовлетворения иска. Подготовительный этап также включает сбор доказательной базы (желательно подтвердить ее документально).
Юристы нашей компании грамотно составят иск, подготовятся к разбирательству и добьются восстановления нарушенного права.
Причины для признания договора купли-продажи участка недействительным
- Один из собственников объекта недвижимости не давал согласие на ее отчуждение;
- Отсутствие согласия супруга продавца имущества;
- Наличие на земельном участке объектов недвижимости, не учтенных в сделке купли-продажи;
- Продавец утаил существенные обстоятельства характеристик объекта (запрет на строительство, сервитут, не соответствие ВРИ или категории участка);
- Наличие межевых споров;
- Одна сторона сделки – недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
- Стороны соглашения не намерены были достигать результата, оговоренного в документах (попытка скрыть иную цель, например, уход от налогов и т.д.).
- В тексте договора имеются ошибки (предмет прописан нечетко, нет полных данных об участниках сделки и т.п.).
- Объектом является территория, не соответствующая статусу юридического лица, приобретающего ее.
Как собрать доказательства и составить иск об оспаривании сделки купли-продажи?
При подготовке доказательной базы важно подтвердить наличие незаконных действий, допущенных при заключении соглашения. Для этого можно предоставить свидетельства родственников или соседей. Приложите первичные правоустанавливающие документы, договор купли продажи, подтверждение об оплате, акт приема-передачи, старую и новую выписку из ЕГРН, межевое дело.
Если берете справки в различных службах, следите за сроком их действия. Делая копии, постарайтесь заверить их у нотариуса. А лучше доверьте сбор доказательств опытному юристу.
Как оспорить договор-купли продажи земельного участка через суд?
Оспорив договор купли-продажи (ДКП) в судебном порядке, вы добьетесь возврата денег за участок, а владелец земли получит назад права на нее. Оспорить такой договор может и третья сторона, например, супруг продавца, согласие которого не было получено при совершении сделки. Помимо отсутствия такого согласия, основаниями для оспаривания договора послужат:
- противоречие сделки основам права;
- некорректное составление соглашения;
- наличие признаков мнимой сделки и т.д.
В судебные органы обращаются, когда ДКП зарегистрирован должным образом и начал действовать. Если он не зарегистрирован, при этом в составлении соглашения участвовал нотариус, можно оспорить ДКП при помощи данного специалиста. Если регистрация уже началась, можно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрационных действий.
Но любые действия следует предпринимать после консультации с юристом.
В суд обычно обращаются, когда договор заключался под угрозой насилия, либо в силу обмана или введения в заблуждение. Здесь же оспаривают соглашения, грубо противоречащие нормам права. Либо у сторон изменились цели сделки, тогда как ДКП прошел регистрацию. В подобных ситуациях необходимо:
Причины, по которым будет проводиться оспаривание, указывают и в иске. Если дело в отсутствии согласия супруга, нужно представить доказательства наличия такового и сослаться на нормы закона, подтверждающие необходимость согласия. Если ДКП составлен с ошибками, следует указать на них, подкрепив все теми же ссылками на законодательство.
Оспорить соглашение можно в течение 3-х лет с момента, когда вы узнали или должны были узнать, что ваше право нарушено. Ответчиком по иску назначают вторую сторону сделки. Если судья удовлетворит исковые требования, необходимо дождаться вступления такого решения в силу, и обратиться в Росреестр для внесения изменений в данные о регистрации договора.
Также наступают последствия в виде возврата земельного участка и денег, уплаченных за него.
Как признать договор купли-продажи земельного участка недействительным в Арбитражном суде?
В Арбитражном суде происходит признание договоров недействительными, если они заключены юридическими лицами (истец – юр. лицо). Для обращения с исковым заявлением потребуются достаточные основания. Они предусмотрены статьями 171, 172, 177, 178 и 179 ГК РФ.
Чаще всего в суд обращаются, когда организация заключает договор купли-продажи, который не отвечает ее правовому статусу.
В зависимости от оснований в Арбитражном суде можно признать ДКП недействительным полностью или частично. Например, в части порядка оплаты средств за участок или процедуры передачи его покупателю. Помимо оснований недействительности сделки, которые указывают в исковом заявлении, потребуются доказательства, подтверждающие наличие таковых.
С иском вправе обратиться любое лицо, чье право было нарушено заключением договора купли-продажи. Процесс признания ДКП недействительным включает:
- сбор доказательств недействительности сделки;
- подготовку документов (на участок и стороны сделки);
- определение оснований для обращения в суд;
- составление искового заявления в соответствии со ст. 125 АПК РФ.
Вторая сторона разбирательства представит собственные доводы в пользу действительности сделки. Ответчик, как и истец, может оперировать нормами права, ссылаясь на конкретные статьи закона. В результате успех разбирательства зависит от степени подготовленности и опыта юристов, защищающих стороны.
Земельные юристы Геобюро защитят ваши права на любой стадии судебного разбирательства.
Когда договор купли-продажи признан недействительным, наступают соответствующие последствия. Участок возвращается предыдущему владельцу, деньги за него перечисляются покупателю, а в регистрирующих органах делаются соответствующие отметки о прекращении сделки. Если же судья отказал в удовлетворении иска, такое решение придется обжаловать в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.