Замена земельного участка, взятого в аренду
Можно ли заставить администрацию заменить выданный в аренду земельный участок на равноценный в связи с тем, что на него уже ранее было зарегистрировано право собственности третьего лица? В результате публичных торгов был заключен договор аренды земельного участка сроком на 20 лет, однако через полгода аренды выяснилось, что данный участок уже имеет собственника, и данный факт произошел по вине администрации, которая ненадлежащим образом проверила отсутствие обременений на данный участок. У меня в договоре аренды прописано, что недостатков, препятствующих использованию земельного участка, нет.
Участок для ИЖС.
Дмитрий Першин
Консультаций: 43
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Таким образом, обязать администрацию в данном случае заменить выданный участок на равноценный можно, в том числе в судебном порядке.
Как внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в Москве
Вам понадобится внести изменение в договор аренды земельного участка в рамках госуслуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в случае, если вы арендуете землю у города и если:
- изменился собственник находящегося на участке сооружения, здания или помещения в нем;
- изменились название или организационно-правовая форма организации-арендатора;
- изменились границы или площадь земельного участка — после уточнения границ (межевания), раздела изменяются границы земельного участка, что требует внесения изменений в договор;
- изменился адрес земельного участка;
- изменился расчет арендной платы (применение льготы при расчете арендной платы, изменение доли арендатора, уменьшение ставки арендной платы после завершения строительства объекта);
- изменились цели предоставления земельного участка;
- изменился юридический адрес арендатора;
- договор аренды подлежит расторжению;
- необходимо внести иные изменения, в том числе изменения особых условий договора.
Обратите внимание, что в данном случае изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством или реконструкцией и эксплуатацией объекта капстроительства, либо же в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством или реконструкцией, но только в случае, если строительство или реконструкция завершены.
2. Кто может обратиться за изменением договора аренды?
Изменения в договор аренды вносятся путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Для его получения нужно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы за госуслугой «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве».
Обратиться за ней могут арендаторы земельных участков, принадлежащих городу, и участков, собственность на которые не разграничена, а также собственники зданий, сооружений и помещений, находящихся на этом участке. Это могут быть физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также их представители.
3. Куда обращаться за изменением договора аренды и какие документы для этого понадобятся?
Для внесения изменений в договор аренды необходимо подать заявление в электронном виде с помощью личного кабинета. Подробнее о том, как пользоваться личным кабинетом на mos.ru для юридического лица, вы можете прочитать в инструкции.
Вам понадобятся следующие документы:
- документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (предоставляется при подаче запроса представителем заявителя);
- документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, за исключением обращения за предоставлением государственной услуги лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (в случае обращения за предоставлением государственной услуги лица от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом);
- копии документов, заверенные электронной подписью нотариуса, удостоверяющих или устанавливающих права заявителя на земельный участок, если права на земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признаются возникшими независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (представляются при отсутствии сведений о правах на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости);
- копии документов, заверенные электронной подписью нотариуса, удостоверяющих или устанавливающих права заявителя на здания, сооружения, помещения, если права на такие здания, сооружения, помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации признаются возникшими независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (представляются при наличии на земельном участке зданий, строений, сооружений, помещений при отсутствии сведений о правах на такие здания, строения, сооружения, помещения в Едином государственном реестре недвижимости);
- копии документов, заверенные электронной подписью нотариуса, подтверждающие переход прав по договору аренды земельного участка, в случае если такие сведения не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
- копия передаточного акта (представляется в случае реорганизации юридического лица в форме слияния, присоединения и преобразования до 1 сентября 2014 года либо реорганизации юридического лица в форме разделения и выделения с 1 сентября 2014 года);
- разделительный баланс (представляется в случае реорганизации юридического лица в форме разделения и выделения до 1 сентября 2014 года);
- разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на внесение изменений в договор аренды земельного участка (представляется при наличии залога земельного участка).
Другие документы, имеющиеся в вашем распоряжении и подтверждающие право на внесение изменений в договор аренды, в том числе при обращении за установлением льготной ставки арендной платы, можно представить по собственной инициативе.
4. Как долго будут рассматривать заявление и в каком виде можно получить результат?
Время оформления дополнительного соглашения — 25 рабочих дней. Срок начинает идти со дня, следующего за регистрацией поданного заявления. Обратите внимание, что в этот срок не включаются дни, на которые приостанавливается предоставление этой государственной услуги.
Результат предоставления государственной услуги будет направлен в форме электронного документа в личный кабинет заявителя на портале mos.ru.
Для подписания дополнительного соглашения в виде электронного документа заявитель должен обладать электронной подписью. Подробную информацию об электронной подписи можно получить из нашей инструкции.
5. Какие проблемы могут возникнуть при попытке внести изменения в договор аренды и как их избежать?
Есть несколько распространенных причин, по которым Департамент городского имущества отказывает во внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Вам откажут, если вы подали заявление на оказание услуги в электронном виде от юридического лица из личного кабинета физического лица. Да, физические лица тоже могут получить такую услугу, но только в случае, если арендатором выступает это самое физическое лицо. Вам же необходимо подать запрос от юридического лица, имеющего право на подачу заявления;
Вам откажут, если вы не указали все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих вам как заявителю. При подаче запроса необходимо указать все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих заявителю.
Вам откажут, если вы не представили согласие залогодержателя на внесение изменений в договор аренды в случае, когда земельный участок находится в залоге по договору ипотеки. В таком случае вам обязательно нужно представить согласие банка на такую операцию.
И конечно же, вам откажут, если у вас истек срок действия договора аренды. В таком случае внести изменения в истекший договор уже нельзя, необходимо заключить новый договор аренды участка, обратившись за соответствующей услугой. А если к тому же и границы земельного участка еще не соответствуют действующему законодательству (то есть они не уточнены, так как не проведено межевание), то до попытки взять в аренду земельный участок, по которому предыдущий договор аренды истек, нужно предварительно согласовать предоставление этого участка.
Изменить договор аренды в части, касающейся площади и границ участка возможно в случае, если ранее такие изменения были внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Справочную информацию о площади земельного участка можно получить онлайн на сайте Росреестра.
Изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды возможно при условии соответствия запрашиваемой цели со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и правилах землепользования и застройки, в противном случае внести изменения будет нельзя. С правилами землепользования и застройки можно ознакомиться здесь.
Также важно помнить, что при смене собственника зданий или помещений в них запрос на смену должен поступать от текущего собственника, иначе вы получите отказ.
В случае если земельно-правовые отношения ранее не оформлялись собственниками зданий или помещений в них, то текущему собственнику необходимо обратиться за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».
В случае если земельный участок принадлежит городу, но при этом находится за пределами Москвы, необходимо обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
В случае если нужно внести изменения в договор аренды земельного участка, который предоставлен для строительства или реконструкции объектов капстроительства, но строительство еще не завершено, нужно не подавать заявление на услугу, а обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
Вопрос внесения изменения в договор на размещение некапитального объекта не рассматривается в рамках госуслуги по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в Москве. Заключить договор на размещение некапитального объекта можно, воспользовавшись этой услугой.
Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы
Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.
Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.
Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.
В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.
Условия
Главными условиями арендного соглашения признаются:
В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.
Процедура
Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.
Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион
Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.
Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.
Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.
Куда и к кому обращаться?
Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте.
Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.
Порядок подбора надела
Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru
Алгоритм такой:
В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.
Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.
Какие документы необходимы?
Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.
- заявка по форме организатора;
- копия паспорта участника;
- для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
- для ИП – выписка из ЕГРИП;
- для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
- квитанция о переводе задатка.
При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.
Как проходит аукцион?
Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.
В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе.
Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.
Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.
Как заключить договор?
После торгов все участники подписывают протокол.
Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.
Договор аренды составляется в трех экземплярах.
Он должен содержать:
Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.
Регистрация договора
Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.
Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:
- заявлениями от обеих сторон,
- своим паспортом,
- 3 копиями договора, участка
- и квитанцией об уплате госпошлины.
В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.
Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.
Особенности
К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.
Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:
- лица, которые не подготовили все документы;
- не внесшие задаток;
- граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
- ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.
Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.
Как оформить землю без торгов?
По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.
Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:
- собственники узаконенных строений на участке;
- владельцы объектов незавершенного строительства;
- льготники с правом на землю без очереди;
- планируют ИЖС или сельское хозяйство;
- лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.
Организации могут обойти аукцион, если:
- участок планируется использовать для сельского хозяйства;
- для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
- на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
- фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.
Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.
Куда и к кому обращаться?
Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.
Как найти земельный надел?
Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.
Алгоритм такой:
Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.
Документы
Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:
- схему расположения участка;
- заявление на утверждение схемы;
- заявление о предварительном согласовании аренды.
По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.
Заключение договора
Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.
В тексте указываются:
- сведения о земле,
- ее категории,
- виде пользования
- плюс срок аренды и размер арендной платы.
Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.
Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.
Регистрация
Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.
Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.
Особенности
Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.
Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.
Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.
Где получить помощь?
Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.
Юристы могут оказать разностороннюю помощь:
- проконсультировать по шансам на аренду;
- проверить документы;
- направить заявки, оплатить пошлину;
- оказать сопровождение сделки.
Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.
Заключение
Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.
Как оформить землю в аренду
Решив взять в аренду земельный участок, важно соблюсти все необходимые формальности – это избавит арендатора от всевозможных проблем при его последующем использовании. Но не зная тонкостей отечественного законодательства и не имея необходимой юридической подготовки, сложно разобраться в деталях и выполнить должные действия, четко следуя букве закона. В этой статье мы расскажем, как оформить землю в аренду, рассмотрев различные из возможных вариантов.
Законодательная база
В России продолжается земельная реформа и сегодня еще есть достаточный запас земельных ресурсов, принадлежащих государству и муниципалитетам и на сегодняшний день не прошедших разграничительные процедуры. В ГК и ЖК четко прописано, что любой гражданин РФ обладает правом взять такие земли в краткосрочную или долгосрочную аренду либо зарегистрировать их в собственность. Главным требованием земельной аренды является их дальнейшее полезное использование – строительство, личное приусадебное хозяйство либо КФХ и т.д.
Не у каждого имеется достаточно средств, чтобы выкупить землю, внеся необходимую сумму сразу, а потому оформление арендного договора в подобных ситуациях становится идеальным решением.
Арендное соглашение предусматривает предоставление земель на конкретный срок за установленную плату. Собственник имущества передает его арендатору в возмездное использование, при этом соглашением договором не предусматривается отчуждение земель и автоматическую смену владельца. На правах арендодателя может выступать исключительно владелец земли или его законный представитель.
Оформить арендный договор земель в качестве арендатора может организация, внесенная в ЕГРЮЛ/ЕГРИП РФ либо получившее разрешение на проведение деятельности на территории нашей страны и частные лица, имеющие российское гражданство, а также, с отдельными ограничениями, граждане других государств и лица без гражданства. Аренде подлежат любые свободные земли соответственного предназначения, исключение составляют участки, которые исключены из оборота (природоохранные зоны и пр.), состоящие на учете в кадастровых органах. Каждый человек, решивший оформить такую сделку, должен понимать, что порядок оформления земельного участка в аренду зависит от некоторых важных нюансов, о них мы поговорим далее.
Формы аренды земель
Временной период, на который будет оформлен арендный договор, непосредственно влияет на последовательность процессуальных действий и набор документов, обязательных к предоставлению для совершения сделки. Аренда земель бывает 2-х видов:
Оформление договора аренды земельного участка допускается без указания конкретного периода времени (неустановленный срок), на какой он будет заключен. Сделка, заключаемая на период менее 12 месяцев, не предполагает непременных регистрационных действий в соответствующих инстанциях. При долгосрочной аренде сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Регистрация подтверждает права лиц, получивших в аренду земельный участок, на владение и использование имущества, является основанием для налогообложения.
Аренда земли: вероятные варианты
Мы уже говорили выше, что в качестве аренды может выступать земельный участок, не исключенный из оборота и состоящий на учете в кадастровых органах. Оформить участок в аренду можно исключительно у его законного владельца, при этом участники сделки могут иметь различный статус, а значит и процедура оформления земельного участка в аренду будет несколько отличаться:
01.03.2015 года начали действовать изменения в ЗК РФ. Сейчас земли, владельцем которых выступает государство/муниципальные органы, можно получить в арендное пользование одним из двух оговоренных способов:
- выиграв аукционные торги;
- без организации аукциона.
Арендное соглашение на частные земли
Оформляя в аренду частное имущество, крайне важно грамотно, с правовой точки зрения, подготовить договор, являющийся главным документом соглашения:
- в нем указываются реквизиты документов, подтверждающих имущественные права арендодателя на владение/распоряжение данной землей;
- земля, предполагаемая к аренде, должна легко идентифицироваться (иметь кадастровый номер) и сопровождаться соответствующими документами с обязательным указанием площади участка и его месторасположение;
- в договоре должно содержаться четкое (недвусмысленное) описание пунктов, касающихся величины арендной платы и порядка ее внесения.
Договор субаренды земли
Если оформление договора происходит не напрямую с собственником земли, а с лицами, уже арендующими ее, то данная сделка оформляется уступкой прав на аренду земли. Данная сделка оформляется сроком не больше 5 лет. Лица оформляющие подобную сделку, обязаны знать, что она признается ничтожной, если оформление происходило без юридического согласия собственника земли, представленного в письменной форме.
Переуступка аренды, сделанная самовольно, является нарушением Административного кодекса Российской Федерации – за данное правонарушение предусмотрена ответственность.
Получение в аренду земель, принадлежащих государству/муниципалитетам
Если арендодателем выступает орган управления государственным/муниципальным имуществом, тогда надо подать заявление и дополнить его необходимыми документами:
- для граждан — ксерокопия с паспорта, для организаций – выписка, сделанная в Госреестре;
- нотариально подтвержденные копии учредительной документации юридических лиц;
- документы, подтверждающие отсутствие прав на участок;
- решение органа исполнительной власти об образовании участка;
- паспорт участка, выданный Кадастровой палатой;
- соответствующее согласование, установленное правовыми нормами и решениями муниципалитета.
Регламент оформления
Ранее говорилось, что получить государственные/муниципальные земли в аренду можно двумя способами. Расскажем, какие документы нужны для аренды земельного участка в каждом из вариантов и детально опишем регламент действий.
Аренда земель без организации торгов
Без торгов оформить арендный договор могут юр. и физ. лица для использования в определенных целях.
Для юрлиц это:
- организация дачных хозяйств, имеющих статус некоммерческих объединений, а также под огородничество либо садоводство;
- наличие на арендуемой земле капитальных построек;
- под объект промышленного, транспортного, энергетического назначения, а также под объекты телевидения/связи, космической/оборонной деятельности, водохранилища/гидротехнические объекты;
- для предприятий агропромышленного комплекса;
- при наличии полученных ранее прав на бессрочное пользование землей.
Для граждан это:
- организация фермерского хозяйства;
- лица, имеющие льготы, установленные в соответствующих законодательных актах РФ;
- под ИЖС и ведение собственного приусадебного хозяйства в пределах населенного пункта;
- под сады, дачи, огороды;
- вместо отчуждаемого участка в интересах государства/муниципалитета;
- если лицо является владельцем объектов на конкретном участке (исключение составляю незаконные/самовольные строения).
Регламент оформления долгосрочного соглашения без торгов
Предлагаем пошаговую инструкцию, описывающую порядок действий при оформлении соглашения долгосрочной аренды государственных/муниципальных земель:
На проверку и вынос решения (согласие/отказ) по план-схеме отводится один календарный месяц. Если за установленный срок другие лица не регистрируют своего заявления на аренду обозначенного участка, то уполномоченные структуры выносят положительное решение, которое передается заявителю. При подаче заявления владельцем капитального строения, находящегося в границах участка, указанного в план-схеме, нужно приложить копию документа, удостоверяющего права владения данной постройкой. Не исключена ситуация, когда разными претендентами-заявителями одновременно предоставляют план-схемы месторасположения участка, с совпадающими в координатах границами (частично или полностью).
В этом варианте лица, обратившиеся позже будут ожидать принятия вердикта по ранее поданному заявлению. Получив предварительный вердикт необходимо:
- подготовить порядок размежевания (оплачиваемая услуга кадастрового специалиста) для постановки имущества на учет в соответствующих органах;
- повторно обратиться в инстанции, наделенные соответственными полномочиями, подав заявление на аренду имущества;
- получить постановление о передаче участка с правами аренды;
- закрепить соглашение аренды подписью и при необходимости зарегистрировать его.
За лицами, причисленным к льготным категориям, закреплено право на получение в аренду земельных участков, минуя аукционные торги лишь один раз.
Получение земли через торги
В ситуации, если на один участок земли подали заявление несколько потенциальных арендаторов, тогда организуются торги. Так устанавливается право на принятие в аренду конкретного имущества. Этот процесс длится не один месяц.
Торги инициируются исполнительной инстанцией, наделенной соответствующими полномочиями, либо по запросу претендентов, обратившихся с заявлением на арендное соглашение. Участвовать в аукционе вправе граждане и компании/организации, в зависимости от вида деятельности, для которой предполагается земельная аренда. Закон запрещает объединение сразу несколько земельных участков в единый лот.
Организатором аукционных торгов, не менее, чем за один месяц, публикуется соответствующая информация о дате их проведения.
Участникам аукциона необходимо предоставить:
- заявление;
- ксерокопию с паспорта (для гражданина) или выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлица);
- подтверждение внесения задатка.
Победителем торгов становится тот участник, которым предложена набольшая цена за конкретный лот либо единственный претендент, участвующий в аукционе. Участок, не отвечающий требованиям ЗК РФ, то он не может стать объектом аукционных торгов.
Аренда земель с/х предназначения
С/х земли можно получить в аренду на срок не менее, чем на 3 года и не более, чем 49 лет. Исключением являются земли, используемые для выращивания кормов и под пастбища скота — тут аренда ограничивается тремя годами.
Регламент оформления арендного соглашения на земли с/х назначения аналогичен порядку оформления арендного договора по остальным видам земельного имущества. Минуя аукцион, землю вправе получить КФХ, а также компании, занятые в сфере сельхозпроизводства. Потенциальные арендаторы должны обратиться с соответственным заявлением в органы самоуправления по месту нахождения участка (он должен иметь регистрацию, подтверждающую собственность данного муниципалитета).
Когда потенциальных арендаторов на данный участок несколько, то организуются аукционные торги. Законодательством не ограничивается общая площадь участков в распоряжении одного арендатора.
По окончании срока арендного периода арендатор вправе переоформить арендное соглашение на новый срок без организации аукционных торгов.
Условия, по которым соглашение расторгается, изменяется и продлевается
Период действия соглашения обязательно прописывается в тексте, но в документе с неустановленным сроком он не может превышать максимального арендного срока (49лет).
Соглашение можно расторгнуть, если:
- одним из участников соглашения нарушаются условия сделки или нормы ЗК РФ;
- по требованию одного из участников сделки, при этом вторая из сторон должна быть извещена об этом за месяц;
- у земли поменялись характеристики, и он стал непригоден для последующего пользования по прямому назначению.
Продление/пролонгация
Подобное действие по окончанию оговоренного срока аренды возможно только с обязательной организацией аукциона. Хотя арендатор, которым добросовестно исполняются условия соглашения, в отсутствии поводов к аннулированию соглашения с ним со стороны собственника имущества, обладает преимуществами в правах перед иными претендентами.
В действующее соглашение вносятся изменения при наступлении следующих условий:
- смена арендатора;
- смена юридического адреса у арендатора;
- изменения регламента внесения арендной оплаты;
- изменения границ либо состояния имущества и прочее.
В подобной ситуации арендатор должен обратиться с заявлением в уполномоченные инстанции. Основываясь на поданном обращении в период до двадцати календарных дней с даты подачи заявления составляется и подписывается доп. соглашение к основному договору.
Как взять землю в аренду у администрации города
Как взять землю в аренду у государства, данный вопрос волнует многих потенциальных землепользователей. Большое количество земель, принадлежащих государству, не используются по назначению, попросту простаивая. Так почему бы не получить от них личную выгоду, заплатив небольшую сумму арендной платы?
Можно ли взять землю в аренду у государства
Передача земли, принадлежащей государству, не запрещена действующим законодательством. Более того, Земельный кодекс предусматривает предоставление участков в аренду с целью получения дополнительных средств для пополнения казны. Арендовать землю сможет любое заинтересованное лицо, будь это простой гражданин или индивидуальный предприниматель.
С арендатором заключается договор, в котором прописываются основные условия аренды, ее стоимость и сроки оплаты.
Перед подписанием документа, проводятся торги или аукцион. Их цель – получение наибольшей выгоды от сдачи земли в аренду. По итогам торгов выбирается будущий арендатор.
Арендовать разрешено не все государственные земли. Исключением являются:
Остальные земли, не относящиеся к представленным выше категориям, вполне могут быть отданы в аренду. Узнать о данной возможности можно в местной администрации. Как правило, в каждом городе или поселке существует земельный комитет или отдел по управлению имуществом.
Уполномоченные сотрудники данных служб вправе принимать решение относительно проведения торгов и последующего заключения договора аренды.
Как взять землю в аренду у администрации города
Аренда земли у государства в любом случае предусматривает обращение заинтересованного лица в местную администрацию. С этой целью необходимо подать соответствующее заявление с приложением личных документов. После их рассмотрения будет назначена дата проведения торгов, о которой заявителя уведомят. Информация об аукционе выкладывается в свободном доступе на портале местного органа власти.
В нем могут принять участие все желающие, главное – успеть подать заявку за 5 дней до начала торгов.
Заявления принимаются от:
- Физических лиц.
- Юридических лиц.
- Государственных служб.
Как правило, торги проводятся в удаленном режиме, т.е. через интернет. Заинтересованные лица повышают стоимость аренды, опираясь на свои финансовые возможности. По итогам торгов, арендатором станет лицо, предложившее наивысшую цену.
После определения победителя аукциона, с ним оговариваются условия аренды государственной земли. Далее происходит составление и подписание договора.
Заявление на аренду государственной земли
Требования к содержанию заявления на передачу государственной земли в аренду, прописаны в статье 37.17 Земельного кодекса. Она определяет обязательный перечень сведений, подлежащих отражению в заявке:
В правом углу заявления приводятся данные уполномоченной государственной службы, в которую оно направляется. В основной части заявления приводится прошение передачи конкретного участка земли в аренду.
Заявление передается в местную администрацию. Заявителю должен придти ответ о принятом решении (проведение торгов или отказ). В том случае, если документальный ответ не последует, заинтересованное лицо вправе подать жалобу в вышестоящую инстанцию.
Тонкости проведения аукциона
Перед началом проведения аукциона, уполномоченные сотрудники местного органа власти обязаны провести целый ряд подготовительных работ, включая:
- Разработку плана участка и его утверждение.
- Проведение межевания земли, включая получение плана и определение четких границ.
- Присвоение участку кадастрового номера.
- Регистрация права собственности на землю. В роли владельца выступает государство.
- Определение возможности подключения к участку коммуникаций.
Аукцион проводится примерно через два месяца после подачи заявления заинтересованным лицом. По итогам торгов составляется протокол, он будет представлен на официальном сайте местного органа власти.
Составление договора аренды
Договор аренды на землю заключается после окончания торгов и составления протокола.
Сроки его действия могут быть:
Подписание договора – процедура достаточно длительная. Документ должен быть разработан, возможно внесение в него изменений, после пересмотра условий обеими сторонами.
Договор аренды должен содержать следующую информацию:
Арендатору необходимо обратить особое внимание на предмет договора. В его роли выступает земельный участок. В документе отражаются общие сведения, включая кадастровый номер и площадь.
Они должны полностью соответствовать данным, указанным в документах на землю.
Порядок действий после заключения договора аренды
В том случае, если договор был составлен на срок более одного года, он подлежит регистрации в Росреестре. Сделать это необходимо как можно быстрее после подписания документа.
Помимо самого договора, арендатор должен предоставит в Росреестр паспорт гражданина РФ и документы на землю, включая кадастровый паспорт и право собственности. Также необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.
Подать документы на регистрацию договора также можно через МФЦ, сайт Росреестра и Единый государственный портал. Не исключена и их передача в виде заказного письма, отправленного по почте.
После заключения договора арендатору следует выполнять все обязательства, прописанные в нем.
К ним относятся:
- Использование земельного участка по прямому назначению.
- Своевременная оплата аренды.
Если арендная плата не будет вносится вовремя, арендодатель (уполномоченный государственный орган) вправе расторгнуть договор досрочно.
Стоимость аренды государственной земли
Начальная ставка арендной платы за государственную землю зависит от кадастровой стоимости. В процессе торгов, уполномоченный орган, выставляет минимальную стоимость. При их проведении она возрастает за счет ставок заинтересованных лиц.
Существуют ситуации, при которых земля передается в аренду бесплатно. Проведение торгов в данном случае не предусматривается.
К подобным землям относятся участки под индивидуальное строительство или для сельскохозяйственных нужд. Они передаются в бессрочное пользование по существующим федеральным и региональным программам с целью поддержки семей.
Земли, переданные в бесплатную аренду, в дальнейшем могут быть приватизированы. На них возможно строительство жилых зданий, право собственности на которые будет принадлежать арендатору. Это дает право оформления земли, расположенной под домом в личные владения.
Что должен знать арендатор
Арендатор должен понимать, что земля передается ему во временное пользование. Максимальный срок аренды не должен превысить 50 лет. Не стоит забывать о выполнении обязательств, прописанных в договоре.
Арендованный земельный участок может быть использован только в соответствии с присвоенной ей категорией. На земле, предназначенной для сельскохозяйственных нужд, запрещено возведение каких-либо построек. И наоборот, земля под ИЖС должна быть застроена.
Однако, для этого потребуется получение разрешительной документации и предварительное согласование стройки с местной администрацией еще до заключения договора аренды.
Нельзя не упомянуть возможные причины расторжения договора в одностороннем порядке:
Арендатор должен предоставить свободный доступ к участку органам местного самоуправления. Не стоит забывать о том, что земля находится во временной собственности, а ее официальным владельцем является государство.
Как взять землю в аренду у государства: подводим итоги
Физическое или юридическое лицо может попробовать взять в аренду у государства любой понравившийся участок или попросить предоставление свободного на интересующей территории.
С этой целью необходимо:
- Подать заявление и личные документы в местную администрацию.
- Принять участие в торгах и выиграть их.
- Составить договор аренды.
- Зарегистрировать договор в Росреестре.
Процедура оформления аренды земли займет от двух до трех месяцев. Однако, после длительного ожидания, арендатор сможет воспользоваться участком в соответствии с запланированной ранее целью.
Получив государственную землю в аренду, не стоит забывать об условиях, прописанных в договоре. Они должны быть соблюдены арендатором полностью. В случае нарушения пунктов договора, возможно проведение его расторжения задолго до окончания сроков.