Как можно изменить вид разрешенного использования земельного участка


В этой статье:

О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка. Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка.

Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?

Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о ВРИ земельного участка.

Рекомендуем!  Собственность на землю

Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.

Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?

Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления. Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.

Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.

Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.

Как изменить вид разрешенного использования?

Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях – построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Другими словами, на примере города Тулы, это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки Муниципального образования город Тула, утвержденные решением Тульской городской Думы от 25.03.2009 г. №65/1406 (далее ПЗЗ г. Тулы) разделяют всю территорию города Тулы на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений.

Пример: Вам принадлежит земельный участок в г. Туле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий ВРИ, например «Аптеки».

И последнее, что Вам необходимо сделать – обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на – «аптеки».

По истечении установленного срока Вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.

На что следует обратить внимание.

В Тульской области сложилась практика, что Вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны. В этом случае необходимо проводить работы по их описанию и внесению сведений в ГКН. При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны Вы всегда можете обратиться к нам!

Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.

К сведению клиентов

Бумажное свидетельство о праве собственности с 2017 года заменено выпиской из единого реестра, согласно закону о регистрации недвижимости №218-ФЗ вступившему в законную силу с 01.01.2017 года.

Новшеством Закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости.Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.

О сроках

Согласно Закону "О государственной регистрации недвижимости" общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

При подаче документов в Росреестр он составит:

  • 5 рабочих дней для кадастрового учета;
  • 10 рабочих дней в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
  • 7 рабочих дней для госрегистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Внимание собственников квартир!

С введением платных парковок на территории г. Тулы многие жители хотят огородить въезд на территорию своего многоквартирного жилого дома, установив шлагбаум.

О том, как законно установить шлагбаум, спрашивайте у наших специалистов – консультации бесплатно. Готовим все необходимые документы.

Сопровождение – бесплатно.

Изменения действующего земельного законодательства, вступившие в силу в 2015 году, позволяют узаконить излишки земли. О том, как это сделать, читайте в нашей статье или консультируйтесь у наших специалистов по любым вопросам.

Как изменить вид разрешенного использования земли

Иногда возникает необходимость в изменении предназначения использования земельного участка. Для этого можно подать заявление в орган местного самоуправления и пройти необходимую процедуру оформления документов. Изменить вид разрешенного использования земли достаточно сложно, но возможно.

Статьи по теме:

  • Как изменить вид разрешенного использования земли
  • Как изменить назначение земельного участка
  • Как построить магазин на своем участке

Вам понадобится

  • заявление на изменение вида разрешенного использования земли;
  • согласие соседей;
  • свидетельство и копии права собственности;
  • план участка;
  • кадастровый паспорт участка.

Инструкция

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, все земли разделяются за своим целевым назначением на:

промышленные (для энергетики, транспорта, промышленных нужд);

земли населенных пунктов;

лесного и водного фондов;

земли запаса и особо охраняемых территорий, и объектов.

Каждый территориальный участок имеет свой целевой статус использования. Он может быть изменен по заявлению владельца земли. Изменить использование земельного участка можно двумя способами – переводом земли из одной категории в другую и без ее перевода.

В первом случае на земельный участок можно приобрести любой вид разрешенного использования. В другом – только выбрав один из перечисленных в законодательстве видов пользования конкретной категории земли. Второй вариант более простой, так как изменить вид использования земли намного проще, чем поменять ее статус.

Но изменить вид разрешенного использования земель можно в пределах только одной категорий земли.

Нужно будет подать заявление об изменении вида разрешенного использования в орган местного самоуправления. Провести публичные слушания граждан, которые проживают на границе с вашей землей и получить их согласие на необходимые изменение.

Далее подайте в местную администрацию:

согласие на изменение вида разрешенного использования оформленное у нотариуса;

копии свидетельства о регистрации права собственности;

ситуационный план участка;

кадастровый паспорт земельного участка;

паспорт, с копией.

Обычно срок изменения составляет от 4 до 5 месяцев, после чего вам должны выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности с учетом изменения вида разрешенного использования и новый кадастровый план на земельный участок.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если возникла необходимость, например, на не предназначенной для жилищного строительства земле построить многоквартирный дом или коттедж? Ведь ваш участок может существенно вырасти в цене, если изменится его целевое назначение. Расскажем в нашей статье.

Виды разрешенного использования земли

Если посмотреть в свидетельство о праве на участок или выписку из ЕГРН, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Земельный кодекс РФ выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.

Так, земли сельхозназначения могут использоваться:

  • для фермерской деятельности;
  • рыбоводства;
  • огородничества;
  • садоводства;
  • развития личного хозяйства.

Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:

  • жилые зоны;
  • производственные;
  • общественно-деловые;
  • зоны специального назначения и другие.

Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:

  • индивидуальными жилыми домами;
  • жилыми малоэтажными домами;
  • жилыми среднеэтажными домами;
  • жилыми многоэтажными домами;
  • другими жилыми постройками.

В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.

Зачем менять назначение земли

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

  • заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
  • организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
  • построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
  • застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Наказанием за это может быть, в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, штраф в размере:

  • до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
  • до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3 тысяч рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
  • до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20 тысяч рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.

Порядок проведения изменения

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен Земельным кодексом в ст. 8. По правилам этой статьи решение о смене категории или вида разрешенного использования участка принимается местной администрацией, которая наделена такими полномочиями.

Если в вашей местной администрации есть земельный комитет, то обращаться нужно именно туда. Если нет, то искать его нужно в районной, городской или областной администрации. Сейчас у каждой администрации есть официальный сайт, поэтому основную информацию можно получить не выходя из дома.

В любом случае перед тем, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно уточнить список документов, необходимых для этого, так как перечень документов, требования к ним и градостроительные регламенты разрабатываются каждой администрацией самостоятельно.

Процедура изменения вида использования может пойти как с изменением категории земель, так и без такового. Изменение категории обязательно потребуется, если категория вашего участка не может иметь вида использования, который вы хотите применять к нему. Например, не получится на земле сельхозназначения построить многоэтажку, так как она должна быть расположена в жилой зоне населенного пункта, следовательно, участок должен принадлежать к землям населенных пунктов.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

  • кадастровый номер участка;
  • действующую и предполагаемую категорию участка;
  • мотивы перевода;
  • сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

  • выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
  • копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
  • выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
  • заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
  • согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ (в порядке, предусмотренном КАС РФ).

Изменение целевого назначения

А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?

Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.

Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.

Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.

На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.

Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.

Если отказали в смене ВРИ

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

  • Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
  • Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
  • Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
  • Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
  • Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Процедура досудебного обжалования устанавливается административным регламентом предоставления данной услуги. Указанный документ принимается муниципальным или государственным органом власти, уполномоченным на оказание данной услуги.

Условно разрешенное использование

Разрешенное использование участков может быть 3 видов:

  • основное;
  • условно разрешенное;
  • вспомогательное.

Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.

Для предоставления такого вида использования земельного участка ст. 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:

Как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка

Бывает, что земельный участок под ИЖС выгоднее использовать в коммерческих целях — например, построить на нем склад, офис или магазин. Однако, если не изменить вид разрешенного использования, то построенный коммерческий объект не удастся зарегистрировать в законном порядке, а значит нельзя будет получить адрес, провести свет и т.д. Кроме того, возникает риск постановления о сносе самостроя.

Чтобы избежать подобных рисков, ниже я пошагово рассказываю, как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка.

Содержание

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

В 2015 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

  • Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  • Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  • Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.
  • Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

    Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

    Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

    Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

  • Открываем раздел градостроительных регламентов;
  • Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
  • Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.
  • К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

    А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

    Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

    Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  • возможно ли добиться перевода законным путем;
  • сколько денег на это потребуется;
  • и так ли это нужно.
  • В случае целесообразности действий — начинаем.

    В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований.

    Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

    То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  • Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  • Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  • Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.
  • Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

    Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

    В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

    Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

    Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

    Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

    Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

    Документы нужны следующие:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
  • правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
  • кадастровый план (паспорт) земельного участка;
  • копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
  • план границ земельного участка с координатами характерных точек;
  • санитарно-эпидемиологическое заключение;
  • сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»
  • Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.

    На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.

    Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

    КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

    Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

    В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

    Как изменить вид разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения

    К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

    Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

    В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

    Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.

    Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

    Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

    Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

    С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

    Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

    Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

    Изменение целевого назначения (ЦН)

    Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

    Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

    Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

    Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.

    К заявлению прилагаются:

  • Кадастровый паспорт;
  • Копия паспорта собственника; , подтверждающая право владения земельным участком.
  • Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

    Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.

    Как изменить рекреационные земли на земли населенных пунктов

    Изменение рекреационных земель, например водоохранной зоны, проблематично, но не невозможно, так как территории, относящиеся к рекреационным и не признанные особо охраняемыми, могут быть переведены в категорию земель поселений и использоваться для ИЖС.

    Изменение разрешенного использования земельного участка

    Любой земельный участок, или садовое угодье, расположенные на территории России, имеют вид разрешенного использования. От данного разрешения зависит, что собственник может построить в данном месте, и с какой целью его использовать. В зависимости от определенных обстоятельств, использование может и поменяться.

    Изменение разрешенного использования земельного участка, как осуществляется, необходимые документы — об этом рассказывается в данной статье.

    Порядок изменения вида использования земельного участка

    Землепользование — сложная система, которая регламентируется большим количеством нормативных актов и правил. Простой пример: человеку необходим кусок земли для ведения хозяйственной деятельности, но продавец предлагает ему приобрести территорию для постройки жилых объектов. Выращивать сельскохозяйственные культуры в данном месте нельзя, но можно строить недвижимость.

    Данную территорию можно приобрести, но потребуется менять использование.

    Перемена вида использования

    Какими законодательными актами регламентируется землепользование:

    • генеральный план — это документ, в котором содержатся сведения о наделах, находящихся в собственности муниципалитета;
    • правила пользования земельными наделами содержат развернутые сведения о развитии, охране объектов, представляющих культурную ценность, информацию об использовании природных ресурсов;
    • документация о зонировании касается наделов, принадлежащих администрации, содержит информацию о функциональных зонах;
    • градостроительный документ определяет параметры зоны, находящейся в собственности муниципалитета.

    Зачем нужно изменять вид, основания для этого

    Как уже говорилось, государство устанавливает для каждого места свою конкретную цель. Если у человека имеется дом и приусадебная территория, на ней нельзя открывать магазин. Ну а сельскохозяйственный участок не используется для строительства жилого комплекса.

    Гражданин или юридическое лицо могут захотеть изменить использование земли:

    • для получения заработка с перепродажи. Если земля имела сельхозназначение, а после стала предназначенной под строительство жилых домов, она будет стоить дороже;
    • для открытия на территории магазина или иной торговой точки;
    • чтобы построить на объекте многоквартирный дом;
    • чтобы сельхоз территорию застроить домами.

    Нужно понимать, что порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, создан не просто так. Если кто-либо начнет использовать территорию не по назначению, он получит административный штраф. Размер штрафных санкций устанавливается в зависимости от ситуации.

    Например, если на приусадебном участке установили магазин, то на 2018 год размер наказания составляет 1% от кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей.

    Способы изменения разрешенного вида использования земельного участка

    Использование может измениться одним из двух способов. Требуется обратиться в:

    • администрацию города, если имеется необходимость в проведении публичного слушанья;
    • подать прошение можно напрямую в Росреестр.

    Место подачи прошения устанавливается и регламентируется Правилами землепользования. Кроме того, имеет значение, к какой группе относится та или иная территория. Если документация принята, а необходимый вид использования входит в основные, то прошение направляется в Росреестр.

    Если смена вида условно разрешена, то процедура только через администрацию.

    Порядок изменения разрешенного использования земельного участка, регламент

    Процедура регламентирована земельным законодательством статьей 8. Согласно закону, решение о внесении изменений принимает администрация города. Обращаться следует напрямую в земельный комитет местной администрации. При этом потребуется подготовить пакет документов, в который входят:

    • заявление на изменение разрешенного пользования. Данное прошение заполняется собственником собственноручно и подается в администрацию;
    • документ, удостоверяющий личность хозяина участка, если это физическое лицо;
    • для юридического лица требуется выписка из ЕГРЮЛ;
    • если собственника представляет третье лицо, нужна нотариально оформленная доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного;
    • выписка, подтверждающая право собственности на землю. Это может быть «зеленка» или выписка из ЕГРН;
    • план участка, по которому определяется его местонахождение;
    • если на территории участка находится здание, то правоустанавливающие документы на него;
    • если земля находится в долгосрочной аренде, и прошение подает арендатор, то требуется предоставить письменное согласие арендодателя;
    • планировка территории, к которой относится земля.

    Важно! Представленный список является основным. Администрация имеет право запросить дополнительную документацию в зависимости от ситуации.

    После подачи всех документов, прошение поступает на рассмотрение. Время изучения и рассмотрения заявления по вопросу изменять или нет — от 30 до 60 дней. Чтобы получить решение, нужно подойти в администрацию с паспортом. Не зависимо от того принято положительное или отрицательное решение, гражданину предоставляют письменный ответ.

    Отказ в обязательной форме мотивируют, если собственник с этим не согласен, он может обратиться в судебную инстанцию.

    При положительном рассмотрении вопроса информация о том, что вид изменён, направляется в Росреестр. Срок внесения изменений в реестр с момента направления информации не более 15 дней. Данный момент устанавливается регламентом о межведомственных взаимоотношениях.

    Хозяин земли получает уведомление об изменении вида использования в течение 5 дней.

    Важно! Если в установленный срок собственник не получил уведомление он может напрямую обратиться в Росреестр.

    Порядок изменения использования земли

    Что прописывается в заявлении на изменение использования участка

    Само прошение оформляется на стандартном бланке, образец которого можно найти в интернете. Заявление состоит из основных трех частей: описание, прошение, мотивация. Описательная часть включает в себя информацию о хозяине участка.

    В ней прописываются фамилия, имя, отчество, документ удостоверяющий личность, контактная информация.

    В прошение должна входить информация о земельном участке, о виде его использования, и на какой будет меняться. Кроме того, прописываются следующие данные:

    • кадастровая нумерация;
    • категория участка;
    • информация о праве собственности;
    • вид использования на сегодняшний день;
    • на какой вид нужно поменять;
    • информация о месте нахождения земли;
    • размеры земельного участка.

    В мотивации нужно прописать законные и другие причины по каким гражданину должны одобрить изменение. В качестве дополнительного обоснования прошения можно предоставить подробный план того, как место будет в последующем использоваться.

    Почему могут отказать в изменении вида использования

    Основной причиной отказа изменить вид использования может стать нарушение законодательства или тот случай, когда изменения противоречат регламенту земельного кодекса. Помимо этих моментов, причиной отказа может быть то, что:

    • направленное прошение подписано или подано гражданином, у которого нет на это прав;
    • документация предоставлена не в полном объеме или с нарушениями;
    • имеются возражения от владельцев угодий, находящихся рядом или от совладельцев.

    Все причины можно разделить на две основные категории:

    • которые можно уточнить, исправить и направить прошение повторно;
    • которые сам заявитель не в силах исправить. В таком случае разрешать спор можно только через судебную инстанцию.

    В заключение хотелось бы добавить, что поскольку процедура изменения вида использования участка достаточно сложная, подходить к ней следует со всей ответственностью. Прежде всего, гражданину следует изучить законодательную базу, подготовить требуемые документы. При отсутствии возможности сделать все самостоятельно, можно обратиться за помощью к профессиональному юристу. При получении отрицательного решения не стоит опускать руки. а следует изучить мотивацию отказа.

    Если приведенные доводы можно исправить, то прошение можно подать повторно или же обратиться суд.

    PRPR.SU - Интернет журнал
    Добавить комментарий

    20 − одиннадцать =