Подготовка схемы расположения земельного участка
01 марта 2015 года вступили в силу масштабные изменения в Земельный кодекс РФ, введенные Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. и рядом иных федеральных законов.
Данные изменения значительно изменили правовое регулирование земельных правоотношений.
Основные изменения коснулись следующих вопросов:
порядка формирования земельных участков;
порядка предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности;
порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
порядка перераспределения земельных участков, находящихся в публичной собственности, и участков, находящихся в частной собственности.
Градостроительный кодекс РФ, в отличие от Земельного кодекса РФ, в 2015 году радикальных изменений не претерпевал. Принципиальные изменения в данный документ были внесены тем же ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. в части порядка разработки и утверждения проектов планировки и проектов межевания.
Порядок формирования земельных участков после 01.03.2015 г.
Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу по общему правилу с 01.03.2015 г., в Земельный кодекс РФ внесены существенные изменения, связанные, в том числе, с формированием земельных участков за счет земель государственной и муниципальной собственности.
В данном параграфе будет рассмотрен механизм формирования земельных участков по инициативе инвестора в целях его дальнейшего предоставления на торгах.
В соответствии сп. 3, 4 ст. 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его предоставления на аукционе может осуществляться по инициативе как уполномоченного органа, так и заинтересованного в предоставлении лица.
Стадии юридических действий применительно к земельному участку за пределами населенного пункта:
1. Подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
2. Подача заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
3. Рассмотрение местной Администрацией вопроса о наличии оснований для отказа в утверждении схемы, приостановления рассмотрения заявления;
4. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);
5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет земельного участка.
Стадии юридических действий применительно к земельному участку на территории населенного пункта:
1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
2. Составление местной Администрацией схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
3. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);
4. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет.
В настоящем параграфе каждая из данных стадий расписана детально.
Подготовка схемы расположения земельного участка
Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – Схема) является одним из трех предусмотренных п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ документов, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности (наряду с проектом межевания и проектной документацией в отношении лесных участков).
Действующим законодательством предусмотрен приоритет проекта межевания над Схемой (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ), который выражается в двух отношениях:
1) подготовка и утверждение Схемы допускаются лишь в отсутствие утвержденного проекта межевания;
2) в отношении ряда случаев образование участков может осуществляться только на основании проекта межевания (для ведения дачного хозяйства, размещения линейных объектов, применительно к случаю развития застроенной территории и др.).
Подготовка Схемы осуществляется следующими лицами:
если инициатива предоставления исходит от уполномоченного органа – уполномоченным органом;
если инициатива предоставления исходит от физического или юридического лица: вне территории населенных пунктов физическим или юридическим лицом, на территории населенных пунктов уполномоченным органом (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Существенное новшество, закрепленное новой редакцией ЗК РФ, заключается в том, что Схема изготавливается в виде электронного документа. Возможность составить Схему в виде бумажного документа допускается в случае его предоставления гражданину без проведения торгов (п. 9 ст.
11.10 ЗК РФ), а также допускалась в переходный период до принятия подзаконных актов Минэкономразвития, регламентирующих технические аспекты составления Схемы в электронном виде (п. 22 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).
Приказом Министерства экономического развития от 27.11.2014 г. № 762 утверждены Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее – Требования). Этим же приказом утвержденаФорма схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе.
Согласно п. 10, п. 11 ст. 11.10 ЗК РФ составить Схему можно непосредственно на сайте Росреестра. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 14.01.2015 г. № 6, за пользование указанной возможностью взимается плата в размере 100 рублей для физических лиц, 200 рублей для юридических лиц.
С органов государственной власти и органов местного самоуправления плата не взимается.
В настоящее время закон не предусматривает каких-либо требований к лицам, которые вправе оказывать услуги по составлению Схемы. Следовательно, как и прежде, такими лицами могут быть любые лица, обладающие специальными познаниями в области землеустройства и кадастра недвижимости (кадастровые инженеры).
Другим важным нововведением является указание исчерпывающего перечня материалов и сведений, которые должны учитываться при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, п. 4 Требований). В данный перечень вошли:
утвержденные документы территориального планирования,
правила землепользования и застройки,
проекты планировки территории,
землеустроительная документация,
положения об особо охраняемой природной территории,
материалы и сведения о наличии зон с особыми условиями использования территории,
материалы и сведения о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях,
материалы и сведения о местоположения границ земельных участков,
материалы и сведения о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
Следует отметить, что на этапе предоставления земельного участка, т.е. при принятии решения о проведении аукциона, предварительного согласования земельного участка, предоставлении земельного участка без проведения аукциона, проверка соответствия испрашиваемого земельного участка градостроительному регламенту не проводится, т.е. «фильтр» против отступлений от разрешенного использования и категоризации земель выставлен именно на стадии утверждения схемы расположения ЗУ.
Содержание Схемы установлено п. 6 Требований. В состав схемы включаются:
условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков);
проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения;
сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.
Порядок утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Любой земельный участок рано или поздно находит своё отражение на кадастровом плане того района, в котором он находится.
Без такого отображения он не будет считаться полноценным, а какие-либо юридически значимые действия с ним будут запрещены. Что необходимо знать о схеме расположения участка на кадастровом плане и кто может утвердить составленный документ?
Содержание Показать
Что такое схема расположения участка и сколько она действует
Схема расположения земельного участка представляет собой особый вид документов, которые составляются для отображения законности расположения участка на той или территории.
Этот документ подразумевает под собой отражение на кадастровом плане той или иной территории границ конкретного земельного участка с учётом всех его узловых точек.
Так как расположение участка в основном относится к более или менее стабильному состоянию, а границы самого надела могут меняться только в зависимости от того, какие юридические или природные процессы происходят на рассматриваемой территории, то и говорить о том, что должно произойти изменение схемы, можно только после того, как наступили соответствующие обстоятельства. Таким образом, срок действия схемы подразумевается в постоянном варианте, если не происходит никаких иных изменений границ участка или его площади.
Однако, как и у любого юридически значимого документа, у схемы, если не произошли различные обстоятельства, срок действия может быть ограничен шестью месяцами с момента ее утверждения, если иное не предусмотрено самой схемой и теми нормативными актами, на основе которых она была создана.
Порядок подготовки
Создание схемы расположения земельного участка происходит только по заявлению владельца исследуемого участка или его уполномоченного представителя.
Изготовление этого документа осуществляет кадастровый инженер на основании соответствующего заявления и приложенных к нему документов на участок.
Прежде чем говорить о том, какой порядок подготовки схемы необходимо соблюсти, надо отметить, для каких целей эта схема может быть составлена.
Среди таких целей выделяют:
- Если образуется участок, который в дальнейшем будет реализован (независимо от того, будет ли осуществляться реализация путём проведения торгов или без таковых);
- Если новый участок был образован путём раздела существующего участка независимо от той формы владения, в которой он находится;
- Если участок в дальнейшем будет изъят для государственных нужд;
- Если было произведено перераспределение существующих земельных участков.
В зависимости от того, какие цели преследуются для составления такой схемы, будут некоторые отличия в порядке составления, а именно в том списке документов, которые должны быть предоставлены кадастровому инженеру.
При составлении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане необходимо соблюсти ряд обязательных шагов, которые позволят подтвердить законность составленного документа:
Обращение к кадастровому инженеру с заявлением о составлении схемы
В тексте заявления указывается, о каком конкретно участке идет речь, а также указываются все необходимые данные, на основании которых будет составляться схема. К заявлению следует приложить все имеющиеся документы на участок, чтобы облегчить процесс составления схемы.
Непосредственно создание схемы расположения земельного участка
На этом этапе кадастровый инженер изучает все представленные документы на участок и составляет на основе полученных данных схему путем построения чертежа, который сможет отразить территориальное состояние участка, его положение и форму границ.
Утверждение составленной схемы.
Оно осуществляется органами Росреестра, а также в некоторых случаях специальными уполномоченными органами исполнительной власти субъектов федерации.
Перечисленные шаги считаются обязательными для подтверждения законной силы составленного документа. При этом очень важно, чтобы составлял схему специалист, имеющий аккредитацию на данный вид кадастровых работ.
Какими документами необходимо запастись для обращения к кадастровому инженеру
Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане является одним из действий, предназначенных для формирования такого земельного участка, с которым можно будет совершать абсолютно законные юридически значимые действия.
Именно по этой причине при формировании пакета документов, предоставляемых кадастровому инженеру, необходимо будет обратить особое внимание на те документы, которые смогут подтвердить законность подачи заявки на составление схемы.
К таким документам будут относиться:
- Кадастровый паспорт ранее существовавших участков или новообразованного участка, если он был поставлен на кадастровый учёт. При этом, в таком паспорте обязательно должен содержаться кадастровый номер участка (если он прошёл процедуру первичной регистрации с присвоением такого номера в органах Росреестра);
- Постановление или Решение руководителя уполномоченного органа о выделении или образовании земельного участка;
- Документы, которые смогут подтвердить личность заказчика (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заказчика);
- Все имеющиеся документы на преобразуемый участок, если он был оформлен на праве собственности или праве владения и имеет соответствующее документальное подтверждение своего статуса (например, свидетельство о праве собственности и т.д.);
- Документы, подтверждающие составление ранее кадастровых планов или схем расположения участка или его границ.
В том случае, если по каким-то причинам будет установлено нарушение в поданных документах, кадастровый инженер вправе вернуть заявление заказчику с указанием причин отказа.
Кто утверждает схему и каков порядок
Для того, чтобы схема расположения земельного участка стала носить законный характер, необходимо ее утвердить. Как уже говорилось выше, сделать это можно в территориальных подразделениях Росреестра или уполномоченных органах государственной власти.
Для того, чтобы схема была утверждена, с соответствующим заявлением необходимо обратиться в территориальное подразделение того или иного уполномоченного учреждения.
К заявлению необходимо приложить также:
- Собственно саму схему;
- Заключение кадастрового инженера, подводящее итог проведённой работе;
- Кадастровые документы на участок, на основании которых составлялась схема;
- Квитанцию по оплате услуг (если такое предусмотрено действующим законодательством).
Кроме того, для подтверждения законности составленной схемы необходимо будет также приложить и документы, согласно которым произошло образование нового участка.
Как правило, среди таких документов следует рассматривать Постановление или решение руководителя уполномоченного органа по распределению и управлению государственным имуществом о реорганизации или образовании новых участков из уже существовавших.
В настоящее время утверждение схемы в Росреестре осуществляется бесплатно. Что касается специально уполномоченных органов, то в каждом конкретном случае они определяют самостоятельно, но с опорой на действующее законодательство, можно ли взимать плату за утверждение схемы, а также размер такой платы (с опорой на Налоговый Кодекс Российской Федерации).
Узнайте как установить частный сервитут.
Покупка земли сельхозназначения имеет свои особенности. Подробно о них мы рассказали здесь.
В некоторых случаях договор купли-продажи может быть расторгнут. Читайте об этом в нашей статье.
Стоимость подготовки схемы
Так как подготовка схемы подразумевает под собой достаточно сложный процесс, во время которого осуществление работ будет происходить в несколько этапов, стоимость его будет колебаться в зависимости от цены каждого этапа.
В настоящее время на территории России действуют следующие расценки:
- Для физических лиц непосредственно составление схемы будет колебаться от 7 тысяч 500 рублей до 10 тысяч. Выезд кадастрового инженера на участок для проведения топографической съёмки оплачивается в соответствии с действующим прейскурантом на выездные услуги, в котором учитывается и удаленность того места, куда необходимо выезжать. Стоимость такого выезда составит от 5 тысяч рублей.
- Для юридических лиц минимальная стоимость составления схемы начинается от 20 тысяч рублей. Выезд кадастрового инженера оплачивается по договорённости.
В каждом конкретном регионе стоимость работ устанавливается, исходя из целого ряда факторов, среди которых рассматривается также и средняя стоимость земель той или иной категории.
Кроме того, каждая организация, за исключением государственных, уполномоченных на проведение геодезических и межевых работ, вправе устанавливать самостоятельно расценки на свои услуги, поэтому говорить о фиксированной стоимости таких работ на территории всего государства достаточно сложно.
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории — это документ, который должен отразить фактическое положение участка в среде конкретного района или территории.
На такой схеме обязательно отражаются границы и форма участка вместе с его узловыми точками, в которых границы будут иметь свои привязки. Утверждение такой схемы происходит в установленном законом порядке при соблюдении всех требований, предъявляемых к таким документам.
Где взять и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории?
Каждый участок земли должен быть определен границами. Образование надела должно осуществляться на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее СРЗУ), утвержденном органом местного самоуправления. Эти данные хранятся в государственном реестре и открыты для каждого гражданина, обратившегося к официальному сайту Росреестра.
- Что такое схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории?
- Для чего нужна схема расположения земельного участка на КПТ?
- Содержание СРЗУ
- Этапы подготовки схемы расположения ЗУ
- Оформление СРЗУ администрацией
- Причины для отказа
- Что делать, если получили отказ?
Что такое схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории?
СРЗУ — это изображение с нанесенными границами образуемого участка или участков на кадастровом плане территории. Такая схема формируется кадастровыми инженерами по итогам межевания.
Схема должна содержать площадь каждого из образуемых участков. Если в процессе образования участвуют два и более надела, то в документе присутствуют их условные номера. Схема должна дополнять межевое дело.
Подготовка документа регламентируется статьей 11.10 Земельного кодекса. Требования по его формированию и форма утверждены приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762.
Для чего нужна схема расположения земельного участка на КПТ?
Схема сама по себе не является правоустанавливающим документом. Она носит технический характер и требуется:
- чтобы образовать ЗУ из земель либо других участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т.е. не в собственности частных лиц;
- в случае перераспределения ЗУ, находящегося в частной собственности с землями государственной или муниципальной собственности, так называемой прирезке.
Самыми распространенными случаями, когда требуется подготовка схемы расположения ЗУ:
- требуется кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, чтобы поставить на кадастровый учет и получить кадастровый номер участка;
- владеете на правах аренды участком, находящимся в государственной собственности и желаете его разделить. В этом случае требуется утверждение схемы для раздела такого участка;
- хотите оформить пустой участок земли, никому не принадлежащий, получить его в аренду или собственность (выкупить) в соответствии с земельным кодексом.
- может потребоваться в случае получения разрешения на строительство.
В иных случаях земля выделяется органами местного самоуправления в соответствии с проектом межевания и планировки территории.
Схема утверждается на определенный период времени, по закону срок составляет — 2 года.
Содержание СРЗУ
Структура документа должна содержать все необходимые сведения о наделе в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ. В схеме расположения участка отражаются следующая информация об образуемом наделе:
- условный номер;
- площадь;
- расположение;
- координаты поворотных точек границ;
- красные линии;
- границы территориальных зон с установленными специальными условиями использования;
- положение строений капитального характера;
- проекты планировки;
- границы прилежащих участков;
- чертеж оформляемого надела;
- номер кадастрового квартала;
- описание системы координат;
- условные обозначения;
- категория земли.
Предпочтительно провести топографическую съемку участка и его окрестностей. Это влечет дополнительные расходы, но скажется положительно на точном отражении фактических характеристик участка. Например, покажет, какие коммуникации проходят под земельным участком, что позволит избежать проблем с последующей его застройкой.
Этапы подготовки схемы расположения ЗУ
Инициатор образования земельного участка для получения схемы его расположения должен действовать следующим порядком:
1. Заинтересованное лицо готовит заявление о необходимости подготовки схемы расположения участка земли. Основанием для этого является документ, подтверждающий полномочия заявителя относительно этого надела.
2. Подготавливается пакет документов, которые необходимо приложить к заявлению. В него входят:
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающий документ на участок земли (свидетельство о праве собственности, акт о выделе участка и т.д.);
- кадастровый паспорт на землю (при наличии) или выписка из ЕГРН;
- справка из БТИ, если на участке имеются строения, или кадастровая выписка, если таковых нет.
3. Заявление с документами направляется кадастровому инженеру. Перед началом работ составляется договор на оказание услуги по изготовлению схемы.
4. Полученные документы анализируются специалистом на наличие или отсутствие оснований для отказа в утверждении схемы расположения ЗУ. Для этого он запрашивает регистрационные данные участка в виде кадастровой выписки.
Схема может быть подготовлена одним из способов:
В первом случае подготовка производится камерально. Примерно проектируются границы ЗУ и готовится схема расположения. В данном случае существует риск после утверждения и оформления права на участок получить надел не в тех границах, которые вы хотите. Особенно это опасно, если вокруг выбранного вами участка имеются какие-то другие объекты недвижимости (чужие участки, строения и прочие). Если есть риски пересечения с границами чужой собственности, имеет смысл подготовить схему с выездом геодезиста.
Это немного дороже, но оправдывает потраченные средства в случае пересечения участков земли с соседями.
По выезду геодезистом будут определены точные координаты границ этого участка и по ним уже будет готовиться схема.
5. Получение официального документа. Срок его подготовки обычно занимает от двух до четырех недель.
После утверждения кадастровый инженер может подготовить межевой план, провести кадастровый учет этого образуемого надела. На выходе вы получите зарегистрированный участок имеющий кадастровый номер, и на руки выдана выписка из ЕГРН.
После этой процедуры можно начинать процесс оформления права на участок земли и у вас появится объект недвижимости. До кадастрового учета, речи об объекте недвижимости быть не может, поскольку в соответствии с российским законодательством объект недвижимости возникает после его кадастрового учета и появления кадастрового номера.
Гражданин может самостоятельно, используя портал Росреестра, подготовить данную схему. Но далеко не каждый обладает всей необходимой информацией для проверки соответствия всех регламентов. Это довольно большой объем информации, которым владеет обычно кадастровый инженер.
Поэтому рекомендуется не тратить время и обращаться к квалифицированным специалистам.
Образец СРЗУ на КПТ 2022 года:
Оформление СРЗУ администрацией
В большинстве случаев инициатором подготовки схемы является заинтересованное лицо: организация или гражданин. Обязанностью оформить ее территориальной администрацией является только случай реализации участка путем аукциона. Заявитель несет все расходы, связанные с изготовлением и получением СРЗУ.
Орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему. Это необходимо, чтобы не произошло образования на этом месте другого участка до момента регистрации на него права или в последующие два года (период действия схемы).
Нарушением со стороны администрации является требование к заявителю представить схему в электронном виде. Данное требование не законно!
Причины для отказа
Для того, чтобы схема была утверждена, она должна соответствовать требованиям земельного кодекса и соответственно не должна подходить под пункты, являющиеся основанием для отказа от утверждения. Если документ соответствует всем требованиям градостроительных регламентов и законодательства, то органы местного самоуправления обязаны ее утвердить.
Согласно п. 16. ст. 11.10 ЗК, причинами для отказа могут быть, если схема:
- не соответствует формату или требованиям к ее подготовке;
- имеет нарушения требований земельного законодательства к образуемым наделам;
- не соответствует утвержденному проекту планировки территории, а также положению об особо охраняемых природных зонах, градостроительным нормам;
- имеет иные нарушения земельного законодательства.
Откажут также, если границы создаваемого участка:
- пересекают уже числящийся на кадастровом учете другой участок;
- пересекают границы земельного участка, по которому утверждена схема с действующим сроком;
- не соответствуют проекту планировки территории или нормам землеустройства;
- в пределах утвержденного проекта межевания. В этом случае станет проблемой получение желаемого участка земли в аренду или собственность. Выходом здесь будет включение его в проект.
Что делать, если получили отказ?
Дальнейшие действия заинтересованного в получении схемы лица зависят от основания, по которому получен отказ.
В случае отказа по причине несовпадения данных с базами Росреестра (кадастровой ошибки), необходимо подать запрос на их исправление. Вариантом событий может стать внесение изменений и получение выписки либо отказ. Отказ должен быть представлен в письменном виде с указанием причины.
Тогда с этим документом вы сможете обратиться в суд, который своим решением обяжет орган Росреестра внести изменения.
Если администрация отказалась утверждать схему расположения участка земли по причине несоответствия узаконенному формату или нарушения правил подготовки, то заявитель вправе начать процедуру заново. Это можно сделать снова у того же кадастрового инженера или обратиться к другому.
Нюансы оформления и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Для получения в аренду или собственность любого участка земли необходимо четкое определение его размеров и фиксация его местоположения на плане. С этой целью разрабатывается схема расположения земельного участка.
Порядок ее составления, согласования и утверждения регламентируется Законами Российской Федерации. Цели документа и порядок его оформления установлены ст. 11.10 Земельного кодекса (ЗК), введенной в действие Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.
Что это такое?
Схема расположения земельного участка или нескольких (СРЗУ) – это графическое отображение границ вновь образованного участка (участков) земли на официальном кадастровом плане территории (КПТ). Она призвана определить реальное местоположение и размеры проектируемого участка для отчуждения с привязкой на местности.
Документ составляется по результатам геодезических измерений и с учетом следующих материалов:
- принятие документы регионального планирования;
- нормы застройки и землепользования, установленные законодательными актами;
- проекты территориальной планировки;
- наличие особо охраняемых территорий;
- положения о земельных участках общего пользования и установленных «красных линиях»;
- ранее утвержденные границы других участков;
- расположение существующих и планируемых к постройке сооружений, незавершенных строительств;
- государственные и инвестиционные программы развития и освоения территории.
Основные сведения получаются из государственного кадастра по данной, конкретной территории.
Когда составляется документ?
СРЗУ нужен для проведения процедуры продажи земельного участка или передачи его в аренду, если ранее он не имел собственного кадастрового номера или номера по проекту размежевания территории. Она разрабатывается при образовании новых или изменении границ уже существующих участков на землях, находящихся в государственной собственности.
Подготавливается документ в следующих случаях (п.п.4-8 ст.11.10 ЗК РФ):
СРЗУ может составляться на один участок или на несколько земельных участков.
Содержание СРЗУ
Требования к подготовке СРЗУ изложены в приказе МЭР РФ от 27.11.2014 № 762 при оформлении на бумажном носителе или в электронной форме. В содержание документа включаются такие сведения:
В СРЗУ приводятся сведения об органе, утверждающем схему, и документе об утверждении (решение, постановление, приказ и т.п.). В случае наличия соглашения между несколькими уполномоченными органами указываются данные о нем.
Кем утверждается СРЗУ на КПТ и в какой срок?
СРЗУ утверждается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при муниципальной собственности на землю. Решение об утверждении или отказ в нем выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления.
После вынесения положительного решения уполномоченный орган должен в течение 5 дней направить его в орган регистрации прав с использованием систем электронного, межведоственного взаимоотношения. Срок действия решения устанавливается 2 года с даты его вынесения (п.15 ст.11.10 ЗК РФ).
Порядок: как оформить документ?
СРЗУ является одним из главных документов для получения прав на землю, а потому он должен составляться строго по установленным правилам. Как правило, его оформлением должен заниматься сам предполагаемый собственник (физическое или юридическое лицо), но в некоторых случаях оно считается обязанностью администрации. Всю процедуру можно пройти самостоятельно или с привлечением специалистов.
Основной алгоритм действий
Оформление СРЗУ включает следующие шаги:
Уполномоченный орган может отказать в утверждении документа только по причинам, установленным ЗК РФ (п.16 ст.11.10).
Оформление инженером
Профессиональную подготовку СРЗУ обеспечивают специализированные компании с лицензией МЭР РФ. Документ составляется кадастровым инженером. Для этого необходимо заключить договор на проведение работ. Оформление схемы может осуществляться 2-мя путями:
Для заключения договора с компанией потребуются удостоверение личности и документы, подтверждающие права на участок. Кроме того, желательно предоставить КПТ.
Как составить через администрацию?
Администрация муниципалитета берет на себя обязанности по составлению СРЗУ только при продаже права на участок через аукцион. В других случаях оформление документа происходит за счет заинтересованных граждан или юридических лиц. Администрация подготавливает схему в электронном виде и использует систему межведомственных взаимоотношений.
Необходимость в разработке такого документа вызвана желанием исключить образование иных наделов и размежеваний в течение 2-х лет, которые отводятся на проведение торгов и регистрацию прав собственника.
Самостоятельное составление: как сделать самому?
Самостоятельно СРЗУ оформляется в следующем порядке:
Процесс оформления СРЗУ завершается подачей Заявления о предварительном согласовании документа. Для этого используется электронный шаблон.
Утверждение
Заявление о предварительном согласовании СРЗУ подается в уполномоченный орган администрации района (муниципалитета), которому принадлежит земля.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Удостоверение личности заявителя.
- Документ о госрегистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица.
- Свидетельства из налогового органа о постановке на учет.
- Предварительное заключение уполномоченного лица о возможности использования земельного участка в заявленной цели.
- Решение муниципалитета о предоставлении земельного участка в пользование или документ, подтверждающий право собственности.
- КПТ.
- Документ, устанавливающий почтовый адрес.
- СРЗУ в масштабе 1:1000, 1:2000 или 1:5000 на листе формата А4 и схема на картографической базе в принятой системе координат (согласно приказа МЕР РФ от 24.11.2008 №412). Прикладывается пояснительная записка с описанием характеристик земельного участка.
Местные органы власти могут потребовать другие дополнительные документы. Заявитель также может приложить их по своему усмотрению для подтверждения своих прав и целей.
Заявление может подаваться путем личного посещения, почтой, через МФЦ, ЕПГУ или РПГУ. Аналогично получается и решение об утверждении. В электронном виде заявку можно подать через портал Госуслуг своего региона.
Рассмотрение заявления и утверждение СРЗУ производится бесплатно. В течение 30 дней оно рассматривается, и выносится решение об утверждении или отказе от утверждения.
Отказ
Согласно п.16 ст.11.10 ЗК РФ основаниями для отказа в утверждении СРЗУ признаются:
- несоответствие схемы установленной форме, формату или требованиям к оформлению;
- полное или частичное вхождение участка в ранее утвержденную СРЗУ другого участка при условии, что срок действия утвержденной схемы не истек;
- нарушение норм и требований к образуемым земельным участкам (ст.11.9 ЗК РФ);
- несоответствие схемы принятой планировки района или положению об охраняемых территориях;
- расположение участка совпадает с проектом утвержденного размежевания территории.
При получении отказа по формальным причинам есть смысл переоформить СРЗУ с привлечением кадастрового инженера, который устранит все допущенные недостатки. Если нарушены допустимые границы, то придется произвести новое согласование их или подобрать другой участок. Верный способ получить положительное решение – участие в проектах развития региона или инвестиционных программах.
Без СРЗУ невозможно законно приобрести или оформить аренду нового земельного участка. Статья 11.10 ЗК РФ четко регламентирует порядок и правила оформления документа. Привлечение кадастрового инженера гарантирует правильность его составления даже при отсутствии надежных ориентиров.
Администрация может отказать в утверждении схемы по основаниям, установленным ЗК РФ. Эти обстоятельства необходимо учитывать при выборе участка и разработке СРЗУ.
Мы старались написать лучшую статью. Если понравилось — пожалуйста, поделитесь ею с друзьями или оставьте ниже свой комментарий. Спасибо!