Регистрация участка находившегося в муниципальной собственности

Я планирую приобрести и зарегистрировать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности в Лужском районе Ленинградской области.

У меня на руках есть постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. Далее мне нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации. Какие документы для этого нужны?

Какие шаги после регистрации в Росреестре мне надо предпринять?

Как приобрести земельный участок в муниципальной собственности?

Приобретение в собственность земельных участков регулируется гл. V.1 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения в собственность земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, существует два способа: с проведением торгов и без проведения торгов.

Для приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов необходимо совершить следующие действия:

1) подготовить схему расположения земельного участка и подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка согласно схеме расположения земельного участка;

2) после получения от уполномоченного органа предварительного согласия предоставления земельного участка провести кадастровые работы по межеванию земельного участка;

3) после межевания земельного участка необходимо обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет с соответствующим заявлением, приложив следующие документы: паспорт заявителя (копия), межевой план (в электронной форме, подписанный усиленной электронной подписью кадастрового инженера), схему расположения земельного участка, также дополнительно можно предоставить копию постановления об утверждении схемы расположения земельного участка (Обратите внимание: одновременно с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет подается заявление о государственной регистрации права муниципальной собственности вместе с оплатой соответствующей государственной пошлины.);

4) далее следует обратиться в уполномоченный орган (администрацию района) с заявлением о предоставлении земельного участка, к которому прилагается документ, подтверждающий право на приобретение земельного участка без торгов;

5) при положительном результате рассмотрения заявления уполномоченный орган направляет в ваш адрес договор, подписанный им, который вы также должны подписать и направить в администрацию в течение 30 дней со дня получения, после чего останется только зарегистрировать переход право собственности на земельный участок к вам.

Для приобретения земельного участка в собственность на аукционе требуется:

1) подготовить схему расположения земельного участка и обратиться в уполномоченный орган с заявлением об утверждении данной схемы расположения земельного участка;

2) провести кадастровые работы (по аналогии с приобретением земельного участка в собственность без проведения торгов), поставить объект на кадастровый учет, зарегистрировать право муниципальной собственности на земельный участок;

3) обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка, в результате чего уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона. В случае если аукцион признан несостоявшимся, допускается заключение договора с лицом, являющимся единственным участником данного аукциона;

4) в результате проведения аукциона уполномоченный орган направляет победителю (или единственному участнику аукциона) три экземпляра подписанного договора купли-продажи земельного участка, которые необходимо подписать в течение 30 дней с момента получения, после чего зарегистрировать право собственности на приобретенный земельный участок на свое имя.

Предоставление земельного участка, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

Согласно статье 293 ГК РФ полномочия органов управления по распоряжению земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены в статье 9-11ЗК РФ.

Если земельный участок является федеральной собственностью им распоряжается федеральный орган управления(Федеральное агентство по управлению государственным имуществом), за исключением случаев предусмотрено действующим законодательством. Если земельный участок является собственностью субъектов федерации, то им распоряжается орган управления субъекта федерации, это говорит нам статья 10 ЗК РФ.

Земельный участок находящиеся в муниципальной собственности, то им распоряжается орган МСУ, это говорит статья 11 ЗК РФ.

Гражданам и юридическим лицам предоставляется земельный участок на которой государственная собственность не разграничена.

В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» такими земельными участками распоряжается орган МСУ районов и городских округов, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством.

В ЗК РФ содержится несколько статей устанавливающий порядок предоставления земельного участка в зависимости от цели его использования. В статье 30-32 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельного участка для строительства. В статье 30.1, 30.2 ЗК РФ определяется процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства.

Статья 34 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельного участка для целей не связанных для строительства Статья 36 определяет порядок приобретения прав на земельные участки на которых размещаются здания, строения и сооружения.

Предоставления земельного участка для строительства:

Согласно ст. 30 ЗК РФ земельный участок для строительства предоставляется либо с проведением предварительного согласования либо без его проведения.

В п. 5 мт.30 ЗК РФ устанавливается порядок предоставления земельного участка с проведением предварительного согласования:

• выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
• выполнение кадастровых работ и осуществление кадастрового учета земельного участка;
• заключение соответствующего договора, регистрация права на земельный участок.

Порядок выбора земельного участка установлен в ст.31 ЗК РФ, в соответствии с которым лица заинтересованные в приобретении прав на земельные участки в соответствии с заявлением обращаются в орган МСУ, независимо от того какой орган управления вправе распоряжаться данным земельным участком. Выбор земельного участка осуществляется на основании картографической документации с учетом требований Земельного, Экологического и Градостроительного законодательства.

На орган МСУ возлагается обязанность поместить в СМИ информацию о предоставлении земельного участка, для того чтобы граждане и их общественные объединения могли реализовывать свое право участия в решении вопроса связанные с использованием земель.

Результатом выбора земельного участка должен явиться акт выбора земельного участка. Акт выбора утверждается органом управления который вправе распоряжаться данным земельным участком, и принимает решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Акт выбора земельного участка действителен в течении 3 лет и является основанием для последнего решения о предоставлении земельного участка.

После того как осуществлен выбор земельного участка необходимо его формирование, для этого кадастровый инженер должен будет выполнить кадастровые работы, т.е. подготовить документы для постановки земельного участка на кадастровый учёт.

В п.11 ст. 30 ЗК РФ перечислены случаи когда не требуется проведения предварительного согласования места размещения объекта., так же ЗК был дополнен новыми нормами в которых названы случаи когда не требуется проведения предварительного согласования (ст.30 п.2.1, 2.3, ст.30.1, 30.2).

В п.4 ст.30 ЗК определяется формирование земельного участка, в его содержание включено выполнение кадастровых работ и постановка земельного участка на кадастровый учёт. Формирование земельного участка включает так же определение технических условий, подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. На этом этапе решается вопрос о том как будет предоставляться земельный участок с проведением торгов или без их проведения.

Земельные участки в собственность могут передаваться и без проведения торгов. Не требуется проведение торгов при предоставлении земельного участка по договору о развитии застроенной территории.

В аренду земельные участки могут предоставляться так же без проведения торгов, но при соблюдении следующих условий:

• заблаговременная публикация в СМИ о предоставлении земельного участка и наличии только одной заявки;
• требуется предоставление торгов при предъявлении земельного участка в аренду для пользования недрами, а так же для размещения автомобильных дорог имеющих федеральное значение (п.2.2, 2.3 ст.30 ЗК).

Порядок организации и проведения торгов установлено в правилах.11 Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года «Об организации и проведения торгов по продаже находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки или права на заключение договора аренды таких земельных участков»

В соответствии с этими правилами продавец земельного участка (орган управления наделённый полномочиями по распоряжению земельного участка) принимает решение выставить на торги земельный участок или права заключенные договором аренды такого земельного участка; определяет начальную стоимость земельного участка и иные существенные условия договора купли продажи либо аренды земельного участка.

Организатор торгов определяет дату и место их проведения, принимает заявки, определяет участников торгов, ведет протоколы принятых заявок и проведение торгов. 11 Ерофеев Б В Земельное право России Учебник для вузов М, 2010. 129с.

Для участи я в торгах необходимо предоставить:

• -заявку,
• -документ о внесении задатка,
• -документ удостоверяющий личность гражданина либо определенный статус юридического лица.

В участии в торгах может быть отказано:

• -не предоставление всех вышеперечисленных документов,
• -не поступление задатка,
• -лицам не имеющим права участвовать в торгах.

Перечень этих случаев является исчерпывающим и по иным основаниям не может быть отказано в торгах. В тех случаях когда приняло участие менее 2 участников, либо после троекратного объявления ни один из участников не изъявил желание приобрести земельный участок, то торга считаются не состоявшимися.

Организация торгов вправе принять решение о повторном проведении торгов, могут быть изменены существенные условия договора.

Общими правилами ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на Земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Особые нормы предусмотрены действующим земельным законодательством в отношении условий приобретения земельных участков из государственной или муниципальной собственности, с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка обладает теми или иными установленными правами. Эти нормы несколько отличаются от общих норм по приобретению прав на земельный участок при приобретении строений и сооружений, на нем расположенных.

Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу

Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначения имеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Общие требования к процедуре предоставления земельных участков

Категория предоставление земельных участков используется в праве для обозначения самостоятельного способа возникновения прав на земельные участки. Данный способ является административным по своей форме, поскольку опосредует переход прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст.

20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, указанных в п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Условия предоставления земельных участков в частную собственность дифференцированы в зависимости от целей и способов предоставления земельного участка.

Выделяют две юридически значимые цели предоставления — связанные со строительством и не связанные со строительством; два способа предоставления — первичное предоставление и переоформление прав на уже предоставленный земельный участок.

В законодательстве выделяют общие условия предоставления, предъявляемые ко всем видам процедур, и специальные — установленные для конкретной разновидности процедур. Условия предоставления включают следующие группы требований: платность предоставления, соблюдение процедуры предоставления земельных участков.

1. Платность. Согласно ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Исключения из этого правила могут быть предусмотрены федеральными законами и законами субъектов РФ.

К таким исключениям относятся:

• оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям (п. 3В ст. 3 Закона № 137-ФЗ);
• переоформление в собственность права граждан на земельные участки, занятые жилыми домами, находящиеся в фактическом пользовании граждан и приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР»;
• предоставление земельных участков гражданам, имеющим трех детей и более (абз. 2 п. 2 ст. 28 ЗК РФ);
• предоставление земельных участков в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенных территорий (п. 2 1 ст. 30 ЗК РФ);
• предоставление в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности названных организаций;
• предоставление земельных участков, которые относятся к имуществу общего пользования, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан (п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации).

Следует учитывать запрет на бесплатное предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам и лицам без гражданства (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

Размер платы при предоставлении свободных земельных участков определяется на торгах (конкурс, аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, вправе по своему выбору арендовать занятый ими земельный участок либо выкупить его по фиксированной цене. Цена земли устанавливается субъектом РФ в зависимости от величины населенного пункта с учетом численности населения (п. 1 и 2 ст.

2 Закона № 137-ФЗ).

2. Соблюдение процедуры предоставления земельных участков. Процедура предоставления земельных участков дифференцирована в зависимости от способа предоставления: первичное предоставление и переоформление.

В первом случае предоставление осуществляют органы, наделенные компетенцией по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются органами местного самоуправления, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 10 ст.

3 Закона № 137-ФЗ).

Процедура первичного предоставления земельных участков реализует принцип обеспечения равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФВ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд; ограничения оборота земель, если федеральными законами прямо не предусмотрена возможность приватизации данных земель.

Переоформление прав, возникших до введения в действие ЗК РФ, осуществляется двумя способами:

• приобретение права на земельный участок на основании решения о предоставлении земельного участка в порядке переоформления права;
• государственная регистрация ранее возникших прав на земельный участок в упрощенном порядке (вне процедуры принятия решения государственных или муниципальных органов о предоставлении земельного участка).

Первая процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют его на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и желают приобрести такой участок в собственность.

Граждане, желающие приобрести такие земельные участки в собственность, подают заявление в исполнительный орган власти или орган местного самоуправления, который в двухнедельный срок должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.

При этом норма ст.33В ЗК РФ о предельных размерах земельных участков, предоставляемых в собственность гражданам, на указанные случаи не распространяется.

Второй вид процедуры переоформления — упрощенная государственная регистрация права — имеет исключительный характер и применяется в случаях, прямо предусмотренных законом.

Согласно п. 9 1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий этим земельным участком на таком праве, может зарегистрировать право собственности на данный земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом названный земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в названном пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25 2 Закона о государственной регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Государственная регистрация в упрощенном порядке права собственности гражданина на земельный участок осуществляется на основании документов:

• устанавливающих право (акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государствен ной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, иной документ, устанавливающий право);
• удостоверяющих право (акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок; в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения ЛПХ, — иной документ, удостоверяющий право на данный земельный участок).

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования либо по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или)В сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

В соответствии со ст. 25 3 Закона о государственной регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случаев, если:

• право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном названным Законом порядке;
• указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
• для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества в силу законодательства РФ не требуется выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения ЛПХ и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.

Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?

Как арендовать муниципальную землю?

Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.

Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.

Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.

Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.

Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.

• Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.

Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.

Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.

• Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
• В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
• Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.

Процедура получения муниципальной земли довольно длительная. Поэтому для неё нужно тщательно подготовиться и, возможно, придётся заплатить за право использования земли немало денег.

В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.

Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них

Рекомендуем ознакомиться:

Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.

После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.

• заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
• паспорт;
• квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
• если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.

Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.

Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:

• юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
• юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
• для реализации международных проектов и обязательств;
• юрлицам для прокладки путей сообщения;
• по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
• при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
• лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
• лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
• субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
• организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
• гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
• гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
• взамен изымаемого надела;
• религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
• для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
• недропользователю для добычи ресурсов;
• резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
• по договору концессии;
• по охотохозяйственному соглашению;
• по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
• для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
• для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
• юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
• арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
• арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.

В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.

Проведение торгов – процедура, которая гарантирует равный доступ граждан к земле. Она не является обязательной для ряда случаев.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

• паспортные данные;
• номер госрегистрации юридического лица;
• кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
• если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
• основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
• целевое назначение надела;
• информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

Если уточнить границы не нужно, надел является уже образованным, а лицо не имеет препятствий для аренды земли, компетентный орган разрабатывает проект соглашения, отдаёт или направляет его заявителю.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

Рекомендуем ознакомиться:

• несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
• арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
• надел занят или изъят из оборота;
• относительно этих земель планируется проведение аукциона;
• с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

• условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
• кадастровый номер исходного участка;
• паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
• категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
• указание на необходимые работы по образованию новой территории;
• вид разрешённого использования образуемого надела;
• реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

Срок действия решений – два года. За это время заявители могут без доверенности обращаться к регистратору, инициировать кадастровую деятельность, уточнять границы и проводить работы, связанные с образованием надела.

Договор аренды

Соглашение можно заключить на следующие сроки:

• получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
• максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
• на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
• под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
• субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
• на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
• если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
• участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
• если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.

Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.

Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.

Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.

Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.

Стоимость аренды муниципального надела

Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.

Она не может противоречить таким принципам:

• экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
• предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
• определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
• недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
• поддержка значимых для государства видов землепользования;
• равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.

Арендная плата за надел, полученный в результате проведения торгов, определяется по их результатам.

К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.

Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.

При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».

Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.

3. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах.

Земельные участки на торгах предоставляются в собственность и в аренду.

Основная форма торгов- аукцион. Подготовка и организация аукциона может осуществляться:

• по инициативе уполномоченного органа
• по инициативе лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

1. Порядок предоставления земельных участков по инициативе уполномоченного органа:

• подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка (при отсутствии утвержденного проекта межевания территории)
• проведение в отношении зу кадастровых работ
• осуществление кадастрового учета зу, а также государственной регистрации прав на него
• получение технических условий подключения объектов сетям инженерно- технического обеспечения
• принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона
• проведение аукциона, заключение с победителем аукциона договора купли-продажи зу или договора аренды

2. Порядок предоставления зу по инициативе лиц, заинтересованных в предоставлении зу:

• подготовка заинтересованным лицом схемы расположения зу
• обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения зу (при отсутствии утвержденного проекта межевания территории), в заявлении указывается цель использования зу
• проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для предоставления зу, принятие и направление им заявителю в срок не более 2 месяцев решения об утверждении схемы расположения зу или решения об отказе (например, если есть несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек)
• обеспечение заинтересованным лицом выполнение кадастровых работ
• кадастровый учет зу, а также государственная регистрация права публичной собственности на зу
• обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в заявлении должен быть указан кадастровый номер зу, цель использования зу
• получение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения
• проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для предоставления зу и принятие в срок не более чем 2 мес решения о проведении аукциона или об отказе
• проведение аукциона, заключение с победителем аукциона договора купли-продажи зу или аренды

Например, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона О государственном кадастре недвижимости или, например, на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;