В этой статье:
- Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников
- Законодательное регулирование
- Аренда участка у государства
- Способы передачи земельных участков
- Нюансы установления арендных платежей
- Правовое регулирование
- Особенности арендных отношений
- Судебная защита
- Заключение
- Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы
- Что значит такое использование ЗУ: определение и цели
- Правовое регулирование в РФ
- Какие земли допускается арендовать?
- Стороны сделки
- Государство Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства. Муниципалитет В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов. Юридическое лицо Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды. О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь. Физическое лицо Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов. Как арендовать: этапы проведения процедуры Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов: Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории. Предварительные переговоры с собственником. Заключение договора. Скачать бланк заявления на аренду ЗУ Скачать образец заявления на аренду ЗУ В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению. О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь. О документах В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения. Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Муниципалитет В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов. Юридическое лицо Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды. О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь. Физическое лицо Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов. Как арендовать: этапы проведения процедуры Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов: Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории. Предварительные переговоры с собственником. Заключение договора. Скачать бланк заявления на аренду ЗУ Скачать образец заявления на аренду ЗУ В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению. О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь. О документах В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения. Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Юридическое лицо Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды. О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь. Физическое лицо Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов. Как арендовать: этапы проведения процедуры Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов: Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории. Предварительные переговоры с собственником. Заключение договора. Скачать бланк заявления на аренду ЗУ Скачать образец заявления на аренду ЗУ В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению. О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь. О документах В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения. Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Физическое лицо Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов. Как арендовать: этапы проведения процедуры Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов: Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории. Предварительные переговоры с собственником. Заключение договора. Скачать бланк заявления на аренду ЗУ Скачать образец заявления на аренду ЗУ В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению. О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь. О документах В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения. Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Как арендовать: этапы проведения процедуры
- О документах В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения. Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Договор Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано: Дата и место подписания договора. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут). Права, обязанности и ответственность сторон. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Реквизиты сторон. Скачать бланк договора аренды ЗУ Скачать образец договора аренды ЗУ Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями. Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Дополнительное соглашение Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка. В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст. Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Акт передачи Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается: Дата и место составления. Сведения о договоре аренды ЗУ. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка. Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника. Скачать бланк акта приема-передачи Скачать образец акта приема-передачи Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам. Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения
- Сельскохозяйственного Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота. Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица. О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут. Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Лесного фонда Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет. О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь. Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Промышленного Такие участки используются для: металлургии; горной промышленности; организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения; переработки сырья и химической продукции бытового назначения; производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов. На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь. Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет. Нюансы при оформлении части земли Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы. Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли. Как переуступить это право другому? Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников. Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ. О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь. Как перевести территорию в собственность? Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов: Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным. Проведение оценки кадастровой стоимости земли. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа. Оформление акта приема-передачи недвижимости. В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра. Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков. 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99. 2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. . Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Правовое регулирование аренды земли Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Работа содержит 1 файл курсовая.docx Введение Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами: 1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности. 2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей. Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования. Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав. Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства. В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков. Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков. Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни. Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков; определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков. Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др. Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений. 1.1. Понятие и виды земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1 По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2 Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: О б р а з о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в и з г о с у д а р с т в е н н ы х и л и м у н и ц и п а л ь н ы х з е м е л ь; Ф о р м и р о в а н и е з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в в р е з у л ь т а т е п р е о б р а з о в а н и й у ж е с у щ е с т в у ю щ и х з е м е л ь н ы х у ч а с т к о в п у т е м и х в ы д е л е н и я , р а з д е л е н и я, с л и я н и я и л и п е р е р а с п р е д е л е н и я . На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые: Д е л и м ы м я в л я е т с я з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь р а з д е л е н н а ч а с т и , к а ж д а я и з к о т о р ы х п о с л е р а з д е л а о б р а з у е т с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к , р а з р е ш е н н о е и с п о л ь з о в а н и е к о т о р о г о м о ж е т о с у щ е с т в л я т ь с я б е з п е р е в о д а е г о в с о с т а в з е м е л ь и н о й к а т е г о р и и . Е с л и в р е з у л ь т а т е д е л е н и я н е в о з м о ж н о о б р а з о в а т ь с а м о с т о я т е л ь н ы й з е м е л ь н ы й у ч а с т о к к а к о б ъ е к т п р а в ( с о в с е м и е г о х а р а к т е р и с т и к а м и, в т о м ч и с л е к а д а с т р о в ы м н о м е р о м ), о с н о в н о й у ч а с т о к д о л ж е н п р и з н а в а т ь с я н е д е л и м ы м . Ч а щ е в с е г о к р и т е р и е м н е д е л и м о с т и в ы с т у п а е т р а з м е р з е м е л ь н о г о у ч а с т к а . Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые: Г о с у д а р с т в е н н ы м и п р и р о д н ы м и з а п о в е д н и к а м и и н а ц и о н а л ь н ы м и п а р к а м и ; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы д л я п о с т о я н н о й д е я т е л ь н о с т и В о о р у ж е н н ы е С и л ы Р Ф, д р у г и е в о й с к а, в о и н с к и е ф о р м и р о в а н и я и о р г а н ы; З д а н и я м и , с т р о е н и я м и и с о о р у ж е н и я м и, в к о т о р ы х р а з м е щ е н ы в о е н н ы е с у д ы; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы б е з о п а с н о с т и; О б ъ е к т а м и о р г а н и з а ц и й ф е д е р а л ь н ы х о р г а н о в г о с у д а р с т в е н н о й о х р а н ы; О б ъ е к т а м и и с п о л ь з о в а н и я а т о м н о й э н е р г и и , п у н к т а м и х р а н е н и я я д е р н ы х м а т е р и а л о в и р а д и о а к т и в н ы х в е щ е с т в ; О б ъ е к т а м и, в с о о т в е т с т в и и с в и д а м и д е я т е л ь н о с т и к о т о р ы х с о з д а н ы з а к р ы т ы е а д м и н и с т р а т и в н о т е р р и т о р и а л ь н ы е о б р а з о в а н и я ; О б ъ е к т а м и у ч р е ж д е н и й и о р г а н о в Ф е д е р а л ь н о й с л у ж б ы и с п о л н е н и я н а к а з а н и й ; В о и н с к и м и и г р а ж д а н с к и м и з а х о р о н е н и я м и ; 10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Аренда земель. Правовое регулирование Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель. Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений; рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков; изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора; выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов. Содержание ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6 1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22 2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30 ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40 3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40 3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72 Вложенные файлы: 1 файл Аренда земель. Правовое регулирование.doc Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений. В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов. Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство. На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок. Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок. Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса). Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51. Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает. В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае. Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30). Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания: «5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении». Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко. Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ). Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства. Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ). Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок. Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам. Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства. Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.
- Нюансы при оформлении части земли
- Как переуступить это право другому?
- Как перевести территорию в собственность?
- 2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде
- Правовое регулирование аренды земли
- курсовая.docx
- Введение
- Аренда земель. Правовое регулирование
- Аренда земель. Правовое регулирование.doc
Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников
Правовое регулирование аренды земельных участков производится в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами. Аренда является самой распространенной процедурой. Это самый удобный вариант пользования землей при невозможности купить собственный надел.
Для подобных взаимоотношений характерно заключение соглашения. По его условиям одна сторона передает земельный участок в пользование, а другая принимает.
Законодательное регулирование
Соглашение об аренде имеет свой специфический параметр. Им является предмет договора. Договор заключается в соответствии со ст.
606 Гражданского кодекса. Ею же установлены основные обязательные пункты соглашения. Земельный кодекс этому вопросу отводит целую главу – четвертую.
Любой собственник, имеющий на арендованной у государства территории узаконенные строения, может претендовать на оформление аренды сроком в 50 лет.
Получение в аренду государственных территорий можно как по результатам аукциона, так и без него. В договоре обязательно прописывается арендная ставка и способ передачи денег. Их можно вносить на расчетный счет в банке или вносить через кассу.
Расчетным периодом является год.
Аренда участка у государства
Получить земельный участок от администрации в аренду можно только в том случае, если он не предназначен для нужд государства. Процедура получения надела довольно проста. Вероятность успеха в сделке на высоком уровне. Государству гораздо выгодней передать участок гражданину и получать от него аренду, чем просто оставлять надел бесхозным.
Основное, на что требуется обратить внимание – это цель использования участка.
Если земля может быть использована только для ведения сельского хозяйства, то муниципалитет не отдаст ее в аренду гражданину, желающему осуществлять на ней торговую деятельность. Поэтому сначала необходимо найти подходящий земельный участок. Законодательство не устанавливает ограничений по субъекту аренды.
Им может быть как гражданин страны, так и резидент иностранного государства.
Для ознакомления со свободными участками необходимо посетить сайт Росреестра. На нем размещена публичная кадастровая карта. На основе ее данных можно ознакомиться со списком свободных наделов.
Поиск достаточно прост. Его можно сузить до территорий одного региона и даже города. Местную администрацию можно посетить лично.
Сотрудники указанного ведомства предоставят необходимую информацию в печатном варианте.
Как только с участком будет все известно необходимо уточнить способ получения его в аренду: через участие в торгах или по заявке. Если этот этап пройден, и уже получено согласие администрации на передачу надела, то будущему арендатору предстоит осуществить межевание надела. Без этой процедуры невозможно поставить на кадастровый учет.
Только после получения кадастрового плана и паспорта надела муниципалитет передаст надел в аренду. С этого момента придется платить не только арендные платежи, но и налоговые.
Способы передачи земельных участков
Передавать надел допустимо через соглашение о доверительном управлении, посредством постановлений межведомственной комиссии или через агентский договор. Все будет зависеть от статуса собственника передаваемого земельного участка. Более подробно о таких способах передачи установлено в статьях 51-53 ГК РФ.
Земельный же кодекс при этом устанавливает некоторые ограничения. Если земля передана в дар несовершеннолетнему, то их родителям разрешено передавать в аренду участок только после достижения совершеннолетия.
Законом предусмотрена возможность заключить договор аренды после того, как истек первоначальный срок. Приватизация арендуемой земли возможна в рамках Земельного кодекса. Размер арендных платежей будет определен конкретно по каждому случаю в отдельности и закреплен соответствующим соглашением.
Нюансы установления арендных платежей
Допустимо устанавливать платежи по аренде на выбор одним из нескольких форматов:
- Четко обозначенная сумма, не зависящая от внешних факторов. Вносить можно как единовременно, так и с установленной периодичностью;
- Доля от дохода, который был получен в результате эксплуатации арендованной земли (к примеру, участок использовался для сельского хозяйства и реализации продукции);
- Расчет посредством предоставления арендатором какой-либо услуги арендодателю;
- Расчет посредством передачи арендодателю любого имущества арендатора. Имущество может быть использовано по усмотрению арендодателя, в том числе для получения материальной выгоды.
Правовое регулирование
Основное условие по заключенному арендному соглашению — его предмет. Им становится конкретный надел с его характеристиками и параметрами. Чтобы составить договор, по которому обе стороны получат для себя выгоду, необходимо установить определенные условия:
- Участок после его использования арендатором должен быть сохранен в том состоянии, в котором передавался изначально;
- Соблюдение целевого назначения передаваемого в аренду земельного участка;
- Установление определенных сроков пользования участком;
- Стоимость аренды и порядок расчетов по итогам периода пользования.
Если договор не содержит информации о размере арендной платы, то он автоматически будет признан недействительным. Величина средств, которую придется платить за пользование земельным участком будет зависеть от нескольких факторов:
- Размер предоставляемого участка; по данным кадастрового учета;
- Качественные характеристики самого участка, в том числе его расположение.
Особенности арендных отношений
Законодательство может устанавливать некоторые нюансы при передаче в аренду наделов в частные руки. Некоторые нормативы могут использоваться обособленно от Гражданского кодекса. Непосредственными арендодателями могут быть не только физические лица, но и юридические.
Даже если они являются всего лишь пользователями государственных земель. Арендодателями могут стать и резиденты иностранных государств. Единственное ограничение – земли, изъятые из официального оборота, передаче в аренду не подлежат.
Судебная защита
Судебная защита прав участников арендных взаимоотношений осуществляется по нормам Гражданского кодекса. Анализируя судебную практику, можно сделать вывод о необходимости внесения налоговых платежей самим арендодателем. В соглашении можно предусмотреть и обязанность арендатора вносить указанную плату.
Суд может взять на себя обязательство по изменению арендной платы, установленной договором. Происходит это в том случае, если плата не соответствует условиям сделки или несправедлива по отношению к арендатору.
Арендные выплаты подлежат изменению и без привлечения судебных органов. Осуществить это можно без согласия обеих сторон только один раз за 12 месяцев. В стоимость арендных платежей нельзя включать расходы на содержание участка в надлежащем виде. Без подписанного соглашения на аренду суд не признает обязанности выплачивать арендные платежи.
Если такового соглашения не имеется, то собственник земли может пойти на хитрость. Он подаст иск о взыскании суммы за неправомерное использование надела. Единственное условие – доказать, что факт использования имел место.
Заключение
Передача земельного участка в аренду осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным законодательством. В обязательном порядке составляется договор. Это облегчит взаимоотношения обеих сторон. Такой договор, в случае нарушения его условий, можно использовать в суде.
Получить надел в аренду можно не только от государства, но и от частных лиц или компаний. Периодичность внесения платежей будет установлена договором.
Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы
Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.
Содержание
Что значит такое использование ЗУ: определение и цели
Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.
Земельные участки могут использоваться для различных целей:
Целевое назначение использования земельного участка указывается в договоре.
Правовое регулирование в РФ
К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:
- Земельный кодекс РФ, в частности статьи 22 и 39.6. . Вопрос аренды затрагивает статья 9.
Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Какие земли допускается арендовать?
На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.
- заповедники и национальные парки;
- объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
- объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
- закрытые административно-территориальные образования;
- объекты структур, исполняющих наказания;
- воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
- инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:
- особо охраняемых участков;
- земель лесного фонда;
- территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
- объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
- объекты обороны, безопасности и таможни;
- объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
- объекты космической инфраструктуры;
- гидротехнические сооружения;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
- территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
- объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Стороны сделки
В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.
Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли.
Им может быть любое лицо, либо государственный орган.
Отчасти права арендодателя есть и у лица, которое пользуется участком на условиях заключенного договора. Это касается субаренды, то есть передача пользователем своих прав третьему лицу.
Государство
Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.
Муниципалитет
В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.
Юридическое лицо
Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.
О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.
Физическое лицо
Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.
Как арендовать: этапы проведения процедуры
Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:
- Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
- Скачать образец заявления на аренду ЗУ
В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению.
О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.
О документах
В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.
Договор
Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:
- Скачать бланк договора аренды ЗУ
- Скачать образец договора аренды ЗУ
Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.
Дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.
В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.
- Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ
- Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ
Акт передачи
Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:
Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.
- Скачать бланк акта приема-передачи
- Скачать образец акта приема-передачи
Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения
Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.
Сельскохозяйственного
Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.
Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов.
Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.
Лесного фонда
Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.
Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.
О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.
Промышленного
Такие участки используются для:
- металлургии;
- горной промышленности;
- организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
- переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
- производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.
На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.
О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.
Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи.
Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.
Нюансы при оформлении части земли
Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.
Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.
Как переуступить это право другому?
Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки.
Договор оформляется по количеству участников.
Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.
О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.
Как перевести территорию в собственность?
Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:
В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.
Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие.
Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.
2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская и др.: Под ред. С.А.
Боголюбова. М.: ТК Велби, 2003. С. 99.
2 Жариков Ю.Г. Указ соч. С. 104. .
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации).
Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота.
Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.
Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.
Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.
Правовое регулирование аренды земли
Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков;
определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;
рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков.
Работа содержит 1 файл
курсовая.docx
Введение
Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами:
1. Недостаточная нормативно- правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности.
2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.
Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования.
Аренда земли правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса.
На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав.
Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства.
В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков.
Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков.
Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков.
Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленным недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.
Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли, выделить виды земельных участков;
определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;
рассмотреть проблемные вопросы аренды земельных участков.
Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др.
Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений.
1.1. Понятие и виды земельных участков.
Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 1
По гражданско-правовому определению земельный участок – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты. 2
Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:
На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию.
На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера.
Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые:
Также можно выделить земельные участки, которые изъяты из оборота и земельные участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые:
10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Аренда земель. Правовое регулирование
Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель.
Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:
определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений;
рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков;
изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;
выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6
1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6
1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22
2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22
2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40
3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40
3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72
Вложенные файлы: 1 файл
Аренда земель. Правовое регулирование.doc
Исходя из вышеизложенного, мы являемся сторонниками сохранения существующего порядка, а именно: предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется гражданам и юридическим лицам – в аренду; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений.
В самом общем виде процедура предоставления земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирована статьями 30-32 ЗК РФ. Не пытаясь воспроизводить текст данных статей, все же заметим, что законодатель предусматривает последовательное осуществление нескольких этапов.
Первая стадия осуществления данной процедуры обращение заинтересованных граждан и юридических лиц в уполномоченный орган публичной власти (как правило, это орган местного самоуправления) с заявлением. При этом ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, хотя очевидно, что физическое лицо (без статуса предпринимателя) не может обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка под коммерческое строительство.
На последующих стадиях производится выбор земельного участка для предполагаемого строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Наконец, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Таким образом, назначением рассматриваемой процедуры является определение параметров и видов разрешенного использования земельного участка посредством согласования всех возможных параметров с уполномоченными органами публичной власти, в то время как в случае предоставления земельного участка для строительства на торгах соответствующие действия (выполнение кадастровых работ, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям и т.д.) осуществляются органами местного самоуправления, которые сами и формируют земельный участок.
Другими словами, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить согласования параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав. Окончанием данной процедуры является государственная регистрация прав на земельный участок.
Территориальной сферой действия процедуры предварительного согласования являются преимущественно земли населенных пунктов, поскольку строительство на землях иных категорий и субкатегорий затруднительно (земли водного или лесного фонда) либо невозможно (земли запаса).
Проблема реализации и защиты прав граждан на получение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Согласно п. 3 ст.30.1 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет».
В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета земельного участка. При поступлении заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка.
Проблема выбора претендента при наличии двух и более заявок на получение одного и того же земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подробности предварительного согласования места размещения объекта детально изложены в п. 5 ст. 30, а также статьях 31-32 ЗК РФ51.
Однако ЗК РФ хранит молчание по вопросу о том, как быть в случае обращения двух и более субъектов в местную администрацию с заявлением о предоставлении одного и того же земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. В отличие от вышеприведенных случаев с индивидуальным жилищным строительством, когда есть две заявки на один участок и норма, прямо предусматривающая проведение аукциона (п. 3 ст.
30.1 ЗК РФ), в рассматриваемом случае ЗК РФ проведение торгов не предусматривает.
В п. 4 ст. 30 ЗК РФ есть лишь указание на то, что «передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Но данная норма относится к общей процедуре проведения торгов, и из нее прямо не следует обязательность проведения таковых в рассматриваемом нами случае.
Кроме того, при наличии двух обращений можно проводить торги либо предоставить участок одному из заявителей (например, тому, который первый подал заявку), но совершенно невозможно «принять решение о предоставлении участка без предварительного согласования», поскольку ЗК РФ, предусматривающий две процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования места размещения объекта, прямо указывает, что последняя «осуществляется исключительно на торгах» (п. 2 ст. 30).
Таким образом, неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований.
Вместе с тем для унификации правоприменения, на наш взгляд, необходимо дополнить ст. 30 ЗК РФ пунктом 5.1 следующего содержания:
«5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении».
Процедура предварительного согласования места размещения объекта сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется в силу ч. 4 ст. 36 ГрК РФ), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются в силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).
Таким образом, рассматриваемая процедура как таковая останется, но будет применяться редко.
Предоставление земельных участков в аренду в соответствии с договором о развитии застроенных территорий (ст.ст.46.1-46.3 ГрК РФ).
Под развитием застроенных территорий понимается комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно-строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), и включающий в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства.
Решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при условии наличия градостроительного регламента (ст.46.1 ГрК РФ).
Предоставление земельного участка для данных целей осуществляется в соответствии с п.2.1 ст.30 ЗК РФ. Согласно данному пункту, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.
Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Наряду с процедурами предоставления земельных участков для строительства, законодатель предусматривает специальные нормы, регламентирующие предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством. В действующем законодательстве нет определения «целей, не связанных со строительством», равно как и единой концепции их земельно-правового режима. Представляется необходимой разработка рамочного документа, в котором перечислялись бы виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, а также особенности правового режима земельных участков в каждой категории.
Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться по итогам торгов; предоставление в аренду производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам.
Под предпринимательскими целями предлагается считать размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещение некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства.
Таким образом, земельные участки в границах населенных пунктов могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельных участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории.