Ипотека на юридическое лицо

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2018 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Видео: Нюансы коммерческой ипотеки

Без первоначального взноса

Большинство предложений предполагает внесение первоначального взноса. Это гарантия совершения сделки под которую выдается кредит. Кроме того, это дополнительное обеспечение исполнения заемщиком своих обязанностей перед банком.

Не всегда у предпринимателя, находятся средства на внесение сразу трети стоимости недвижимости. В таком случае выходом будет получение кредита с нулевым первоначальным взносом. Для того, чтобы банк согласился, можно предложить ему в залог уже имеющуюся недвижимость в дополнение к той, которую еще только планируется купить. Процентная ставка при этом будет значительно выше средней.

Преимущества и недостатки

Несмотря на высокую процентную ставку, ипотечный кредит юридическим лицам обходится дешевле, чем гражданам за счет меньшего срока. Переплата будет не такой большой. У предпринимателей есть возможность сдать приобретенное помещение в аренду и ускорить погашение долга. Возможно отсрочить уплату основного долга. Банки готовы предоставить такие «каникулы» на срок от 6 месяцев до года. В это время погашаются проценты за пользование кредитом.
Для многих предпринимателей столь высокая планка закрывает возможность пользоваться банковским продуктом для расширения и развития бизнеса.

Порядок оформления ипотеки для юридических лиц

Порядок действий:

Ипотека, как один из видов банковских кредитов, привычно ассоциируется с приобретением жилья физическими лицами за счет кредитных средств. Для юридических лиц также существуют ипотечные займы, которые отличаются некоторыми особенностями и основными условиями.

Условия

Как и в случае с кредитами на приобретение недвижимости физическими лицами, ипотека для юридических лиц предназначается для тех же целей — покупки недвижимости за счет заемных средств.

Первое отличие кроется в целевом предназначении объекта недвижимости. Коммерческая ипотека используется в первую очередь для приобретения нежилых объектов.

Если для частных лиц ипотека представляет собою единственный возможный способ стать владельцем квартиры или дома, за неимением достаточного объема собственных средств, то коммерческая ипотека позволяет приобрести недвижимость без изъятия требуемой на ее покупку суммы средств из оборота.

Основные условия кредитования юридических лиц на покупку недвижимости более жесткие по сравнению с потребительской ипотекой:

1. Во-первых, срок предоставления такого кредита для юридических лиц всегда ниже и находится в пределах от 1 до 10 лет.
   

   Физические лица могут получить кредит на покупку квартиры или дома на срок до 30 и более лет.

2. Во-вторых, размеры минимального первоначального взноса по ипотеке для юридических больше и составляют от 30 до 50% от стоимости объекта.
   

   Потребительская ипотека подразумевает минимальный первоначальный взнос в размере от 10 до 20%.

3. В-третьих, существенно ужесточены условия к получателям кредитов. Компании, которые оформляют ипотечные кредиты, должны подтвердить безубыточную деятельность, иметь прозрачную структуру собственности, вести коммерческую деятельность на протяжении установленного условиями кредитования периода, а также соответствовать ряду других критериев.

Способы оформления

Процедура оформления ипотечного кредита юридическим лицом отличается повышенной сложностью, которая во многом продиктована особенностями отечественного законодательства.

Оформить в залоговое обеспечение недвижимость, на которую оформляется ипотечный кредит, юридическое лицо не может.

Для этого необходимо оформить залог на другой объект в собственности клиента или иное имущество.

Один из вариантов оформления ипотечной ссуды для юридических лиц — это использование банковских гарантий при осуществлении сделки.

Продавцу будущий заемщик оплачивает часть стоимости объекта, а на остальную сумму предоставляет гарантию от банка.

После перехода недвижимости в собственность заемщика, клиент может оформить ее как залог по ипотечной сделке.

Предложения банков

В то время как большинство банков предлагает коммерческую ипотеку для среднего и крупного бизнеса, Сбербанк разработал программу экспресс-кредитования на покупку недвижимости предпринимателями и небольшими компаниям.

Данное предложение имеет ограниченную максимальную сумму в размере 7 000 000 рублей. Срок финансирования сделки составляет 120 месяцев максимум.

Основное преимущество заключается в отсутствии дополнительного залога, кроме приобретаемого клиентом объекта коммерческой или иной недвижимости.

Банк акцентирует внимание на очень быстром оформлении сделки, включая процедуру проверки клиента, рассмотрения залога и другие сопутствующие процессы.

По данной программе потенциальные клиенты могут приобрести и жилую недвижимость.

Оформление займа подразумевает изучение необходимых документов специалистов, а также выезд сотрудника банка для анализа финансовой деятельности по месту регистрации компании или индивидуального предпринимателя.

Покупку любой недвижимости юридическими лицами за счет заемных средств предлагает Банк Уралсиб. Предложение банка отличается увеличенным лимитом кредитования — от 500 000 до 170 000 000 рублей.

Оформить кредит могут корпоративные клиенты банка, индивидуальные предприниматели и новые клиенты из числа юридических лиц. Срок кредитования не превышает 120 месяцев, но погасить кредит досрочно клиенты могут в любом объеме.

Базовый размер минимальной ставки составляет 13,9% годовых в национальной валюте.

Окончательный размер ставки в договоре фиксируется после проведения оценки финансового состояния заемщика и состояния залогового имущества.

Погашение задолженности может осуществляться по аннуитетному, дифференцированному или индивидуальному графику.

Коммерческая ипотека с лимитом финансирования в пределах от 500 000 до 20 000 000 рублей доступна корпоративным клиентам Россельхозбанка.

Форма предоставления займа выбирается клиентом — кредитная линия или одноразовый транш.

Помимо залога в виде приобретаемой недвижимости, банк готов рассмотреть другие формы обеспечения: поручительство собственников бизнеса, залог в виде другого имущества, в том числе недвижимости.

Получить кредит на покупку недвижимости по этому продукту могут юридические лица или частные предприниматели.

При необходимости клиент может подать заявку на отсрочку платежа по основному долгу, срок переноса которого не должен превышать 12 месяцев.

Другие условия кредитных операций расположены в тарифах, представленных по ссылке.

Бизнес ипотека, как отдельный продукт для корпоративных клиентов, представлена в линейке услуг Банка ВТБ 24. Кредит на покупку недвижимости юридическими лицами предоставляется банком в виде разового транша.

Минимальный размер кредита составляет 4 000 000 рублей, а его максимальный размер зависит от платежеспособности заемщика и наличия соответствующего залогового обеспечения.

Отсрочка оплаты основного долга допускается на период не более 6 месяцев с момента заключения кредитного договора.

Срок кредитования стандартный для этого продукта — до 120 месяцев. При этом минимальный первоначальный взнос уменьшен до 15% стоимости приобретаемого объекта.

В отдельных случаях первоначальный взнос может отсутствовать, если заемщик обязуется предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.

Росбанк предлагает коммерческую ипотеку для юридических лиц, открывших расчетный счет в банке.

По условиям программы приобрести в кредит можно коммерческую и жилую недвижимость, а также земельные участки различного предназначения.

Кредитование осуществляется только в национальной валюте на срок от 3 до 60 месяцев включительно. Оформить кредит могут предприниматели и юридические лица любой формы собственности.

Залогом по кредитной сделке выступает приобретенный объект недвижимого имущества. Также доступна отсрочка оплаты основного долга на период до 6 месяцев с момента подписания договора.

Коммерческая ипотека в отечественных банках:

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Из приведенных выше предложений видно, что ипотека для бизнеса, предлагаемая банками, не всегда обозначает покупку юридическим лицом только объектов недвижимости коммерческого предназначения.

Во многих финансовых учреждениях приобрести недвижимость по программе кредитования юридических лиц могут и владельцы бизнеса. В этом случае объектом сделки может выступать жилая недвижимость.

Программы кредитования юридических лиц и предпринимателей представлены и в других отечественных банках:

1. Альфа-Банк предлагает среднему и крупному бизнесу кредитование строительства объектов недвижимости в размере от 100 000 000 рублей.
   

   Основные параметры кредитования оговариваются в индивидуальном порядке и зависят от ряда факторов: инвестиционного проекта, сроков кредитования, обеспечения.

2. Юникредит Банк выдает кредиты юридическим лицам на приобретение коммерческой недвижимости на срок до 84 месяцев.
   

   Лимит финансирования сделки ограничен максимальной суммой 73 000 000 рублей.

   Минимальный взнос составляет 20% стоимости недвижимости.

3. В Банке Москвы оформить коммерческую ипотеку клиенты могут на сумму до 150 000 000 рублей.
   

   Срок кредитования при этом составляет от 12 до 84 месяцев включительно.

   Размер минимального взноса при оформлении кредита оговаривается индивидуально.

Требования к заемщикам

При оформлении коммерческой ипотеки к получателям кредита банки выдвигают следующие требования:

• срок регистрации юридического лица (срок ведения коммерческой деятельности) — не менее 12 месяцев на момент подачи заявки;
• заемщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
• наличие расчетного счета, оформленного в банке-кредиторе.

Документы

Количество и перечень необходимых документов каждый банк-кредитор устанавливает самостоятельно.

Практически во всех случаях от заемщиков понадобятся следующие документы:

• регистрационные документы — свидетельство о государственной регистрации, лицензии, выписка из государственного реестра юридических лиц, устав, прочее;

• личные документы собственников бизнеса/поручителей/руководителей компании;

• финансовая и управленческая отчетность;
• документы по приобретаемому объекту недвижимости.

Процентные ставки

Коммерческая ипотека для юридических лиц оформляется при среднем размере ставки от 13,85 до 22% годовых в национальной валюте.

На какую сумму рассчитывать?

Отечественные банки предлагают ипотечные займы для корпоративных клиентов в размере до 170 000 000 рублей и выше.

Во многих случаях максимальный размер займа не ограничивается, а зависит от платежеспособности клиента.

Хотите узнать, как взять кредит наличными без справок и поручителей в Газпромбанке? Тогда вам стоит перейти по

ссылке

, и прочесть статью.

Как взять кредит наличными под материнский капитал, узнаете здесь.

А узнать, в каком банке можно взять кредит с 19 лет, можно из статьи.

Сроки

Выдача кредита по программе коммерческой ипотеки, как правило, осуществляется на срок от 12 до 84 месяцев.

Максимальный срок кредитования составляет 120 месяцев включительно.

Как погашать?

Внесение платежей по кредиту осуществляется путем перечисления средств с расчетного счета заемщика на кредитный счет в банке.

Возможно погашение кредита со счетов, открытых в других банках.

Плюсы и минусы

Коммерческая ипотека имеет несколько преимуществ:

• возможность приобретения недвижимости без отвлечения средств из оборота;
• гибкие условия обслуживания, которые часто носят индивидуальный характер.

Существенных недостатков нет.

Слово «ипотека» знакомо буквально каждому, кто только задумывался о приобретении недвижимости. Про то, что ипотека выдается семьям на приобретение жилья и даже по некоторым программам с учетом государственных субсидий, известно также многим. Но мало кто знает о том, что существует аналогичный вид коммерческого кредитования – ипотека для юридических лиц. При таком виде этого займа, многие его основные черты теряются.

К примеру, принято считать, что ипотека – весьма долгосрочный кредит, который некоторые банки растягивают на сроки аж до 50 лет. Для коммерческой ипотеки этот закон не применим — выдается она на срок от 5 до 8 лет. Кроме того, процентные ставки по ней сверхнизкими не назовешь – 12-14%. Также, как и при жилищной ипотеке, необходим первоначальный взнос, который в данном случае составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

Но вот закон ипотеки «долгое оформление» вполне действителен и при выдаче юридическим лицам. Все та же морока с оценщиками, все та же целевая направленность, высокие требования и долгое и мучительное рассмотрение заявки.

Обязательными требованиями к юридическому лицу, желающему приобрести недвижимость под залог, являются:

1. Деятельность на территории России более года;

2. Положительный экономический баланс;

3. Производство, не связанное с алкоголем, табаком и загрязнением окружающей среды.

Необходимо отметить, что ипотека для юридических лиц является обоюдно более выгодной, чем кредит под развитие бизнеса. Предпринимателю выгодно то, что он и приобретает недвижимость, в которой можно сделать офис или производственное помещение, и платит меньший процент по кредиту.

Выгода банка также просматривается в снижении рисков потерь. При оформлении кредита под развитие бизнеса, залогом является оборудование компании, а при ипотеке – недвижимость. Тут уж, дело ясно – недвижимость и через 10 лет будет в цене, а вот оборудование – вряд ли.

На западе и предприниматели, и банкиры с большим удовольствием пользуются таким инструментом дохода, как коммерческая ипотека. Причем даже некоторые предприниматели ухитряются заработать на недвижимости, приобретенной в ипотеку, путем сдачи ее в аренду.

В России же данный вид кредитования никак не может прижиться и является большой редкостью. На это существует ряд причин. Одна из них кроется в том, что на деле к заемщику предъявляются очень высокие требования. Для начинающих бизнесменов, да и в целом, для малого бизнеса, это серьезное препятствие. Крупным же и интенсивно развивающимся предприятиям кредиты такого рода не нужны.

Остается верить в то, что банки пересмотрят свои требования и аудиторы, направляемые на предприятия, станут более лояльными. Ведь, если появилась нужда в коммерческой ипотеке, то должны появиться и соответствующие предложения в коммерческих банках, которые будут вести борьбу за клиентов и снижать свои планки. Это обычный закон рынка: появился спрос — появится и предложение.