Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимость как объект оценки
Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.
Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
! передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
! использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
! продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
! переуступке долговых обязательств;
! передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
! возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.
Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
! купле-продаже объектов недвижимости;
! акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
! внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
! дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
! ликвидации объектов недвижимости;
! сдаче недвижимости в аренду;
! уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
! страховании объектов недвижимости;
! кредитовании под залог объектов недвижимости;
! разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
! исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.
География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие
факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.
Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.
Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.
Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.
Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.
Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.
Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо-
жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.
Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.
Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.
Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.
Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».
С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».
Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про-
водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».
Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие отдельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.
Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.
Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.
Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.
Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.
В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.
Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.
Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.
Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке.
В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценка стоимости земли как недвижимого имущества
Оценка стоимости недвижимого имущества (квартир, домов, земельных участков и т.д.) направлена на установление реальной рыночной стоимости какого-либо недвижимого объекта. Необходимость оценки недвижимого объекта может возникнуть для целей страхования, раздела имущества, покупки, продажи, при получении наследства, при оспаривании стоимости имущества. К объектами такого вида оценки кроме жилой и коммерческой недвижимости относят участки недр, сооружения и передаточные устройства различного назначения (например, мосты, линии электропередач и пр.), а также морские и авиасуда.
При этом стоимость данных объектов складывается их денежных средств, затраченных на их строительство, и прибыли, которую можно извлечь от их эксплуатации.
В данном случае формируется реальная рыночная стоимость самых разных объектов недвижимости. Это не обязательно должны быть определенные сооружения. Сюда также можно отнести следующие элементы:
- земельный участок, которым владеет определенное юридическое или частное лицо;
- различные объекты, размещенные на самом участке.
Чтобы сформировать реальную стоимость недвижимости, необходимо прежде всего оценить техническое состояние исследуемого объекта. Учитывается уровень износа не только всего строения, но и используемых коммуникаций. Делаются прогнозы на возможный срок эксплуатации сооружения в дальнейшем.
В расчет берутся имеющаяся в наличии документация, разрешения на использование и подключение используемых коммуникаций. Оцениваются работы, которые велись без соответствующих разрешений, что может создать определенные трудности в будущем. Это может быть строительство или реконструкция без нужных разрешений, а также участки недр.
Также учитывается полная стоимость всех имеющихся имущественных объектов, включая морские и речные суда, а также летательные аппараты. Учитываются и объекты, которые могут использоваться для полета в космос.
Стоимость таких элементов рассчитывается с точки зрения вложенных на их возведение средств, а также будущего потенциала и возможности получать финансовую прибыль.
При проведении исследования недвижимости, в особенности жилого, наши специалисты обращают внимание на множество уникальных факторов объекта для лучшего расчёта стоимости. Так при оценке учитывается площадь помещения, его техническое состояние и местоположение, строительные материалы, из которых был изготовлен объект, давность постройки, этажность и многое другое.
В случае же оценки земельных участков, как правило исследуются земли индивидуального жилищного строительства, а также дачные и огородные участки, лесные угодья и сельскохозяйственные земли. Частный случай оценки недвижимости – оценка доли имущества. Она требуется в тех ситуациях, когда владельцем недвижимости становится не один человек, а несколько, и необходимо разделить имущественный комплекс на доли.
Такое часто можно встретить в случаях наследства.
Оценочная экспертиза движимого имущества может осуществляться с помощью рыночного, затратного или доходного метода. Наиболее часто используется рыночный, в ходе которого специалисты изучают данные недвижимости, похожие предложения на рынке и высчитывают стоимость на основании средней цены и особых характеристиках помещения. Затратный метод подразумевает подсчёт затрат на приобретение данного объекта или ремонт.
А доходный метод оценивает возможный доход, который можно получить от использования недвижимости.
Специальная подготовка наших экспертов помогает не только оценить стоимость, но также и рецензировать работу других специалистов. Это бывает полезным в тех случаях, когда иная кампания провела экспертизу, которая вас не устроила, и которую вы хотите опровергнуть.
Какие вопросы могут быть рассмотрены в процессе экспертизы?
- Какова рыночная стоимость данного земельного участка?
- Какой возможный доход от аренды данного объекта недвижимости?
- Какой доход возможно получить от использования данного сооружения?
Своевременное оформление оценочного заключения – это одно из важнейших доказательств во многих проблемных ситуациях. Заключение эксперта способно сыграть решающую роль при рассмотрении дела в суде.
Оценка стоимости земли как недвижимого имущества
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т. п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.
Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:
1. Метод прямого сравнения продаж;
2. Метод соотношения;
3. Метод выделения;
4. Метод предполагаемого использования;
5. Метод остаточной стоимости.
При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на вторичном рынке.
При оценке земельных участков метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:
Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее элементов сравнения);
Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
1. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
2. Местоположение и окружение;
3. Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
4. Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
5. Транспортная доступность;
6. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Для сравнения выбрано три земельных участка, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых земельных участков приведены в таблице 3.
Оценка стоимости недвижимого имущества
Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.
Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью.
В каких случаях прибегают к денежной оценке недвижимости?
Как уже было сказано, независимая финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость жилого или нежилого объекта, а также земли, используется при всех видах торговых операций, связанных с таким имуществом. В частности, к услугам экспертов-оценщиков прибегают в следующих случаях:
купля-продажа или любые другие формы отчуждения недвижимого имущества;
использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения (залога) при получении банковских и небанковских кредитов;
переуступка долговых обязательств на имущество;
передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление;
использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы;
ликвидация (снос) объектов недвижимости;
страхование квартиры или других объектов;
внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов;
исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров
Помимо этого, существует и ряд других случаев, когда возникает необходимость в проведении независимой оценки стоимости недвижимых объектов, находящихся как в государственной, так и в частной собственности.
Какие виды имущества подлежат оценке?
Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки. Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества).
Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.д.
Основные подходы к денежной оценке и методики оценивания недвижимого имущества
Когда речь идет о денежной оценке любых видов имущества, в расчет могут браться различные виды стоимости. Если же говорить конкретно о недвижимости, то здесь различают стоимость рыночную, инвестиционную, кадастровую, а также ликвидационную. Помимо этого, иногда речь может идти о стоимости страховой, потребительной; стоимости общественно значимых объектов недвижимого имущества или стоимости предприятия применительно к оценке отдельных зданий или сооружений.
Наиболее часто нам приходится сталкиваться именно с рыночной стоимостью недвижимых зданий и сооружений, которая, по сути, представляет собой наиболее реальную цену купли-продажи такого объекта на открытом рынке недвижимости на момент проведения оценивания.
В профессиональной оценочной деятельности сегодня используется три основных подхода – доходный, затратный, а также сравнительный. Исходя из выбранного подхода, применяется определенная методика, согласно которой эксперты в дальнейшем и проводят независимое оценивание рыночной или любой другой стоимости квартиры, промышленного здания, участка земли и пр. Хочется обратить внимание на то, что любые нюансы каждой методики оценивания (а их на данный момент существует несколько) в данном случае регулируются установленной нормативно-законодательной базой, и именно по этой причине заниматься выполнением денежной оценки могут исключительно профессиональные специалисты-эксперты, обладающие должными знаниями и опытом, а также имеющие соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.
Как происходит оценка стоимости объектов недвижимости
Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается. При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени. Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной.
В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:
четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;
предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;
составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;
сбор первичных данных, а также их детальный анализ;
определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;
оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);
при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;
составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.
Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.
Оценка стоимости земли как недвижимого имущества
— Услуги — Частным лицам — Оценка стоимости квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений (в том числе для целей ипотечного кредитования)
- Оценка стоимости недвижимого имущества и земельных участков
- свидетельство о регистрации права собственности на объект либо иной правоустанавливающий документ
- технический паспорт и/или кадастровый паспорт с разрешением на перепланировку, если она проводилась
- документы удостоверяющие личность заказчика
- экспликация (при наличии)
- инвестиционная стоимость анализ возможной доходности недвижимости при инвестировании в неё;
- рыночная стоимость диапазон предположительного дохода от продажи недвижимости в условиях открытого рынка;
- восстановительная стоимость ориентировочная сумма расходов, затраченных на реконструкцию заданного строения.
Оценка стоимости квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений (в том числе для целей ипотечного кредитования)
В случае, если в помещении проведена НЕУЗАКОНЕННАЯ перепланировка, стоимость работ согласовывается дополнительно!
Оценка стоимости квартир Москва и МО (проведение осмотра объекта и подготовка отчета)типовые5000 руб.не типовые5500 руб.Оценка стоимости домов с земельным участком Москва и МО (проведение осмотра и подготовка отчета)типовые (без расчета нежилых помещений)7500 руб.не типовые (с расчетом нежилых помещений)9000 руб.Оценка стоимости нежилых помещений (проведение осмотра и подготовка отчета)до 100 м27000 руб.от 100 до 200 м28500 руб.от 200 до 300 м210000 руб.от 300 до 400 м212500 руб.от 400 до 500 м214000 руб.от 500 м2от 15000 руб.Оценка стоимости земельных участков в зависимости от площади (проведение осмотра и подготовка отчета)до 10 соток3500 руб.от 10 до 20 соток4000 руб.от 20 до 50 соток4700 руб.от 50 до 100 соток6000 руб.свыше 100 сотокот 7000 руб.Выезд эксперта за пределы МКАД30 руб./км.
Оценка стоимости земли проводится с учетом ее более рационального использования. В процессе оценки стоимости земельных участков фигурируют некоторые требования к проведению экспертизы: возможности физические и финансовые, соблюдение норм законодательства, учет оправданности в проведении планируемых земельных работ. При оценке стоимости участка фиксируется его расположение по отношению к транспортной развязке, коммуникациям, состав грунта и его рельеф.
Важной частью здесь является спрос и предложение на настоящий период времени, поэтому связь между данным пунктом и оценкой стоимости земли очень крепка, а определение стоимости способно резко меняться.
Стоимость земли зависит и от основного фактора наличия на участке недвижимости, которая так-же подлежит калькуляции. Оценка стоимости объектов недвижимости начинается с выяснения характера объектов жилые или промышленные. Далее, учитывая цели оценки, определяется вид мониторинга:
Совокупность этих трёх информационных баз самая объективная начальная оценка стоимости здания. Окончательная цифра складывается из широкого круга иных факторов: инфраструктура, экология, расстояние от общественных центров, наличие прилегающих дорог общего пользования, общее состояние и возможная аварийность и так далее. Проводится сравнение с приблизительной ценой постройки нового здания, идентичного оцениваемому.
В тоже время проводится оценка стоимости помещения. Кроме общепринятых критериев по обследованию помещения, внимание уделяется площади, качеству отделки помещения, необходимости в ремонте и состоянию, в общем, на каком этаже располагается, инфраструктура. Принадлежность помещений к первичному или вторичному рынку недвижимости важная составляющая калькуляции рассматриваемого объекта.