В настоящее время аренда земельного участка представляет собой наиболее выгодный способ стать со временем полноправным владельцем земли, не прибегая при этом к услугам покупки недвижимости на вторичном рынке. Это объясняется тем, что закон позволяет выкупить арендованный участок по цене, значительно ниже рыночной.
Тем не менее далеко не все наши сограждане могут воспользоваться подобным вариантом приобретения участков, попросту не зная, как взять землю в аренду у администрации того населенного пункта, где они проживают. В действительности, чтобы заключить договор аренды земельного участка, не требуется особых усилий: составление и порядок оформления этого документа достаточно просты. Гораздо важнее, имеются ли в вашем городе свободные участки для индивидуального жилого строительства или коммерческой застройки.
Стоит сразу учесть, что бесплатно земля в аренду у государства не предоставляется, тем более под строительство торгового павильона или склада. Если же вы обладаете льготами, позволяющими претендовать на землю без проведения открытых торгов — тогда у вас имеется возможность оформить выделение земельного участка в собственность после строительства. Однако при этом вы лишаетесь права выбирать участок — он будет предоставлен по усмотрению местных органов власти, а его площадь будет составлять от 10 до 15 соток.
Что важно знать арендатору
Заключить договор аренды земли сейчас может практически любой гражданин: закон гарантирует всем равные права на выделение участков под строительство или ведение сельского хозяйства. При этом регистрация договора аренды земельного участка является заключительным этапом процесса его получения. Чтобы достичь успешного результата, претенденту требуется не только выбрать в муниципальном фонде свободную для застройки территорию, не подпадающую по Генплану развития города под какое-либо иное предназначение, но также написать заявление, победить в торгах, и тогда он сможет заключить договор о предоставлении земли.
Проще всего взять в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения. В отличие от городских территорий, такая процедура не требует проведения аукциона. Однако арендовать землю у администрации района вы сможете лишь при условии ее целевого использования, то есть для организации земледелия или животноводства.
Иначе договор будет расторгнут досрочно.
Чтобы оформить договор аренды для ведения сельского хозяйства, нужно написать заявление с просьбой взять землю в аренду у государства и подать его на рассмотрение районного управления земельных ресурсов. Если заявление будет удовлетворено, будущему фермеру предложат подписать договор, в содержании которого имеется следующая информация:
- адрес и паспортные данные арендатора;
- реквизиты собственника земли;
- объект аренды — площадь земельного участка, адрес, кадастровый номер, длительность действия договора, наличие на территории хозяйственных или жилых строений, вид использования, возможность выкупа;
- стоимость ренты и условия ее внесения. Если земля нуждается в рекультивации, в соглашении следует вставить пункт о снижении или отсутствии рентных платежей на протяжении определенного срока. Если арендатор будет выплачивать часть ренты урожаем или продуктами животноводства — это условие должно быть включено в текст;
- наличие или отсутствие льгот — собственник земли может уменьшить ренту на протяжении согласованного срока, если арендатор обязуется выполнить строительные или ремонтные работы, которые в результате увеличат кадастровую стоимость арендованного хозяйства;
- права и обязанности арендатора;
- ответственность за нарушение договора — размер штрафных санкций за просрочку внесения рентных платежей и порядок внесудебного разрешения возникших споров;
- список прилагаемых к договору документов.
Продление договора аренды (автоматическое) земельного участка следует заблаговременно (еще при составлении документа) предусмотреть. Это избавит от необходимости спустя 5 или 10 лет вновь обращаться к нотариусу за удостоверением нового соглашения.
В целом, прежде чем оформлять договор аренды земельного участка (образец можно найти на нашем сайте), тщательно изучите все нюансы, и тогда у вас не возникнет никаких проблем.
Документы, которые необходимо собрать
Государственная регистрация договора аренды земельного участка, в отличие от многих других хозяйственных договоров (предоставление земельного участка в аренду, перевод земли из аренды в собственность), обязательна. Оформление земельного участка в ренту или регистрация его приобретения происходят в местном управлении Росреестра путем подачи договора между землевладельцем и арендатором (или покупателем), а также ряда сопутствующих документов.
Следует принять во внимание, что в соответствии со статьей 609 ГК РФ аренду земельного участка нужно оформлять в Росреестре лишь в ситуациях, если:
- арендуемый участок выделяется на срок более одного года;
- арендатор или владелец является юридическим лицом.
Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев земля оформляется под сельскохозяйственное производство или под строительство жилого дома — это почти всегда требует обращения в Росреестр.
Если же один из участников договора не может лично присутствовать при удостоверении сделки — оформление в собственность арендованного земельного участка может быть проведено его представителем, имеющим нотариальную доверенность.
Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет 2000 рублей (если сделка совершается физическими лицами) и 22000 рублей (если участниками являются юридические лица). Если же договор заключается между физическим и юридическим лицами — гражданин платит 2000 рублей, а юридическое лицо — 22000 рублей.
Строительство на арендованном участке
Долгосрочное право аренды земельного участка дает много возможностей для предпринимателей и обычных граждан, заинтересованных в снижении себестоимости общей и жилой площади в частном доме. Взяв земельный участок в аренду под строительство, впоследствии можно на законных основаниях перевести его в частное владение. При этом оплата за выкупленную землю будет значительно меньше, чем при покупке участка на вторичном рынке.
Как взять землю в аренду у города? Ответ на этот вопрос интересует очень многих предпринимателей и простых граждан. Аренда земли под торговый павильон, киоск или другой коммерческий объект происходит только через аукцион. Это же касается и жилого строительства. Если инвестор желает построить многоквартирный дом — ему также необходимо пройти процедуру покупки участка на конкурентной основе.
Взять землю в аренду без торгов можно лишь под индивидуальное жилое строительство и только при наличии льготы.
Аукцион по аренде земельных участков проводится на основании поданной заявки от претендента или в соответствии с целевой программой развития города, предполагающей постройку в микрорайоне объектов социально-бытового назначения, сервиса и торговли. Если вы заинтересованы в открытии какого-либо жилого или коммерческого объекта на определенной улице в вашем населенном пункте, но не знаете, как получить землю в аренду — обратитесь с запросом в управление земельных ресурсов местного муниципального образования. При наличии свободных территорий вам наверняка будет предложена долгосрочная аренда земли — но лишь после открытых торгов.
Даже если в ходе аукциона стоимость аренды земли возрастет — она все равно окажется дешевле, чем покупка участка у частного собственника.
По договору, заключенному с владельцем земли, определяется арендная плата за земельный участок. При этом нужно учесть, что размер арендной платы (статья 39.7 ЗК РФ) не может быть установлен единолично главой муниципалитета или решением местного совета депутатов. Ежегодная рента, которую арендатору придется платить за право пользования участком, будет определена по результатам открытых торгов и вписана в договор.
Если же имеет место аренда земли у администрации города на льготных условиях, без проведения торгов, размер рентной платы устанавливается постановлением местного совета.
Как видите, взять землю у администрации города под строительство можно и в определенных условиях нужно.
Как выделить свою часть
Многие задаются вопросом: можно ли заключить договор аренды части земельного участка? Не секрет, что иногда объекты недвижимости, в том числе земельные участки, имеют сразу несколько совладельцев, то есть по своей сути находятся в долевой собственности. Как взять в аренду такой объект, знают далеко не все.
Количество долей и формы собственности способны существенно осложнить процедуру передачи прав пользования.
В то же время вопрос о том, как арендовать землю в виде доли, не выделенной в натуре, решается просто: совладельцу участка следует индивидуализировать свою часть в общем имуществе. Если речь идет о сельскохозяйственном участке, нужно заказать межевание с выносом границ в натуре и последующим оформлением нового кадастрового паспорта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ имущество, передаваемое в аренду, должно быть точно определено. Индивидуализация части поможет не только решить вопрос, как оформить землю в аренду в виде долевой собственности, но и избавит от проблем, связанных с границами смежных участков. Размежевание долей и вынос границ на местности (не обязательно в виде забора, вполне достаточно межевых знаков) позволит фактически выделить долю, что сделает участок намного более привлекательным для дальнейшей продажи, чем если бы доля находилась в общей собственности.
Договор аренды земельного участка, который прошел размежевание и получил отдельный кадастровый паспорт, заключается на общих основаниях.